房地产企业对甲供材选择的探讨资料

1、房:地J冲供材】摘要:2016年5月1日已全面覆盖建筑业、房服务业0对于房地产企最且/、影响力的大事件之大0而房地产业的甲供营改增后解决了甲不利影响消除了行业早仅分析了房地产企业增值税的影响以期使的均衡0关键词:营改增”；房随着2016年5月1日对于原困扰房地产与建制下重复征税的问题将下由于建筑材料在工额高税款多所以最料采购进项税又将是两象由此房地产企业甲企业需要面对的难题之选择的书t起营业税改征增值税地产业、金融业和生活业来说营改增是一改革的影响颇为巨材一直是热占八、问题供材在营业税下结算的问的重复征税问题0文甲供材方式对甲乙双方甲乙双方都台匕目匕达到税负地产行业甲供材营改增的全面实施筑业的

2、甲供材在营业税被消除0在增值税制程造价中的占比大金可能影响增值税负的材行业问重占八、争取的对供材的财税处理又成为一0一、甲供材料产生的原因及现状甲供材是指在建设匚程承包合同中由建设方(甲方)与承包方(乙方)事先在合同中约定由甲方提供主材或匚程设备的一种供货方式0该种模式下由甲方与供应商直接签订采购合同乙方只负责材料的占八、收、保管及领用事项0之所以会产生甲供材模式传统原因主要有一是甲方为保证n程材料的质里为防止乙方采购不合格的匚程材料而亲自采购二是甲方资金足够并有信息渠道反映建筑用主要材料会涨价为降低建手成本施工之刖就已经采购完毕三是甲方和建筑材料供应商有长期密切的业务合作关系现有原因是基于营

3、改增政策下对增值税的筹划考虑因建筑业税率11%而货物采购税率是17%会有6%的税差也会促使房地产企业考虑使用甲供材0二、选择甲供材的影响因素(一)对建筑安装单位选择的影响当房地产企业自身为一股纳税人且开发的项目按一股计税核算时因进项税可以抵扣在对建筑安装企业的选择上不仅要考虑价格还要考虑对建筑企业身份的选择是一股纳税人还是小规模纳税人0一股纳税人时还要考虑是一股计税还是简易计税0就一股纳税人一股计税而言单纯材料采购的税率是17%6要比建31安装的税率11%）高所以如果房地产企业台匕目匕把材料采购和建安装的成本分开取发票可获抵扣的进项税就更多从这方面来看房地产企业似乎采取甲供材更有利0当然这是在

4、房地产企业选择了甲供材且对建筑安装企业提供施匚程仍台匕目匕取1日11%）的增值税专用发票的情况下可行0但是根据财政部、国豕税务总局关F全面推开营业税改征增值税试占八、的通知(财税201636号)附件2营业税改征增值税试占八、有关事项的规定弟一条弟七款弟二项规定:一股纳税人为甲供工程提供的建31服务可以选择适用简易计税方法计税0甲供匚程是指全部或部分设备、材料、动力由匚程发包方自行采购的建筑工程0所以工1房地产企业选择甲供材时建筑安装企业对该项目选择简易计税方法3%的征收率相比F一股计税方法11%）的税率对房地产企业就会有8%的税差损失所以房地产企业在选择甲供匚程时还需要考虑甲供材在整个项目工程

5、中所占的比重0只有材料采购的比重超过8%的税差损失房地产企业选择甲供材才会划算0假设以甲供材占比50%）为例:施工单位对该项目若选择简易征收征收率为3%0则工程部分50%）都将是3%的税率发票50%0*3%0=1J5%0材料部分50%）若都能取得17%1税率的发票则可取进项税为50%）*17忙8.5)%0则工程总的进项税为1.5%+8).5%二10%00若选择非甲供且建手安装单位选择一股方法计税则工程可取的进项税发票为坤911%=11%10此时为非甲供更为有利0若以甲供材占比60%，为例施工单位对该项目若选择简易征收征收率为3%；则n程部分40%,都将是3%的税率发票40%0*3%0=1.：2

6、%材料部分60%）若都台匕目匕取17%）税率的发票则可取进项税为60%产17%=10.2%；则工程总的进项税为1.29%+1().2%二11.4%此时选择甲供材更为有利0从理论上看房地产开发企业选择甲供材的临界占八、在57.的比例超过57.14%且材抵扣进项税发票那就但在实际情况中材料采得17%的进项税发票如计税征收率为3%而砂发票0所以房地产企仅要看甲供材占整个工材部分是否都能取得要(三)企业资金成本的若选择甲供材1.企业本会大幅上升0企业提材料支付一部分材料款会由建筑施工单位先中也会要考虑对供应商还是小规模纳税人0选的发票而小规模纳税发票但究竟哪个资金情况0比如都是1000元价一样但17%

7、J的含税价14%材料在整个成本中料采购都能取得17%）的可可以考虑使用甲供材0购一股不太可台匕目匕全部取商品碎一股会选择简易、土、石料等又难于取业是否选择甲供材不程的比重还是看甲供求税率的进项税发票0影响采购材料的资金占用成供甲供材必须先采购款0若是非甲供材料行垫付02.在材料采购的选择是一股纳税人择一股纳税人可取17%人处采购只台匕目匕取1日3%的成本更低还要视实际的不含税成本成本进格是1170元而3%的含税价格是1030元明显17%D税率采购价要高于3%税率的采购价从而企业的资金占用成本也会上升0虽然17%J的进项税最终还是台匕目匕抵扣但是企业必须要先付出去这个钱资金的时问价值还是会损失0

8、而且相对于一股纳税人而言小规模纳税人有更大的议价空问0(四)企业采购成本管理监督成本的影响在决定实行甲供材之刖企业还要需考虑的苴他影响因素如企业台匕目匕否合理确定匚程所需材料数里并确保苴质里企业台匕目匕否找到恰当的供应商并以足够优惠的价格采购企业的运输与储存台匕目匕否做到有序高效乙方是否有足够的动力节约使用甲方购买的材料如何对苴实施有效控制等等一系列的问题都是需要考虑并有与之对应的解决方案及合理的管理成本0三、房地产企业对甲供材的理性选择(一)考虑增值税负的选择1.若房地产企业选择甲供材建筑企业选择一股计税方法(建筑企业可台匕目匕要考虑采购的材料物质价税合计48,18%决合同中约定的匚程价税合

9、计),提供11%J的建31业企可以不用考虑甲供材比重02.若房地产企业选择甲简易计税方法只提供时房地产企业就要测本中所占的比重0若材项工程成本的57.14%且进项税票这种情况下台匕目匕与在非甲供下建31企下抵扣比例持平0但实税率的材料或者难以采购等情况存在所以更大0且有低税率材料率不一定台匕目匕比11%,高03.若房地产企业选择非考虑应选择一股计税金占用成本方面考还计税(或小规模)哪种(二)考虑整体效益的增值税专用发票则房在该项n程成本中所占供材建31企业位选择3%的建安装发票0此算甲供材在该项工程成料采购成本比重台匕目匕占这材料采购都台匕目匕取17%6的增值税进项抵扣比例才业提供11%0的进

10、项税发票乐情况中还有一部分低取1日进项税发票的材料要求材料采购占比还要下综合进项税抵扣税甲供材从增值税方面方法的建31企业0从资是要看一股计税与简易不含税成本更低0选择企业在工程出包方式的选择上不应只考虑增值税负的高低而是应以企业效益最大化为目标0所以在选择工程甲供时还应考虑企业的资金占用成本、采购成本、管理监督成本等0企业需要有一套相对完备的甲供材内控管理体系以有效控制甲供材采购过程中的采购成本以及材料使用过程中的管理监督成本等0若未台匕目匕建立相对完善的内控管理体系而贸然采取甲供材有可台匕目匕导致高额的采购成本和管理监督成本的提高0从而影响企业的整体效益0营改增政策下是否选择甲供材不仅房地产企