大厦不同经营方式投资回报分析

1、*大厦不同经营方式投资回报分析经营方式一：A、B、D栋全部销售一、经营方案1、办公楼销售方案：按地上可售面积11万平方米地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米，其中：A栋面积2.2万平方米、补偿协伟公司办公面积0.2万平方米、对外销售办公楼8.6万平方米。A栋及补偿协伟公司办公面积2.4万平方米方案于2022年初一次交付；对外销售办公楼8.6万平方米中，2022年预售40%，2022年销售50%；办公楼销售价格：除补偿协伟公司办公面积按10000元/平方米外，其他办公楼部分以均价13200元/平方米预计；2、车库销售方案：按车位705计算，2022-2022年分别销售200

2、个，剩余305个自用及出租；车库销售价格：15万元/个；二、效益测算一、经营利润1、实现经营收入139208万元，其中：写字楼销售收入133208万元、车位销售收入6000万元；2、本钱124511.65万元；3、销售费用1500万元；4、管理费用600万元销售经营期；5、财务费用2353.2万元销售经营期；6、营业税金4593.86万元，按销售收入5.5%测算，享受40%税收优惠；工程可实现利润总额5649.28万元，净利润4530.72万元。二、留存资产价值1、留存车位225个，按市场价值15万元/个计，资产价值3375万元；2、员工餐厅2000平方米，按市场价值5000元/平方米计，资产

3、价值1000万元；工程留存资产价值共计4375万元。三、整个工程效益整个工程效益为经营利润与留存资产价值之和，共计10636.14万元。工程投资利润率：7.41%资本金利润率：25.06%经营方式二：A、D栋出售，其余出租。一、经营方案1、办公楼销售及出租方案按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。A、D栋4.6万平方米全部出售，补偿协伟公司0.2万平方米办公面积后，剩余面积6.2万平方米全部出租。方案A、D栋于2022年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于2022年全部实现。剩余6

4、.2万平方米办公楼于2022年开始出租，租金为166元/平方米月；办公楼2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到达90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、车位销售及出租方案车位为705个，地下为625个，地上为80个。配合A、D栋出售，2022年售出200个车位，售价为15万元/个，销售收入于2022年全部实现。剩余505个车位于2022年开始出租，租金为800元/个月；2022年出租率80%，2022年出租率到达90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益测算1、营业收入2022年中，营业收入73978万元，包括A、D栋办公楼销售收入62560万元、补偿协伟

5、公司办公面积2000万元、车位销售收入3000万元、办公楼出租收入6175万元、车位出租收入243万元。2022年中，营业收入10268万元，包括办公楼出租收入9880万元、车位出租收入388万元。2022年中，营业收入11552万元，包括办公楼出租收入11115万元、车位出租收入437万元。自2022年起，保持根本一样的收入总额。2、营业本钱2022年中，与出售A、D栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业本钱58946.5万元。考虑到物业管理费收入根本可以满足出租期间营运本钱，因此自2022年起不再发生营业本钱。3、销售费用由于销售面积比重较少，暂未加以考虑。4、营业税金及附加按当年营业收

6、入的5.5%缴纳。5、管理费用管理费用每年1800万元，包括：折旧1143万元，房产税495万元，管理人员费用162万元。6、财务费用参见建立贷款归还表7、所得税按当年利润总额的33%缴纳。8、净利润自2022年起，逐年递增，至2022年后保护相对稳定。投资利润率：63.09%资本金利润率：65.62%三、静态现金流量分析从静态分析，至2022年，工程累计现金流量开始为正，投资回收期为12.9年含建立期。经营方式三：A栋出售，其余出租。一、经营方案1、办公楼销售及出租方案按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。A栋2.2万平方米出售，补偿

7、协伟公司办公面积0.2万平方米后，剩余面积8.6万平方米全部出租。方案A栋于2022年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于2022年全部实现。剩余8.6万平方米办公楼于2022年开始出租，租金为166元/平方米月；办公楼2022年出租率50%，2022年出租率80%，2022年出租率到达90%，并在以后年度保持90%的出租率。2、车位销售及出租方案车位为705个，地下为625个，地上为80个。配合A栋出售，2022年售出100个车位，售价为15万元/个，销售收入于2022年全部实现。剩余605个车位于2022年开始出租，租金为800元/个

8、月；2022年出租率80%，2022年出租率到达90%，并在以后年度保持90%的出租率。二、效益测算1、营业收入2022年中，营业收入42716万元，包括A栋、补偿协伟公司办公面积销售收入32360万元、车位销售收入1500万元、办公楼出租收入8566万元、车位出租收入290万元。2022年中，营业收入14170万元，包括办公楼出租收入13705万元、车位出租收入465万元。2022年中，营业收入15941万元，包括办公楼出租收入15418万元、车位出租收入523万元。自2022年起，保持根本一样的收入总额。2、营业本钱2022年中，与出售A栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业本钱2947

9、3.25万元。考虑到物业管理费收入根本可以满足出租期间营运本钱，因此自2022年起不再发生营业本钱。3、销售费用由于全部出租，暂未加以考虑。4、营业税金及附加按当年营业收入的5.5%缴纳。5、管理费用管理费用每年2500万元，包括：折旧1585万元，房产税686万元，管理人员费用229万元。6、财务费用参见建立贷款归还表7、所得税按当年利润总额的33%缴纳。8、净利润自2022年起，逐年递增，至2022年后保护相对稳定。投资利润率：88.57%资本金利润率：85.54%三、静态现金流量分析从静态分析，至2022年，工程累计现金流量开始为正，投资回收期为13.96年含建立期。不同经营方式投资回报指标比较：指标工程投资利润率资本金利润率投资回收期经营方式一7.41%25.06%4年经营方式二63.09%65.62%12.9年经营方式三88.57%85.54%13.96年从上述