单身公寓修改稿(共35页)

1、 浦东塘桥项目PAGE PAGE 38 市场(shchng)篇【上海市经济政策(zhngc)环境】2002年1月1月起，上海市房地产市场(shchng)明码标价实施细则正式实行，上海房的地产市场将全面实行明码标价二手房新版合同出台，上海市房地居间合同和上海市房地产代理合同正式执行(zhxng)，取代了原先上海市房地产经济合同。2002年1月1日，上海市房地局发布的上海市居住物业管理招标暂行规定实施。2002年1月下旬，上海住房拆迁安置补贴新规定出台2002年3月，上海市住宅发展局、上海市通信管理局出台规范新建住宅通信配套管理的若干规定，要求“住宅通信设施应当与住宅建设同步设计、同步施工、同步交

2、付使用。2002年起高层建筑的面宽控制规定执行，新建高层面宽受到限制2002年5月房产测量新规定实施，对已有的房产测量规范未作规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量。2002年5月起住宅室内装饰装修管理办法施行，明确规定了住宅装饰装修的主管工作由各级人民政府建设以及房地产行政主管部门负责2002年4月1日起上海购房蓝印户口政策终止执行，对已有蓝印户口的，仍可转办常住户口。为了规范本市居住证制度，上海市政府日前频了引进人才实施上海市居住证制度暂行规定。对长期或者一定时期内在本市居住工作的人员，实行按居住地管理的方式，分类发放有效期长短不一、享受相应待遇的居住证【上海市常住(chn zh)

3、家庭年总收入调查表】说明(shumng)：由图表中可以看出(kn ch)上海市约有68%的常住家庭年总收入在50万元间。以平均家庭年收入与房价1：6的惯例来看，上海市商品房以3060万元/套的区间有最大消费市场。【上海市常住人口购房预算分析表】说明：由图表中可以看出约有77%的客户购房预算在300万以及50万元以上。从中也不难看出，上海的消费市场亦属十分理性，符合楼市消费惯例。【上海市常住人口购房动机(dngj)分析图】说明(shumng)：由图表中最明显的是体现出目前上海投资客群体(qnt)的养成。房屋的另一特性不动产投资正方兴未艾。【浦东区域概况】地理条件浦东新区位于上海市东部，黄浦江东侧

4、，南与南汇、闵行接壤，西北与黄浦、杨浦、宝山等区隔江相望。总面积：522.75平方公里总人口：165万人人口密度：0.3万人/平方公里【浦东新区房地产市场(shchng)综述】浦东新区预售市场(shchng)批准预售量分析 单位(dnwi)：m2年 份个案数推案量住宅楼综合楼1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,20212

5、3,1171997 合计1506,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838 ,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998 合计1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）668

6、08,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合计1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合计1872,428,4901,891,6595

7、36,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,0212001全年1532262,1091876,597385,512浦东新区预售市场实际(shj)成交量分析 单位(dnwi)：平方米时间成交套数（套）成交面积1997 (3季度)48736,5251997 (4季度)1,685138,6421997下半年合计2,172175,1671998 (1季度)1,389138,0701998 (2季度)2,274218,2391998 (3季度)3,

8、631351,767前三季度7，294570,0061998 (4季度)4,630458,0541998合计11,9241,166,1301999 (1季度)3,524350,7261999 (2季度)3,083331,7331999 (3季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999 (4季度)4,602531,2741999合计15,4171,680,1932000 (1季度)3,946442,8002000 (2季度)5,348623,2332000 (3季度)4,716547,033前三季度14,0101,613,0662000 (4季度)6,783821

9、,1612000合计20,7932,434,2272001(1季度)4,681549,5092001(2季度)6,494763,0962001(3季度)7,709865,5372001全年14,8842,178,142【浦东新区期房市场(shchng)供需情况统计图】【浦东2001年单套单价(dnji)与成交套数比例图】【浦东2001年单套面积与成交(chng jio)套数比例图】【浦东居民(jmn)年收入与储蓄水平(shupng)比照柱型图】说明(shumng)：由图表中可以看出浦东居民的人均年收入维持8%的递增速度；而同期居民存款水平却维持约10%的递减速度。大量的民间资本需要(xyo)流

10、向的引导。 产品(chnpn)篇塘桥地区地处陆家嘴金融贸易区南端，区域面积3.86平方公里(pn fn n l)，常住人口5.54万，主要集中在南浦、海富、文蓝、南泉、仁恒、蓝高、金浦、塘东、蓝村等九大居民区内。南浦大桥(nn p d qio)综合改造区暨世博会主场地规划范围浦东片北起塘桥新路，南至白莲泾，东起浦东南路，西临黄浦江，占地约63.5公顷。规划范围北侧是小船浜商住综合区，东侧外围现为塘桥龙阳高级商住及港机新村、临沂新村、上南新村等居住宅区，南侧白莲泾以南为南浦港区、上钢三厂。现状(xinzhung)概况浦东片大桥南北两侧以新村、仓库(cngk)为主，沿浦东南路皆为厂房。在白莲泾北侧

11、沿浦东南路为新建商品房、宾馆等建筑。世博会带来的契机(qj)国际征集方案的特点是：创造良好环境，引入大型文化、教研、体育设施，提升土地价值。结合现状，住宅建设现代住区，创建生活、娱乐、工作综合区，以吸引多种层次市民入住和活动。在处理手法上，方案提出结合内河整治和滨水公建布局，开辟江中岛的设想，以延展滨水岸线，建设商业、文化、娱乐复合中心，成为具有都市魅力的滨江活动点。同时，通过有效的公共活动组织，联系滨水公共活动中心和周边历史地区。依托大型展会，推动环境建设：上海2010世博会选址于本地区浦东南浦大桥与卢浦大桥之间，以世博会为契机进行地区改造，可以推动地区产业结构调整，提高旧区改造质量，改善两

12、岸环境，带动周边地区繁荣。优异的功能布局浦东片：大桥北侧以规划浦明路为界，东侧为已建微山新村，西侧规划为高级居住小区和数据港综合小区。大桥南侧至卢浦大桥已定为世博会主会场，将结合世博会设施后续使用，形成环境优美、设施完备的新型文化住区。规划在浦明路西结合开敞绿地布置娱乐、商业服务中心（包括文化设施、餐饮、游艇码头）。沿浦东南路，会展期间可作为世博村，沿江布置展馆区和临时服务设施，会后可保留一部分展馆作博物馆、社区服务设施，结合后续建设形成特色文化住区。绿化环境沿江及大桥两侧布置大片开敞(ki chn)绿地、公园和游览设施，与毗邻的世博会环境协调，并通过内河两侧绿带、垂直于江边的林荫大道将绿化引

13、入腹地。滨江绿带串连起多个公共活动节点，规划以疏林草地为主，以满足今后世博会大量人流游览之需。【区域市场(shchng)主流产品状况列表】案 名乔顿花园怡东花园贵龙园位 置浦建路588号环龙路263弄东方路1669弄投资兴建跃进房产怡东建设贵龙房产规划用途内销住宅内、外销住宅内销住宅基地面积3万m28.2万m27.3万m2建筑楼层615F711F12、18F规划面积99144 m2101220 m2102262 m2主力面积99113 m2139144 m2139152 m2单价范围42505200元/m268809050元/m247007000元/m2平均单价4550元/m28000元/m2

14、5800元/m2主力总价4551万9095万7585万总建面积5.8万m2总14万m2总16万m2总销金额2.6亿元7.3亿元7.5亿元总 户 数516户总970户总1300户可售户数二期252户970户1300户销 售 率90%60%90%售 楼 处现场现场现场电 话587388225889381058895511案 名金龙东苑欣晟家园申能秀庭位 置浦建路365号浦建路588号浦建路588号投资兴建华迅实业欣晟房产申能房产企划销售自售诚品房产仁信-开颜规划用途内销住宅内销住宅内销住宅基地面积1.8万m23万m23000 m2建筑楼层11F6、11、18F27F规划面积112148 m2831

15、68 m2113150 m2主力面积131148 m2110135 m2116148 m2单价范围/42005200元/ m241005200元/ m2平均单价4800元/ m24600元/ m24700元/ m2主力总价6371万5052万4656万总建面积3.6万m2总6.3万m22.2万m2总销金额1.9亿元2.8亿元8000万元总 户 数240户452户162户可售户数240户452户162户销 售 率100%90%85%售 楼 处现场现场现场电 话587346665873828250390188【项目(xingm)经济技术指标】基地面积约4000M2容积率2.5【项目(xingm)立

16、地条件】绿地公园购物消费交通通勤公园南浦广场公园、塘桥公园。天然绿地龙阳路绿化带餐饮沈记靓汤、由由大酒店、新亚大包等卖场易初莲花、农工商、联华超市、等公交82、574、814、86、736、938等其它规划中明珠二期。生活配套医疗保健教育培训银行工行、建行、农行等机关新区社保中心、塘桥警署等其它上海血液中心医院仁济医院东院、上海儿童医学中心、塘桥医院等基础教育进才中学、洋泾中学、浦东实验中学等特殊教育上海残疾康复职业培训中心。道 路 动 线主要/次要道路浦东南路、塘桥路、浦建路桥梁南浦大桥、龙阳路立交桥机场浦东国际机场【规划(guhu)为单身公寓类产品的依据(yj)】地段(ddun)和总价上的

17、优势 构筑城市精装公寓的地理位置优势尤为明显。由于繁华城区生活起居环境的大大改善，周边出行交通的快捷便利，可以使年轻人彻底摆脱早出晚归的困扰。临近区域中心一般在四十至五十平方米左右，因此总价也就相对较低，一般在三十万元人民币左右，按首付六万至七万元计算，每月还款大约为一千元出头，为那些月收入较高而少于积蓄的年轻人购房提供了购房良机。产品(chnpn)以投资为主市中心小户型多集中于人口稠密、商业活动高度发展之地，交通的便捷、生活的便利使地处(d ch)黄金地段的小户型升值潜力提升，这对于投资者来说同样具有极强的吸引力。除了(ch le)居住、保值外，近年来房产的“投资功能”已开始被消费者所关注。

18、购买小户型的单身公寓，只需交付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率又高，不失为长线投资获利的良好方式。上海作为国际大都市，国际友人、外省市来户的暂住和工作人员使上海市的房屋租赁市场日趋热闹，地处中心城区租金行情也在不断看涨，使购房者相信可以通过租赁市场，选择以租金还贷的方式收回早期投资。购买对象的年青化和消费观念的更新买家的不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新气象。这些当代年轻人在沪上无房户中占了90%的比例。对于正值创业阶段的年轻人来说，尚缺乏足够的经济基础买大户型商品房，但买套交通方便、首付额度小。月供少的小房型，是件不难之事，这种分阶段多次置业的观念正为更多人接受。目

19、前上海年轻人的结婚年龄一般在二十八至三十岁左右，他们从大学毕业到成家立业，其中(qzhng)大概有五至七年的“过渡期”跟父母住或租房生活。在众多购买小房型的客户中，在单身公寓的购房主力军中，单身女性以高比率脱颖而出，比例(bl)高达百分之六十左右，购买小户型的女性一般都将其作为过渡性居住产品，以未婚者居多。将来结婚之后再与丈夫一起购买家庭居住用房，而此套市中心小户型住宅则成为自己婚前的个人财产，可用于出租等方式获取一定的利益。完善(wnshn)的物业设计和管理产品都从先进的理念出发，最大限度地体现全新的生活方式，住宅设计和居室装修统一考虑，会使住宅的建造更为经济合理。从人性化的设计角度出发完善

20、物业配套，最大限度地为年轻业主提供生活便利和青年住户由于工作的需要流动性大，长期频繁地搬动住处已经很寻常。因此，理想的单身公寓还必须是入住方便的。目前单身公寓产品都聘请知名的物业公司来管理，以酒店式的管理理念服务业主，更在无形中提升了产品的附加值。【单身公寓类产品的发展】“第一代” “第二代” 产品表现单身公寓酒店式服务公寓代表个案中福花园青年汇自由自宅蓝朝部落浦东雅诗阁汤臣中心综合评价单身公寓只能算做纯过渡产品，只拥有房屋的居住功能，在同质同类物业的集中投放入二手市场的情况下，房屋的投资功能显得十分微弱，所以其市场前景是有限的后起的酒店式服务公寓则注意规避由小业主自行处理物业所引发的不良连锁

21、反应，从产品销售时就有意识的引导客户，在完成了资产“转让”过程后，发展商投入回收、利润产出，此时采用售后统一代租甚至包租的方式，其实是把风险分散，做到了发展商和小业主一起风险均沾、利益均沾置业动机VS自住投资50%自住50%投资30%自住70%投资【对单身公寓类产品的总体(zngt)分析】上海的单身公寓最早是从租赁的市场中出现的，大约在两年前，有人将空置的整幢商品房，经过(jnggu)简单装修后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在5001000元之间，结果(ji gu)情况相当好。 究其原因，第一，上海的年轻白领日益增多，他们年龄在2530岁左右，大专以上学历，工作收入比

22、较有保障，渴望独立生活，但经济能力不足以在内环线附近购买目前的主力形态的商品房（二房100平方米，三房125平方米）。一房或小二房（面积在4565平方米之间）是他们的最佳选择，他们有二次重购房产的心理准备。第二(d r)，上海的房地产出售市场上，一房或一房一厅的产品长期被忽略，可供应量在总供给量中的比例小于3，但随着(su zhe)这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子(fng zi)显得太少。由于以上分析中所提到的供需之间有缺口，使这几年里，推出的单身公寓项目都较成功，但要看到的是，这些成功的项目，当初不少是商住楼没有办法卖而改建成小面积公寓，在设计上有明显缺点，

23、如走道的动线，朝向问题等。地 段拥有良好的地理位置，市场上此类产品几乎都位于环线以内，且距离区域内的商业中心网点较近，生活购物等日常活动都较为方便。便捷的交通，临近公共交通枢纽及轨道交通，不仅给住户出行带来快捷便利，同时为连接其它区域，提供了多种选择。规 划为客户提供多种时尚简约的装修风格，任其选用，既能体 现住户的个性，又方便省事均规划较小的房型，面积在40-60平方米/套总价范围基本控制在2550万之间/套拥有良好的社区环境和绿化，聘请知名的物业管理公司物 业 服 务时尚、便利的社区服务设施，除室内服务设施以外，还在室外设立的篮球场，网球场，以及游泳池等运动休闲场所内容(nirng)丰富的

24、会所，提供(tgng)24小时酒店式服务，以及符合青年人生活消费习惯的各项娱乐购物(u w)场所设立个性化的服务，方便业主投 资 价 值较低的首付款，此类产品所处的区域，通常单价范围均在6500-10000元/平方米之间，总价范围基本控制在2550万之间/套，首付20%约（510万元），便可轻松入住较短的投资回收期，地处市中心的小户型住宅，由于其良好的地理环境，使“以租养房”的风险降低，并且可利用租金在较短期内收回投资客 源 特 征单身的年轻人，具有独立经济生活能力的年轻白领热衷购买小房型，以独立的生活方式，摆脱各种束缚且与志趣相投的年轻人择邻而居女性购买者，在众多购买小房型的客户中，女性购买

25、择者占多数，此类客源一般将物业作为婚前过渡性居住产品投资客，此类客源大多已有自己的居屋，购房的目地主要是看重小房型多集中于人口稠密、商业活动高度发展之地，交通便捷，生活便利等因素，以及物业所具有的升值潜力和“以租养房”所产生的投资低风险【沪上单身公寓类产品市场推案状况】现有单身公寓市场推案状况表：案 名区 域推 案 量去 化 率虹桥首席闵行区174套100%感性达利闸北区468套尚未开盘新领地浦东新区500套70%东渡名人大厦虹口区272套80%瑞虹新城虹口区160套40%巴黎时韵徐汇区540套98%国际金融家浦东新区187套25%上城长宁区240套100%【浦东单身公寓类产品对比(dub)表

26、】案 名汤臣中心中信五牛城浦东雅诗阁位 置张杨路188号浦东大道10811089号浦东大道3号建筑楼层25F33F36F总户数1100户/248户租售房型及相应租金1R4050M2/65M2/85M2/95M2/105M2租金短租：$400600元/月长租：$500元/月/日租：$188-198元/日短租：$2500-3800元/月长租：$2200-3400元/月2R5070M2112M2140M2/168M2租金短租：$900元/月长租：$750元/月短租：$1000元/月长租：$1000元/月日租：$288元/日短租：$5200-5800元/月长租：$4700-5200元/月3R/126M

27、2176M2/183M2/226M2租金短租：/长租：/短租：$1200元/月长租：$1100元/月日租：$328元/日短租：$6200-10000元/月长租：$5600-9000元/月4R复式168193M2/245M2/377M2租金短租：$2000元/月长租：$1800元/月/日租：/元/日短租：$800016000元/月长租：$720014400元/月大堂标准大理石地面、两层挑高、部分大理石墙面、豪华吊灯大理石地面、大型吊灯、裙房三层挑空高级大理石地面及墙面、豪华顶灯、休闲咖啡厅、会客走廊（免费咖啡、红茶）、高级会客沙发等会所设施温水游泳池、桌球室、健身房、自助西餐厅、操房、桑拿房、美

28、发美容中心、壁球馆、商务中心、洗衣房等露天游泳池、桌球室、健身房、自助法式西餐厅、美容院、商务中心、洗衣房等温水游泳池、桌球室、健身房、西餐厅、桑拿房、美发美容中心、网球场、按摩房、阅览室、网吧、多功能厅、小剧院、国际幼儿园、儿童游戏区、酒吧、商务中心、洗衣房等租售率85%80%65%电 话587668585852079953828282备 注物业总体品质中等，租金包括物业费及水、电、煤费用及每星期两次房屋整理。整体品质较低，房屋建造时间较长、层面走道狭窄、会所设施简单、 陈旧、价格偏高。在整个浦东同类市场中品质较高，配套相当齐全、五星级软硬件服务、豪华大堂、新加坡物业管理，独立会所设计、会所

29、设施一流。案 名国际金融家新领地东樱花苑位 置浦电路400号龙东路188号浦东新区临沂北路200号2F建筑楼层23F6F28F总户数187480户466租售房型及相应租金1R50M230-50M264.566.9M264.574.9M2租金售价:10000-12000元/M2售价：4500-6500元/M2月租:$2150-2670元/月2R/84.9-126.7M2129.8-149.1M2136.4-142.9 M2租金/月租:$2740-5020元/月 $5610-5900元/月3R/116.6-129.9M2164-180.5M2183.2 M2178.7-224.2 M2租金/月租:

30、$3680-4570元/月 $6930-7420元/月 $6850-7180元/月 $7480-8920元/月大堂标准高级大理石地面及墙面,两层挑高,豪华顶灯、高级会客沙发等大理石地面及墙面，高级会客沙发等高级大理石地面及墙面,豪华顶灯、休闲咖啡厅、会客走廊（免费咖啡、红茶）、高级会客沙发等会所设施健身房、西餐馆、桑拿房、美发美容中心、网球场、按摩房、阅览室、多功能厅、小剧院、酒吧、商务中心、洗衣房等健身房、桑拿房、美发美容中心、网球场、按摩房、多功能厅、商务中心、洗衣房等恒温游泳池、大型温泉浴池、健身房、日式餐厅、桑拿房、射击馆、美发美容中心、网球场、按摩房、阅览室、多功能厅、小剧院、国际幼

31、儿园、儿童游戏区、酒吧、商务中心、洗衣房等租售率预售60%80%电 话68769999504507706889901668899029备 注该物业属于原烂尾楼改造产品.以优越的地理位置为依托,塑造出精品的酒店式服务公寓.不过兴业投资属于ST股份,可能有资金问题.在整个浦东同类市场中品质一般，配套基本齐全。先正处于销售中，未来走势有待继续观察。在整个浦东同类市场中品质较高，配套相当齐全。由上海松下电工住宅有限公司投资开发，住客以日籍为主，纯正日式物业管理，租金偏高。【单身公寓类产品客源(k yun)客层分析】年龄范围2630岁及3135岁特点开始职业生涯的年限不长，手中均有一些存款，渴望独立自主

32、的生活职业类型银行高级职员、律师、外企高级白领、从事证券、期货的自由职业者及私营企业业主等购房动机投资出租为主以及自住小面积、低总价、回抱高。高尚地段、高品质，物业成长性好。酒店化管理模式，个性化与低成本相结合。购房面积4070平方及70100平方客户特点文化层次、品位高观念超前，有投资经验生活方式时尚高收入，有经济基础住户会所运动娱乐型会所【本项目(xingm)SWOT分析】S 优势点W劣势点浦东的经济支撑力地处国际化大都市中心浦东塘桥地区成熟的商业、生活机能发展商雄厚的实力背景及专业的酒店管理经验黄浦江国际水岸的美好未来使这里成为整个浦东发展潜力巨大的地区众多大型道路所带来的嘈音和环境影响

33、项目本身地块具有局限性。利用率不高人行天桥的过分临近对产品带来一定影响基地的原规划方案必须全部整改O 机会点T 威胁点众多国际企业纷纷抢驻小陆家嘴CBD地区，带来新兴的客源选择浦东在上海乃至国内的特殊地位易形成“注意力经济”单身公寓产品在上海目前仍有一定发展空间明珠二号线的通车将极大提高该地域的交通环境基地长期荒废的形象在人们心目中已形成了不良影响周边现有的竞争个案带来巨大压力本案推出时间已度过上海房地产发展的峰值期，对推广会略有影响【规划纯单身公寓可能发生(fshng)的隐患】单身公寓(gngy)为代表的小户型房屋的市场短缺是暂时的，短缺商品由于价格高，其利润率高于社会平均资本利润率，资本的

34、趋利性必然导致，新资本的追加投入，使其供应量增加，利润率降低，直到消灭超额利润，短缺商品不再短缺。当市场上单身公寓短缺时，由于市场上稀缺，导致单身公寓的单价高于周边普通公寓单价，而这一价差会随着单身公寓的增加而缩小，直到矫枉过正，所以单身公寓价格单项高是短暂的。消费者（最终使用者而不是投资客）在追求效用最大化的前提(qint)下，终究会发现：每万元的费用所得到的居住效用小户型不是最高的，这是由于单元总体面积过小而牺牲了部分设计合理性和各使用功能的合理配比的原因。单身公寓不是简单家庭居住的终极产品，而是过度产品。单身公寓的市场容量是有限的，市场容量的年增加量也是可以计量的。致使商家对未来市场的需

35、求量难以预计，因此对于今后掌控产品的开发力度及方向具有一定的风险性。房屋价格(jig)与房屋租金之间在数理逻辑上存在函数关系，即房屋价格等于在房屋寿命周期内，所有房屋租金的现值的总和。房租市场的价格是单身公寓价格的晴雨表，单身公寓的租金是支撑单身公寓价格的脊梁。单身公寓房屋市场是发展商、投资客和使用者（租房客和购买自住者）的三方(sn fn)博奕之局。单身公寓市场博奕局中，开发商处于最为有利的地位，投资客处于最不利的地位。【未来(wili)市场浅析】最受市场欢迎的公寓产品全装修的高档公寓预计在市场上仍然倍受欢迎。在对外租赁市场上，相对设施档次较低的项目而言，高档项目仍然会保持更高的租金报价。单

36、身客户租赁市场表现出对中高档两居室服务公寓的偏爱，除了完善的管理服务、豪华设施、安全保证和理想的地理位置外，高速网络设施（宽带网）和园林绿化也成了客户对高档住宅的要求。由于客户对于高档项目要求的提高，发展商也纷纷提高其开发项目的标准以增加竞争力。一些早期的高档住宅项目在一、二季度也对其部分单位进行了重新规划装修，目的是提高其项目对于一些较新的热门高档项目的竞争力，以在市场上占据一席之地。单身公寓的升级版酒店式服务公寓酒店式服务公寓是近年才有的新兴项目，由于它是酒店、写字楼、公寓的三者结合，使项目的客户更加多元化。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京的开发商纷纷效仿。但是受格局、环境

37、等多方面的影响(yngxing)，酒店式商务公寓的档次也是千差万别的。所谓酒店式公寓，是指配有全套家具的服务式公寓，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务，并配有厨房设备的住宅，是一种特殊的既提供酒店的专业(zhuny)服务又拥有私人公寓的秘密性的综合物业。酒店式商务(shngw)公寓的出现，是将“住”、“商”、“家”这三种形式有机地结合起来。作为连接酒店和私人公寓的桥梁，解决了酒店或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题。一般来讲，酒店式商务公寓的租金、管理费等开支要低于同区域的写字楼。另外，市场上还出现了自由度、新都市计划等同类的物业。其一大优势就是按揭还款等于用商务

38、公寓的月租金来购买写字楼，满足了中小公司在此方面的需求。酒店式公寓异军突起与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其在设计的时候的主要功能为满足居家办公的要求。 酒店式公寓蕴含(yn hn)投资价值 酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地(yd)置业的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空

39、间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期(zhuq)相对较长，所以更适合中长线投资者。酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。【本案产品力加强建议】

40、本案做为浦东又一新兴的单身公寓产品，为了能更好地令本案符合市场的需求，突显本案的产品特色，高档品质，故依据对市场的调研分析和对未来市场走势的理解，建议“让专业的人来做专业的事”。罗顿集团有着雄厚的实力和丰富的酒店管理经验，可以籍借本项目这一舞台营造出一个全新的精品酒店式服务公寓！长期和客户的直接面对，必然最能理解客户！知道客户需要什幺，然后提供给他们！有鉴于此，以下作出一些产品力加强的建议。（一）建造夺人“眼球”，展示丰富真实的销售现场为了吸引大量的来人，促进销售，本案的售楼中心除了要求一定的面积外，在选址方面，也需选择一个比较突显的位置。本案(bn n)面对浦东由由大酒店,可以考虑(kol)

41、将售楼现场设在酒店的大堂内,借用(jiyng)酒店的豪华装修来提高本案的品质.同时，由于本案力求塑造出单身公寓的独特质感，为了进一步让客户了解本案的产品品质，以及在装修设计上的独树一帜，激起客户对产品档次的认同感（这点直接关系到未来营运房价租金）和购买欲，故选取一、二个比较理想的单元来建造样板房，以供参观。礼聘国际知名设计团队进行装修设计。样板间设计风格，用材均与实屋相同。（二）建造高档次、高品位，又不乏人性的酒店式服务公寓本案地理位置优越,浦项商务广场、瑞吉红塔大酒店、浦东假日酒店等高档写字楼及星级宾馆散步各处，属于CBD精英汇聚之地。故在设施配套，以及服务等各方面均需达到至少四星级酒店的标

42、准；同时，亦可提升本案与周边市场的高档酒店，住宅租赁的竞争力，以充分体现本案超凡的价值。建议精装修酒店式配备：卧室双人席梦思床全套床上用品床头柜柜灯电视29寸电视柜书桌椅窗帘入口处冰箱料理台衣柜卫浴淋浴房大理石台面洗手盆马桶及五金配件（三）有效地进行功能区域(qy)划分，保证互不干扰根据本案的产品特色、规划，以及市场的需求分析，本案可满足三种不同的用途，所以，为了保证楼宇的有效秩序，让不同需求的客人都能感受良好(lingho)的使用环境，建议进行功能区域划分：低楼层(lu cn)： 为纯商用区域中低楼层：为商住两用区域中高楼层：为纯住宅区域另外，除了在立面上的划分以外，在其它各方面均需充分考量

43、A装修设计风格，尤其是公共部位的装修设计，要体现不同功能。B电梯分段运行，以保证居住区的安宁。C配套(pi to)服务要全面，充分考量商务与居住两方面。建议设立：房务中心(zhngxn)洗衣服务(fw)、钟点佣人服务保姆转介服务、钟点工转介服务室内清洁、整理家务修护中心社区住宅健诊、3C家电维修DIY工具出借、汽车维护（充气、充电）社区维护小组、社区房屋维修小组秘书中心收寄邮件、代缴水电费、电话及停车等费用代订报纸代订机票、代收发传真柜台中心代叫水电维修、开锁、配锁服务晨间叫醒服务、柜台留言代客叫车访客接待安全中心社区警卫、代为申办社区宽带系统社区安全监控系统紧急压扣设备、紧急对讲系统电子商店提供(tgng)投币式饮食服务社区电子(dinz)咖啡座社区(sh