房地产估价第四章-比较法-3课件

1、 第二节 比较法的运用步骤六、进行房地产状况调整1.房地产状况调整的含义 房地产状况调整是指将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，将两者房地产自身状况的差异进行合理对比，将可比实例房地产状况下的价格调整到估价对象房地产状况下价格。第二节 比较法的运用步骤六、进行房地产状况调整2.房地产状况调整的内容 房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，相应的调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 （1）区位状况调整的内容 P55 （2）实物状况调整的内容 P55 （3）权益状况调整的内容 P55第二节 比较法的运用步骤六、房地产状况调整 3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较

2、调整 直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调整价格的比率。 房地产状况直接比较表：房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B可比实例C因素1 f1 100因素2 f2 100因素n f n100综合1100房地产状况直接比较举例房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C区位状况 0.510010510080实物状况 0.310010011012

3、0权益状况 0.2100120100100第二节 比较法的运用步骤 六、房地产状况调整 3.房地产状况调整的方法 （1）直接比较调整 直接比较法进行房地产状况调整的公式： 可比实例在自身房地产状况下的价格 100/（ ）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 （ ）内填写的数字：可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。 第二节 比较法的运用步骤六、房地产状况调整 3.房地产状况调整的方法 （2）间接比较调整 间接比较调整法是设想一个标准房地产状况，然后以标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产逐项进行比较、打分。第二节 比较法的运用步骤

4、 六、房地产状况调整 3.房地产状况调整的方法 （3）采用百分比调整 可比实例在估价对象状况下的价格 =可比实例在自身状况下的价格 房地产状况调整系数 其中，房地产状况调整系数为：1/1R% 第二节 比较法的运用步骤六、房地产状况调整 土地使用年期调整是房地产权益状况调整中较为特殊的调整，可以单独进行调整。 土地使用年期调整系数按下列公式计算： 教材P54 公式土地使用年期调整后的地价可比实例成交价格土地使用年限调整系数 应用举例： P57 例47 。第二节 比较法的运用步骤七、求取比准价值（一）计算单个可比实例的比较价值 按照比较法的思路，需要对交易情况、市场状况、房地产状况三个大方面的调整

5、汇总，形成下列计算公式： 某一可比实例的比准价值 =可比实例成交价格交易情况修正系数市场状 况调整系数 房地产状况调整系数 第二节 比较法的运用步骤七、求取比准价值（一）计算单个可比实例的比较价值 进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，对可比实例成交价格的单项修正或调整幅度不宜超过20%，综合修正和调整幅度不宜超过30%。 经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2。 第二节 比较法的运用步骤七、求取比准价值（二）求取最终比准价值 1. 简单算术平均法 把修正、调整出的若干个具有同等重要性的价格直接相加，再除以其个数，求出综合价

6、格的方法。 2. 加权算术平均法 是在把修正、调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。 课堂练习评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。A0.4、0.4、0.2 B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、0.4 D0.4、0.3、0.3第三节 比较法应用举例 应用举例1：P58-63 例题 应用举例2：P66 计算题1 应用举例3：P66-67 计算题2 比较法应用举例

7、3估价对象为一住宅楼，价值时点为2013年12月31日。选取交易实例情况如下： 实例ABCDE 成交价格（元） 5200 6000 5300 5500 5100成交日期2013.4.302012.6.302013.1.312011.7.312013.5.31交易情况+2%+21%00-3%房地产状况区位状况0-3%+3% +1%0权益状况-2%0+2%-1%-1%实物状况-4%-5%-2%+2%+1% 比较法应用举例3上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2011年7月1日至2012年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5，其后至2012年11月1曰则每月比上月递增1，而从2012年11月1日至20