某中心区控制性详细规划课件

1、汶南镇中心区控制性详细规划 (2009-2020)（方案汇报）2010.081汶南镇中心区控制性详细规划第一部分：规划基础第二部分：总体布局第三部分：规划控制规划内容2汶南镇中心区控制性详细规划一、规划背景二、片区概况三、规划的法律和政策依据四、上位规划及相关规划要求第一部分：规划基础3汶南镇中心区控制性详细规划一、规划背景 1、根据新泰市城市总体规划(2004-2020)，汶南镇被确定为新泰市中心镇和城市规划区范围内的重点发展城镇，更是新泰主城区未来用地拓展的重要方向之一。为有效控制镇区范围内的城市建设活动，亟需编制该片区的控制性详细规划。 2、本次规划涉及到片区处在汶南镇的镇区，是旧村改造

2、与城镇建设的重点地块，镇区的建设对汶南全镇的建设和城市发展具有重要的作用。4汶南镇中心区控制性详细规划二、片区概况规划范围： 规划中心区位于汶南镇的镇区。片区规划范围西至淞河，东至汶盘路，北至鲍北路，南至新都路，规划总面积为334.39公顷。5汶南镇中心区控制性详细规划三、规划的法律和政策依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）；（2） 住建部城市规划编制办法（1991年）、 城市规划编制办法实施细则（1995年）、 城市规划强制性内容暂行规定（2002年）；（3）城市居住区规划设计规范（GB50180-93） （4）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）6汶南镇中心

3、区控制性详细规划1、新泰市汶南镇总体规划（2006年2020年）规划镇区总体布局结构为：“两心两轴四带六片”。两心：蒙馆路与沈汶路交叉口周边地区，在现有设施基础上扩建商业服务中心。两轴：即沿蒙馆路的东西向城镇发展轴和沿沈汶路的南北向城镇发展轴。四带：即镇区各功能片区之间的生态绿带。六片：中心综合功能片区、北鲍新镇片区、淞河生活片区、河东产业片区、淞河产业小区、电厂产业小区。四、上位规划及相关规划要求7汶南镇中心区控制性详细规划新泰市汶南镇总体规划（2006年2020年）对规划片区的要求：（1）用地布局 规划片区以居住用地、商业用地、工业用地为主，沿蒙馆路和沈汶路两侧布置公共服务设施，蒙馆路、沈

4、汶路设置道路防护绿地，沿鲍庄河、淞河两侧布置沿河防护绿地。 南北两条断裂带两侧个设置20米防护绿带。8汶南镇中心区控制性详细规划（2）居住人口 名称位置面积（不含中小学）(hm2)居住人口(百人)建设要点汶中居住小区蒙馆路沈汶路交叉口东南，财源路北25.4157.9以旧城改造为主，部分居住建筑调整为公共设施、绿地、道路及基础设施汶南居住小区沈汶路财源路交叉口东南48.64110.9旧城改造与新建居住用地并举，结合小煤矿企业合并将部分工业用地调整为居住用地汶东居住小区汶盘路以西，蒙馆路东大桥以东10.9425.0在原小汶南(北村)基础上向南适当拓展，作为产业片配套住宅汶北居住小区蒙馆路沈汶路交叉

5、口东北，鲍庄河南24.1755.1在原有基础上向东南适当拓展，调整部分住宅用地为公共设施、绿地、道路及基础设施淞河居住小区蒙馆路沈汶路交叉口西南，吴鲍路东21.9149.9在新汶汶南煤矿生活区和镇政府家属区基础上向南适当扩展9汶南镇中心区控制性详细规划3、村庄改造规划10汶南镇中心区控制性详细规划11汶南镇中心区控制性详细规划12汶南镇中心区控制性详细规划13汶南镇中心区控制性详细规划14汶南镇中心区控制性详细规划15汶南镇中心区控制性详细规划第二部分：总体布局一、现状发展条件分析二、现状用地与建筑分析三、规划目标与功能定位四、规划布局16汶南镇中心区控制性详细规划一、现状建设条件分析 1、地

6、理位置 汶南镇地处新泰市境内东南部，南临临沂市平邑县，东接蒙阴县，西与东都镇及新泰市区相邻，北与龙廷镇接壤。全镇东西长17.6km，南北长21.3km，全镇总面积189km2，辖85个行政村，总人口为10.1万人。 京沪高速公路、莱新高速公路、205国道、333省道穿镇而过，属三县市交界的“咽喉”地段，交通十分便捷。17汶南镇中心区控制性详细规划 新泰市城镇空间结构体系可概括为“一心、一带、三轴”。一心：一个组合城市区。一带：一个城镇密集带。三轴：三条主要城镇发展轴线。 规划片区位于第二条城镇发展轴线沿东西向贯穿新泰中部，与铁路支线(从东都镇通往泰安至兖州铁路)及333省道(蒙馆路)走向一致；

7、串联起来的城镇有：楼德镇、禹村镇、宫里镇、谷里镇、小协镇、主城区、汶南镇等六镇一区。 2、区域发展分析18汶南镇中心区控制性详细规划3、自然条件：（1）地貌特征 全镇多丘陵，平原地区主要分布于镇中部地区。（2）气候条件汶南镇属暖温带大陆性季风气候。全年四季分明；年均气温13.5，年均降水量800mm。春、夏、秋三季以东南风为主导风向，冬季以东北风和北风为主导风向，（3）矿藏资源煤炭，汶南镇现有汶南矿、五七矿、朝阳矿等三个煤矿在进行开采作业。煤炭最早发现于汉代，始采于明代。境内煤田是山东省重要煤田之一。19汶南镇中心区控制性详细规划（4）地震资料 汶南镇煤炭资源丰富，镇域中北部地区基本都为煤炭开

8、采区或预测区，加之煤层深度较浅，煤炭开采形成的大面积地下采空区大部分尚处于不稳定阶段； 同时又有多条断裂带(如新泰蒙阴断裂带、车庄北黄断裂带、F5、F6断裂带等)。汶南镇同时受踩空塌陷、地裂、崩、滑、流等地质灾害威胁，对避震抗灾工程提出了很高要求。 汶南镇抗震设防为7度设防区。 20汶南镇中心区控制性详细规划（5）水利条件 汶南镇河网密集，地形高差变化大，临主要河道易受洪水淹没影响。 鲍庄河以及淞河的镇区段按照20年一遇标准，建设防洪堤坝。（6）文物古迹 汶南镇是新泰市的历史文化大镇。镇内具有有市级文物保护单位两处、县级文物保护单位三处。21汶南镇中心区控制性详细规划1、现状建设用地： 规划总

9、用地334.39公顷，现状已建设用地128.21公顷，占规划总用地的38.34。 现状片区内包含：居住用地、普教设施用地、办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地等 。二、现状用地分析22汶南镇中心区控制性详细规划现状用地平衡表用地代码用地名称面积(ha)占现状建设用地比例(%)R居住用地86.9967.85其中R2二类居住用地10.368.08R4四类居住用地74.6658.23Re普教设施用地1.971.54C公共设施用地9.377.31其中C1行政办公用地2.992.33C2商业金融业用地5.154.02C3文化娱乐用地0.660.51C5医疗卫生用地0.4

10、80.37C9其他公共设施用地0.090.07M工业用地15.8812.39其中M1二类工业用地2.592.02M2三类工业用地13.2910.37W仓储用地1.170.91T对外交通用地0.730.57S道路广场用地12.089.42其中S1道路用地10.908.50S2游憩广场0.960.75S3社会停车场0.220.17U市政设施用地0.760.59G公共绿地1.230.96现状城市建设用地128.21100E水域和其他用地206.18现状总用地334.3923汶南镇中心区控制性详细规划 现状二类居住用地10.36公顷，占现状建设用地8.08%。 （1）现状居住用地：居住小区单位宿舍3.

11、71公顷新建社区怡和社区6.65公顷百合社区贵和社区嘉和社区怡和贵和嘉和百合24汶南镇中心区控制性详细规划 现状村庄用地74.66公顷，占现状建设用地58.23%。 （2）现状村庄用地：村庄名称户数人数下村4701645西村4221562北村4251590东村3451292鲍庄5752050合计22378140鲍庄北村下村下村东村西村25汶南镇中心区控制性详细规划 现状教育设施： 淞河小学：现状占地面积0.76公顷，占现状建设用地0.59%； 北鲍联小：现状占地面积1.21公顷 ，占规划总用地0.94%。 汶南镇第一中学：位于曹庄北部； 汶南中学（在建）：位于沈汶路的东侧，北鲍联小的东侧。 现

12、状教育设施比较匮乏，占地面积不足，人均教育用地明显偏低。 （2）普教设施用地：学校名称在校学生教师人数学制淞河小学260166北鲍联小380186汶南一中1200120326汶南镇中心区控制性详细规划 现状办公用地沿蒙馆路两侧布局，总面积为2.99公顷，占现状建设用地的2.33%。（3）行政办公用地：现状办公用地国税局2.99公顷法庭地税局工商局派出所交管所计生办恒丰矿业综合办公楼（新建）27汶南镇中心区控制性详细规划 现状商业主要以沿街商业为主，蒙馆路和沈汶路交叉口是镇区的商业中心，南部淞河北岸有农贸市场一处，现状商业用地总面积为5.15公顷，占现状建设用地的4.02%。（4）商业金融用地：

13、28汶南镇中心区控制性详细规划 现状文化娱乐用地位于贵和路南侧，现状面积为0.66公顷，占现状总用地的0.51%。 现状医疗卫生设施位于蒙馆路北侧，现状面积0.48公顷，占现状总用地的0.37%。（5）其他公共服务设施用地29汶南镇中心区控制性详细规划现状有1处文物古迹用地：其他公共服务设施玉皇庙2.56公顷抬头寺遗址(泰安市文物保护单位)30汶南镇中心区控制性详细规划 现状有仓储用地和工业用地面积共计15.88公顷，占现状建设用地13.30%。 （7）仓储和工业用地仓储用地汶南粮所1.17公顷工业用地恒丰煤矿15.88公顷淞河煤矿曹庄煤矿（废弃）水泥厂机械厂零散的洗煤厂31汶南镇中心区控制性

14、详细规划（8）市政设施用地市政设施变电站0.76公顷邮政局联通加油站32汶南镇中心区控制性详细规划2、现状道路：高速公路：京沪高速公路主干路： 蒙馆路（36米） 沈汶路（36米） 汶李路（11米） 汶盘路（7米）次干路： 贵和路 商业街 铁路： 晋中南铁路支线（在建）至沈家庄、新泰市区至新汶至李家楼至盘车沟至蒙阴晋中南铁路33汶南镇中心区控制性详细规划 现状对汽车站1处，现状面积0.73公顷。 现状有公共停车场1处，现状面积0.22公顷。34汶南镇中心区控制性详细规划3、现状建筑分析建筑性质建筑用地面积ha占总建筑用地%居住建筑69.83 87.55 商业建筑4.93 6.18 工业建筑3.3

15、3 4.18 办公建筑0.71 0.89 教育建筑0.24 0.30 仓储建筑0.21 0.26 市政建筑0.18 0.23 医疗卫生建筑0.22 0.27 交通设施建筑0.030.04 宗教建筑0.08 0.10总 计63.73100（1）现状建筑性质35汶南镇中心区控制性详细规划（2）现状建筑质量 一类建筑：以小高层和新建建筑，外观较新。 二类建筑：以多层建筑为主，主体建筑结构完好，外观略旧。 三类建筑：主体建筑结构一般，外观较为破旧。 四类建筑：主要指现状以村庄为主的住宅，建筑结构及外观均较差。建筑质量建筑用地面积ha占总建筑用地%一类建筑4.015.02二类建筑6.137.69三类建筑

16、22.0127.60四类建筑47.6159.69总 计79.7610036汶南镇中心区控制性详细规划（3）现状容积率现状容积率%地块面积ha占总地块%0 - 0.584.7566.100.5 - 128.5122.241 - 1.511.899.271.5以上3.062.39总 计128.2110037汶南镇中心区控制性详细规划（4）现状建筑密度现状建筑密度%地块面积ha占总地块%0 - 2016.4612.8420 - 4036.9928.8540 - 6049.7338.7960 - 8015.3711.9980 以上9.667.53总 计128.2110038汶南镇中心区控制性详细规划4

17、、现状用地处置分析用地处置地块面积ha占总地块%保留用地23.268.51置换用地40.7814.93再开发用地49.4318.09新建用地159.7558.46总 计273.22100保留用地置换用地再开发用地39汶南镇中心区控制性详细规划5、现状地形分析 现状高程分析 规划片区南高北地 现状坡度分析 规划片区坡度平缓40汶南镇中心区控制性详细规划 总体规划对片区的定位及发展要求； 周边区域相关信息的整合； 片区现状所承担的功能及未来发展； 综合以上因素确定规划片区的功能定位为：以商贸、居住为主的现代园林城镇。 其功能表现在以下几个方面： 商贸物流：大型的区域批发市场；居住生活：房地产开发、

18、旧村改造；园林绿化：道路绿化带、街头绿地、沿河公园。三、功能定位41汶南镇中心区控制性详细规划规划总用地：237.22公顷居住人口：5.8万人2、片区规模42汶南镇中心区控制性详细规划四、规划布局1、用地布局一心、两轴、五区。一心：以蒙馆路和沈汶路交叉口为中心，形成以商业、文化、交通、为主的片区中心。两轴：以沈汶路和蒙馆路为轴的片区发展轴线。五区：一处商贸流通区，四处居住生活社区。43汶南镇中心区控制性详细规划规划布局44汶南镇中心区控制性详细规划不同方案的对比45汶南镇中心区控制性详细规划规划布局用地代码用地名称面积(ha)占规划用地比例(%)R居住用地119.6250.43其中R2二类居住

19、用地113.2247.73Re普教设施用地6.402.70C公共设施用地39.8316.79其中C1行政办公用地1.410.59C2商业金融用地9.213.88C26市场用地20.418.60C3文化娱乐用地5.082.14C4体育用地2.170.91C5医疗卫生用地1.550.65M三类工业用地6.692.82T对外交通用地0.690.29S道路广场用地29.6512.50其中S1道路用地26.6411.23S3社会停车场库用地3.011.27U市政设施用地0.650.27G绿地40.0716.89其中G11公园绿地8.283.49G12街头绿地6.732.84G22防护绿地25.0610.

20、56合计规划建设总用地237.22100.0046汶南镇中心区控制性详细规划2、居住用地规划 结合片区内用地开发和旧村改造，按居住小区模式集中布置居住用地，规划形成四个居住小区。 片区居住用地面积113.22公顷，居住人口5.8万人，为居住小区规模。社区名称居住用地(公顷)居住规模（万人）汶北社区34.471.7汶中社区35.941.8汶南社区29.921.5汶东社区12.890.8合计113.225.8汶北社区汶中社区（1）居住规模汶南社区汶东社区47汶南镇中心区控制性详细规划3、普教设施用地规划(1) 幼儿园规划 根据规划片区幼儿园服务半径300米和服务人口，规划三处幼儿园幼儿园，规划面积

21、2.16公顷。(2) 小学规划 保留并扩建现状淞河小学，并合理规划建筑布局，规划后小学用地面积为1.28公顷，在片区北部规划一所小学服务北部居住社区，规划面积2.98公顷，小学服务半径为500米。(3) 中学规划 规划片区的东部有镇第一中学，所以本规划片区内不设置中学用地。48汶南镇中心区控制性详细规划4、公共服务设施用地规划(1) 行政办公用地 规划结合新建的综合服务中心和恒丰矿业综合办公楼，规划行政办公用地面积共计1.41公顷。(2) 文化娱乐用地 片区按镇区级-社区级两级布置文化娱乐用地，保留现状贵和路南文化娱乐设施，在片区西北部规划一处大型文化展览用地，规划面积1.27公顷，另在居住社

22、区内部规划三处文化娱乐用地面积共计3.01公顷。49汶南镇中心区控制性详细规划(3) 医疗卫生用地 规划保留中心卫生院，规划面积0.40公顷，按照总体规划要求规划在鲍庄成教中心的位置规划一处医疗卫生用地，规划面积1.15公顷。(4) 体育用地 丰富镇区居民的文体生活在镇区的西北部结合文化展览用地规划一处体育用地，规划面积2.17公顷。(5) 文物古迹用地 泰安市文物保护单位抬头寺遗址位于吴仙路以南。50汶南镇中心区控制性详细规划(1) 商业用地规划 整合现状商业设施，规划在沈汶路、蒙馆路交叉处集中设置商业用地，形成镇区商业中心，另在南部结合居住社区的建设规划两处社区级商业设施，商业用地规划面积

23、共计9.21公顷。(2) 市场规划 在镇区西北部规划一处大型综合性批发市场，经营建材、汽车零部件、食品、纺织等产业。规划面积17.96公顷。 现状淞河北部农贸是市场规划搬迁至南部居住社区内，结合居住社区的建设服务周边居民。规划面积2.45公顷。5、商业市场用地规划51汶南镇中心区控制性详细规划(3) 综合批发市场的用地布局星级酒店商业商业百货零部件食品纺织建材建材百货百货百货市场类别经营类型位置面积（公顷）综合市场百货47.87专业市场建材24.42纺织12.17食品10.96零部件12.55合计17.9652汶南镇中心区控制性详细规划 规划形成“点-线-面”的绿地系统结构。(1) 公园 保留

24、现状汶南公园，规划面积1.1公顷。结合淞河的改造开发，在现状农贸市场的位置规划一处淞河公园，规划面积4.73公顷。(2) 街头绿地 在主要的道路交叉口和河道交叉口处设置街头绿地，片区共规划街头绿地18处。(3) 防护绿地 依据总体规划在南北两条断裂带的两侧规划20米防护绿化带，在主干路两侧规划10米道路防护绿化带，沿淞河鲍庄河两侧设置10米沿河绿化带。6、绿地系统规划53汶南镇中心区控制性详细规划7、道路交通规划(1) 道路网结构片区道路由主干路、次干路、支路构成。形成“两纵两横”的道路网骨架。“两纵” ：沈汶路、汶盘路。“三横”：蒙馆路、吴仙路。 (2) 对外交通规划沈汶路北至沈家庄、新泰市

25、区，南至李家楼。汶盘路北接青龙路，南至盘车沟。吴仙路西接新都路，东至蒙阴.蒙馆路西至新汶办事处，东至蒙阴。54汶南镇中心区控制性详细规划(3) 交通设施规划保留现状汽车站，和停车场。另在居住社区内部规划两处公共停车场规划面积共计3.01公顷。55汶南镇中心区控制性详细规划一、开发控制目的二、开发控制要素三、土地使用控制四、环境容量控制五、建筑建造控制六、行为活动控制七、城市设计引导八、“六线”控制第三部分、规划控制56汶南镇中心区控制性详细规划 贯彻总体规划在土地使用、交通组织、公共设施、公共绿地和分期建设等方面的原则措施，具体表现为各个地块开发控制的法定要求。土地使用控制环境容量控制建筑建造

26、控制城市设计引导配套设施控制行为活动控制用地性质、用地边界、用地面积、用地使用相容性容积率、绿地率、建筑密度、人口密度、人口容量建筑高度、建筑间距、建筑后退、相邻地块的建筑规定建筑风格、建筑色彩、建筑高度、城市空间环境公共设施配套和市政公用设施配套出入口方向和数量、交通运行组织、停车位数量开发控制要素一览表一、开发控制目的二、开发控制要素57汶南镇中心区控制性详细规划用地控制是指对建筑用地上的建筑功能、面积和边界范围等方面做出规定。在地块的控制指标内容中：用地性质、地块用地面积、建筑密度、容积率、建筑控制高度、绿地率、配套设施、出入口方位、停车泊位、用地可变性、地下空间利用、建设状况等均为引导

27、性指标。每一地块新建、扩建和改建建设工程的地块指标，应根据控制性详细规划图则规定的地块指标执行。三、土地使用的控制1、用地控制58汶南镇中心区控制性详细规划规划控制建筑密度的上限，地块建设中建筑密度只能小于或等于地块控制表中关于建筑密度所规定值。2、建筑密度3、绿地率在“地块开发控制图则”中，以净绿地率作为规划控制指标。规划确定绿地率为为下限控制。4、居住人口密度单位建设用地上容纳的居住人口数。生活用地应在既定的环境和设施承受力下。规划确定容积率为上限控制。在确定容积率指标时，规划着重考虑以下几个因素：（1）相关政策规定国家集约节约利用土地的规定、新泰市城市规划编制技术规定。（2）地块的区位（

28、3）人口容量（4）地块的土地出让价格条件（5）城市设计的要求1、容积率四、 环境容量控制59汶南镇中心区控制性详细规划1、建筑限高2、建筑后退沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度除符合已经批准的详细规划另有规定的外，应符合下列规定：沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即 H1.5（W+S）；沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：AL（W+S）。建筑后退道路红线按右表规定执行。五、建筑建造控制3、建筑间距 道路度宽后退距离 （米）建筑高度(米)20L20L40L40多、低层建筑H24米5810高层建筑主体45米H24米81012高层建筑

29、主体60米H45米101215高层建筑主体99米H60米12151860汶南镇中心区控制性详细规划规划片区机动车出入口开设需满足以下规定：（1） 距离道路交叉口距离按下表执行。（2）距离道路交叉口过街人行道边缘不应小于5米；（3）距离公共交通站台边缘不应小于10米；（4）距离公园、学校、儿童及残疾人建筑的出入口不应小于20米。（5）机动车出入口宽度不应大于5米，大型建筑基地机动车入口宽度不应大于7米，有特殊要求的建筑基地出入口宽度不大于10米。严格控制沿城市道路一个方向开始两个及两个以上出口，的确有必要的，应经城市规划行政主管部门批准，且出入口间距不得小于100米。（6）机动车出入口与城市道路

30、交接时，交角不宜小于75度。1、交通出入口方位、数量机动车出入口与道路交叉口距离控制表基地位置交叉口级别相交主干路相交次干路相交支路基地在主干路706050基地在次干路504040基地在支路504030六、行为活动控制注：表中所列数据为自道路红线交点算起。61汶南镇中心区控制性详细规划2、停车泊位 各项用地停车泊位控制指标建筑类型计算单位建设指标备注机动车自行车旅馆车位/客房0.3-0.42.0中心地区取上限饭店、酒家车位/100m21.73.6办公（类）车位/100 m21.5-2.04.0规模在1万m2以上者取上限,在2万m2以上者取下限,其余的按内差法计算办公（类）车位/100 m20.

31、7-0.83.0同办公（类）办公（类）车位/100 m20.45-0.552.0同办公（类）商业（类）车位/100 m20.4-0.64.0中心地区取上限,其它地区取下限商业（类）车位/100 m20.7-1.07.5中心地区取上限,其它地区取下限体育馆车位/百座位2.0-3.020-40中心地区取上限,其它地区取下限影剧院（市级）车位/百座位3.025中心地区取上限,其它地区取下限影剧院（一般）车位/百座位0.8-1.015中心地区取上限,其它地区取下限展览馆车位/100 m20.6-0.77.5中心地区取上限,其它地区取下限医院车位/100 m20.32.0游览场所车位/100 m20.1-0.150.2-0.5市区取上限,郊区取下限火车站车位/百旅客4.04.0住宅（类）车位/户1.01.0住宅（类）车位/户0.4-0.62.062汶南镇中心区控制性详细规划1、建筑体量、建