项目六假设开发法法及其应用ppt课件

1、工程六： 假设开发法及其运用房地产估价工程六 假设开发法及其运用学习目的【知识目的】 1了解假设开发法的适用对象和条件 2掌握假设开发法的根本公式 3掌握现金流量折现法与传统方法的运用【才干目的】 1能界定假设开发法的适用对象 2能界定假设开发法中各个本钱费用工程发生的时间和金额 3能熟练运用现金流量法和传统方法进展估价操作和测算工程六 假设开发法及其运用工程分析【工程概述】假设开发法是房地产估价实际中一种科学而适用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的运用。本课题主要引见假设开发法的概念、根本思绪和实际根据，假设开发法的适用范围和运用前提条件，假设开发法的根本公式，假设开发法

2、估价根本程序和内容，并经过大量估价实例来分析和掌握假设开发法的运用。工程六 假设开发法及其运用【情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工程目前构造封顶，其中1-4层为商业裙楼，526层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层部分和58层的住宅部分作抵押，向银行恳求抵押贷款。他所在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派他为该估价工程担任人。请阐明评价该工程拟优先选用的估价方法、技术道路及理由，并阐明确定评价价值时需思索的主要要素。工程六 假设开发法及其运用本工程根本知识与技艺课题一 认识假设开发法课题二 假设开发法估价公式课题三 现金流量折现法和传统

3、方法课题四 假设开发法计算中各项的求取课题五 假设开发法运用实例课题一 认识假设开发法一、假设开发法概念与实际原理1假设开发法的概念假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法的本质与收益法一样，是以房地产的预期收益为导向求取估价对象的价值。是一种科学、适用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛运用，尤其在待开发土地等房地产评价中运用最为广泛。课题一 认识假设开发法2假设开发法的实际根据假设开发法的实际根据与收益法一样，是预期原理。根本思绪(

4、经过房地产开发企业购置房地产开发用地的报价过程表达)： 首先，要深化调查、分析这块土地的内外部情况及和当地房地产市场情况; 其次，研讨、判别该块土地的最高最正确利用; 第三，要预测在未来适当的时候销售开发完成后的房地产价钱将、获得土地运用权的“获得税费、开发建立和销售房地产的本钱费用等支出、出卖开发完成后的房地产时的“销售税费 以及正常的开发利润； 最后，便可知情愿为这块土地支付的最高价钱。 课题一 认识假设开发法假设开发法在方式上是评价新开发的房地产如新建商品房价值的本钱法的“倒算法。两者的主要区别是：本钱法中的土地价值为知，需求求取的是开发完成后的房地产价值；而假设开发法中开发完成后的房地

5、产价值已事先经过预测得到，需求求取的是土地价值。 课题一 认识假设开发法二、假设开发法适用的估价对象和条件假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产的估价，包括：可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)；在建工程(或称为房地产开发工程)、可重新改造或可改动用途的旧房(包括改建、扩建、重新装修等，假设是重建就属于毛地的范畴)。以下把这类房地产统称为“待开发房地产。课题一 认识假设开发法实践估价中，假设开发法测算结果的可靠性，取决于两个预测：能否根据房地产估价的合法原那么和最高最正确利用原那么，正确判别估价对象的最正

6、确开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。能否根据当地房地产市场情况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。假设开发法测算结果的准确性，还要求有一个良好的社会经济环境。包括：要有一套一致、严谨及健全的房地产法规；要有一个明朗、稳定及长久的房地产政策，包括有一个长久、公开的土地供应方案；要有一个全面、延续及开放的房地产信息资料库，包括一个明晰、全面的有关房地产开发和买卖的税费清单或目录。 课题一 认识假设开发法三、假设开发法估价的根本步骤运用假设开发法估价普通分为6个步骤： 调查、分析待开发房地产情况和当地房地产市场情况； 选取最正确的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产情况； 预测后续开发运

7、营期； 预测开发完成后的房地产价值； 测算后续开发建立的必要支出及应得利润； 测算待开发房地产价值。 以评价政府有偿出让国有建立用地运用权的价钱为例，阐明如何调查、分析待开发房地产情况和选取最正确的开发利用方式其他步骤的内容在后面引见。课题一 认识假设开发法一调查、分析待开发房地产情况调查、分析该类房地产开发用地的情况主要包括以下方面：1土地的区位情况。包括3个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；详细的坐落情况。弄清这些主要是为选择最正确的土地用途效力。3土地的权益情况，特别是规划条件和将拥有的土地权益。弄清规划条件包括土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，主要为选

8、取最正确开发利用方式、确定开发完成后的房地产情况效力；弄清将拥有的土地权益包括土地权益性质、运用期限、能否不可续期，以及对该房地产开发用地转让、出租、抵押甚至价钱等的有关规定等，主要为预测开发完成后的房地产价钱、租金等效力。课题一 认识假设开发法二选取最正确的开发利用方式在调查、分析待开发房地产情况和当地房地产市场情况后，便可以选取最正确的开发利用方式，包括选取最正确的用途、建筑规模、档次等。这些都要在规划允许范围内选取，即在规划条件给定范围内的最正确。其中最重要的是选取最正确的用途，这时要思索该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需求程度和未来开展趋势，即要分析当地市场的接受才干，工程建成

9、后市场终究需求什么类型的房地产。课题二 假设开发法估价公式 一、假设开发法的根本公式 待开发房地产价值 开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润 待开发房地产获得税费+后续建立本钱+后续管理费用+ 后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产情况和未来开发完成后的房地产情况；二是要把握未来开发完成后的房地产运营方式。课题二 假设开发法估价公式待开发房地产情况即估价对象情况，有土地(分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；开发完成后的房地产情况，有熟地和新房地等。综合起来有以下7种情形： 估价对象为生地，在生地上进展房屋

10、建立； 估价对象为生地，将生地开发成熟地； 估价对象为毛地，在毛地上进展房屋建立； 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地； 估价对象为熟地，在熟地进展房屋建立； 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； 估价对象为旧房，将旧房重新改造或改动用途成新房。未来开发完成后的房地产运营方式，有出卖、出租(多为建成后出租)和营业等。课题二 假设开发法估价公式二、按估价对象和开发完成后的房地产情况细化的公式一求土地价值的公式1求生地价值的公式(1)适用于在生地上进展房屋建立的公式： 生地价值开发完成后的价值-生地获得税费-由生地建成房屋的本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(2)适用于将生

11、地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值-生地获得税费-由生地开发成熟地的本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润课题二 假设开发法估价公式2求毛地价值的公式(1)适用于在毛地上进展房屋建立的公式： 毛地价值开发完成后的价值-毛地获得税费-由毛地建成房屋的本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润(2)适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值-毛地获得税费-由毛地开发成熟地的本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润3求熟地价值的公式适用于在熟地上进展房屋建立 熟地价值开发完成后的价值-熟地获得税费-由熟地建成房屋的本钱-管理

12、费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润课题二 假设开发法估价公式二求在建工程价值的公式适用于将在建工程续建成房屋 在建工程价值续建完成后的价值-在建工程获得税费-续建本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润三求旧房价值的公式适用于将旧房重新改造或改动用途成新房 旧房价值重新改造或改动用途后的价值-旧房获得税费-重新改造或改动用途本钱-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润课题二 假设开发法估价公式三、按开发完成后的运营方式细化的公式 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场比较法评价；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评价。在假设开发法根本公式的细化公示如下：1适

13、用于开发完成后的房地产销售的公式VVP C2适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式VVR - C课题三 现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义 运用假设开发法估价必需思索资金的时间价值。思索资金时间价值可有两种方式：折现方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；计息方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。二、现金流量折现法与传统方法的区别3大区别1对开发完成后的价值和后续的建立本钱、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场情况作出的，即根本上是静止在估价时点的金额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它

14、们未来发生的时间以及发生时的数额，即要进展现金流量预测。课题三 现金流量折现法和传统方法2传统方法不思索各项收入、支出发生的时间，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不思索预售，也不思索延迟销售；而现金流量折现法要思索各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上 (直接或最终折算到估价时点上)，然后再相加减。3在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，现金流量折现法中这两项都不单独显现，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含平安收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处置是为了与投

15、资工程经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。课题三 现金流量折现法和传统方法三、现金流量折现法和传统方法的优缺陷从实际上讲，现金流量折现法测算的结果比较准确，但测算过程相对较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单。实践估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取一、后续开发运营期假设开发法估价首先需求预测后续开发运营期以下简称开发运营期。 开发运营期的起点是假设获得待开发房地产的日期即估价时点，终点是开发完成后的房地产运营终了的日期。开发运营期可分为建立期和运营期。建立期的起点与开发运营期的起点

16、一样，终点是未来开发完成的房地产开工日期。建立期又可分为前期和建造期。前期是指从获得待开发房地产到开工建立的这段时间；建造期指从开工建立到未来开发完成的房地产开工的时间。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取运营期根据未来开发完成后的房地产运营方式而详细化为销售期销售方式和运营期出租和营业两种情况。销售期是自开场销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。运营期的起点是开发完成后的房地产开工之日，终点是开发完成后的房地产的普通正常持有期终了之日或者经济寿命终了之日。开发运营期、建立期、运营期等之间的关系见图 (a)在销售含预售情形下(b)在出租或营业情形下建立期建立期课题四 假设开发法

17、估价测算中各项的求取二、开发完成后的房地产价值1开发完成后的价值对应的房地产情况先弄清未来开发完成后的房地产情况，再预测该情况的房地产价值。以估价对象为商品房在建工程为例，估计未来开发完成后的商品房是毛坯房、粗装修房或者是精装修房，那么预测的开发完成后的价值应分别是商品房是毛坯房的价值、粗装修房的价值、精装修房的价值。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取2开发完成后的价值对应的时间先弄清是预测未来开发完成后的房地产情况在哪个时间的价值。在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产情况在估价时点的房地产市场情况下的价值。在现金流量折现法中，未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常预

18、测其在未来开发完成之时的房地产市场情况下的价值；当房地产市场较好而适宜预售的，那么是预测它在预售时的房地产市场情况下的价值；当房地产市场不好而需求延迟销售的，那么是预测它在延期销售时的房地产市场情况下的价值。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取3开发完成后的价值的预测方法在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，根据运营方式不同，采用不同的方法。对于销售的房地产，通常是采用市场比较法并思索类似房地产价钱的未来变化趋势来推测，比较的单位普通为单价。对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值时，可先预测其租赁或运营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。在这两

19、种情况下，市场比较法、收益法均不是一种独立的估价方法，而是被包含在假设开发法之中，成为该法的一部分。运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用本钱法求取，否那么本质上成为采用本钱法估价。这一要求并不影响对同一估价对象同时采用本钱法和假设开发法估价。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取三、后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润，是将待开发房地产情况“变成未来开发完成后的房地产情况必需付出的本钱、费用、税金及该当获得的普通正常利润，详细包括待开发房地产获得税费和后续的建立本钱、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是假设开发法测算中该当减去的工程，统称为“扣除工程

20、。它们的估算与本钱法中的方法一样，但有两点区别：它们本质上应是预测的扣除工程在未来发生时的值，不是在估价时点的值在传统方法中将它们近似为估价时点的值。它们是在获得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，不包括在获得待开发房地产之前所发生的支出及应得利润。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取待开发房地产获得税费，是假定在估价时点购置待开发房地产时应由购置方买方交纳的契税、印花税、买卖手续费等税费。通常根据税法及政府有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例测算。后续的建立本钱、管理费用、销售费用等必要支出的测算，要与未来开发完成后的房地产情况相对应。后续的建立本钱、管理费用

21、、销售费用等必要支出的测算，要与未来开发完成后的房地产情况相对应。测算投资利息时要把握应计息工程、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中应计息工程包括待开发房地产价值及其获得税费，以及后续的建立本钱、管理费用和销售费用。销售税费普通不计算利息。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取留意： 待开发房地产价值及其获得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。 后续的建立本钱、管理费用和销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间如开发期间或建造期间内不断发生，但在计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并详细视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年划分，准确的测算要求按半年、季或月来划分。测算后续开发利润时，要留意本钱法中讲过的利润率与其计算基数的相互匹配。另外要留意，利润率是指总利润率还是年平均利润率。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取四、折现率折现率是采用现金流量折现法时需求确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法一样，应等同于同一市场上一样或类似的房地产开发工程所要求的平均报酬率，它表达了资金的利率和开发利润两部分，因此采用现金流量折现法动态方法测算待开发房地产价值