建筑智能系统的应用与管理资源第02章

1、第2章:智能建筑的物业管理学习目标主要内容本章小结 知识结构图 学习目标通过本章的学习，了解智能建筑物业管理的特点以及与普通物业管理的区别；熟悉智能建筑物业公司的性质、机构设置及人才需求；掌握智能建筑物业管理的基本原则、管理目标与主要内容。主要内容 2.1: 智能建筑物业管理的特点与目标 2.2: 智能建筑物业管理的原则与内容 2.3: 智能建筑物业管理公司的运作 2.4建筑智能系统的竣工验收管理 2.5建筑智能系统的物业移交管理2.1: 智能建筑物业管理的特点与目标2.1.1 智能建筑物业管理与传统物业管理的 区别2.1.2 智能建筑物业管理的主要特征2.1.3 智能建筑物业管理的目标2.1

2、.1: 智能建筑物业管理与传统物业管理的区别可以从三个方面来区别:1.管理对象不同 : 智能建筑物业的设备管理对象是各种智能化系统，它与传统建筑的最大不同，在于它是以微电子类产品为主体的设备设施。2.维护方式不同: 智能建筑的大部分设备和系统必须连续运行，不允许有一分一秒的中断，必须打破传统停机进行故障修复、应急处理的作业方式 。 3.管理重点不同: 因为智能建筑物业管理系统以电子技术为主的特点，使得智能建筑物业管理产生以下三方面的重点转移：在系统与设备的维护管理方面，要求从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量检测。对系统设备本身的管理转移到对环境的监测。信息资源的安全保护更为突出

3、。4.人才需求不同： 物业管理从原来的土建和机电设备领域，扩展到通信技术、信息技术等领域的多工种、复合型需求。2.1.2:智能建筑物业管理的主要特征智能化物业管理模式有三大特点:1.集成性: 智能建筑物业管理的最主要特征是信息系统集成。智能建筑物业管理的信息化建立在网络集成、系统集成和数据库集成的一体化信息系统集成平台上。(智能建筑物业管理集成性特征示意图请参照书上2-1) 2.交互性: 智能建筑物业管理充分体现了现代管理的理念：即管理无时不在、管理无处不在；同时管理是双向的，管理者和被管理者共同参与管理。 (智能物业管理信息交互性特征示意图请参照书上图2-2)3.动态性: 智能建筑物业管理信

4、息的采集是通过网络，自动实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。信息采集的动态性具体表现为实时性和可靠性。 实时性表现在物业管理的数据库大都可以自动生成，还表现在智能建筑物业管理可以通过智能系统所提供的机电设备运行状态和各种信息，对突发事件和现场形势进行有效控制。 可靠性表现在智能建筑物业管理的实时监控信息是由系统提供的，可以避免人为抄写和传递过程中的误差，大大提高采集数据的可靠性。 2.1.3:智能建筑物业管理的目标智能物业管理更应该贯彻“以人为本”的思想，把提高人们物质生活和精神生活水平，实现资源有效配置作为总目标。具体可以分解为服务目标和经济目标。服务目标: 安全、舒适

5、、效率、可靠。经济目标: 提高企业知名度，提升物业价值，推动经济效益提高，提高房地产的投资效益。 2.2:智能建筑物业管理的原则与内容 2.2.1:智能建筑物业管理的原则 2.2.2:智能建筑物业管理的内容2.2.1:智能建筑物业管理的原则智能建筑物业管理的基本原则是：充分发挥建筑智能系统的科技优势，运用现代管理策略和手段，为物业营造一个舒适安全、高效快捷、低耗节能的工作环境和生活环境。具体体现在有序化、规范化、过程化、人员优化四个方面。2.2.2:智能建筑物业管理的内容1.智能建筑物业管理的基本内容: 智能建筑物业管理的基本内容，按服务方式一般可分为常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约

6、服务三大类。2.传统物业管理与智能物业管理内容的比较: 智能小区的物业管理不但包括传统物业管理的内容和功能，还增加了信息服务与管理、机电设备自动化监控管理、三表数据远传与收费管理等12项新增管理与服务内容。 2.3: 智能建筑物业管理公司的运作 2.3.1:智能建筑物业管理公司的性质、权力与义务 2.3.2:智能建筑物业管理公司的部门设置及其职责 2.3.3:智能建筑物业管理公司的人才战略 2.3.1:智能建筑物业管理公司的性质、权力与义务1.智能建筑物业管理公司的性质与特点 与通常的物业管理公司相比，从事智能建筑物业管理的公司必须具有管理水平起点更高，专业技术性更强，人才需求更广，管理体制更

7、加科学、规范和更加符合市场经济规律的特点。 2.智能建筑物业管理公司的权利和义务 智能建筑物业管理的相关规定和办法目前尚未出台，所以，在物业管理行业还没有明确评定智能建筑物业管理资格前，仍参照建设部或地方制定的普通物业的有关规定和管理办法，但物业管理公司可以结合所管物业的类别和实际操作来制定有关管理规定和办法。 2.3.2:智能建筑物业管理公司的部门设置及其职责为实现其管理目标，智能建筑物业管理公司应根据物业的特殊要求设置健全的机构，配置精干的专业人员。1.物业管理公司机构设置的一般原则 目标任务原则 统一领导与分级管理相结合原则 合理分工与密切协作相统一原则 人事相宜与职权统一原则 精干、高

8、效、统一原则 2.物业管理公司的机构设置 物业管理公司内部机构的设置，按业务、性质和职能分工，一般设5部1室。 行政管理办公室 经营发展部 工程管理部 综合服务部 保安部 计划财务部 2.3.2:智能建筑物业管理公司的人才战略1.人才需求:智能建筑物业管理公司在专业人员配备时应注意如下几方面： 高素质 宽知识 多领域 2.人才培训:任何物业管理公司即使是长期从事智能建筑物业管理的公司，也需要不断地提高和发展，管理人员需要接受经常性培训和终身教育。这样才能不断地补充新知识、新技能，开拓视野，与时俱进。 3.人才管理 :智能建筑的物业管理公司和任何进入市场的企业一样，在人才管理上主要有四个环节，即

9、选人、育人、用人和留人 。(上述四个环节进一步细化，可以分为六项内容 )(1)人力资源规划与预测 (4)员工培训 (2) 招聘录用 (5)职业安全与卫生 (3)绩效考核与报酬 (6)劳动关系 2.4：建筑智能系统的竣工验收管理2.4.1：项目测试的准备工作2.4.2：项目测试程序2.4.3：建筑智能系统工程项目的验收2.4.1 ：项目测试的准备工作1.测试仪器、仪表调试，检验是否符合国家相关计量法规2.检查下列图纸是否完整： （1）全套设计图纸及相关资料 （2）隐蔽工程记录及各工件交接资料 （3）设备单体测试记录上述资料应为原件并手续齐全1.单体设备调试（可分为空运行和带负荷运行）；2.子系统

10、调试；3.建筑智能系统整体调试 2.4.2 ：项目调试程序1.工程验收 初验：会同相关部门对系统进行全面检查并提出 整改意见； 专项验收：消防、安保等由政府相关部门验收； 复验：试运行1-3个月后再次进行全面验收。2.资料验收。 归档的文件资料应为原件，必须符合国家相关标准，并于竣工验收后三个月内交城建档案馆。2.4.3 ：建筑智能系统工程项目的验收2.5 ：建筑智能系统的物业移交工程2.5.1：物业移交的依据2.5.2：物业移交的资料2.5.3：物业移交的程序2.5.4：物业移交应注意的问题2.5.1：物业移交的依据 物业接收单位主要以建设部或国家行业主管部门颁布的标准、规范、法规为依据，但

11、也可以参照当地政府颁布的有关标准、规范、法规。 必须有竣工验收的完整报告，且设备设施运行正常、安全可靠，应检索的资料齐全、正确无误。 2.5.2：物业移交的资料1.产权资料： 含项目批准文件、用地批准文件、规划许可证、设备体系、建筑执照等。2.技术资料： 含竣工图纸、图纸会审记录、地质勘查报告。工程合同、主要材料质保书、设备合格证书、智能系统检测报告、水、气暖试压报告等。2.5.3：物业移交的程序1.开发单位提出竣工验收申请；2.接管单位在15天内审核完毕各类资料；3.双方按智能建筑工程质量验收规范审核完毕；4.双方交接验收无误，签署接管文件。2.5.4：物业移交应该注意的几个问题1.标准执行

12、：接管移交时，交接双方应严格按标准执行，暂无标准的，双方可协商选定参照标准，并做好备忘录。2.质量问题：如物业存在隐蔽性的重大质量问题，应由接管单位会同相关单位共同分析研究，查明原因。 ；3.保修范围：从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修或委托物业管理公司代修。4.整体验收：智能化设备设施与建筑物和常规机电设备之间存在一种融合的实体，决不能孤立地、分散地对智能建筑进行接管验收，应该是一种整体的接管验收。 5.先验收后接管：智能建筑的物业接管验收必须在经营之前，如果接管滞后于物业经营，必然导致管理的断层，使得智能建筑名存实亡。 本章小结智能物业与普通物业的区别： 维护方式、管理对象、管理重点、人才需求。智能物业管理的主要特征： 集成性、交互性、动态性。智能物业管理的目标： 服务目标 安全、舒适、高效、可靠；智能物业的经济目标 ： 延长物业寿命、提升物业功能、保证物业增值。 智能物业管理的原则： 有序化、 规范化、系统化、过程化。 智能物业管理的内容：常规性公共服务（建筑结构、公共设施、机电系统、照明系统、供排水系统、冷热源系统、通信系统等）；针对性专项服务（安全防卫、防火防灾、环境绿化、车辆交通等）；委托性专项服务（建筑装潢、公共收费、便民服务、招租代售等）。