“西信产业园”项目写字楼需求市场分析报告

1、 “西信产业园”项目 写字楼需求市场分析报告 前言鉴于西信产业园具有的高科技行业特征，因此在需求调查上主要针对高科技企业进行分析，并以整体市场状态作为大背景进行综合比较。本次调查分析的数据资料主要来自于西信生产力中心提供的调查报告，同时结合了我司对重庆写字楼市场现状的调查分析和相关市场资料统计分析。一重庆写字楼市场需求现状（一）从企业办公现状看需求 重庆目前的写字楼市场，普遍存在物业档次不高、商务氛围不够成熟、服务水平低劣、公共区域装修简陋、硬件设施落后、商务配套欠完善等问题，虽然也出现了一批上档次的写字楼项目，但总体来说，真正具有高品质的写字楼寥寥可数，远远不能满足直辖市商务办公市场的需求和

2、整体形象。 根据调查，重庆企业目前的办公现场地除现有的在使用中的、有着正式写字楼物业形象和称号的办公物业，如大都会、泰兴科技大厦、重庆数码港、西亚商务大厦、渝高大厦、渝高广场、帝豪名都外，另外还有大量中小型企业散布在诸如孵化楼、创业楼、老旧办公物业、甚至住宅楼中办公。如渝州电脑城3-9层就作为办公用房出租，渝高广场B座作为住宅使用，其仍有28%左右的公司性客户在内办公。企业对物业选择比例图 从此表可看出写字楼市场潜力很大，需求旺盛，特别是本项目针对的高科技企业客户群，出于企业实力和对形象的考虑，对上档次的高品质写字楼需求更大。 由此，我们可得出：需求特征1：专业写字楼市场需求旺盛。（二）从在售

3、物业看需求 重庆市目前在售写字楼中比较典型的有：跃华国际商务、东和银都、浪高凯悦、重庆国际商务大厦、渝高广场CD座、华宇名都城、中信实业大厦、华宇世纪银河等。从这些楼盘的销售面积来看，目前重庆写字楼市场供应量以中小户型为主，面积集中在40-150平方米左右，入驻企业绝大部分为中小型企业。 而从西信产业园主要针对的高科技企业客户需求情况来看，200500平米以及500平米以上的办公面积需求占据主流。从中我们可以看出，目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。 由此，我们可得出：需求特征2：目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。（三）从现有物业租售价格看

4、需求 项目名称 经营形式 建面销售价格（元/平方米） 面积分割（平方米 ）租赁价格（元/平方米） 租售率 希尔顿大厦 售55006012098%大都会商厦租8030090100%半岛国际商务大厦租8012005098%重庆国际商务大厦售/租30001703006338%东和银都售31003060暂无北辰名都售287012315090%中信实业大厦租60120304060%阳光城大厦售25002600308035%项目名称 经营形式 建面销售价格（元/平方米） 面积分割（平方米 ）租赁价格（元/平方米） 租售率 重庆数码港租4015031-3582%西亚商务大厦租售265014015028（含物

5、管）83%帝豪名都以售为主清水房3100装修房3200-40005816825-3090%高创锦业售4394-4773（套内）456870%华宇名都城售3080-4070（套面）407060%融信大厦售2500330070150100%跃华-国际商务售260034903523028%世纪公寓租90110900/套/月80% 现状分析 重庆较有代表性的写字楼物业销售价格主要集中在3000-4000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在30-50元/平方米之间。其中江北区域写字楼物业销售价格主要集中在2500-3000元/平方米之间（建筑面积），租赁价格主要在25-40元/平方米之间，与渝中区

6、相比差距较大，与石桥铺、南岸、九龙坡也略低一点，与沙坪坝基本相当。 而从高科技企业需求调查来看，在办公物业的租购价格方面，大部分企业办公物业的购买价格集中于2000-5000元/m2的中间价位，说明这是目前一种比较大众化的价位；在租赁价格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了总体的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例较少。需求特征3： 目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。 总体上说，目前高科技企业办公场地的购买价格在20005000元/平米之间、租赁价格在2050元/平米之间，与市场

7、平均价位相比，略有偏高 ；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。由此，我们可得出：二现有写字楼高科技企业构成调查 1、行业比例 科技企业75% 研究机构4% 服务企业16% 其它类型5%2企业性质比例 15%58%4%8%15%国有企业私营企业集体企业合资企业有限责任公司3.企业规模（1）企业办公面积 以企业办公面积大小作为划分的标准：办公面积在 500平方米以上为大型企业，办公面积在200-500平方米为中型企业，办公面积在 200平方米以下为小型企业。 本次被调查企业办公空间面积在500平米以上数量最多，占了36%的比例，这其中又以产值在1000万以上的科技企业居多；其次是100-2

8、00平米的企业，占了总体的30%；最少的是办公面积为50-100平米的企业，只占了总体的13%。（2）企业员工人数 （3）企业产值 本次被调查企业中年产值在1000万以上的最多，占企业总数的33%。其中研究类企业中60%的年产值在1000万以上；科技类企业中35%的年产值在1000万以上；而服务类和其它类企业年产值达到1000万的较少。 年产值200万以下的企业居第二位，占企业总数的25%，主要是服务类企业，服务行业43%的企业年产值在200万以下。年产值200500万的企业排名第三，占企业总数的19%。主要是服务类企业和科技类企业。 年产值5001000万的排在最后，占企业总数的16%。主要

9、是其它类企业，其它类行业43%的企业年产值在这一档次。总体上说，研究类企业整体年产值最高，其次是科技类企业，再次是其它类企业，服务类企业年产值最低。需求特征4：目前重庆写字楼中的高科技企业主要以科技企业为主；企业性质半数以上为私营；企业规模、实力普遍较强，对办公面积的需求也较大。 因此，我们推导出：三高科技企业对项目的主观认知 在区域选择上，大多数企业认为北部新区的选址好，对北部新区的投资潜力很有信心，愿意到北部新区投资，但同时大部分企业又认为北部新区2008年才能初具规模，普遍对园区建设的工期信心不足，认为一期工程的完成不能使园区的功能初具规模。而且在办公区域选择上，绝大部分被调查企业认为在

10、未来会有更多具有同种优势的开发区出现，他们有更多的选择，对整个的投资环境持乐观的态度。另外，也有一部分企业认为北部新区面临的竞争压力大，觉得已经有高新区等开发区的在前，吸引了很多的商家，北部新区作为后来者想赶超前者难度较大。 在对产业园的认识上，大部分企业都认为政策优惠和产业集中化是信息园区比较大的优势，相对来说，人文环境及信息通畅方面的优势不明显。需求特征5：企业普遍看好西信项目所在的区域发展前景，但对北部新区近期环境信心不足，对西信项目也缺乏了解，需要加强宣传推广。 具体针对西信产业园项目而言，绝大部分企业认为西信产业园区的优势主要集中在丰富的信息资源上，地理位置和品牌的优势不明显。同时，

11、多数企业认为西南信息产业园的劣势主要是在知名度不够，应该加大宣传的力度，以及提高信息到达率。 总体来说，他们普遍看好北部新区的发展前景，但对北部新区近期环境和工程进度信心不足，持观望态度，需要宣传推广加以引导，鼓舞他们对项目所在区域的信心。而在他们对西信项目的认识上，也反映出需要加强宣传推广，使他们对项目的优势有较全面的了解。 由此，我们可得出：四高科技企业看重的投资环境分析： 调查结果显示，企业目前看重的投资环境主要有以下几种：首先是优惠的政策，有74%人选择了此项；其次是较集中的产业氛围，有71%人次选择此项；再次是方便的商务环境，选择此项的有69%人。大部分人认为优美的自然环境还不是他们

12、看重的投资环境的要素，在本次调查中，只有33%人次选择了此项。可以看出，现阶段的企业以追求经济效益为目标，比较看重政策优惠、商务环境等能很快带来利益的因素，而较少考虑自然环境等因素。 由此，我们可得出：需求特征6：优惠政策、集中的产业氛围、商务环境是企业选择办公场地最看重的因素。五高科技企业需求分析：1、客户需求整体分析：（1）对目前办公状态满意点： 调查分析结果显示：大部分企业对目前自身所处的位置交通条件、信息沟通与交流、物业的周边环境都比较满意。 （2）目前办公状态不满意点： 从调查结果分析：企业目前对所在地物业的硬件配置最不满意，其次是对物管服务不满意；再次是对周边环境和通风条件不满意；

13、以后依次是信息沟通与交流、位置交通、物业形象、配套、价格因素、行业分散度等。（3）产品形态需求：A办公用房的档次 中等档次办公用房占主要需求，有55%的企业选择；34%的企业选择了高档次，另有11%的企业选择了一般的档次。B办公空间类型 58%的企业倾向于用标准式的写字间作为自己的办公用房；25%的企业希望有自己的办公大楼，另外17%的企业则认同商住式的写字楼。专用写字间的需求最大。C户型选择 60%的企业希望自己规划分割自己的办公空间，他们需要全开放式的空间，另有36%的企业需要小面积独立单间与开许空间相结合的办公用房空间，只有3%的企业需要小面积独立单间，另外1%则要有其它类型的。D办公室

14、层高选择 73%的企业要求有米以上的层高，12%的企业认为有米的层高就足够了，另外有15%的企业持无所谓的态度。表明企业对办公空间的要求日益挑剔，都需要更高一点的空间。E办公楼类型选择 41%的企业选择了高层的办公楼，40%的企业选择了小高层的办公楼，19%的企业选择了多层。可以看出，在这个选择上，企业分为了势力相当的两大阵营“选择高层”与“选择小高层”，而选择7层以上办公楼的占了绝对的多数，总的比例超过了80%。（4）面积需求： 企业将来购买或租赁新的办公场地大部分要求200-500平米与500平米以上的场地，分别占了总体的37%，其次是100-200平米的场地。说明将来企业在选择新的场地时

15、都在考虑以后的发展，他们需要一个能够支撑他们后续发展的办公场地。（5）价格需求：租房价格需求 很大部分的企业在租房价格的选择上都倾向于视情况而定，并没有一个确定的范围，这部分企业占了53%的比例；有28%的企业认为30元/月/平米的价格比较理想；另有17%的企业认为50元/月/平米价格是他们的理想租房价格。购房价格需求 对于准备自购办公用房的这部分企业，对他们回答的能接受的购房最高价格分析可知：同租房的选择一样，大部分企业都选择了视情况而定；30%的企业能够接受3000-4000元/平米的价格；14%的企业能接受4000-5000元/平米的价格；2%和1%的企业分别能够接受5000-6000元

16、/平米和6000元/平米以上的价格。购房总价接受程度 购房的最高总价承受分析如下：26%的企业能接受20-40万的总价；16%的企业能接受40-60万的总价；而能够接受200万以上价格的企业比例也占了11%。总的来看，高低价分布比较均衡，对各层次房价都有相当比例的受众群。（6）付款方式选择 在新购房的付款方式选择上，44%的企业选择了分期付款，42%的企业选择按揭，而准备采取一次性付款购房的企业只占总体的12%。（7）地域需求： 对企业理想的办公区域的选择对比分析如上图：渝中区高居首位，成为企业办公区域的首选；而高新区作为新开发成规模的园区，也有很多选择此地作为办公地点；渝北区仅居第三，高于沙

17、坪坝等区的选择率。（8）社区配置需求：A.智能化配置： 对办公大楼中智能设施的重要度评价，被调查企业认为有线宽带、电视监控报警系统、内部智能化门禁系统、局域网比较重要，园区应该优先布置这些设施；背景音乐、智能化收费系统则不哪么重要，不应优先考虑。B.空调配置： 对办公楼中安置的空调类型的调查表明：一半的企业认为集中式的中央空调较好，26%的企业希望安装小户式的中央空调，24%的企业则需要自己独立的空调。C.装修选择： 大部分的企业都认为应该有基本的装修，这部分的比例占到了65%；而认为不需要与持无所谓的比例接近，分别有18%和17%。D.车位配置： 94%的企业需要轿车泊位，有35%的企业需要

18、货车泊位。对轿车泊位个数的需要分析表明：需要2个轿车泊位的企业的较其它的多，需要其它个数的泊位的企业相对要少；也有个别的企业需要20个泊位。大多需要货车泊位的企业有一个货车泊位就足够了，需要3个或以上货车泊位的企业数量较少。E.仓库配置： 31%的企业需要仓库，另外69%的企业则认为他们用不着仓库。在回答了他们需要的仓库面积的企业当中，需要100及100平米以上的仓库的企业的数量远大于选择其它面积的企业的数量。企业大多需要内空高度在3米以上的仓库。需要库房的企业当中有64%的企业要求用独立的库房，另外36%的企业认为非独立的库房也能满足它们的要求。F.办公室特殊要求： 大部分企业对办公室并没有

19、特殊需要，这部分企业的比例占到了88%，另外有12%的企业对他们的办公空间有特殊的要求，比如防静电等。（10）.社区配套需求：A.商务配套： 大部分企业认为银行、多功能会议室、商务中心、生活商业配套这此商务设施应该有，而证券、保险则不提供也可。 对公共空间要求的重要度调查表明：被调查企业商务中心、展示中心比较重要，非正式的交流空间、技术培训中心的重要度次之。B.服务配套： 在园区的服务配套方面，要求有集中的员工用餐地点的企业较其它的多，要求交通车服务、休闲运动场所、专门的广告发布场地的企业的数量差距不大。企业更希望提供集中的员工用餐地点、交通车服务、休闲运动场地，选择这些的企业超过了半数。 大

20、部分企业要求园区提供乒乓球、羽毛球场等休闲运动场所，38%的企业认为无所谓，只有5%的企业认为没有必要。 园区是否提供专门的广告发布场地，48.9%的企业认为有必要提供，37%的企业认为提不提供无所谓，14.5%的企业不需要提供专门的广告发布场地。C.周边生活设施配套： 周边的生活设施的重要度分析表明：餐厅、超市、运动娱乐设施、绿色景观空间对被调查企业来说都比较重要，而认为学校等设施的重要度不高。D.园区景观配套： 对园区内的景观要求的分布如下：超过一半的企业认为只要环境优美就行，并不一定要局限于哪一种园林风格，选择现代风格的企业有26%，赞成用中国传统园林的企业占了15%，而欣赏欧式园林的企

21、业只占8%的比例。（11）知晓途径：在本次的调查中，对企业获取信息的渠道分析发现：报纸、实地考察、人际介绍、互联网是他们获取物业信息的主要渠道，而通过宣传单、现场广告牌等获取办公地点物业信息的企业较少。作为传统媒体的报纸、新兴媒体互联网、亲身体验是大部分企业选择办公地点运用较多的渠道。2.客户需求概括评述： （1） 不满集中于： 企业对物业的硬件配置最不满意，其次对物管服务也不满意；说明目前重庆办公用房的物业的硬件配置还没有达到业主所期望的要求，而且对物业的管理也没有跟上，很多业主对此不甚满意，正在积极寻求更好的物业空间。这为西信项目介入市场提供了有利的先决条件。 （2）对产品形态的需求: 大

22、部分企业需要中等档次的标准式的写字间作为自己的办公用房；7层以上的“高层”与“小高层”是他们选择办公楼的主流；在户型上，他们需要全开放式的空间，自己规划分割办公空间， （3）对产品面积的需求 大部分要求200-500平米与500平米以上的场地，其次是100-200平米的场地。（4）对产品地域的需求 渝中区高居首位，成为企业办公区域的首选；而高新区作为新开发成规模的园区，也有很多选择此地作为办公地点；渝北区仅居第三，高于沙坪坝等区的选择率。（5）社区配置需求： 客户对智能化配置主要要求有线宽带、电视监控报警系统、内部智能化门禁系统、局域网；背景音乐、智能化收费系统则不很重要。 有一半的企业选择集

23、中式的中央空调，另外一半企业希望安装小户式的中央空调和自己独立的空调。大部分的企业都认为应该有基本的装修。 94%的企业需要轿车泊位，35%的企业需要货车泊位。需要2个轿车泊位的企业的较其它的多，大多需要货车泊位的企业有一个货车泊位就足够了。 2/3以上企业不需要仓库。需要仓库的企业当中，大部分要求用独立的库房，仓库内空高度在3米以上，面积在100及100平米以上。 大部分企业对办公室并没有特殊需要。 （6）社区配套需求：银行、多功能会议室、商务中心、生活商业配套是企业最大的需求。企业更希望提供集中的员工用餐地点、交通车服务、休闲运动场地，选择这些的企业超过了半数。大部分企业要求园区提供乒乓球

24、、羽毛球场等休闲运动场所，餐厅、超市、运动娱乐设施、绿色景观空间对被调查企业来说都比较重要，而认为学校等设施的重要度不高。超过一半的企业认为只要环境优美就行，并不一定要局限于哪一种园林风格，选择现代风格的企业有相对较多，结合项目高科技特征，选择现代风格较为适宜。（7）价位需求： 大部分企业都选择了视情况而定，基本上都能够接受购房3000-5000元/平米、租赁3050元/月/平方米的价格。说明高科技类企业对价格相对来说不是很关注，他们更重视位置交通、物业管理、项目形象、行业集中度、政策等因素。（8）付款方式： 绝大部分企业选择分期付款和按揭，而准备采取一次性付款购房的企业只占总体的极少数。这与

25、高科技类企业更愿意将资金用于投资发展有关，也与企业市场总体置业趋势相吻合。（9）信息渠道： 传统媒体的报纸、人际介绍、亲身体验、新兴媒体互联网是企业选择办公地点运用较多的渠道。其中对人际介绍和亲身体验的重视说明企业在选择办公场地上非常理性和稹重，也具有强烈的圈层意识，在西信项目的推广上可对此进行针对性推广。 企业对互联网的重视程度与高科技类企业特征有关，网络是它们日常工作中必不可少的工具，相对与于其它行业，高科技企业对网络的倚赖度更为明显。综上所诉：我们总结出：需求特征7：对现有办公环境的不满集中于硬件配置和物管服务。需求特征8：中等档次、7层以上的“高层”与“小高层”标准式的写字间，可灵活分

26、割的全开放式自由空间是企业选择办公楼的主流需求。 需求特征9：信息、安全、便捷是高科技企业客户对办公场地配置的主要需求。 需求特征10：对写字楼物业综合态势和多功能服务的需 求强烈，对商业配套、生态、绿色、人性化的需求日趋 明显。 需求特征11：对价格不很敏感，主要重视位置交通、行 业集中度、物业管理、项目形象、政策等因素。 需求特征12：报纸、人际介绍、亲身体验、新兴媒体互 联网是企业选择办公地点最重视的信息渠道。六各行业特征分析 本次调查的高科技企业主要可分为软件类、研究类、服务类、其它科技类四大行业，下面主要针对这四大行业进行需求特征细分，以考察不同类型企业的置业需求：1、软件类行业（信

27、息产业）企业类型：软件开发、销售、系统、网络的运营商典型特征：全天侯配套服务行业特征：主要从事电脑软件的开发、销售、系统的建立，有的兼顾硬件的销售等。此种类型企业一般都存在办公的需求，大量实力弱的小型公司选择在租金相对便宜的非正式办公物业内办公，如渝高广场B座就存在大量这类型公司；而实力较强的公司，如金卡路桥、税航科技等均租购有1000平米及以上的办公面积。需求特征：A、行业聚集，形成聚合态势；B、全天侯配套服务（对项目配套与公共设施要求高，如咖啡吧等；由于其多加班要求，需要24小时服务）；C、政府优惠政策。软件类行业需求特征总析：软件产业靠近现有和潜在客户，与最终用户要求比较近距离的营销服务

28、、产品展示、市场营销活动。因此，其需求发达的交通，周围的酒店、会展中心、培训设施等必不可少；对外观的要求比较简单，符合公司的市场定位就行；内部格局需求自由可分割的大开间布局，层高要求较高，过于压抑的空间会加大员工的紧张感；配套设施：空调系统的发达程度是重要指标，软件企业弹性化工作较多。另外，网络服务系统工作不能间断，通常需要办公楼空调的延时服务，这方面需求不容忽视。综合布线、通讯传输是他们最基本的要求；同时他们也需要安全与风险管理，强调物管安全。 2、服务类行业。企业类型：咨询、顾问、管理公司、事务所、服务中心、技术中心等典型特征：注重形象行业特征：区域依赖性较强，对交通、位置极为看重，与服务

29、的客户能方便快捷的交流是他们主要的办公需求。相对于其它几类高科技企业而言，服务类企业办公场地面积需求较小，租赁办公场地的比例较大。 需求特征：A、注重公司形象，希望所购物业成为其实力象征；B、交通便捷；C、配套设施完善。服务类行业需求特征总析：咨询、管理类服务性行业较为注重企业的形象及包装，希望办公场所成为其实力的表征，因此对物业的外观、硬件配置十分看重。3研究类企业企业类型：研究中心、设计院、技术公司等典型特征：需要安全、私密的研究环境行业特征：主要进行科技的研发、设计，绝大部分是为企业自身服务，少量兼顾对外服务。因行业的技术保密需要，对办公场地的安全系统、独立性和静谧性极为看重，而对位置交

30、通则相对不是很重视。需求特征：A、安全性、独立性、静谧性办公环境的需求；B、与其它类型企业相比，置业面积较大，主要以购买为主，价格承受力强；C、智能监控系统、保安管理是主要的配套服务需求。D、对交通、位置相比不是很看重。研究类行业需求特征总析：安全性、独立性、静谧性办公环境是他们最大的置业需求；在社区配套服务上，他们更看重智能监控系统、保安管理等配套；置业面积较大，价格承受力强。4其它科技类企业企业类型：科技公司、信息公司、工程公司等典型特征：重视企业形象和商务配套行业特征：与研究类企业有部分类似，但不以研究开发为主，主要进行市场拓展和服务。与其他企业相比，这类企业与服务类企业较为相似，都较为

31、看重企业形象、交通、位置和商务配套。需求特征：A、注重公司形象，希望所购物业成为其实力象征；B、交通便捷、区位成熟；C、租赁和按揭是主要的置业方式，资金更愿意再投资扩大企业规模；D、希望社区配套设施完善，特别是商务配套上。其它科技类行业需求特征总析：注重公司形象、交通和区位环境，对物业配套、外观较为重视，租赁和按揭是其主要的置业方式。由以上分析我们可得出：需求特征13：高科技企业普遍要求完善的商务配套，便利的交通、智能化系统和安防设施。其中软件类、研究类企业对安防和智能化要求最突出，服务类和其它科技类企业对办公形象、交通、位置要求最突出。七企业需求交叉分析 在投资区域意向上： 各类型企业到新区

32、投资发展的意愿都比较强烈，绝大部分的都愿意到新区投资；认为新区能够给他们更好的发展机会。其中软件类的有94%的企业愿意到新区发展，居各行业之首，是西信项目最值得关注的客户群。 在目前办公面积上： 服务类的企业办公面积以100-200平米的为主，软件类的企业类主要集中于100-200平米面积和500平米以上面积部分，研究类的企业的办公面积集中于500平米以上；其它科技类的企业也以500平米以上的企业居多。另外服务类与软件类的企业在100-200平米、200-500平米、500平米以上的面积的比例分布较接近，说明此两类企业愿意选择此三类大小的办公场地。 1. 各行业需求交叉分析在将要选择的办公面积

33、上： 各类型企都倾向于选择面积较大的场地；选择平米的企业占的比例很小；研究类的企业选择平米以上的比例较大；服务类倾向于选择平米的场地；软件类与其它科技类选择平米和平米以上的比例接近，都高于其它选择。 总体上说，200500平米和平米以上的办公场地是目前高科技类企业置业选择的主流。在产品形态的需求上： 四类的企业选择中等档次的比例都较大。研究类企业倾向于拥有自己的办公大楼，对小面积的单间开放空间与全开放空间的偏好度等同；服务类、软件类企业以及其它科技类的企业大部分倾向于标准的写字间，对开放的空间更加偏好，小面积独立单间全开放空间也比较爱好，但选择的比例要小于全开放的空间。 总体上说，中等档次、全

34、开放式的标准写字间是高科技类企业置业的主流需求。在价格需求上：购买价格： 大部分企业选择视情况而定，服务类、软件类以及其它科技类的企业接受3000-4000元的价格的比例较高价格的多，而研究类的两者比例相当。租赁价格： 大部分企业选择视情况而定，其次是选择元月/m2与元月/m2；软件类与其它科技类元月/m2的比例大于选择元月/m2的企业。服务类选择元月/m2的比例多于元月/m2。 总体上说，购买价格3000-4000元、租赁价格3050元月/m2 是高科技企业置业的主流需求。在付款方式上：各类企业在未来购买新的办公场地，服务类、软件类选择分期付款和按揭的比例较大，选择一性付款的比例小；研究类的

35、企业选择一次性付款与按揭的比例相当，其它科技类的按揭的比例最高，分期付款次之，一次性付款比例最少。 总体上说，分期付款和按揭是高科技企业置业的主流需求。在社区配置需求上：有线宽带： 各类企业对有线宽带这一上网方式的支持率都很高， 达到了80%或以上。电视监控报警系统： 出于安全及各种技术保密的需要，软件类与研究类的企业对电视监控报警系统的支持率都比较高。而服务类与其它科技类的企业的支持率相对要低于前两者。 智能化门禁系统： 研究类的企业对内部智能化门禁系统的支持率很高，达到了90%，软件类、服务类与其它科技类对支持率相近。 总体上说，有线宽带、电视监控报警系统、智能化门禁系统是绝大部分高科技企

36、业的基本需求，也是西信产业园理应具备的基础设施。在社区配套上：商务中心： 各类企业对园区必须要有商务中心这一观点的认同率如上图所示：软件类企业的认同度最高，达到了72%；其它科技类的企业认同度次之，达到64%；总的来看，各类企业对此观点的支持率都超过了50%。多功能会议中心： 从上图的分析来看，各类企业都以高支持率观成在园区应该有多功能会议中心，他们认为此设施对他们的商务活动有比较大的影响力。其中以软件类企业的支持率最高，达到了79%。金融设施： 大部分企业都认为园区必须要有很行这种金融设施，其中软件类企业的赞成率最高，有92%，其它科技类次之，有84%。相对的服务类与研究类的支持度要小一此，

37、分别是77%与80%。展示中心、商务中心、餐厅、公交等公共空间设施： 在四类企业中，其它科技类的企业认为展示中心最重要；软件类企业认为商务中心重要高；四类企业都认为餐厅很重要，它的重要度支持率高于其它三种设施。除了研究类企业外，其它三类企业认为公交设施也是比较重要。总体上说，商务中心、多功能会议中心、金融设施、展示中心、商务中心、餐厅、公交等公共空间设施各类高科技企业都非常重视，是西信产业园应尽力完善的社区配套服务。 需求特征14：各类型企业大部分都愿意到新区投资发展，其中软件类企业意愿最强烈。 需求特征15：中等档次、200500平米和平米以上的全开放式标准写字间是目前高科技类企业置业选择的

38、主流。其中研究类企业对办公场地面积要求最大，软件类和其它科技类企业居中，服务类企业对办公面积的要求最小。 需求特征16：购买价格3000-4000元、租赁价格3050元月/m2 是高科技企业置业的主流需求；分期付款和按揭是高科技企业置业的主要方式。 需求特征17：高科技企业普遍需要智能化系统、安防系统、商务配套、金融设施、员工餐厅等服务设施。 2 企业年产值与企业特征交叉分析 年产值与公司性质 年产值与员工数量 年产值与现有办公面积 年产值与目前办公面积满意程度 总体上说，年产值5001000万的企业对目前办公面积最不满意，其次是年产值200500万的企业，这两个档次的企业是西信项目最应关注的

39、客户资源。年产值与租购意向 总体上说，大部分企业选择租用办公场地，年产值在500万以上的企业租房意愿比较明显，而年产值在200500万的企业则更多选择购买办公场地。年产值与面积需求 年产值与物业档次需求 年产值与产品形态需求 总体上说，标准写字间、全开放空间、高层和小高层是各档次企业的主流需求。差异较明显的方面是年产值500万以上的企业首要选择小高层，而年产值在500万以下的企业首要选择高层。分析原因，应与年产值高、规模大的企业更注重办公环境的自然性和宽松性，而规模较小的企业主要是服务类、其它科技类企业，更注重企业形象包装有关。年产值与智能化需求 档次 排序第一位 第二位 第三位 200万元以

40、下 有线宽带 局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等） 国际电视、电话 200-500万元 有线宽带 电视监控报警系统、局域网 内部智能化门禁系统（如密码锁等） 500-1000万元 有线宽带 局域网 电视监控报警系统 1000万元以上 有线宽带 局域网、内部智能化门禁系统（如密码锁等） 电视监控报警系统 年产值与商务配套需求年产值与生活配套需求 总体上说，各年产值档次的企业都非常重视餐厅、公交、超市、运动娱乐设施、员工宿舍、绿色景观等配套，而对医院和学校需求不大。对比各年产值档次，可以发现产值较高的企业对员工宿舍更重视，而产值较低的企业对绿色景观更重视。档次 排序第一位 第二位 第三位 20

41、0万元以下 餐厅 公交 绿色景观空间 200-500万元 公交 餐厅 超市 500-1000万元 餐厅 公交 超市 1000万元以上 餐厅、运动娱乐设施 公交、员工公寓 绿色景观空间 由以上分析图表我们可归纳出需求特征18：年产值2001000万的企业对目前办公面积最不满意，是西信项目最应关注的客户资源群体。 需求特征19：大多数企业选择租用办公场地，年产200 500万的企业购买意识相对较强。 需求特征20：中等档次的物业是不同产值企业的主要 选择，高挡物业其次，选择一般物业档次的企业较少， 说明高科技企业对办公形象普遍较为看重，希望在中高 挡物业内办公。需求特征21：标准写字间、全开放空间

42、、高层和小高层是不同产值企业的主流需求。 需求特征22：不同产值的企业都非常重视有线宽带、门禁系统、报警系统、局域网，而对智能一卡通和背景音乐则不是很看重。需求特征23：不同产值的企业都看重银行、多功能会议室、商务中心、商业生活配套、财税代理、货运、星级客房等商务配套。 需求特征24：不同产值的企业都非常重视餐厅、公交、 超市、运动娱乐设施、员工宿舍、绿色景观等配套，而 对医院和学校需求不大。 3办公用房档次要求与行业特征交叉分析档次要求与公司性质 档次要求与员工人数 档次要求与年产值 档次要求与目前办公面积 档次要求与目前办公面积满意程度 档次要求与租购意向 档次要求与面积需求 总体上说，选