投资决策程序如何优化ppt课件

1、 投资决策程序优化及城市评价体系建议运营管理部Gemdale Corporation目 录 集团投资决策程序优化2. 城市房地产评价体系研讨 3. 对应于集团投资决策的工程评价目的体系 Gemdale Corporation目 录 集团投资决策程序优化2. 城市房地产评价体系研讨 3. 对应于集团投资决策的工程评价目的体系 Gemdale Corporation 集团现有的投资决策体系基于报告、调研的城市、工程综合判别子公司投资时机寻觅集团投资决策工程可行性研讨报告输入该体系缺乏： 决策流程 “集中化 ，城市判别与工程判别混杂在一同，没有重心，影响决策效率 进入新城市拓展，城市研讨与工程拓展同

2、时进展，拓展任务没有重心，影响任务效率 编写，城市分析与工程分析混杂在一同，报告编写没有重心集团投资信息的发布Gemdale Corporation当前集团投资决策流程任务沟通层面：集团与子公司对于土地拓展共同参与的环节少, 彼此信息不对称，影响决策效率;集团战略制定与子公司战略执行在此流程中没有很好结合，影响执行效率；任务方法层面：工程决策“集中化，呵斥集团在城市与工程判别时没有重心，影响决策效率。困惑困惑困惑缘由年度、季度投资信息发布Gemdale Corporation 集团努力建立的投资决策体系子公司投资时机寻觅集团投资信息发布城市时机、市场初判城市判别工程时机、细分市场市场初判工程判

3、别集团 子公司集团投资决策变革的目的： 变决策内容的“集中化为“阶段化、“并联化YESYESYES城市层面决策评审会工程层面决策评审会Gemdale Corporation优化后的集团投资决策流程优化措施概括：明确集团城市与工程判别的两阶段决策准那么已进入城市与新拓展城市同样对待集团首先发布年度土地投资方案，同时滚动发布各季度土地投资方案公布集团一致的城市与工程决策目的体系、可研报告模板，强调报告中心部分数据的真实性与模板运用的严肃性 YES城市研讨城市评价报告集团评审Gemdale Corporation案例阐明：办事处的成立运作方式资源、时间的宏大浪费拓展人员积极性的挫伤成立办事处城市和工

4、程综合可研报告城市研讨城市评价工程土地信息搜集工程可研报告政府关系协调营销、本钱、设计人员介入城市和工程均被一定城市被一定、工程被否城市被否、工程被一定城市和工程均被否集团评审成立办事处工程土地信息搜集工程可研报告政府关系协调营销、本钱、设计人员介入原有流程改良后流程市场、投资人员调查Gemdale Corporation投资决策的例外处置方式 在城市评审被否决的情况下：1. 对于已进入的城市 在城市评审曾经否决的情况下，假设分公司以为特别好的工程，可以另行提交集团评审，但此种情况下，鉴于城市市场带来的风险，对工程的收益要求将提高。2. 对于尚未进入的城市 在城市评审否决情况下，鉴于市场风险，

5、集团将不对工程另行评审Gemdale Corporation优化后的集团投资方案表建议实施新的投资政策： 集团承诺实现投资方案表中的投资额度的前提是：要求所在区域公司完成方案表中已投入资金的运营要求。Gemdale Corporation目 录 集团投资决策程序优化2. 城市房地产评价体系研讨 3. 对应于集团投资决策的工程评价目的体系 做了那么多还不行，真不知道究竟要的是什么？给了一大叠资料，我要的东西却没有子公司集 团情景模拟：子公司和集团关于“可研报告的一段对话部分目的敏感度不高，不能及时反映市场变化，需求调整和优化；对于目的值没有给出判读的方法；没有对统计口径和数据来源进展一致规范；对

6、于能够对城市开展构成艰苦影响的非定量要素关注不够；1. 原有目的体系的局限城市评价目的体系的建立统计口径的一致；数据来源的规范；城市评价参照体系的建立2. 城市评价体系研讨的主要内容3. 城市评价体系与投资效率提升集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致、便于横向比较子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价目的体系数据来源的权威性逻辑体系严密统计口径的一致目的的规范化信息搜集和报告预备时间大幅减少更迅速地对城市和工程做出判别投资效率提升拓展效率更高决策效率更高4. 城市评价思绪的改良候选城市原始数据城市评价目的体系候选城市评价目的纵向比较分析城市评价目的体系城市评价目的参

7、照系横向比较分析已进入城市原始数据对候选城市的评价更科学5. 研讨的实际根底：房地产的周期论处理问题： 房地产的周期性意味着需求对特定城市所处的阶段做出判别，看其能否处在平稳期、时机期、泡沫期或者萧条期，力务虚现低处拿地、高处卖楼高敏感性数据可获得性通用性简约性6. 目的设置的原那么7. 对原有目的体系所做的调整1. 目的分类： 三类 主目的：选择最能反映城市市场情况和趋势的8个目的； 次目的：重要性较低或敏感度较低的目的6个目的； 辅助定性目的：不能定量的一些艰苦影响要素； 2. 目的中添加一些更能反映市场实践情况的目的 投资性购买所占比例外地人 房价收入比 租金/价钱比 3. 主目的添加了

8、土地供应对后市影响的预测性目的 4. 在次目的中，添加了房地产金融的目的： 房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例： 个人购房信贷比 5. 概括了7项重要的辅助定性目的 8. 城市评价目的简表逻辑框架城市选择评价目的市场趋势判别目的城区常住人口城区人口密度运作可行性判别目的施工面积/销售面积新开工面积/施工面积新增土地面积/新开工面积房价收入比投资性购买所占比重预售面积/同意预售面积商品住宅销售额GDP总量及增幅次目的辅助目的商品住宅销售面积市场规模政府配合效率地价与售价比土地时机租金/价钱比价钱增幅/人均收入增幅新建商品住宅空置率个人购房信贷比价钱增幅/消费储蓄增幅房地产贷款/总贷

9、款产业构造特征民营经济开展情况房地产开发程度未来城市艰苦建立房地产政策导向艰苦经济开展时机艰苦城市活动房地产投资额/固定投资额城市评价报告中对目的数据采集要求：1、主目的 8个和可行性目的4个必需提供数据2、次目的及辅助目的 可以根据城市情况协商选择提供主目的城市市场趋势判别决策程序市场趋势综合判别市场趋势辅助目的判别市场趋势主要判别趋势主目的-1趋势主目的-8趋势次目的-6趋势次目的-1定量判别定性+定量定性判别城市选择决策体系市场趋势综合判别运作可行性判别城市能否进入决策市场趋势辅助目的判别市场趋势主要判别市场规模政府配合效率地价与售价比例土地时机10. 城市评价报告成果规范11. 城市评

10、价参照体系数据库经过比较：迅速对候选城市建立直观概念候选城市与典型城市的直观比较市场规模及其相关要素 相关系数为0.944Beta系数；散点大多落在直线附近； 可见城市年销售面积与常住人口总量之间存在着高度的线性相关。因此，我们可以经过该城市常住人口数，以及人口的机械增长率来预估该城市未来的房地产市场的规模房地产市场的规模和潜力与常住人口总量的关系候选城市与典型城市的直观比较房价程度及其相关要素经过比较：直观认识某特定城市房价的相对程度；经过将该特定城市的影响房价的关键数据与典型城市对照，大致判别该城市未来房价的增长空间以东莞为例，其人均GDP、人均 可支配收入的排位都比较靠前，而房价程度的排

11、位相对靠后，因此从支付才干的角度来说，其房价还有较大上升空间1.施工面积/销售面积20002001200220032004上海3.632.913.043.142.43重庆3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.06北京3.313.863.363.592.96东莞3.663.652.473.213.95武汉3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48上海重庆天津北京东莞武汉深圳基准值3.2-3.83.6-3.92.6-33.3-3.63.2-3.63.2-3.42.9-3.32.基准值3.商品住宅价钱增幅2000200

12、12002200320042005上海10.11%0.83%6.93%23.80%26.79%4.90%重庆-0.28%5.29%12.61%3.68%18.81%8.45%天津-2.41%2.22%3.20%6.25%20.71%30.00%北京-4.80%3.49%-5.30%-0.22%6.53%19.20%东莞33.33%14.63%-29.03%45.15%5.26%16.40%武汉4.38%1.39%11.90%11.47%23.74%17.47%深圳1.41%2.20%0.71%2.10%5.28%17.38%深圳：该比值延续两年偏低且逐年降低，供需失衡导致价钱大幅上涨施工面积/

13、销售面积：该比值的异常变化将对下一年度的价钱变化起到一定预示性作用天津：该比值在2003、2004年明显较大幅度低于正常值，导致房价在2004、2005出现大幅度上涨下一年度施工面积/销售面积比值的变化取决于：新开工面积增幅新开工面积/施工面积新开工面积增幅、新开工面积/施工面积的比值：此两目的的异常变动将对施工面积/销售面积这一目的起到预示性作用200020012002200320042005上海0.360.330.350.370.34重庆0.510.50.410.420.37天津0.410.330.410.420.520.51北京0.410.510.450.390.330.27东莞0.62

14、0.540.450.430.45武汉0.370.440.520.470.45深圳0.350.370.350.350.37200020012002200320042005上海52.2%-12.5%19.7%25.3%2.1%重庆59.3%29.9%1.4%23.7%5.5%天津3.2%-18.4%29.1%17.6%51.7%12.4%北京57.9%84.0%9.8%1.9%-11.8%-10.1%东莞26.3%-18.3%47.6%66.3%-5.9%武汉9.8%22.4%32.1%9.1%12.5%深圳-6.8%23.3%2.6%-2.1%9.6%2000200120022003200420

15、05上海3.632.913.043.142.43重庆3.863.953.543.313.94天津2.622.652.792.072.062.78北京3.313.863.363.592.962.84东莞3.663.652.473.213.95武汉3.262.993.142.833.28深圳2.983.232.92.532.48天津：2004年新开工面积大幅增长，2004、2005年的新开工面积/施工面积的比值较大幅度添加，导致2005年的施工面积/销售面积的比值添加到2.78，供需恢复到正常形状，再加上房价收入比已到达9.7的高点，因此2006年的房价涨幅能够放缓北京：2003、2004的新开工

16、面积增幅很小甚至负增长，导致2004、2005的施工面积/销售面积比值较大幅度减小； 2005年的新开工面积继续出现负增长，2006年的施工面积/销售面积仍将偏离正常值，从供需角度看，价钱仍有较大上涨的压力深圳：新开工面积自2002年来继续较小幅度增长，导致2003、2004的施工面积/销售面积偏小1.新开工面积增幅2.新开工面积/施工面积3.施工面积/销售面积商品住宅价钱增幅/人均可支配收入增幅 商品住宅价钱增长空间 19981999200020012002200320042005全国10.49.60 9.40 8.90 8.20 7.90 7.60 上海10.2 8.4 8.4 8.4 8

17、.8 9.4 11.5 10.8 北京17.2 15.9 13.4 12.4 10.9 9.8 9.7 10.0 深圳7.36.96.86.66.26.15.86.4天津7.9 7.4 8.5 7.8 7.8 7.2 8.3 9.7 武汉8.3 8.2 7.7 7.2 7.4 7.1 7.6 7.8 沈阳14.7 14.3 13.4 12.5 11.3 10.6 9.7 9.6 广州13.2 11.7 10.0 8.5 7.9 7.8 7.5 杭州8.6 8.1 7.7 7.3 8.3 8.5 11.6 南京10.7 9.9 9.7 9.1 9.5 9.6 11.9 成都6.7 7.1 6.6

18、 6.3 6.4 6.8 7.1 人均储蓄余额：支付首付的才干； 人均可支配收入：支付月供的才干； 人均可支配收入增幅：影响到居民的消费自信心，进而影响到其消费倾向； 商品住宅价钱增幅/人均可支配收入增幅：反映了近年来房价的透支程度 20002001200220032004近3年均值上海1.41 0.08 2.43 1.95 2.19 2.19 重庆(0.05)0.83 1.24 0.31 1.35 0.97 天津(0.38)0.22 0.68 0.63 1.85 1.05 西安0.35 0.40 0.48 0.41 南通1.72 3.75 1.41 1.12 2.10 宁波1.65 1.27

19、 1.46 珠海3.90 1.20 1.28 2.12 北京(0.38)0.29 (0.69)(0.02)0.52 0.17东莞3.63 0.74 5.03 0.47 0.92 沈阳0.26 (0.03)0.45 0.30 0.24 武汉0.55 0.17 1.69 1.27 1.95 1.64 深圳0.21 0.25 0.12 0.51 0.83 0.48 房价收入比 房价收入比商品住宅均价90/人均可支配收入户均人口 计 算： 纵比：房价增长与收入增长的匹配程度2003年前房价增长低于收入增长横比：各城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小 比 较： 房价增长空间的辅助判别： Gemda

20、le Corporation目 录 集团投资决策程序优化2. 城市房地产评价体系研讨 3. 对应于集团投资决策的工程评价目的体系 Gemdale Corporation集团当前工程决策评价目的体系当前工程决策评价目的体系中心目的工程全投资IRR工程销售净利润率 显然，集团当前工程决策关注更多的是工程的中心收益目的。但是也要认识到工程的收益性是建立在稳健的工程前期风险控制根底之上的。没有工程获取前风险的决策，工程收益只能成为空谈。 所以集团工程决策评价目的体系的建立，首先应该建立工程前期风险决策目的体系，实现工程风险决策评价 Gemdale Corporation集团获取工程途径土地一级市场招拍

21、挂工程土地二级市场获取前期要思索的风险要素股权协作工程转让工程法律风险税费风险拆迁风险政府信誉风险拆迁风险管理输出型工程市场风险市场风险获取工程时要思索的风险Gemdale Corporation在工程前期风险决策的根底之上，工程仍要回归工程收益决策层面，对于工程收益的中心目的IRR,我们发现其是一个受多要素影响目的，影响要素详细包括： 静态收益 程度 动态效率程度销售速度开发周期回款周期本钱支出现金流销售价钱建安造价营销费用管理费用地价/税收工程IRR收入支出销售回款现金流回款速度工程现金流程度利润主导现金流主导获取工程时要思索的收益及效率要素 Gemdale Corporation工程决策评价目的体系静态收益目的地 价 地价外一方本钱 动态效率目的完善后的工程决策评价目的体系以