（地产）苏宁生活广场营销方案汇报定稿

1、鞍山苏宁生活广场营销思路汇报沈阳新联康投资顾问有限公司Copyright Newland. All rights reservedContants市场综述本体回顾010203营销策略Copyight 2016 wechat damen_NAll Rights ReservedPPT模板：/moban/ PPT素材：/sucai/PPT背景：/beijing/ PPT图表：/tubiao/ PPT下载：/xiazai/ PPT教程： /powerpoint/ 资料下载：/ziliao/ 范文下载：/fanwen/ 试卷下载：/shiti/ 教案下载：/jiaoan/ PPT论坛： PPT课件：/

2、kejian/ 语文课件：/kejian/yuwen/ 数学课件：/kejian/shuxue/ 英语课件：/kejian/yingyu/ 美术课件：/kejian/meishu/ 科学课件：/kejian/kexue/ 物理课件：/kejian/wuli/ 化学课件：/kejian/huaxue/ 生物课件：/kejian/shengwu/ 地理课件：/kejian/dili/ 历史课件：/kejian/lishi/ 04推广建议First chapter_市场综述第一章 目录1、鞍山商业市场概述2、竞品个案分析This section contains the Shenyang real

3、estate data and regional sales data for each project,From macro to micro analysis.新聯康【瀋陽】Part I 鞍山市区域位置市场综述沈阳鞍山大连 鞍山市地处辽东半岛中部，是东北地区最大的钢铁工业城市，鞍山地区总人口350余万，其中市区非农业人口129万。市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳市89公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。总面积为9252平方公里，占辽宁省总面积的8.4%，其中市区624.平方公里。新聯康【瀋陽】Part I 在售同类产品情况本案万熹城市广场庄士中

4、心城上海城 本项目位于辽宁省鞍山市的核心商业区，在鞍山市铁西区政府东侧东南侧，在鞍山站的西侧。 本项目属于鞍山市核心商圈的延伸地带，目前商业氛围没有形成,本案地处鞍山市未来规划发展的核心区域，商业价值具有较大的升值空间。市场综述新聯康【瀋陽】Part I 万熹城市广场市场竞品占地面积17000平建筑面积280000平容积率12.2物业费1.5元/月开发商鞍山万熹置业有限公司项目地址鞍山市铁东区站前街和铁东二道街交汇处万熹城市广场是购物中心，酒店，公寓，写字楼，住宅，商铺为一体的综合体项目。精装住宅均价6700元/平，临街商铺销售一年，均价3万左右，返租后价格在2.5万左右，面积区间200-70

5、0平，20套商铺一套未售。新聯康【瀋陽】Part 1 庄士中心城市场竞品占地面积11121平建筑面积104000平容积率8.3销售状态待售开发商鞍山庄士置业有限公司项目地址鞍山市站前环球酒店对面万庄士中心城项目所处位置在鞍山铁东区市，鞍山传统中心商业圈内，并与鞍山市火车站侧，邻近步行街。该项目住宅楼面面积为60,000平方米，而商业楼面面积为30,000平方米。新聯康【瀋陽】Part 3 上海城市场综述占地面积28000平建筑面积237982平容积率6.4物业费1.5元/月开发商鞍山万峰上海城置业有限公司项目地址鞍山市建国大道以西、原聚富宫地块上海城项目由一栋酒店式公寓楼，三栋公寓楼，与两个公

6、寓楼连体建筑商业综合体，商业地上6层，有百货、娱乐、餐饮、休闲、KTV、影院、商超等，地下3层，负一层超市，负二负三地下停车场。鞍山目前新开发商业项目较少，并且同类在售项目均销售情况不佳，2012年的上海城及2015年庄士中心城均未售，2010的万熹城市广场（前身新景曼哈顿）临街商铺销售近一年未售一套。2017年铁西区商铺产品去化面积约0.2万方，目前整体市场库存11万平，去化周期长达10年以上。销售价格6000-15000元/平之间，自然去化或封盘停售。房地产开发商对项目定价很谨慎，市场呈低迷状态。新聯康【瀋陽】Part I 项目周边业态以银行、KTV、餐饮为主市场综述领秀歌城铭洋食府铭洋食

7、府鸿福酒楼小猴忙客麻辣烫领秀歌城铁西九道街亿鑫面米线欣阳平价超市鸿福酒楼小猴忙客麻辣烫亿鑫面米线欣阳平价超市人民路新聯康【瀋陽】Part I 项目周边业态以银行、KTV、餐饮为主市场综述区域对应本项目区域店名面积（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售价（元/平）总房款（元）年收益7%反推售价（元/平）总房款（元）年收益8%反推售价（元/平）总房款（元）楼层铁西苏宁周边商铺南侧(面北)领秀歌城15000.91 5000006666.67 100000004761.90 7142857.1434166.67 6250000二层南侧(面北)小猴忙客麻辣烫553.49 7000025454

8、.55 140000018181.82 100000015909.09 875000一层南侧亿鑫面米线521.422700010385 5400007418 385714 6490 337500 一层东侧（面西）铭洋食府8000.96 2800007000.00 56000005000.00 40000004375.00 3500000一层东侧（面西）鸿福酒楼8000.51 1500003750.00 30000002678.57 2142857.1432343.75 1875000一层南侧欣阳平价超市1001.51 5500011000 11000007857 785714 6875 687

9、500 一层通过调查分析临近人民路夜市街口租金较高，其余位置平均在一元左右。以15-20年返租推导售价5000-7000元/平，客流量大的区域价值高新聯康【瀋陽】Part I 本项目内街商铺营业情况市场综述区域对应本项目区域店名面积（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售价（元/平）总房款（元）年收益7%反推售价（元/平）总房款（元）年收益8%反推售价（元/平）总房款（元）楼层铁西苏宁内街商铺西侧嘉约舞厅1306.491.1524555.74 803010491114.70 5735.71 7493653.36 5018.756556946.688二层西侧银月城桌游吧195.341.

10、1279854.99 81761597099.84 5840.00 1140785.60 5110998187.4二层西侧喜铺189.642.31159894.97 168633197899.32 12045.00 2284213.80 10539.3751998687.075二层西侧笑傲江湖305.171.1122525.76 80302450515.10 5735.71 1750367.93 5018.751531571.938二层北侧思家真炭412.991.1165815.49 80303316309.70 5735.71 2368792.64 5018.752072693.563二层通

11、过数据分析，目前本项目租金大多为1,2元/月/平左右，15-20年返租推导售价为6000-8200元/平新聯康【瀋陽】Part 2 铁西大润发成熟商圈商铺情况市场综述千祥烟酒茶商行大鹿岛大润发千祥烟酒茶商行台安土菜馆大鹿岛汇润超市台安土菜馆汇润超市民主西路多品孕婴店多品孕婴店新聯康【瀋陽】Part 1 铁西大润发成熟商圈租金情况市场综述区域对应本项目区域店名面积（）日租金（元/平）租金（元/年）年收益5%反推售价（元/平）总房款（元）年收益7%反推售价（元/平）总房款（元）年收益8%反推售价（元/平）总房款（元）楼层铁西大润发沿街商铺南侧汇润超市1001.92 7000014000.00 14

12、0000010000.00 10000008750.00 875000一层南侧大鹿岛2401.4833 26000007738.10 1857142.8576770.83 1625000二层南侧千祥烟酒茶商行2001.7800 26000009285.71 1857142.8578125.00 1625000二层东侧多品孕婴用品97.52.53 9000018461.54 180000013186.81 1285714.28611538.46 1125000一层南侧台安土菜馆2451.23 1100008979.59 22000006413.

13、99 1571428.5715612.24 1375000二层通过调查分析大润发周边商铺租金大约为1.8月/日/平左右，15-20年返租推导售价为10000-14000元/平。成熟商圈，商业氛围浓厚。大润发与本案同属于站前商圈辐射的边缘地带，作为商业已经成熟片区，可作为未来本案租金的参考。周边市场竞品分析通过调研本项目周边市场租金价格推导，得出结论，周边商铺价格为6000-10000元/平之间。大润发成熟商铺价格为10000-14000元/平左右。鞍山市场同类产品较少，市场销售表现低迷，而且竞品项目和本项目业态不符合，均不作为直接竞品的参考项目。市场总结Image positioningMar

14、ketCompertitorSecond chapter_ 本体回顾 through the analysis of the project itself, combined with the main advantages and disadvantages of the project, the brand image of the project packaging recommendations.第二章 目录1、项目本体分析2、项目库存货值盘点3、项目阵地展示情况4、项目销售问题汇总新聯康【瀋陽】Part 2 位于核心商圈内，周边配套丰富，但四至商业氛围未成规模本体回顾3、老旧小区铁西

15、九道街人民路铁西十道街启明街本案项目整体占地1.87万，建面8.5万。地理位置：位于铁西区人民路与九道街交叉路口，位于铁西区核心商圈内，距离站前商圈约3站地，总体地段位置较好。地块较为方正，南侧人民路沿街底商较多、人流丰富，且夜市位于此处，晚间人流量较大，但本案北侧及西侧为待动迁的住宅及商业网点，人流量稀少，氛围冷清，人流无法吸引至此。1、待拆网点2、待拆迁小区5、鞍山最大夜市6.联营2，北侧为待拆迁小区4、东侧配套类底商1，西侧为待拆迁网点3，东侧为老旧小区4，东侧为配套类底商6，联营5，夜市新聯康【瀋陽】Part 2 2014年10月开始销售，目前销售17套，库存28套本体回顾项目规模占地

16、1.87万，建面8.5万地址铁西区人民路81号开发商鞍山苏宁置业有限公司开盘时间2014年10月物业费前2年3.2元/，第3年起6元/平商业街产品信息（销售）面积：69-2#：2层、4层（出售）3#2层（出售）开间：约4.8米进深：8-12米苏宁主楼业态情况（自持）B2：停车场B1：综合超市1层：苏宁易购、餐饮、服饰零售、生活配套2层：苏宁易购、儿童早教、儿童游乐、零售3层：儿童游乐4层：美食广场、健身会所5层：主题餐厅6层：苏宁影城、电玩城、轻食甜品7层：教育培训（舞蹈、武术类）新聯康【瀋陽】Part 2 主体商业开业一年，受制于业态与经营，掉铺率30%本体回顾开业时间：2016年9月30日

17、业态分布:整个广场由3栋楼体组成，1#楼为商业主楼，总面积为8.5万方，商业楼层数（购物中心）8层（B1F、1-7F）停车位384个。经营状态:在市场中有一定的知名度，但是受制于区域客层和业态局限实际经营一般，掉铺率30%。周六日客流量近10000至12000人次，平时在8000至10000人次，客单价约25元。定位：中端及中端以上主力店：苏宁易购、苏宁影城、多奇妙、汉堡王、屈臣氏、黄记煌、和谐号自助、艾森健身等。新聯康【瀋陽】Part 2 本体回顾2221191624252612912345131278910112#222#252#262#293#1、22#12#213#93#52#242#

18、1816已售已租共有商铺45户，目前销售17户，出租6户，开业11户，空置率76%新聯康【瀋陽】Part 2 目前累计销售17套，销售均价为14486元/平本体回顾序号铺号建筑面积单价（未售为表价）表总价租金租期12#2#1305.171888857639201.1元/平/天三年22#272.8817355126486732#372.8817461127253742#472.8817566128020852#567.9318127123135462#6100.6915072151758472#7101.2115234154181382#8127.3516837214415192#9127.35

19、168212142143102#1068.79184071266235112#1178.95176681394851122#1278.95174791379933132#1399.55162311615783142#1499.41163381624120152#1599.41164431634583162#1699.41145011441544172#1799.41147001461327182#1899.41150201493138192#1999.41149691488068202#20177.31171383038694212#21254.78223725699938222#221306

20、.4926445345498931.33元/平/天五年232#23195.34158613098221242#24108.181717118576071.12元/平/天三年252#25106.16159171689749262#26189.641609230516582.31元/平/天三年272#27263.8177354678461282#28231.99176564096076292#29148.58151582252176302#302467.361344933183895序号铺号建筑面积单价（未售为表价）表总价租金租期13#3#1277.521526142352911.1元/平/天五年

21、23#2135.471589521532781.1元/平/天五年33#399.2113000128973043#471.181399899637853#572.4215125109535363#6442.5314491641274273#793.0316256151229683#8141.1516223228987693#9236.2199982361628103#10375.96153535772114113#1174.73230001718790123#12143.6893471342977133#13143.19100561439919143#14271.4611665316658415

22、3#15188.67150622841798 项目总套数45套、10192.8万平，总销额1.48个亿，均价14486元/平； 截止目前累计销售17套、总面积2357.91平，总金额3534万； 2#共30套，已售7套，销售率23%； 3#共15套，销售10套，销售率67%； 剩货28套，总面积7829.16平，总金额1.08亿元，均价13816元/平。新聯康【瀋陽】Part 2 目前累计销售17套，销售均价为14486元/平本体回顾22372已售已租130001399815125999815353934710056230001515816223162561496915020147001450

23、1日租金1.33元/平；五年日租金1.12元/平；三年日租金2.31元/平；三年日租金1.1元/平；三年日租金1.1元/平；五年159173#体量相对较小，动线较短，临近商业氛围相对较好的十道街与两个出入口，销售情况略好，临近主出入口的商铺全部售罄，售价根据位置、面积从9998-23000元/平，面积与售价成正比，目前剩余5套中4套均为180平以上的大面积商铺。2#铺位较多，动线较长，临近西侧即将动迁的网点，整体氛围不足，销售情况较差，目前30个网点仅销售了7个，多数为100平左右的中小面积商铺。从招商情况上看，外街及出入口出租率较好，但商街整体氛围较差，出售商铺多为商场开业前销售的，商场开业

24、经营状态较差后，商业预期无法兑现，销售再度陷入瓶颈。 十道街（即将动迁的网点） 九道街（老小区）出入口人 民 路出入口出入口启明街 （即将动迁的住宅）新聯康【瀋陽】营销中心内部氛围整体较平：项目品质如何，销售现场的品质呈现起到画龙点睛的作用，本案营销中心的品质感相对较弱，沙盘呈现无亮点，未展示品牌规划，陈设缺乏主题风格营销中心内部营销中心外围Part 2 本体回顾案场内：风格过于朴素，沙盘常规、陈设无亮点商街实体展示新聯康【瀋陽】营销中心阵地：从目前项目的阵地包装上看，项目营销中心的门头较小，字体采用辨识度较低的蓝色，宣传画面跳脱性不强，商街无命名及精神堡垒，尾盘气氛浓郁营销中心内部营销中心外

25、围Part 2 本体回顾阵地基本无太多包装，营销中心不醒目，无精神堡垒商街实体展示新聯康【瀋陽】实体：项目整体的实体展示来看，已经开业店面门前冷清，未售店面无醒目新颖的虚拟店招，3个商街主出入口无精神堡垒，商街内部无可停留点，整体商街尾盘、滞销的氛围浓郁，无法给投资者购买信心。营销中心内部营销中心外围Part 2 本体回顾实体无美化美陈，虚拟店招款式陈旧，无停留点商街实体展示新聯康【瀋陽】Part 2 本体回顾 项目swot分析优势（Strength）劣势（Weak）本项目位于鞍山市传统商圈之内，区域商业氛围成熟，人流量较大；地段的南侧为人民路，交通网络较广，人民路是鞍山市东西走向的主干道，起

26、着连接贯穿全城的纽带作用；产品的主要面积段在70-300平，面宽为4.8米，产品面积段适中，是市场的主流需求；苏宁品牌开发，品牌在区域内具有一定知名度。本项目为内街商铺，虽南向临人民路，但外立面不临街，不利于商业项目建筑规划及人流的引导，商业价值凸显困难；项目西侧及北侧均为待动迁的住宅及网点，住户基本已经搬走，剩余部分钉子户，人气不足，动迁日期始终无法确定；主体商业苏宁商业广场业态相对局限，主力店数量有限，掉铺率达到30%，整体投资信心不足；项目售楼处、阵地包装情况较弱，商街展示效果较弱，基本无停留点。机会(Opportunity)威胁(Threaten)项目位于核心商圈之内，区域人流量丰富，

27、如能将人流合理导入商街内，市场价值将被激发；本项目距离核心商圈很近，彼此存在相当一部分相似的目标客群，定位合理，主题特色鲜明，经营得当，可借各项目人气为己用，操作不合理，很有可能进入困境；苏宁商业广场于2016年开业，目前尚处于市场的培育期，未来待商业主体招商及经营进一步城市，商街的价值将得到进一步的提升。项目虽地处城市中心区，但是由于受传统商圈辐射严重，商业基础薄弱，商业氛围不浓厚，造成项目建成后培养难度大、培养期长；苏宁商业广场开业后，招商及业态相对局限，商业主体经营状况惨淡，这便使项目投资经营商户对项目的经营前景产生疑虑。本案缺乏统一招商规划，商业主出入口的主力店品牌影响力不足，无法完全

28、起到导客作用 本体总结Image positioning 由以上项目SWOT分析可知，本项目在区位、交通、地段等硬环境占有一定优势，而在市场培育、阵地展示等商业软环境方面存在一定不足，这说明本项目若想突破现有的销售瓶颈，完善商业软件至关重要。因此，建议重新为项目命名，重新包装上市，完善售楼处及阵地包装，实体增加美陈与虚拟店招。三个主出入口增加精神堡垒，增强客户的导入性。将主出入口空置铺位进行重新招商，以优厚条件吸引主力店进场。频繁增加现场活动，为项目蓄势造势。配合调整价格，快速出货。Third chapter_项目推广思路The contents of this chapter, the an

29、nual sales target, and broken down into each stage of the goal, determine the site node, sales policy.第三章 目录1、项目定位思路2、阵地展示提升2、项目推广建议3、项目活动建议推广策略总纲形象整合推广TIP4系统现场活动形象定位商街包装阵地包装一个品牌定位下，对商街展示进行总体包装和升级以作为标杆，对售楼处、商街形象物料进行包装；外围昭示性加强，动线节点进行导客；节点活动保证来人，周末暖场保证现场热度；工业传承，蜕变为新都市生活典范住在高新、玩在铁东、吃在铁西谷底、 涅槃，苏宁品牌，与鞍山共

30、同打造有情怀的“美食铁西”定位上应具有主题性，力求在各个项目中脱颖而出，具有很好的排他性、指向性和目的性 展示形态上应具有特色性、时代性，从视觉、感观效果上吸引消费者，让本地消费客群、外来游客流连忘返。海派的、后工业化的美食文化街区 苏宁新天地 以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将鞍山特有的传统石工业化元素的基调与充满现代感的新建筑群融为一体，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务等综合业态。主题风格：海派绚丽的明亮色彩结合后工业化的元素业态划分： 以特色餐饮为主导、配合少量儿童及服务性业态 苏宁四方街 取纳四方之客之意。缘自丽江酒吧一条街，旧城中心里，风格各异的酒吧，多得数不胜数，一间连着一间

31、，整个一条街全是咖啡馆和酒吧间。这里的酒吧大都是两层建筑，木地板，木楼梯，木窗户，手织桌布。主题风格：魅力化、特色化业态划分： 酒吧、KTV、咖啡店、特色美食新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈阳024美食街区项目定位思路营销中心外观谈客区沙盘新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈阳024美食街区项目推广思路精神堡垒内街精神堡垒精神堡垒 外街 商铺展示花箱道旗新聯康【瀋陽】Part 3 案例之沈阳赛特奥莱项目推广思路沙盘精神堡垒及夜间亮化路旗及道路指示户外伞棚主形象外立面及座椅新聯康【瀋陽】Part 3 项目的总体功能规划项目推广思路 根据目前项目实际的租售情况及招商业态，我司对项目进行了基础区

32、域的区域功能和产品规划分布，并对相关美陈及阵地包装进行了初步规划，如下图所示： 特色餐饮区特色餐饮区休闲娱乐区（服饰、娱乐、儿童）主题广场精神堡垒精神堡垒道旗道旗精神堡垒道旗品牌墙步行内街（小品、桌椅、路灯杆）旋转木马新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的总体动线划分 本案的地块形状为矩形，南面临人民路，展示面宽约为50米，东面临次主干道九道街，展示面约80米；本案只有南向、东向两个方向可以展示项目的形象；但项目为内街人字形商铺，展示面较窄，需依靠有效导视及指引将人流导入商街之内。 结合本案的地理特征，遵循商业动线规律；以商业租售为动线引导，配合导视引导。按客户流量以（按重要程度排序

33、）出入口导入。本案从地理特征上利用南面、东面的两个人流较多的临街面，动线规划设计应该以“Y”字型为主动线，将东、南、东、西三面互相联动起来，附以“四字”型等次动线贯通全场，将各个功能有机结合起来；使本项目发挥出最大的商业价值。 123新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路项目的阵地包装建议营销中心阵地新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议营销中心内部新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议精神堡垒123图中1/2/3号位置为本商街主要出入口，起到人流导入的关键作用，目前此三位置仅1/2位置有苏宁商业广场的精神堡垒，无商街独立形象，辨识度差，无法起到商

34、街导流的作用，建议此三处位置设立独立的精神堡垒，可为相同模式也可为同一主题的不同样式，展示项目形象123新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议美陈现状 步行内街广场新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议内街美陈包装建议道旗雨打玻璃重新擦亮花箱户外伞棚及座椅座椅路灯、导视夜间亮化特色门廊新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议个性化小品新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 项目的阵地包装建议 主入口广场美陈广场新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 商业街包装理念及分项设计细项商业街包装理念环境小品设计雕塑设计虚拟店招设计夜间

35、亮化设计停留点设计商业活动策划店铺外包装设计样板区外沿范围客户进入实体的动线广告宣传方式导视设计销售展示永久性标识 (精神堡垒)临时性标识 (导向牌)静态雕塑 (观赏性)特色雕塑 (参与性)商业街建筑设计商业类型策划商业街分项设计销售动线包装理念文案商业街分项设计CI设计景观设计路途氛围营造新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 商业街设计意向（以苏宁新天地为定位导向）新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 商业氛围包装节点（以930为重新上市节点）项目前期定位 （7月30日之前）项目方案确定（8月5日末之前）样板区工程初期（8月20日之前）销售包装施工周期：视工程量（1个月）商业内装施工

36、一、商业空间内部导视系统二、店铺/办公室装修标准三、内部广告及招示系统商业景观施工一、功能型景观设置二、观赏型景观小品三、休闲区组团销售包装定位市场研究项目定位产品深化销售包装介入售楼处内装整改建议商业沙盘整改建议售楼处阵地建议商业街包装概念方案一、销售包装思路二、商业动线设置三、商业街功能分区四、导视系统设置五、包装业态选择六、表现形式确立设计方案定稿周期：15天商业内装方案定稿商业景观设计定稿售楼处设计定稿一、功能分区明确二、设计风格确定三、软装方案确定商业招示设计定稿商业街包装方案定稿实体区工程完工 （9月20日之前） 推广总结Image positioning 本项目的阶段，通过销售包

37、装，是以较少的投入获得大的回报，是项目营销的新亮点； 科学的业态规划、规范的导视招示系统，对现有商业的盘活并减小未来招商工作的阻力，避 免商家进驻后的工程改造。在短时间内提升项目形象，增加项目附加值，提高项目整体收益；通过销售包装，赋予项目独一无二的鲜明主题，营造真实的生活化、场景化的商业氛围，呈现出项目想要传达的生活氛围，进一步促进客户对项目的认同，通过活动及推广，为项目进行客户导入为项目销售奠定基础。新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路 根本问题客户导入问题十 道 街九 道 街人民路启明街精神堡垒鞍山最大夜市破败动迁区鞍山最大夜市9月末-10月初中秋赏灯中秋美食节中秋灯光秀10月末万圣

38、节轰趴舞资源导入以节点活动铺排将客户导入商业街内（始终贯穿美食主题）项目重新包装上市前后，频繁以节日为节点，持续营销动作，保持项目热度除节点性活动外，周周暖场，吃喝玩乐内容丰富，增加客户逗留时间亲子类美食类小型暖场活动铺排线下暖场活动：互动体验类DIY类12月末年终答谢老带新9月30情迷上海滩品牌发布会重新包装上市930项目重新包装上市闪客活动8月整月鞍山首届小龙虾美食狂欢节上海滩闪客快闪活动蓄势新聯康【瀋陽】时间：8月整月地点：苏宁广场（商街前广场）操作方式：利用新联康资源将美食节活动主办方嫁接至本案，举办一个月的美食街活动。甲方配合出具水、电、场地及卫生配合；到访项目赠送美食街代金券30元

39、每周配合1-2场表演活动；Part 3 制造话题，提升项目认知度项目推广思路节点活动1：铁西区作为鞍山美食比较集中的区域，在鞍山本土“吃货”及游客推荐中占有很高地位，本案位于铁西区核心区域，南侧为大型夜市，频临烧烤核心区域，建议借势打势，利用美食街活动为项目重新包装上市聚集人气新聯康【瀋陽】活动分三步进行：8月下旬：快闪活动出街，制造话题炒作；9月中旬：通过快闪活动、到访礼，导入区域客户，提升项目在区域内的认知程度；930：通过阶段性导入客户，为项目认筹筛选意向客户，举办产品发布活动。通过营销动作直接带动到访，为项目认筹及品牌发布活动积累客户；到访赠送苏宁影城电影票2张/美食街代金券30元复古

40、艺术摄影；Part 3 制造话题，提升项目认知度项目推广思路节点活动2：通过一部剧，怀念一段岁月，嫁接上海新天地海派里的怀旧味道，体现项目主题制造话题炒作，上海滩闪客活动；苏宁新天地品牌发布会老铁西里的十里洋场！新聯康【瀋陽】节点活动3：追忆一种腔调，怀念一段岁月，嫁接上海新天地海派里的怀旧味道，体现项目主题制造话题炒作，上海滩闪客活动；苏宁新天地品牌发布会老铁西里的十里洋场！区域街头快闪降临，具有突然性，配合项目推广道具及到访赠礼，特色人力车拉客到访，为项目认筹期到访蓄水，制造话题炒作，促进项目区域认知程度，；Part 3 制造话题，提升项目认知度项目推广思路针对人群：已成交商铺客户、租户，

41、苏宁租户及意向客户活动重点：发布苏宁新天地上市、包装及招商信息，给出招商优惠活动形式：邀请专业模特进行旗袍走秀，表演结束后嘉宾与销售、工作人员共舞，现场提供冷餐及红酒执行地点：鞍山知名星级酒店执行重点：现场所有参加活动的男士需着西装，女士需穿旗袍（西装和旗袍请专业公司带到现场，客户可免费使用）活：怀旧音乐、灯光 新聯康【瀋陽】Part 3 项目推广思路节点活动4：中秋灯光秀主题活动观灯、赏明月、品美食；灯光秀分为两种表现形式，一种为投影灯光表演秀；一种为实体展示灯光秀；灯光秀配合中秋美食品尝，短期内具备地标效果，增加项目人群流量，极大提升项目在区域内的认知程度，增加客户导入。活动周期：中秋节期

42、前后两周； 活动地点：苏宁新天地商业街； 制造话题，提升项目认知度新聯康【瀋陽】Part3 节点活动5：万圣节外部资源导入活动万圣节轰趴舞会；活动落地时间：10月31日； 活动地点：苏宁新天地商业街 制造话题，提升项目认知度项目推广思路新聯康【瀋陽】Part3 节点活动6：年终老带新活动苏宁商户年终答谢活动；活动落地时间：12月25日； 活动地点：鞍山星级酒店或酒吧项目推广思路 制造话题，提升项目认知度新聯康【瀋陽】Part3 由于外广场链接人民路与九道街两条主干道，建议定期在外广场进行暖场活动与静态展示吸引客群 主体商业前庭广场定期举行暖场活动，互相助推项目推广思路外广场新聯康【瀋陽】Par

43、t3 项目重新上市后建议引入小吃车，将商业街内形成常规性夜市，利用整体包装及美食效应，吸引客群前来； 制造话题，提升项目认知度项目推广思路新聯康【瀋陽】Part 3 纸媒：千山晚报投放频次：开盘前两周每周一班广播：交广早晚高峰投放频次：9月持续推广微信：大鞍山微信平台群信息推送投放频次：持续进行精选线上媒体：在项目预热及强销期，精选优质线上媒体，对项目产品及销售政策信息进行有效释放，并且结合营销节点，进行系统的推广宣传，制造营销热点。项目推广思路项目媒体选择树立品牌形象，提升区域认知度新聯康【瀋陽】Part 3 项目媒体选择树立品牌形象，提升区域认知度路旗选址： 苏宁沿线lED选址： 苏宁广场

44、自身LED 联通（五环酒店对面）公交站牌： 2路公交车站沿线出租车尾灯 满天星精准线下推广：精准选择项目周边重点路段及人流量较大的点位，进行路旗、LED及公交站牌的投放推广，全方位的对项目周边路段进行广告铺排。项目推广思路新聯康【瀋陽】Part 3 项目媒体选择树立品牌形象，提升区域认知度精准线下推广：针对项目所在区域实际情况，项目周边私家车车主，流动及使用性强，在车体上张贴项目信息车贴。合作对象： 本案看房车 私家车车主合作方式： 在车体张贴项目信息车贴 贴满一个月可至售楼处领取洗车卡项目推广思路Fourth chapter_营销策略The contents of this chapter,

45、 The promotion steps and the key points of the implementation are summarized, and the effect is explained.第四章 目录1、项目销售策略2、项目渠道工作开展3、团队执行如何突破重围2017苏宁生活广场新聯康【瀋陽】Part 4 常规商业街盈利模式分析营销策略纯销售售后返租先租后售纯租赁租售结合快速回笼资金，操作相对简便短期套现，快速回笼资金物业升值空间大，容易出售；租期短，容易改变功能或调整经营可以按照定位及业态规划要求定向招商，保证商业的品质；培育期的管理和扶持能帮助物业升值，提升投资价值

46、部分销售可以增加现金流，分散开发的风险；租赁商铺可以有机会按配套需求先养商，待成熟后再实现增值收益。不利于策划推广招商和后期运营经营管理者，是否有持续经营的能力需要设立专业经营管理团队；规划招商能力需要极高；经营能力要求极高；经营风险最大需要专业的经营管理团队；招商执行能力要求较高；前期需要有一定的招商推广费用投入对销售商铺的业态、档次无法管理。容易形成同质化业态的恶性竞争，损害投资者的收益适用于商业成熟区域适用于大型商业物业的分割出售，开发商长期包租，再由大商家整体承租。此策略操作难度大，后期操作往往给开发商的名誉带来不良影响，多为资金紧张的紧急策略适用于对商业业态有严格要求，且经营状况不佳

47、的商铺要及时调整适用于成熟商圈的高价位商铺的物业价值再提升；或配套有严格要求，且目前不具备经营环境的商铺。适合开发体量较大并分期开发的物业。对大型主力店进行持有定向招商。其余辅助业态的临街商铺带业态规划要求出售新聯康【瀋陽】Part4 销售策略梳理营销策略低首付1、建议首付2-3成，解决商业客户购买痛点2、与第三方金融公司合作，如苏宁自己的投资公司3、投资公司给予垫付首付款，一次性享受资金回报收益返租政策1、对于未租未售的商业给予3-5年的返租政策；2、作为购房优惠一次性在房款中减掉；3、带租销售。从客户购房起连续三年每年给客户返5%-7%的固化收益卖理财1、卖10年平均5%的固化收益，10年

48、后业主可选择性退回给苏宁；2.这样给予客户保靠的购买信心，大多数业主到期不会选择退换，少部分退换可低价通过渠道处理特价房源撬动市场1、适当进行价格调整或推出特价房源；2、释放口径为只有老业主和苏宁商户可享受这个价格；Part 2提供保靠固化收益Part 3包装金融产品Part 4价格策略Part 1降低置业门槛part4 营销策略购买客户租赁客户客户辨析 已购客户：10月底前开业赠送买平米800-1000元的装修款已开业但经营状态不好的客户：根据业态规划，帮助客户提供代租服务，重点点位重新招租可给予商户租期年化5%的收益待租客户：给予半年至一年的租期减免 苏宁商户：苏宁商户业主直接购买或推荐购

49、买，返3年租金商街租户：购买免3年租金老业主或直系亲属重购：返3年租金特殊位置可免5年租金充分维系已租客户，将租赁客户合理转化为购买客户租售双管齐下，深挖客户，创出新客户根据市场调研，类似的竞品市场市场培育期在3-5年，根据此结论，在市场培育期给予客户3-5年的返租，增加客户购买信心新聯康【瀋陽】Part 4 未售及未租招商政策营销策略根据商街的主题定位，项目西侧和北侧的外街商业由于对面动迁，项目现状已呈现，所以建议2年的免租政策；项目内街商业部分建议1年的免租政策意向招商业态为具有小资特色的小型餐饮娱乐意向招商为特色餐饮：如COM烤意向招商为娱乐行业大型娱乐场所，带动气氛：如乐天虫、钱柜、快

50、乐迪飞渡铁板烧COM烤真人CS丽湖蒸鱼张三疯鱼火火part4 营销策略针对已租铺位推出特价房源，额予折扣并带租销售序号铺号建筑面积单价（未售为表价）表总价租金租期12#2#1305.171888857639201.1元/平/天三年22#272.8817355126486732#372.8817461127253742#472.8817566128020852#567.9318127123135462#6100.6915072151758472#7101.2115234154181382#8127.3516837214415192#9127.35168212142143102#1068.7918

51、4071266235112#1178.95176681394851122#1278.95174791379933132#1399.55162311615783142#1499.41163381624120152#1599.41164431634583162#1699.41145011441544172#1799.41147001461327182#1899.41150201493138192#1999.41149691488068202#20177.31171383038694212#21254.78223725699938222#221306.4926445345498931.33元/平/天

52、五年232#23195.34158613098221242#24108.181717118576071.12元/平/天三年252#25106.16159171689749262#26189.641609230516582.31元/平/天三年272#27263.8177354678461282#28231.99176564096076292#29148.58151582252176302#302467.361344933183895序号铺号建筑面积单价（未售为表价）表总价租金租期13#3#1277.521526142352911.1元/平/天五年23#2135.471589521532781.1

53、元/平/天五年33#399.2113000128973043#471.181399899637853#572.4215125109535363#6442.5314491641274273#793.0316256151229683#8141.1516223228987693#9236.2199982361628103#10375.96153535772114113#1174.73230001718790123#12143.6893471342977133#13143.19100561439919143#14271.46116653166584153#15188.67150622841798新聯康

54、【瀋陽】Part 4 未售商铺产权及面积分割建议营销策略房号原户数原面积分割数分割后面积1分割后面积22#2、321452371102#4、521422371102#10、1121422371103#614422110330根据2#楼租售情况，建议将号和号面积重新分割，将号商铺2F分到号商铺；号和号；号和号同理。将3#的号1F分割城两个商铺，一个为1F一般面积，约110平，另一个为1F另一半面积加楼上整层，面积约330平。371101103302#、3#新聯康【瀋陽】攻势：外销、渠道战略部署，吸引地缘客户的同时，促进铁西、铁东客户到访；Part 4 高效导客策略，提升到访总量置业顾问2-4人，

55、半个月销售排名，带领外销团队外出拓展；2名项目专门CALL客人员到访增量10组/人/月甲方外销团队到访增量组15/人/月各地产销售、理财专员、汽车4S店共10名到访增量2组/人/月二手房、分销渠道合作到访增量50组/月每月到访120组以上年底前到访500组以上营销策略新聯康【瀋陽】Part 4 打开全民经纪人，拓宽来客渠道营销策略全民经纪人打开有客户资源的全民经纪人渠道开放全民经纪人模式，邀请同行，二手房、各基金、证券、小贷、银行、保险的客户经理成为本项目经纪人，带客成交高佣金，购买电话资源进行资源call客。（目前已有大商尚城国际，新兴盛仕广场，港龙城市商业广场资源）首先进行企业拓展，到各公

56、司联系关键人举行产品宣讲会，邀请各经纪人到现场现场宣布佣金政策，并充分释放项目利好信息活动流程推广方式陌拜：陌拜拓客，到各企业发放礼品，建立联系微信：朋友圈转发本项目，集赞10个到现场领取礼品短信、电CALL：针对企业通讯录进行邀约渠道带客成交奖励2万元/套可在销售收取的电商费用中支付新聯康【瀋陽】Part 4 高效导客策略，提升到访总量区域内商圈社区推广，人民路沿线及胜利路交通枢纽派单时间：持续进行；每周五、周六、周日进行巡展；客户：铁西、铁东老社区客户导入，社区客户深挖；做法：通过派单、社区巡展、创意巡展、创意物料、邮包广告、贴心服务等形式进行拓展；奖励：客户带访，到访不给予奖励，成交给予

57、总款1%奖励。目的：掌握拆迁社区及老社区客户信息，挖掘潜在客户，宣传项目，意向客户带访，未能带访者留取电话，后期邀约上访。社区派单社区巡展人民路沿线胜利路沿线营销策略新聯康【瀋陽】Part 4 高效导客策略，提升到访总量联合推广 新闻发布：（邀请双方媒体，一份的营销成本，双倍的曝光度及影响力）；户外推广：（充分利用慕斯的户外资源，推广项目，获取客户）淘金派单：（制作单张，共同派单，发布项目信息）观影会宣传：（新片首映，观影会广告宣传，资料发放）报纸投放：（向双方各自的战略媒体方进行报纸投放，既密集宣传，又可降低成本）网络宣传：（旅游网、家具网、汽车网、房地产门户网共同宣传）微博推广：（高转发，

58、推广）短信投放：（双方利用各自平台，向各自的客户群投放短信）微信推广：（新型推广通讯手段宣传项目，客户拓展）展场接待：（通过慕斯、东青旅外展点，车展活动现场客户接待，获取有效客户）员工推介：（举办推介会，向合作方推介项目，组织团购）资料展示：（通过东青旅、慕斯网点摆放项目资料展架，宣传项目）品牌联动全城寻找高端商家进行联动，客户共享、宣传成本共担营销策略新聯康【瀋陽】Part 4 高效导客策略，提升到访总量到访礼配合重要节点、营销活动、项目微信关注增量、外销拓客工具营销策略新聯康【瀋陽】Part 4 项目推盘分解产品销售建议营销策略12月高调入市9月2017年7-8月鞍山首届小龙虾美食狂欢节上

59、海滩闪客快闪活动炒热市场销售阶段整体策略：以美食为主线，配合商街展示及营销活动，租售结合，保证销售额完成售楼处内场软装、阵地包装、商业街包装及量化，以事件营销活动为依托，迅速将产品推向市场，快速使客户认知2017年周边竞品区域需求产品供货不足，以充足货源，区域合理价格、高端物业（万科物业）导入，切入市场；通过媒体推广、炒作，大型产品发布类活动制造话题，最快速的提高项目在区域内的认知程度；已达到促进项目整体去化的目的；93011月荣耀开盘阶段以节点性活动及小吃集市等吸纳人流，炒热市场，借势快速展开招商工作，注重重点点位的招商价格挤压，快速去化加推产品。持续活动配合销售阶段阶段策略主售资源活动策略

60、推广策略情迷上海滩品牌发布会中秋赏灯美食节万圣节轰趴年终晚宴大鞍山微信（微信群信息推送）推广、苏宁LED出租车尾灯/2路汽车站牌/交广项目影响力的重新引爆很重要，但线下的客户收口更重要，每一场活动从策划到执行，线下大量的组织工作才是对营销团队真正的考验。都需要快速高效不折不扣的执行。新联康 = 靠谱 使命必达新聯康【瀋陽】新联康优势我们的团队总监蓝阳专案李钟副专 赵峰置业顾问后台团队策划经理 王文兴案场助理置业顾问置业顾问 团队构架新聯康【瀋陽】姓 名：李钟工作经验：10年现任职务：销售经理教育经历：2002年2005年 大连水产学院职业生涯：2008年2月2009年 4月 2009年5月20