烈山项目可行性分析（PPT53页)

1、安徽省淮北市烈山区项目可行性分析报告北京中投博联 2018.512021/8/15目录一、宏观市场政策研究城市属性二、微观市场 淮北房产概况竞品概况市场情况( 房产+地块 )三、规划发展建议项目地块项目建议22021/8/15一、宏观市场 政策研究 城市属性32021/8/152017年全国房地产市场形势总结1. 政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期2. 成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 (1) 重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大 (2) 重点城市成交结构表现分化3. 土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险4. 企业：龙

2、头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变 (1) 销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高 (2) 拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升宏观市场分析市场研究42021/8/152018年全国房地产市场形势展望1. 市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长2. 关注点：因势而变，把握增量、突破存量 (1) 发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位 (2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大宏观市场分析市场研究52021/8/152018全国楼市7大焦点政策政策内容国土住建部联合放大招！农

3、村集体土地可以作为建设用地。2018年起新建商品住宅全部按照成品房设计建设。政策内容2018年1月1日起，建筑市场信用管理暂行办法施行。有拖欠工程款等情形的建筑市场各方主体，将被列入建筑市场主体“黑名单”。同时，对被人力资源社会保障主管部门列入拖欠农民工工资“黑名单”的建筑市场各方主体在市场准入、资质资格管理、招标投标等方面依法给予限制。【TOP1】农村集体土地可以作为建设用地【TOP2】成品房时代等待你的检阅【TOP3】建筑市场主体“黑名单”监督整改是关键政策内容2018年1月1日起，将全面征收环境保护税。根据国务院日前印发关于环境保护税收入归属问题的通知，明确环境保护税的收入全部划归地方政

4、府所有。【TOP4】环境保护税配合防尘治理开发商面临双压宏观市场分析市场研究62021/8/15政策内容中央经济工作会议提到，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”多种新型供应模式加大进入力度，尤其是长租公寓和金融创新领域，多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。政策内容在2017年12月5日一个金融峰会上，中国人民银行金融研究所所长孙国峰已经明确表达出对长期低利率环境的警告以及货币政策正常化的建议。【TOP5】未来炒房不如当房东？【TOP6】未来的信贷形

5、势将发生巨变【TOP7】房地产税离我们到底有多远？政策内容“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，从去年的加快研究建立，到现在的完善促进，可以清晰感受到长效机制进度的加速。宏观市场分析市场研究72021/8/15全国两会2018年政府工作报告李克强表示，更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展

6、共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。宏观市场分析市场研究82021/8/15投资、销售均超预期“开门红”1、开发投资额达近3年同期最高，同比累计增速创2年来新高1-2月，全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创2年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。目前来看，2018年楼市调控主基调基本已定，在严密的调控政策下，多数房企基本都已明确了自身的发展策略，并逐步找

7、到了投资销售的应对之道，因而开发投资额实现了稳步上升。2、销售金额、面积同比微增，东北地区销售“爆发”去库存显著2018年开年，商品房销售面积、销售金额显著好于去年同期，同比分别增长了4.1%和15.3%。因基数原因影响，1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点，而销售金额增速则提高了1.6个百分点，成交均价仍处高位。从销售区域来看，即多数三、四线城市市场“热度不退”，成为了楼市销售的有效支撑，数据显示，中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速双双维持在10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现最为突出，1-2月份，东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高

8、8.2个百分点；销售额达314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。92021/8/15城市背景/淮海经济区核心区、徐州都市圈 淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈的形成，为淮北城市发展提供了更广阔空间和更高平台，有利于形成区域性规模发展模式。淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，且在交通、产业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产业、人力资源、社会保障、环境保护 等方面实现区域一体化。徐州都市圈各市正在联动发展，2010年将进一步接轨“长三角”，迅速壮大自己,以参与国际经济圈的竞争。淮北所处区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推进，区域市场融合度也不

9、断提高，区域合作体系不断完善，各城市发展实现联动。淮海经济区核心区共同体范围徐州都市圈规划图“十”字聚合轴模式宏观市场分析城市概况城市属性102021/8/15宏观市场分析城市概况城市背景/城市区位分析淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。 淮北地处淮海经济圈、徐州经济圈、中原经济圈以及新兴的皖东北经济协作区等多个经济共同体之中，受区域经济合作体制影响辐射较强，未来发展前景较好。地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，随着区域合作体系不断完善，城市未来发展前景较好。淮海经济圈66公里260公里276公里146公里徐州

10、都市圈皖东北经济协作区112021/8/15区位分析区位优越 安徽省北部； 华东腹地； 四省交界； 总面积2741km2。 京沪高铁； 陇海铁路； 连霍高速； 京福高速； 航空港； 深水港； 观音机场。交通便捷境内眦临山东 江苏河南 安徽 淮北位居由苏鲁豫皖四省20个中等城市组成、总人口近2亿的淮海经济区的中心，是产业和资金向中西部转移、进入中原市场的黄金位置。淮北市交通发达、铁路、公路、水路、航空四位一体。正在建设的全国交通大动脉京沪高铁与陇海铁路穿境而过，连霍高速与京福高速交汇于此。3小时内经济圈城市有济南、郑州、合肥、南京等，周边有南京、合肥、郑州、徐州四个航空港，到徐州观音机场仅有一小

11、时里程，距中国深水良港连云港240公里，是安徽省距出海口最近的城市之一。宏观市场分析城市概况122021/8/15区划分析行政区划2016淮北行政区划（常住人口220.8万）区划面积（平方公里） 常驻人口（万人）相山区134.9 49.8烈山区338 34杜集区238 33.7濉溪县1987.5 103.3人口迅速聚集相山区 杜集区烈山区濉溪县淮北市辖三区一县 宏观市场分析城市概况从2000年2008年，人口净增量为每年2.5万；从2008年2016年，人口净增量为每年6千； 增长速度放缓132021/8/15安徽淮北市, 论经济实力在4个区县分析：经济实力第4 濉溪县濉溪县由于工业增加值增速

12、较低，而工业占濉溪县GDP总量的52%，造成上半年该县GDP增幅偏低，同比增长了8.6%。经济实力第3 相山区相山区实现GDP47.9亿元，同比增长11.1%经济实力第2 杜集区杜集区实现GDP36.5亿元，同比增长14.2%经济实力第1 烈山区烈山区实现GDP38.2亿元，同比增长了14.7%，市辖三区增速均高于全市增长速度。宏观市场分析城市概况142021/8/15宏观分析总结市场研究：四线城市，市场规模小，短期开发风险较大，适合在借力政府规划逢低进入；城市概述：依靠南湖区域的规划发展，对当地经济有较大带动作用，城市化速度会加快；经济发展：经济发展暂时处于发展期，有利于市场介入，第二三产业

13、发展对烈山南湖经济会有互相良性带动作用；人口增长：人口基数小，人口增速较慢，但GDP较高，房地产开发的总量受限制，对项目是机会。产业发展：通过政府政策带动区域价值，产业羊群效应明显，同时作为南湖片区作为烈山重要的旅游开发热点，将聚力发展。宏观市场分析分析总结152021/8/15宏观市场分析分析总结宏观市场综合评价根据五个方面对于的情况分析，综合评定得分为80分，主要有赖于淮北烈山区旅游的开发、发展速度，除区域人口外，需有外来人口带动商业发展，外来人口是支撑本区域商业的重要部分。市场容量有限。市场研究市场有潜力大风险评分：12分城市状况塌陷区，有不良影响，外来人口少，但政府重点打造评分：15分

14、经济发展经济发展慢发展有潜力逢低介入是锲机评分：18分城市人口旅游带动商机，带动区域价值区域GDP高，市场潜力大评分：20分产业发展旅游起步商业有潜力，未来规划是利好评分：15分162021/8/15二、微观市场 淮北房产概况 竞品概况 市场情况172021/8/15随着国内一线开发商的下沉拿地，淮北市整体住宅市场目前也处于快速发展期，市场竞争更加激烈，但是截止到现在，新地块主要出现在濉溪县，相山区，杜集区。开发项目档次参差不齐，有新城板块的高品质项目，也有新濉河板块定位、形象、品质比较模糊的项目；建筑形态目前以小高层、高层为主；目前市场供应量尚充足，成交量稳中有升；价格曲线整体上升，价格走势

15、稳定；近几年，政府对房地产开发、规划的力度加大，众多高品质大盘不断出现，未来市场前景良好。住宅市场/发展综述濉溪县相山区杜集区烈山区182021/8/152018 年一季度淮北楼市成交分析据新安房产网数据中心不完全统计，2018 年第一季度(1-3 月)，淮北三区(相山区、杜集区、烈山区)商品房网签 2952 套，成交面积 30.03 万，成交金额 17.87 亿元其中，住宅方面，三区备案 2391 套，成交面积 26.2 万，成交均价 5955.12 元/，成交金额15.6 亿元。1-3 月份，住宅备案直线飘红，量价齐涨，一片欣欣向荣的景象。商品房市场/销售分析淮北楼市政策1）外来务工人员落

16、户淮北 买首套商品住房奖 500 元/平2）濉溪：城镇户口补贴 3.6 万/套 契税全免3）淮北政策：个人买非住宅商品房 孩子可以就近入学4）2017 淮北棚改清单:共计 81 个项目 计划改造 40526 套5）棚改新政：购房券全市通用 允许购买二手房6）淮北市住房公积金新规 改善性住房首付可降至 20%7）淮北市杜集区杜集区推出 1008 套公租房8）房展会: 农民、外来务工人员进城购房优惠多192021/8/15基础信息：行政区域烈山区项目位置烈山大道与卧牛路交汇处景观规划中国建筑上海设计研究院有限公司建筑公司安徽省和信建筑工程有限公司开发商淮北静安置业有限责任公司设计公司中国建筑上海设

17、计研究院有限公司投资商安徽静安置业集团建筑类别多层 花园洋房静安观澜郡销售动态：静安观澜郡目前剩10套左右房源，均价4300元/；多层电梯洋房十几套，均价5600元/，预计2018年1月份交房建面90-199，购房券全款95折上折97折，按揭97折。别墅部分还未开发，会所部分准备自营。会所和商业部分0招商项目简介：静安观澜郡位于淮北市烈山区东邻烈山大道，南邻卧牛路。总规划用地面积249807，（374.710亩）总建筑面积194065，其中居住面积129775，宾馆面积64290。总居住户数966户，规划居住人口3092人，容积率1.29，建筑密度30.9%，绿化率31.6%，区内设幼儿园、商

18、业会所、居委会、物业管理办公室等设施。售完 历史价格动态：2017年11月均价4300元/；多层电梯洋房十几套，均价5600元/2017年9月22日，销售均价4200元/。2017年4月，销售均价4000元/。2016年12月，销售均价3200元/。2016年11月，一期和二期现房清盘销售，多层公馆一口价2899元/，花园洋房2至4层不论楼层，一口价3499元/，顶楼房源一口价2899元/。2015.7.15,销售均价4500/。2013年5月，开始认筹4200元/。2012年8月，售楼处公开动态轴线：19.4万方，966套 6年 4200元/-5600元/ 202021/8/15基本信息行政

19、区域烈山区项目位置宿丁路省道101与卧牛路交汇处景观规划淮北市建筑勘察设计研究院有限公司建筑公司淮北鲁班建筑工程有限公司开发商淮北市中联房地产开发有限公司设计公司深圳市联合创艺建筑设计有限公司投资商淮北市中联房地产开发有限公司建筑类别多层南湖雅苑售完 销售动态16年3月份，南湖雅苑推出10套特价房，1#和2#的顶层，面积约8592，2500元/起。三期2、8#楼10层小高层，1、7#楼15层观景小高层在售，一次性96折，按揭99折。老带新：老客户享2千元现金，新客户总房款优惠5千元。面积有：82、85、89、92、99、106、113、123，均价在32003300元/。16年4月份，开始销售

20、，南湖雅苑三期82-133房源全面销售，一次性96折，按揭99折。老带新：老客户享1千元现金，新客户总房款优惠3千元。均价在32003300元/。棚户区客户1万元定房，参加3人团购活动，1人送1万。17年3月份，南湖雅苑三期在售1-8#，82-133房源全面销售，一次性96折，按揭99折。均价在3400元/。17年8月份住宅售完。目前商铺，4500元/起，一次性97折，按揭98折。动态轴线：40万方 6、7年 2800元/-3400元/ 212021/8/15华翊文创科教城基础信息：行政区域烈山区项目位置烈山区沱河东路师范大学正对面景观规划待定建筑公司苏州东吴建筑设计院有限责任公司代理商/顾问

21、公司 合肥经纬纵横房地产营销策划有限公司开发商淮北市华翊文创建设发展有限公司投资商淮北市华翊文创建设发展有限公司建筑类别高层 小高层楼栋数量33项目简介： 台湾华翊文创科教城由台资美莱国际股份有限公司与安徽天鑫置业有限责任公司联合投资开发，项目位于淮北市规划的东部科教智慧城，西侧为南湖公园，东侧为龙脊山旅游板块，南面为青龙山物流园；周边生态环境和交通条件非常便利；项目总占地256亩，总建面约40万方，其中一期用地面积64274.19平米，建筑面积168121平米； 华翊文创科教城规划区域位于淮北东部新区，在淮北“南移东扩”大政策的推动下，淮北东部板块迅速崛起。作为未来淮北市发展的重点区域，东部

22、新区具有巨大的发展潜力和前景。华翊文创科教城响应东部智慧新城发展号召，融合创业平台、商业平台、服务平台、资本平台、管理平台为一体，以投资+孵化的模式，致力打造黄淮海地区智慧新城。在售 销售动态：【华翊文创科教城】全业态40-2000鎏金铺，多功能40-70SOHO公寓。同期发售， 名额有限，预约从速17年12月 全业态40-2000鎏金铺，即日起公开接受预约登记在售楼栋：4组团共115套房源、5组团商铺共计210套房源，在售户型：40-2000平米商铺2017年11月2 华翊文教科创城项目位于烈山区沱河东路师范大学正对面，城市展厅位于孟山路与人民路交叉口北，目前城市展厅正在装修中，不久即将开放

23、。商业222021/8/15淮北碧桂园天玺在售 基础信息项目位置相山区人民路（四马路）与濉溪路交汇处开发商安徽碧桂园房地产开发有限公司建筑类别高层 小高层中小学濉溪路小学（小学） 海宫学校（初中）房产证归属淮北市相山区产权年限70年容积率 2.0容积率详情绿化率35%占地面积5万方车位755个物业公司碧桂园物业【碧桂园天玺】景观楼栋5#、10#楼载誉加推，建筑面积约110、130低密精工洋房，即将入市！碧桂园天玺，26载沉淀，匠筑品质人居。建面约220瞰景平层美墅，臻藏席位，最后20席，致献淮北！碧桂园天玺即将盛大开盘，全城派筹，火爆启动，派筹洋房享1万抵2万优惠，大平层享2万抵4万优惠。【碧

24、桂园天玺】在售建筑面积约110、130低密精工洋房，230瞰景平层美墅，碧桂园天玺VIP卡火爆办理中.惊“玺”之夜，大开眼界央视春晚御用魔术师傅琰东世界魔幻巡演，3月31日与您相约淮北体育馆！ 建筑面积约110、130低密精工洋房，230瞰景平层美墅，碧桂园天玺VIP卡火爆办理中.淮北碧桂园天玺建筑面积约110、129低密精工洋房，230瞰景平层美墅；VIP至尊会员卡全城火爆办理中.洋房定存3万元，优惠1万元；大平层定存5万元，优惠2万元。淮北碧桂园天玺建筑面积约110、129低密精工洋房，230瞰景平层美墅；VIP至尊会员卡全城火爆办理中.洋房定存3万元，优惠1万元；大平层定存5万元，优惠2

25、万元。【碧桂园-天玺】VIP卡全城登记中。 办卡即享五大优惠： 1.开盘享受VIP优惠 2.优先认筹权 3.专属接待服务：享有看房VIP专属顾问接待服务 4.专属会所服务：享碧桂园凤凰俱乐部影院、健身房、台球室等七大功能服务，一年内全免费 5.高端定制活动私享：高端定制礼品及活动，如旅游采风、红酒品鉴、观影包场、名流私宴等。05.21201805.14201804.28201804.08201803.14201802.24201802.24201802.232018销售动态目前8500元/平方米，精装，认筹即可选号232021/8/15中梁凯旋门平均价格： 主力户型： 四室(建面133) 四室

26、(建面125) 五室(建面161) 销售动态基本信息项目位置：濉溪县沱河西路北、国槐路东侧建筑类别：高层 小高层 花园洋房 叠加别墅产权年限70年公摊待定容积率2.2容积率详情绿化率35%占地面积60051建筑面积165283.11在售 目前均价5100-5900元/平方米左右242021/8/15濉溪壹号院行政区域濉溪县项目位置 淮北濉溪县国槐路与沱河路交汇处代理商/顾问公司 卓高开发商 淮北汉都置业有限公司投资商淮北汉都置业有限公司建筑类别花园洋房楼栋数量待定中小学新城初中小学部（小学） 新城初中（初中）房产证归属淮北市濉溪县产权年限70年产权年限详情公摊 10-15% 公摊详情容积率2.

27、2容积率详情绿化率 35%绿化率详情占地面积60922.68建筑面积156329基本信息【濉溪一号院】政务心，建面约105-165新中式纯学区院墅洋房.国风洋房,认筹已开启，交一万抵二万【濉溪一号院】政务心，建面约105-165新中式纯学区院墅洋房.国风洋房,认筹已开启，交一万抵二万【濉溪一号院】政务心，建面约105-165新中式纯学区院墅洋房.国风洋房,认筹已开启.项目动态04.04201802.26201802.232018在售 目前5300元/平方米，1000套房源，51开售，已经卖掉1/3,计划年底清盘252021/8/15玖珑府在售 项目位置相山区南黎路（五马路）与长身路的交汇处开发

28、商安徽弘泰地产有限开发公司建筑类别高层 小高层 花园洋房楼栋数量待定房产证归属淮北市相山区产权年限70年容积率1.99容积率详情绿化率35%绿化率详情占地面积9.7万建筑面积24万规划户数1638目前均价 5660元，但是从5月20起，搞了一个4688元起的优惠活动，对市场反应很大。需继续关注市场动态。基本信息玖珑府，城南西部中心板块，赏法式风情园林，住高绿化，低密度，低公摊，社区多层电梯洋房高层住宅,现火预约中，交5000抵20000元。【玖珑府】社区多层电梯洋房高层住宅,建面约105-125新品现火爆预约中，交5000抵20000元。还有3万元劲爆优惠购房补贴。【玖珑府】在售6#7#10#

29、，共计192套房源，建筑面积约95-139全明三房臻品户型，火热预约中.【玖珑府】在售6#7#10#，共计192套房源，建筑面积约95-139全明三房臻品户型，火热销售中.【玖珑府】在售6#7#10#，共计192套房源，建筑面积约95-139全明三房臻品户型，全城预约中.玖珑府在售6#7#10#，建筑面积约95-139全明三房臻品户型，全城预约中.【玖珑府】.新春置业 5 重好礼来袭，购房砸金蛋100%中奖！赢豪华电视、冰箱、洗衣机。此外春节期间到访玖珑府，还可获得看房礼、抽奖礼、置业礼等等，更大的优惠、更多的奖品在玖珑府等着你！24万方法式风情美宅，95-139墅级电梯洋房，全城火爆预约中.

30、玖珑府，建筑面积约95-139全明三房臻品户型，首期预计推1#2#7#(高层)、3#5#6#8#9#10#12#13#(8层)，共计616套房源。户型建筑面积约95-139，全城预约中玖珑府准业主温泉滑雪风情之旅第1季开启，首届联谊会会员火热招募中!首期预计推1#2#7#(高层)、3#5#6#8#9#10#12#13#(8层)，共计616套房源。户型建筑面积约95-139，全城预约中。万孚玖珑府 建筑面积约95-139全三房臻品户型 全城预约中05.18201805.18201804.08201804.04201803.15201802.23201802.08201801.22201801.0

31、82018201711.132017项目动态262021/8/15运河人家在售 基本信息项目位置相山区淮北市相山区长山路与南黎路交口建筑公司中煤三建 代理商 安徽安兴营销策划有限公司开发商淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司投资商淮北安兴古镇文化旅游开发有限责任公司建筑类别多层 高层 小高层 花园洋房房产证归属淮北市相山区产权年限70年 容积率2.197 绿化率35.5%占地面积133026.09 建筑面积 383230规划户数2746 车位小区共有停车位2862个，其中地面停车位个,配比1.04【运河人家】建筑面积约137中轴景观房火爆热销中，均价6800元/。欲购从速，现仅剩22席!【运河

32、人家】二期建筑面积约95-140中轴景观三房火爆热销中，欲购从速!【运河人家】在售建筑面积95-140户型，均价5800元/。【运河人家】二期5#6#房源加推在即，建筑面积95-140户型加推在即，均价5800元/。【运河人家】在售二期5#6#房源，建筑面积95-140户型加推在即，均价5800元/，所剩房源10来套左右。【运河人家】在售二期5#6#房源，建筑面积95-100，均价5800元/。现交5000元即享开盘15000元钜惠。目前一期可售房源仅剩10多套，多为一楼，在售户型建面87-140，高层均价5700元/，小高层均价6500元/。在售洋房28#29#，交8千享3万优惠，户型建面1

33、32-175，一楼均价11000元/平，五楼均价12000元/平，二楼、三楼、四楼均价8500元/平，具体一房一价。运河人家建筑面积95-100户型全城认筹中，交5000元即享开盘钜惠。目前一期可售房源仅剩10多套，多为一楼，在售户型建面87-140，高层均价5700元/，小高层均价6500元/，购房交5千享1万5优惠!在售28#29#洋房，交8千享3万优惠，户型建面132-175，一楼均价11000元/平，五楼均价12000元/平，二楼、三楼、四楼均价8500元/平，具体一房一价。05.18201805.08201804.27201803.26201802.23201802.08201801

34、.242018项目动态272021/8/152018 年 4 月淮北楼市开盘汇总据统计，2018 年 4 月份，淮北市(三区一县)5 家楼盘推新，玖珑府、运河人家、恒大御景湾、中梁凯旋门和淮海御府，978 套新房，去化超 9 成。282021/8/154月|淮北三区商品房备案799套 住宅量环比下跌50%核心提示：据新安房产网数据中心不完全统计，2018年4月(2018.04.01-04.30)调查显示，淮北楼市三区(相山区、杜集区、烈山区)商品房备案779套，成交面积约7.4万，成交金额约4.42亿元。新安房产网 原创资讯：据新安房产网数据中心不完全统计，2018年4月(2018.04.01

35、-04.30)调查显示，淮北楼市三区(相山区、杜集区、烈山区)商品房备案779套，成交面积约7.4万，成交金额约4.42亿元。据不完全统计，2018年3月，淮北市(三区，即相山区、杜集区、烈山区)住宅成交1061套，成交面积11.52万，成交均价6243.72元/，成交金额7.19亿元。非住宅成交153套，成交面积0.98万，成交均价5457.51元/，成交金额0.54亿元。两月相比，淮北三区住宅备案“量价齐跌”，楼市传统的“银四”旺季并没有迎来正在的“旺季”，住宅备案环比下跌49.67%，住宅备案均价没有太大幅度波动，环比下跌5.11%;而商业备案量环比上涨60.13%，备案价环比上涨12.

36、97%。292021/8/15302021/8/15住宅备案量环比和走势312021/8/15住宅市场/价格走势全国三四线城市房价上涨很快，但是淮北房产价格相对稳定；但随着宏观调控进一步加重，一线开发商下沉，后市房价空间不明朗322021/8/15三区住宅备案2018 年第一季度，相山区住宅备案 1579 套，成交均价 6573.17 元/;杜集区住宅备案 389 套，成交均价 5884.94 元/;相山区住宅备案 423 套，成交均价 3464.13 元/。332021/8/15342021/8/152018 年一季度淮北楼市成交分析据新安房产网数据中心不完全统计，2018 年第一季度(1-

37、3 月)，淮北三区(相山区、杜集区、烈山区)商品房网签 2952 套，成交面积 30.03 万，成交金额 17.87 亿元。其中，住宅方面，三区备案 2391 套，成交面积 26.2 万，成交均价 5955.12 元/，成交金额15.6 亿元。1-3 月份，住宅备案直线飘红，量价齐涨，一片欣欣向荣的景象。住宅市场/供应分析352021/8/15商业方面，三区备案 561 套，成交面积 3.83 万，成交均价 5925.38 元/，成交金额 2.27 亿元。与住宅备案情况相反，从 1 月到 3 月，淮北三区商业备案量呈现逐渐下滑的趋势，成交均价徘徊在6000 元/平左右，从价格上分析，备案房源仍

38、旧以公寓、写字楼为主，前景堪忧。商业市场/供应分析362021/8/15安徽各地市4月份成交套数走势和土地成交面积走势372021/8/154月土拍|淮北成交6宗517.2亩居住地块 揽金近4亿土地市场4月份，淮北市成交6宗居住用地，总计面积517.2亩，成交金额总计39650万元。目前：淮北濉溪土地市场价格160-200万元/亩左右；东湖土地市场价格涨到300万元/亩左右。382021/8/152018 年第一季度淮北土地市场概况2018 年 1-3 月份，淮北市(三区一县)共成交 9 宗商住用地，计 630.34 亩，揽金 86730 万元。其中，淮北三区商住地块仅成交 2 宗，共计 12

39、1.33 亩，成交金额 25350 万元。濉溪县成交 7 宗商住地块，成交面积 509.01 亩，成交金额 61380 万元。392021/8/15 继4月18日，2.333亿成功拍卖三宗杜集区三宗地块居住用地后，明日，4月26日将有4宗居住用地共计277.7亩将公开拍卖，其中相山区1宗，烈山区3宗。作为此次土拍的最多地块供应区烈山区一宗淮国土挂(2018)017号地块较为吸睛，据了解，目前整个烈山区房地产市场基本已经出现“无房可卖”现象，区域房源供应主要来自南湖雅苑，静安观澜郡，也在2018年第一季度全部售罄。因此该地块的上市可能将大力缓解区域的“房荒”态势。84.26万/亩78.7万/亩5

40、8.8万/亩138.4万/亩402021/8/15孟 山 路淮国土挂（2018）19号淮国土挂(2018)19号地块：此地块为中低价位、中小套型普通商品住房用地，宗地总面积103838.81平方米，坐落于烈山区宋疃镇马场村,梧桐中路东。容积率大于1并且小于2.5，建筑密度小于或等于20%，绿化率大于或等于35%，保证金9160万元。淮国土挂(2018)18号地块为居住用地，位于沱河路南、规划雷河路东。土地面积约58.56亩、39042.07，容积率在1.02.5之间，建筑密度小于等于20%，绿地率大于大于35%。本次探地时地块及其周围已经拆迁完毕，只剩下断壁残垣，土地凹凸不平，处处可见残余的瓦

41、片和砖块。在(2018)18号地块有一家近的教育资源是淮北市烈山区新北小学、新北小学家长学校。本案淮国土挂（2018）18号淮国土挂（2018）17号工 农 路沱 河 路 河 路淮国土挂(2018)17号地块：此地块为中低价位、中小套型普通商品住房用地，宗地总面积16774.95平方米，坐落于孟山路东、淮矿铁路专用线南。容积率大于1并且小于2.6，建筑密度小于或等于20%，绿化率大于或等于35%，保证金2120万元。412021/8/15淮国土挂(2018)17号地块：此地块为中低价位、中小套型普通商品住房用地，宗地总面积16774.95平方米，坐落于孟山路东、淮矿铁路专用线南。容积率大于1并

42、且小于2.6，建筑密度小于或等于20%，绿化率大于或等于35%，保证金2120万元。位置及配套：该地块处于孟山路东、淮矿铁路专用线，距离长山南路、浍河路路等路段都比较近，同时位于烈山区较为繁华的一个工人村大姐也仅15分钟路程。商业：好又多超市、真棒超市等。教育：洪庄小学、烈山实验小学、烈山实验中学、淮北第七中学等，教育资源丰富。医疗：地块附近有烈山区县医院，杨庄矿医院。17号宗地总体来说目前整个地块较为平整，地块范围内有较多杂草及树木，但地块东北方有两栋烂尾楼栋，目前处于长期无人施工状态，据该地村民得知未前期丁楼自改留下的未建完住宅。但值得一提的是距离该宗地的10分钟路程正在建设一个小学烈山洪

43、庄小学，在小学对面正是位于淮北洪庄产业园正在规划建设汽车电影主题公园，目前未建设完工，还未对外开放，未来该地块有这两大配套的加持，将带动整个区域的教育更好地发展。422021/8/152、淮国土挂(2018)18号地块淮国土挂(2018)18号地块为居住用地，位于沱河路南、规划雷河路东。土地面积约58.56亩、39042.07，容积率在1.02.5之间，建筑密度小于等于20%，绿地率大于大于35%。本次探地时地块及其周围已经拆迁完毕，只剩下断壁残垣，土地凹凸不平，处处可见残余的瓦片和砖块。在(2018)18号地块有一家近的教育资源是淮北市烈山区新北小学、新北小学家长学校。432021/8/15

44、3、淮国土挂(2018)19号地块淮国土挂(2018)19号地块：此地块为中低价位、中小套型普通商品住房用地，宗地总面积103838.81平方米，坐落于烈山区宋疃镇马场村,梧桐中路东。容积率大于1并且小于2.5，建筑密度小于或等于20%，绿化率大于或等于35%，保证金9160万元。地块方正，地面基本上已施工平整，部分仍有少量未拆除民房，暂时无人居住。地块南侧与西侧分别为宿登高速和京台高速入口，上图为该地块周边的梧桐路的路况实景，道路比较宽阔，平日车流、人流量适中，生活在此区域的居民出行还算便利。442021/8/15微观市场总结地产概况：房价上涨较为迅速，2017年平均涨幅在20%；随着国内一

45、线开发商的下沉拿地，淮北市整体住宅市场目前也处于快速发展期，市场竞争更加激烈，但是截止到现在，新地块主要出现在濉溪县，相山区，杜集区。已售罄项目：烈山区前期开发的项目以多层产品为主，去化周期很慢，商业空置率高，住宅主打湖景；在售项目：2017年以来市场没有新项目，原来的去化周期拉长，价格涨幅不大。市场供应：土地供应量加大，土地成本起始均价在90万/亩，相对于5000元市场均价，有较大的成本优势。微观市场分析微观市场总结452021/8/15微观市场综合评价根据五个方面对于的情况分析，淮北烈山区项目的综合评定得分为66分，因区域发展问题，在售项目缺乏，区域现状落后，而且市场潜在供应量有限，去化周

46、期会加大，开发风险增加。地产市场价格上涨慢市场机会大评分：18分售罄项目多层产品小规模，去化周期长评分：10分在售项目区内无在售产品，是地价问题还是认可度评分：10分土地供应供应量正在开放楼面地价低评分：18分市场去化去化周期进一步增加，风险增加评分：10分微观市场分析微观市场总结462021/8/15规划发展建议 1、项目地块 2、项目建议472021/8/15国土资源部制定：规划总面260159.57杨庄村、基督教以北规划土地面积159275.66，其中，商业用地面积26000，住宅面积133275.66482021/8/15区域背景/城市规划南湖部分区域景观已经打造出来，但是人气较弱，区域整体氛围淡薄，配套不全，城市