成全机构 光华花桥项目营销代理策划报告中标案(壹克拉)20081221

1、光华集团佳福昆山花桥项目(xingm) 营销代理策划报告2008-12-24研展部 姚强 纪美莹 刘磊 王星星销售代理(dil)部 封辉 代冬男全成企划公司 陈健 夏玉莹 龚啸 方小燕 陈悦 林宇恒策划中心 黄章林 林风共一百一十七页壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？报告(bogo)目录叁。齐步走怎么(zn me)卖？怎么(zn me)推？怎么(zn me)做？共一百一十七页壹找对象共一百一十七页我在哪安亭镇沪宁高速A11公路A30公路G312花桥镇项目位置沪宁铁路地铁11号线安亭路站商务城区位东依上海国际(guj)汽车城西邻苏州工业园区西距昆山市中心16公里东离上海

2、市中心人民广场20公里距虹桥机场25公里，浦东机场80公里项目区位位于商务城核心区距轨道交通11号线安亭站500米距沪宁铁路花桥站车行10分钟沪宁高速（A11）、交环线（A30）、312国道均汇于此10分钟步行(bxng)，轨道交通站30分钟车程，上海市中心共一百一十七页我在哪三大产业基地服务外包基地企业总部基地物流会展产业基地企业入驻情况(qngkung)三分之一的项目已经在建,部分项目已经建成并投入使用三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应(xioyng)日益显著服务外包区城市发展轴现代物流区生态休闲区产业聚集区集中办公区老镇区生活配套中心商务综合区项目位置核心区花桥国际商务城

3、，核心区的正中心共一百一十七页我在哪绿地21城鑫苑国际华城鑫隆广场玉源国际公馆中城花桥国际大上海国际商务广场中寰广场世纪华城赛格E谷住宅酒店公寓酒店式公寓(gngy)状况在售酒店式公寓项目较少，供应量约4万平米；销售均价7000元/；以精装修为主，装修标准约1000元/；在售主力户型40-60的一房；去化良好(lingho)，客户主要来源为上海；已知项目2009年供应量预计将在10万平米左右。绿地领衔，高楼林立，人气渐旺共一百一十七页我在哪生活(shnghu)配套11号线计划2009年9月25日通车；2条通往上海公交车线路开通；易买得/麦当劳已经进驻(jnzh)；中福会幼儿园/同济医院已经进驻

4、；希尔顿酒店已经进驻；11号线，交房前通车共一百一十七页花桥国际商务(shngw)城核心区正中心11号线安亭站500米我在哪共一百一十七页我有啥共一百一十七页共一百一十七页关键(gunjin)数据总建筑面积(jin zh min j)：69112.97M2高度97米，层数229层。绿化率61.6。商业裙房面积：5625.72M2一楼层高5.5米，共分3层。与上面公寓连为一体。47M264.5，61M297.33.15米层高，总计6种户型。854套，北向全为最小的A户型。6电梯34户/标准层得房率75.5。每层电梯间设置有连廊空中花园。我有啥共一百一十七页我有啥292层玻璃幕墙外观地标建筑单体楼

5、像写字楼非写字楼真住宅小户型70年产权43.9-110.8M2一房绝对主体纯粹小户型建筑外观大堂,电梯,连廊3.15米层高室内设计感单体裙房配套商业住宅用户利好商业裙房绝大部分房源超低首付超低月供超低总价61.6绿化率花园型住宅高绿化精装修酒店式服务？精装修共一百一十七页超低总价纯粹(chncu)小户70年产权11号线安亭站500米我有啥精装修单体(dn t)楼商业裙房，生活配套室内与公共部分设计感绿地领衔，片区之于上海的影响力上海“第20区”易买得，中福会幼儿园，同济医院花桥国际商务城核心区正中心基础卖点提升卖点绝对卖点共一百一十七页仅有这些(zhxi)，是否足够共一百一十七页先看客户，需要

6、(xyo)什么共一百一十七页卖给谁价格(jig)推导43.9M2650028.5万20首付5万7月供1385元(30年按揭(n ji)月薪5000左右市场参考启航社ME TOWN90上海市区工作者共一百一十七页月薪(yuxn)5000一族！共一百一十七页乐活族网虫80后潮人夜猫子小白领新上海人房客(fngk)拼客 月光族他们(t men)常常被贴上这样的标签共一百一十七页压力浪漫漂泊向上(xingshng)迷茫小资责任年轻(ninqng)辛苦活跃他们可以接受这样些的形容共一百一十七页姚明陈天桥郎朗李宇春易中天徐静蕾朱德庸贾樟柯KAKA 刘翔他们正在(zhngzi)受到这些人的影响共一百一十七页

7、MSN宜家MAC苹果(pnggu)淘宝无印良品POLO星巴克ZARA喜力他们生活(shnghu)中绝对偏好的品牌共一百一十七页卡拉OK超市培训机构夜店办公楼小店网络轨道交通商场咖啡馆他们日常出没最频繁(pnfn)的地方共一百一十七页i时代报MP3/PSP手机QQ申报E-mail地铁MSN新闻晨报YOUNG他们最为关注(gunzh)与接触的媒体共一百一十七页我们(w men)还看到：他们在做在线(zi xin)记账失业，降薪相亲赶场淘宝或者七浦路准备结婚或者准备分手今年春节不过年，发奋图强画房子，搞设计看租售情报，一声叹息博客，聊天，游戏，买东西宁可不吃饭，不能不上网一直在准备旅行期待艳遇思考离

8、开或者留在上海共一百一十七页我们(w men)还看到：他们在说喜欢(x huan)上海一定要选择坚强年轻就是资本因为,她也在这里家里一直催,可是我不着急2009年，你还能相信谁？凡事,都自己做主什么是潮流,我就是潮流房子都死贵死贵的为什么不买房,只要贷款还得起就买和有钱人比幸福和没钱人比有钱做上海人,不就是有房子吗共一百一十七页上海那么大，有没有我的家？2008终于要过去了，明年会怎么样？幸福只与自己有关，还有他(她)。市中心是工作与娱乐所在(suzi)，家就未必了。租房子不划算，一年给了房东一万多。房子买得起最重要，总价当然是越低越好。月供可以自己(zj)来，首付拼拼凑凑，没问题。有轨道交通

9、，远一点无所谓。生活态度房事宣言卖给谁共一百一十七页贰照镜子共一百一十七页11号线安亭站500米11号线既是生活配套也是客群所在所以(suy)更是推广关键词70年MINI公寓(gngy)首付4万8，月供948给月薪5000一族的房子！我是谁小房子小所以总价低新房子自己的关键它是真正的住宅真便宜总价越低越好精装那就更好省钱才是唯一硬道理所列价格，以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算共一百一十七页定位(dngwi)语11号线安亭站500米 70年,盛装(shngzhung)MINI公寓共一百一十七页为什么不是精装(jngzhung)，是盛装?共一百一十七页Factor 41超越精装是盛装大堂，

10、电梯间空中花园也包括室内空间盛装(shngzhung)舞步Factor 42不说精装说盛装总价降低低层毛坯扩大目标消费群Factor 43一个新概念盛装精装常见盛装出奇最大化吸引眼球高层精装，低层毛坯。高低楼层(lu cn)，电梯分开。目标客群，总价敏感。低层更低，高层更高。销售推盘，先低后高。毛坯精装，先后推售。共一百一十七页11号线安亭站500米 70年,盛装(shngzhung)MINI公寓从项目定位出发(chf)叫个什么名字，可以打动她们？共一百一十七页为什么不是他们(t men)，是她们?共一百一十七页男人买房值得炫耀但自己付钱那叫骄傲买房给自己白骨精剩女老姑娘他买房给我你说我最珍贵

11、？那就买套房吧！恋人情人新人买房这点(zh din)事，女人说了算！共一百一十七页女人喜欢的能让人冲动的有想像空间的一定要有价值感梦想中要得到的似曾相识仿佛自己的看得出是小户型还要是盛装登场通俗易懂好传播共一百一十七页主推案名壹克拉(kl)11号线安亭站500米 70年,盛装(shngzhung)MINI公寓小巧珍贵，女人对味共一百一十七页黄章林 说:早上好，天气冷了，注意保暖杨春燕 说:)是啊，把偶冻得话都不会说了黄章林 说:你觉得壹克拉(kl)这个案名咋样？杨春燕 说:蛮有意思的，不过这是个什么案子呢黄章林 说:你觉得它应该是什么案子杨春燕 说:精装酒店式公寓黄章林 说:不愧是第一文案杨春

12、燕 说:答对了？黄章林 说:是滴杨春燕 说:哈哈，看来脑子没冻坏，更应该说案名起得好黄章林 说:你觉得卖什么价格，在花桥，比启航社位置好，地铁站500米，最小户型40多平方米。杨春燕 说:你们打算什么时候卖呢？黄章林 说:太专业了，09年5月杨春燕 说:那就看市场情况呀，哈哈黄章林 说:预计嘛，这个案名听上去，多少钱杨春燕 说:6000-7000左右黄章林 说:可以的，妹妹确实进步了哈杨春燕 说:呵呵，成长中ING共一百一十七页花桥国际商务(shngw)城核心区正中心11号线2009年通车在即安亭站500米Factor 41234壹克拉(kl)喜迎2010上海盛会壹克拉 70年MINI公寓盛装

13、登场首付4万8，月供948租房不如买房留在上海，拼购未来 “2+5”月薪5000，生活的艺术快乐由自己我咋样共一百一十七页壹克拉(kl)家族美之初妆A亲亲珍爱B禁忌之吻C朝露蔷薇D盈亮溢彩E红意彩钻F璀璨之钻商场取自品牌(pn pi)化妆品之“唇膏”推广名 Givenchy Anna sui Guerlain Yue sai MAC Make Up Forever Lancome共一百一十七页辅推案名比邻(bln)THE WESTERYOUNG社壹栋共一百一十七页叁齐步走共一百一十七页策略(cl)三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二共一百一十七页销售策略推盘策略积客策略价格

14、策略促销策略05.0108.0111.01二批蓄水(x shu)期02.01十一展会精装公寓开盘400套五一展会毛坯公寓开盘400套现场售楼处样板房开放开盘(ki pn)强销期形象蓄水期大堂电梯间示范层开放二批开盘持续期共一百一十七页销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略全案客户数量推导(tudo)：85465124以来人成交比6：1计算现场售楼处来访1030103000上海房展会10042800异地推介10022400上海路演5044800团购314124难点与重点：提高(t go)来人质量与现场成交率！连环锁定共一百一十七页销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略低开高走，区别定价。价格

15、(jig)必须视积客情况，开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。北向A户型(h xn)与南向户型(h xn)价差拉大，促进去化！朝向价差楼层价差综合考虑毛坯与精装，楼层价差制定！小户型与大户型单价价差制定，控制总价！户型价差无价差根据蓄客情况，或可考虑适当房源无价差定价！共一百一十七页销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略快乐由自己(zj)，拼购好房去！区别于团购，看房团，购房几重礼，新型公关促销组合拳。合租不如(br)拼购！欢迎合租精英拼购壹克拉，提供免费公证服务QQ 群友拼购！欢迎壹克拉官方指定QQ群友拼购，额外优惠1+1看房拼购！欢迎成双结对来壹克拉现场，绝配礼物大派送志愿者也拼购！欢

16、迎您加入壹克拉“快乐由自己”志愿者队伍租房不购也拼！欢迎您登记预租壹克拉地铁口精装小户型公寓准业主做拼客！欢迎壹克拉准业主，免费提供拼车等配对服务共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场售楼处“钻石主题”以壹克拉出发，将售楼处水晶化，晶莹剔透，软装，服务(fw)等等！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场样板房“全面体验”以女主人为对象，做到声音，味道，视觉(shju)，触觉，感觉全体验！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场销售员“角色扮演”以老家为标准，新上海人全面角色模拟(mn)，感

17、同身受，细节出奇！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作11号线模型“动态演示”以规划为蓝图，把轨道交通11号线经过站点以及楼宇全面(qunmin)展示！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作人文关怀(gunhui)上海信心以公益为原则，联合媒体发布 2009上海青年生活信心指数报告！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作完全(wnqun)解析壹克拉生活数据以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作绝对淘宝11号线开

18、心指南以开心为原则，轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐(ch h wn l)一本通！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作有偿派发壹克拉笔记本以惊奇为原则，新上海人自强不息光怪陆离(gung gui l l)，创意型笔记本！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作彩绘户型壹克拉花间集以惊艳为原则，彩绘手稿(shugo)户型家具配置图，六张一套可做卡贴！共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作互动楼书壹克拉小铁盒以收藏为原则，强调(qing dio)互动，上述全有，快乐由自己的，小铁盒！共一百一十七页推

19、广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作克拉(kl)客，拼购2009！会员组织克拉客年度主题活动以拼购为原则，新型公关促销组合拳共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作月薪5000，上海生活榜样壹克拉申周刊主题(zht)征集活动以互动为原则，联合媒体倡导2009年危机之下的新节俭主义生活共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作壹克拉，就在您身边轨道交通11号线上站点，系列路演(l yn)活动以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作同一条(y

20、tio)轨道，同一个梦想轨道交通11号线上同盟，壹克拉系列活动以团结为原则，拼购，旅行，相亲，杀人游戏，开心网共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作组合策略：一个中心，两个基本点以绿地(l d)21城中山公园售楼处为中心坚持轨道交通，坚持网络营销共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作借客绿地：阵地(zhnd)第一，活动第二中山公园售楼处外看板，道旗，灯箱中山公园站路演、派报共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作轨道交通：2号线3号线4号线以形式多样为原则只在两次开盘(ki pn)前集中做硬广投放共一

21、百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作网络营销：网站论坛贴吧群E-mailMSN广告(gunggo)互动以互动共享为原则，多功能网站软硬兼施的网络广告投放共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作大众(dzhng)媒体：i时代报新闻晨报搜房租售情报Channel Young双开(开放开盘)节点，硬广投放其它阶段软性投放，媒体合作为主共一百一十七页推广(tugung)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作户外媒体：沪宁高速中山公园花桥路上楼宇电视社区灯箱长效媒体，形象阵地深入(shnr)目标受众腹地，新户外媒体运用共一百一十七页推广(tugu

22、ng)策略现场包装营销道具营销活动媒体运作直效媒体：短信直投POP老媒体，新用法极端(jdun)高效，有针对性的广告投放共一百一十七页广告(gunggo)策略创意策略诉求策略视觉策略创意表现关键词：她地铁(dti)爱OFFICE LADY11LOVEINTERNET共一百一十七页广告(gunggo)策略创意策略诉求策略视觉策略创意表现关键词：201010块钱玩赚上海Sex & The City2010Shanghai共一百一十七页广告(gunggo)策略创意策略诉求策略视觉策略创意表现关键词：封面(fngmin)抹茶标题党CoverTea-moppedTitlism 共一百一十七页广告(gun

23、ggo)策略创意策略诉求策略视觉策略创意表现关键词：标志(biozh)户外报广LogoVIOutdoor+NP 共一百一十七页方案(fng n)一 2010,十块钱,玩赚上海！共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页三块钱和张爱玲发生(fshng)关系。轨道交通11号线，3块钱，邂逅骨子里的上海800 820 1111壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼共一百一十七页共一百一十七页四块钱与徐家汇一夜情。轨道交通11号线，4块钱，与上海市心一起心跳(xn tio)800 820 1111壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼共一百一十七页共一百一十七页五块钱看2010

24、，看中国馆的红。轨道交通11号线，5块钱，看中国影响(yngxing)丽800 820 1111壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼共一百一十七页共一百一十七页六块钱买下迪斯尼的初夜。轨道交通11号线，6块钱，给你另一个世界(shji)800 820 1111壹克拉江苏路徐家汇2010盛会迪斯尼共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页方案(fng n)二 留在上海的理由共一百一十七页共一百一十七页从客人到主人，上海侬好！刚到上海的第一家餐厅，今年生意(shngy)还好吗？从上海的客人，到上海的主人，我走了多少年？壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会共一百一十七页共一百一十

25、七页从房客到房东，上海侬好！当年房东家的儿媳妇，宝宝生了没？从房东的客到房东，我走了多少(dusho)年？壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会共一百一十七页共一百一十七页从摊主到老板，上海侬好！在上体馆，一起练摊的姐妹，现在(xinzi)嫁出去了没有？从当年的摊主到现在的老板，我走了多少年？壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会共一百一十七页共一百一十七页从梦想(mngxing)到现实，上海侬好！报名2010盛会志愿者，被选上没？从梦想开始到梦想实现，我和上海一起，走了多少年？壹克拉上海西站曹杨路上海体育馆2010盛会共一百一十七页共一百一十七页补为何(wih)成全共一百一十七页全国(qun u)视野，苏沪跨界共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页798战略(zhnl)，小户型专家共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页共一百一十七页新老搭配(dpi)，阿拉团队共一百一十七页全忠成全(chngqun)机构 董事长 总经理 壹克拉(kl)之盛装出品人曾任万科周刊第四任主编中国地产论坛业余专业主持人语录地产在地产之外，销售在销售之前共一百一十七页陈健全成企划(q hu) 董事 总经理 壹克拉(kl)之案名出品人美术出身，曾任万科周刊美编南京人，定居上海很多年语录生活在生意之上共一百一十七页姚强成全(chngqun)机构 研展总监 壹克拉(kl)之市场出品