物业管理规章制度综述教材

1、物业管理规章制度综述一.管理公约主要内容：包括:. 主要名词定义及解释.发展商的权利业主的权利及义务房地产E网 管理人的权利及义务倍讯易 业主委员会的有关规定2.定义:主要的定义内容2.1“大厦”：大厦的名称、地点、面积、批准文号等。2.2“单位”,指建于大厦内的,由各业主单独拥有的部分,包括写字间单位、商场铺位单位及停车位单位。2.3“公共范围”,指其中包括大厦各出入口、行人道、通道、电梯大堂、办公楼大堂、公寓大堂、商场大堂、绿化区、车道、脚踏草停放处、公用车辆停泊及起落货区域、升降机平台、自勤扶梯、防火通道、走廊、梯台、公用卫生间、避难层、电表房、电话房、后备发电机房、配电房、变压器房、隔

2、油池间、污水池间、泵房、水箱间、中央空调设备机房、风机房、垃圾房、自动喷洒系统及消防设备控制室、升降机房、及属大厦业主、用户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。4“公共设施”指为该大厦的公共利益而在大厦所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置、或种植物。包括楼宇自控系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、通讯系统、电子监测保安系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、照明系统、供电系统、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、告示牌及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备,不论是设置于公共地方或预留地方内,均属于公共设施之一部分,但只供个

3、别业主或用户使用的设施则不包括在内。3. 发展商的权利及义务例如: 通常下列权利将给予发展商及其承让人并承担相应义务3.1 发展商对其拥有的物业,享有与其它产权人同等权利,并履行同等义务。3.2在取得有关政府部问批准的情况下,发展商有权改变其独立拥有的大厦部分的用途或属大厦公共利益对大厦进行任何结构、内部或外部的增加或改动(包括但不限制于在大厦外墙及顶层装置广告牌、标志、天线、接收器或任何物件,有关收益全数归发展商)。3.3管委会成立之前,开发企业有权直接或指示物业管理企业对物业进行管理,并依法制定公约和物业管理规章制度。3.4变更大厦名称。3.5 发展商有权在任何时候将上述各项权利全部或部分

4、转让予管理人或其它人士。4.业主的权利及义务4.1业主权利.例如 公约通常规定业主有如下权利:A独自拥有、使用其名下的物业单位及享有全部收益。B.可全权处理其名下的物业,例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处理。C.在不影响大厦建筑结构、设备系统使用功能及外貌前提下,对其拥有产权进行内部装修工程。4.2业主义务例如公约通常管理业主有如下义务：A.业主在使行上述权利和使用其名下物业时,须遵守本公约的规定。B.业主须依照公约规定,负责按时缴交其名下应分担的管理费、基金及其他相关款项。C.业主、用户须依时缴交其名下物时须付的税项、水、电等有关公共设施费用。D.业主须遵守管理公司依据公约

5、所订立的“用户手册”、“装修管理手册”,及其它规章制度。5.管理人的权利和责任5.1管理人的权利管理人通常有如下权利:A.根据管理公约及物业管理委托合同的原则,制订及或修订用户守则、装修管理规定及其它必要的规章制度,并督促业主和用户遵守。B.根据大厦之日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并不断改善服务水平。C.确保所有大厦业主或用户按照管理公约规定的用途正确使用其所占有大厦之部分,如有大厦业主或用户违反管理公约,管理人应尽量使用可行之方法制止其违约行为,并向违约者追讨赔偿及费用,以保护其它业主或用户之合法利益。D.管理公司有权在一切合理时间,经预先通知(紧急情况下除外)带工具进入大厦的任何部

6、分包括任何单位,以进行其在本公约项下之维修及管理职责。管理人还有权对物业的设备的维修保养、车辆管理、公共卫生保洁、保安、财务人事等事项行使管理权。5.2为保障管理公司的利益,公约通常规定: 管理人及其员工在下列情况下不承担管理责任:A.因任何设施、装置需要保养、维修或更换造成大厦服务中断。B.地震、火灾、水灾等不可抗力导致的服务中断。C.无法避免的燃料、材料、供水、电力、煤气短缺。D.管理人所无法控制的其它一切原因。6.业主委员会:本章节通常会包括以下条款:6.1召开业主大会的条件,如:第一次业主大会应在大厦经大连市政府主管部门检验合格并交付使用之日起二年内或入住率达至50%时,由发展商主持召

7、开。6.2明确业主大会是大厦管理的最高决策机构及其职责。6.3明确管委会是由业主大会选举产生的大厦管理执行机构及其主要职责。6.4业主大会的有关规定:例如:A管理人每年至少召集和主持一次产权人大会,管理人、业主委员会或占该大厦产权份额不小于百分之二十的业主可要求召开特别会议。B.每次召开会议须发出至少七日的书面通知,列明开会时间、地黠及前讨论事项。C.会议的法定人数占该大厦业权份额不小于百分之二十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。等等。二.业户手册物业管理公司应根据物业的不同类型制定相应的“手册”。例如 大厦分别制定写字楼、公寓楼、餐饮/商业不同业户的业户手册。以写字楼为

8、例,业户手册应包括以下内容:A业户手册 1.物业管理1.1管理公司及其职能向客户介绍物业管理公司及其主要的工作1.2管理费介绍管理费的构成,缴付的方法等资料。客户特别将告知逾期管理费的滞纳金及其处理方法。例如:业户应于每月首天或之前缴付首月管理费，凡逾期七日者每逾期一日收应付金额的百分之零黠三(0.3%)的滞纳金,逾期一个月或以上者,管理公司将有权采取包括但不限于停电,停水等措施,直至乙方缴清所负费用连同滞纳金为止。2.业户须知此条款通常包括业主的权利,物业的装修、用途等方面的资料部分条款举例如下:2.1.业主对其购买之楼宇拥有占有/使用/收益/处理等权力(如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继

9、承)但土地所有权仍归国家。2.2.业主如欲在所拥有之物业门口安装名牌必须事先向管理公司申请及按照管理公司的统一规定安装。同时个单位之窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。2.3凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理公司除要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府当局及/或要求赔偿/罚款之权利。2.4物业内严禁存有任何违禁品。3.清洁卫生3.1请各业户把垃圾包好再放在管理公司指定地方以便收集。3.2请各业户勿饲养禽畜动物。如有特殊情况可书面向管理公司要求豁免(如:等盲犬)。33请个业户自觉清理废物，切勿污染公共地方。3.4凡违反本大厦公约或市卫局规定者,按规定处罚。

10、4.保安4.1物业内24小时均有人当值，负责大厦巡视工作及协助各业户所提出之合理要求。(管理公司辩公时间为周一至周五08：30一12：00，13：00一17：30:周六、周日及公众假期休息。)在办公时间以外,可联络监控中心。电话：4.2管理公司虽工皆配带工作证。如对来人有疑，请联络管理公司查询.5.应急程序5.1紧急电话号码： 火警 ： 119 紧急电话号码： 110公安局： 3634345 市政府总机： 3631831市消防局总机 2633131 供电局 4644991工商局 2634703 国税局 3600522房管局 2807107 环保局 43262895.2意外情况的处理为了方便用户

11、,手册应明却意外的处理方法。例如在医疗意外,匪警,盗警,火警,地震,火灾等情况下的详尽处理方法。5.3大厦撤离程序手册应提供紧急情况下的撤离在程序,例如:a)当发生火警或任何其它紧急事故所有人都应该完全撤离火场不能有所例外。b)在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责,另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。c)开启由单位通往街外大门前先弄清楚是否烫手如发现该门是热的须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生。d)若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一快布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等

12、待消防员的拯救。B业户守则表明业主在物业居住,使用时应遵守的有关规定,例如:1.空调系统此大厦安装了中央空调系统。除得到管理公司批准外不得安装任何形式独立附加空调设备。2.大厦外观大厦外墙绝不容许由业主作出任何的更改以致影响大厦的外观。3.公共放施业户/租户有责任对大厦内的设施，如排水、单元内之外围灯饰及其电力线管、电力系统等保持其质量及保护。任何损坏最终由业户负责。4材料/货品之运送 4.1业户在辩公时间内需要运送材料/货品时，必须依照管理中心所指定之入口及路线搬运。4.2业户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。所有因运输而对大厦造成之破坏，其修补费用由有关业户负责。4.3在得到管理

13、中心批准之前业户不得运入或运出以下物品，保险柜/重型机械，大型物件等。5.二次装修规则谨提醒各业户必须留意及遵守管理公司之装修守则。6.公共地方之整洁业户不得放置任何物品，家具，垃圾等于走火楼梯、电梯内外、走道大堂等的公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而有关费用将会由有关业户负责。7.保安管理公司已安排24小时由管理人员及保安人员在大厦站岗及巡逻以保持大厦的安全。如阁下需要夜间工作或进出大厦希望能遵守以下程序：7.1进入大厦前，请于接待处留下姓名、身份证号码、电话、所进入单位及签署。保安人具有权检查进入大厦人仕身份证。7.2离开大厦时通知接待处管理人员并签署离开。为本大厦之安全管理及

14、保安人员有权于办公时间以外拒绝任何人仕进入本大厦。8.单元用途8.1.业户除公约允许情况下不得将单元或容许该单元用作宿舍住宅等用途。8.2业户不得将单元或容许该单元进行违法、不道德等的用途。8.3业户不得将单元或容许该单元用作储存易燃或危除物品等用途8.4业户不得将单元或容许该单元收留或饲养其它宠物。等等。三.装修守则二次装修管理作为物业管理的重要的内容,必须有一套严谨的管理程序。二次装修的管理也离不开业户的配合,装修守则就是为了此目的制定的有关管理规定,而需要客户了解、配合及遵守的资料。装修守则主要包括以下内容：A.装修规例例如, 应包含以下内容:1.所有业/租户造行内部装修必须接受“管理公

15、司统一管理”。各业/租户在装修工程开始前,须向“管理公司,提交下述文件,并同时将装修图纸提交“管理公司”审核。2.1提交消防部门及其它有关政府部门对于施工单位资质,装修图纸及装修材料审核之批准文件。2.2提交业主和“管理公司”要求之各种缴费收据(如管理费,押金等)。2.3提交所有施工人员的身份证明,工作证明和住所证明。2.4提交3套装修图纸供“管理公司”审核。图纸需求详情如下:3.各业/租户提交给“管理公司”的装修图纸不得与国家有关设计规范相抵触，不得对原机电设施做重大改动，不得增加或减少原机电设施的任何功能，不得改变电梯大堂,公共走道,卫生间等公共部分之任何设计，不得在公共部分(包括公共走廊

16、墙壁和各单位玻璃门内外)张贴或设置任何印刷品和标志物，不得超过原设计之用电量标准，不得增加除办公设施以外的任何机电设施，不得改变各单位原有大门和消防门现状，不得使用对结构荷载造成影响的装修材料，不得对地面和墙面造成损害，不得增加诸如卫生间、淋浴一类设施，不得采用未经消防部门认可的易燃性装修材料，不得采用影响大厦内部整体风格的装修材料,否则，“管理公司”有权提出修改或不予批准。4.所有材料,设备,工具及废物等须放置在装修单位范图内,不得占用任何公共部分,所有垃圾,碎片等杂物必须在大厦辩公人员下班后搬运,施工区域任何时候须局限在装修单位内。5.业/租户需对其聘请之工人在施工现场作出之行为负责。6.规定可进行装修工程之时间为星期一至星期五早上八日时至下午六时,如须超时加班工作,必须向“管理公司”事先提出申请，“管理公司”有权