大唐盛境房产开发可行性研究报告

1、工程管理3班 郭凯丽 200915160314大唐盛境房产开发可行性研究报告目录一、项目背景二、市场预测三、建设规模与产品方案四、选址方案五、组织机构与人力资源配置六、投资估算七、财务评价八、风险分析及风险控制九、研究结论 项目背景1、项目名称：大唐盛境2.承办单位概况：承办单位为盛世房地产开发公司。公司成立于2000年，注册资本为3000万元。拥有中国一级开发资质。公司自成立之初，就不断研究掌握房地产开发建设的规律，在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。3、公司经营范围：房地开发 房地产经营 商品房销售 4、公司实行规划、开发、管理、销售

2、、服务一体化 项目背景 5、项目的提出理由与过程：房产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济重要支柱之一，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整。从而促进国民经济健康持续发展。目前房产经纪是我国新的经济增长点，发展房产经纪可以带动一系列产业的发展。特别是在唐山地区，唐山地区区位优势明显，经济增长快，居民有一定的消费能力，尤其是唐山地区钢铁产业、水泥产业发展成熟，原材料采购十分便捷。同时唐山将在2016年举办世界园艺博览会，在此之前城市将进一步进行建设，城市面貌将进一步改善，有利于房地产业的发展。我公司为响应国家安居工程，本着建设唐山美化唐山的目的，计划开发大唐盛境。项目背景项目概

3、况拟建地点建设规模与目标主要建设条件项目投入总资金及效益情况拟建地点拟定建设区域为图中红色五角星位置，此区域为唐山金山开发区建设规模与目标大唐盛境项目总规划用地面积为10万平方米，总投1资1.5亿元人民币。汲取欧洲建筑符号的神髓，将经典欧陆风格融会贯通。秉承“人本主义设计思想与功能主义设计手法”，从建筑内涵出发，以自然法则为基础，追求简洁而不失细节的空间感受。平面布局强调多元化，多方向，多体量，多主线，进而塑造错落有致、纵横交错、变化丰富、生动活泼的艺术效果，力求打造“功能与美感兼备”的经典作品。 总住户996户 规划总居住人口数3187人主要建设条件配套设施：学校：开滦二中、宏文中学、唐家庄

4、第一小学医院：商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医院酒店：洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆购物：福乐超市、腾达超市公园：北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民广场政府机关：区政府、区检察院、区规划展览馆、区地税局、区质量技术监督局、区工会大楼、区行政服务中心 供水：市政统一供水供电：市政统一供电供暖：开滦东方热电集团项目投入总资金及收益情况本项目投入资金约1.5亿元人民币 本项目完成后，预计销售收入23185万元 扣除销售税金及附加1247.54万元 所得税2346.21万元 提取法定盈余公积及公益金857.43万元 另外扣除成本 预计实现盈利4000万元二、市场预测市场调查价格预测市场风

5、险分析市场调查根据调查 目前唐山金山商品房平均售价为3000元/平方米 从整体销售形势开发区来看 目前全区楼盘数量呈上升趋势。购房者能够承受的最高房价是我们最为关心的问题，根据调查显示，承受总价在20万元以下的为33%，承受总价在2130万元的为31%，承受总价在3140万元的为24%，承受40万元以上的为12%。由于金山开发区刚刚进入开发阶段，人口较少，但开发前景好，未来会成为经济中心，销售前景十分看好。价格预测1、地价上升 根据调查今年来由于土地需求量的增大，以及政府土地供应政策的变化，在住宅集中区域新开楼盘增多，带动房价上涨，形成区域房价增高，金山开发区未来将建成新区，居民数量众多。2、

6、需求增大 随着人们生活水平的提高，人们对住房的要求也进一步提高，老式居民楼逐渐被淘汰，更多的人选择住相对较大的户型，因此导致房屋的需求量增大3、房屋建筑成本提高 随着建筑技术的提高，房屋的质量以及造型设计有了很大的提高，购房者更多是以更为严格的要求去审视住房4、竞争更加激烈 随着房地产业近几年的火热发展，全国涌现出了大量的房地产开发公司，各公司的竞争十分激烈。综上所述，大唐盛境的售价初步定为3000元/平方米价格预测政府地价调控需求增大建筑成本提高行业竞争激烈初步拟定售价3000元市场风险预测1、由于目前国家对房地产也进行了有力的调控，商品房的销售量有一定的风险2、同时由于房地产业的投资巨大，

7、同时受到银行利率的影响较大。3、在市场经济条件下,通货膨胀的影响是长期存在的,但房地产本身对通货膨胀具有防御力，是因为房地产本身具有升值能力，减轻了投资风险三、建设规模与产品方案大唐盛境项目总规划用地面积为10万平方米，总投资3000万元人民币。汲 总住户996户 规划总居住人口数3187人小区内设有 幼儿园 商贸街 居委会 派出所 以及文体活动中心 小区规划以中档住宅为主注重环境并以环保为主，让业主在小区中享受到充分的人文气息。同时小区中央设有步行街，方便住户购物并繁荣小区经济。户型有以下几种户型分配小区前侧中央步行街小区鸟瞰图选址方案大唐盛境位于金山开发区中心位置，东侧紧邻区政府，西侧为北

8、寺公园，北侧为森林公园，小区前紧邻205国道，国道南侧为商业区。地理位置及其优越。大唐盛境周边设施配套设施：学校：开滦二中、宏文中学、唐家庄第一小学医院：商业医院，唐山市第三医院、开滦林西矿医院酒店：洋洋大酒店、凯森商务会馆、金山宾馆购物：福乐超市、腾达超市公园：北寺公园、金山山体森林公园、古冶区市民广场政府机关：区政府、区检察院、区规划展览馆、区地税局、区质量技术监督局、区工会大楼、区行政服务中心 组织机构与人力资源配置投资估算土地地块开发费用: 居民安置费用200户 13万元=2600万元 房屋拆除费用 200元/平米2800=56万元 其他费用 约65万元 土地批租费用400万元根据市场

9、价格确定工程费用 土地开发费 4082万元 建筑工程费 5362万元 安装工程费 2046万元 其他投资费 2070万元 项目管理费 124万元 不可预见费用 186万元 建设期利息 964万元 总投资 14828万元财务评价项目总投资为14828万元总销售收入为23185万元总销售利润为8357万元投资利润率=利润总额/总投资额100%=56.35%销售利润率=利润总额/销售收入100%=39.07%风险分析自然风险：自然风险指由于自然不确定因素对房地产产品造成的破坏以及影响如火灾、地震等政策风险：政策风险是指由于政治的潜在变化给房地产经营者带来的经济损失。由于政府对房地产的影响是全局性的，所以由于政策变化给房地产市场带来的影响十分重大，所以应该密切关注政策变化对房地产业的影响合理的规避风险。社会风险：社会风险主要指人文社会环境对房地产的影响，从而使房地产经营者带来损失例如城市规划风险 区域发展风险 住客干预风险等风险控制1、通过加快进度来回避风险2、通过市场调查来降低风险3、通过加强