工程培训管理手册(新弘祺)

1、新弘祺房地产开发有限公司工程培训管理手册1.1住宅质量问题处理程序目的 保证住宅在交付物业公司及小业主后的投诉质量问题处于受控状态，强化住宅质量问题处理工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况。范围适用于AAAA有限公司范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。职责由物业公司负责实施，工程部、施工单位、小业主参与。原则4.1. 我公司所建房屋经政府有关部门核定为优良工程，为使业主得到更大程度地满意，原则上对因整改导致业主延期入住的损失不予赔偿，包括物业管理费和利息。住宅质量问题处理原则上一般先由物业管理公司协调处理。如业主提出退房或较大数额索赔等要求，由物业公司报工程部，工程部联合销售部、施工

2、单位进行处理，并将结果上报公司。 内容处理依据工程施工图纸、资料。处理内容 塑钢窗.1第一原则：维修。.2站在距塑钢窗1.5M处观察划痕，看不见的划痕可应业主要求做抛光处理，概不赔偿。.3 1.5m处可见划痕：A、划痕深0.2MM划痕0.5MM，无法按抛光处理时，每条划痕向业主赔偿20元/条；B、0.5MM划痕1MM，更换，不赔偿。.4变形：进行维修，维修不能解决问题时更换。概不赔偿，维修期3-5天，更换日期20天。.5门窗框渗漏：由物业公司保修五年，五年后有偿服务，若装修损坏，视具体情况协商。.6框扇角开裂：无偿更换，概不赔偿，向厂家索赔，期限不多于20天。门窗框断裂：更换、费用由责任方承担

3、，期限不多于20天。.7五金配件：调修或更换，概不赔偿，期限3-5天。.8玻璃压条脱落、拼缝不严等：调修或更换、概不赔偿，期限3-5天。 进户门.1原则上不做任何赔偿。.2平整度偏差10MM及断裂属更换范围。.3其他一律维修，维修期为5-7天。 卫生间.1原则上不做任何赔偿。.2入住验收时发现渗漏，立即维修，维修期5-7天。.3入住验收时进行管道通水试验，若有质量问题，立即维修，维修期为5-7天。.4天棚、内墙面、地漏等质量问题按维修处理，维修期5-7天.5业主入住后进行装修有可能引起渗漏，建议由物业公司协调并提供有偿服务。 开关、插座、电视插座、漏电保护器等质量问题由施工单位维修，不予赔偿，

4、维修期5-7天。 阳台栏杆及阳台：对于毛刺、焊渣、油漆不均匀，倒泛水、积水、地漏不畅等质量问题由施工单位维修，不予赔偿。 层高：若发现层高不合图纸要求，原则上调整天棚，地坪粉刷层厚度满足业主要求，特殊情况特殊处理，视具体情况找施工单位索赔。 板厚：板厚超过图纸要求，不作任何处理。板厚按图纸要求不足时，通过协商处理，如有必要向施工单位索赔，并及时报公司营销部及法律室。2.1施工总进度计划编制要点1. 目的为便于工程施工总进度控制计划的编制，使计划具有可行性,并对工作进行前瞻性控制。2. 范围AAAA有限公司范围内的各工程项目的施工总进度计划。3. 职责工程部编写：项目施工总进度控制计划、阶段性施

5、工进度控制计划、图纸交付计划、样板确认计划、分包工程进场计划、甲供物资进场计划、项目工程分包计划和甲供物资采购计划；营销策划部编写：项目发展计划；设计部编写：项目出图计划；成本管理部编写：项目材料限价计划、材料限价计划及资金使用计划、。各相关部门对有关计划进行会审。4. 内容4.1. 计划的分类4.1.1 发展计划：由策划部根据公司对项目总体的发展要求制定，它提出项目从最初策划到入伙各阶段的时间要求，是项目实施工期的总的控制目标。4.1.2 项目总施工进度控制计划：初步设计或规划批准后由工程部在项目发展计划的基础上编制，主要目的是确定项目实施及与项目经理部组织施工有关的各项工作的开始和完成时间

6、。具体为：前期准备工作时间、基础施工图出图、基础部分承建商进场施工、基础验收、上部工程施工出图、主分包单位进场、主体工程施工及验收、装修样板房施工、装修工程施工、室外及园建出图、室外及园建施工单位进场、外架拆除、室外工程施工、工程验收及入伙等时间。该计划在编制时应注意综合考虑各种因素，科学安排分部工程之间的搭接关系，留有一定余量，保证经过有效的组织和努力能够达到。同时该计划将作为公司相关部门开展工作的时间参考依据，应有一定的提前量。编制时采用甘特图或网络图。4.1.3 阶段性施工进度控制计划：在施工图确定、主包单位进场后，根据项目建设计划分阶段编制。该计划应明确主要分项工程的起止时间，确定分项

7、工程之间衔接，应能够对施工单位的合同工期进行有效控制，便于监理工程师在施工过程中随时对照检查，分析施工单位施工进度计划安排和设备、周转材料和劳动力等资源的投入是否能保证合同工期的实现。编制时采用甘特图或网络图。4.1.4 在项目总施工进度计划的基础上设计管理部编写：项目出图计划；工程管理部编写：项目工程分包计划和甲供物资采购计划；成本管理部编写：项目材料限价计划。图纸交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划、资金使用计划由项目经理部根据项目发展计划及施工总进度控制计划和阶段性施工进度控制计划分批提出。4.2. 计划编制依据 项目总施工进度控制计划：规划设计或初步设计；项目发

8、展计划；工期经验资料（应注意参考本地区及公司以前做过的同类工程施工周期）；施工季节性；材料采购及订货周期；工程所在地理环境等。除此之外还要考虑到国家及政府部门的法律法规，政府部门办事效率等进行编制。 阶段性施工进度控制计划：项目总施工进度控制计划；施工合同和施工图纸；项目建设计划；建设地区原始资料（水、电、路、地质地形、水文、气象及当地社会环境等）；工程概算和预算资料；施工单位提出的施工进度控制计划，充分考虑施工单位各阶段资源投入情况等进行编制。 出图计划：根据项目总施工进度控制计划；分包商进场计划，充分考虑好招标所需时间。 分包商进场计划：根据项目总施工进度控制计划进行编制。 样品确认计划：

9、根据项目总施工进度控制计划；设计管理部编制的样品确认范围及要求编制。 甲供材料设备进场计划：根据阶段性施工进度控制计划；施工合同编制。4.2.7 资金使用计划：根据阶段性施工进度控制计划及成本指导书编制。 甲供物资采购计划：工程部根据样品确认计划，考虑采购周期，及必要的生产周期编制。 工程分包计划：工程部根据分包商进场计划，项目出图计划，招投标周期编制。4.3. 编制步骤4.3.1 项目总施工进度控制计划4.3.1.1 研究发展计划、规划方案报建图及其它相关资料，根据发展计划要求，分析细化实现发展计划所需的各项工作及需经历的各个阶段。定出具体时间点。4.3.1.2 按照施工阶段顺序，列出单位工

10、程，并分解至分部工程，确定进行各单位工程及分部工程施工前需进行的各项工作，初步估算工程量及工作量。4.3.1.3 根据发展计划和有关工期定额，参考以往经验，合理确定各项工作的持续时间；科学安排各项工作之间搭接关系，绘成甘特图或网络图。4.3.1.4检查总工期是否满足发展计划要求，进行必要的调整优化。4.3.2 阶段性施工进度控制计划.1熟悉施工图、施工合同，参研项目总施工进度控制计划及施工单位提出的施工进度计划，研究原始资料。4.3.2.2 确定施工流向，划分施工段和施工层，分解细化至分项工程。4.3.2.3 分解施工过程，确定施工顺序，在工序复杂的部位要理清工序前后逻辑关系，必要时绘制工序网

11、络图。4.3.2.4 计算工程量，确定各项工作持续时间。4.3.2.5 合理确定各项工作之间相互逻辑关系，绘制横道图或网络图，并根据建设计划的工期要求进行优化。4.3.3 施工图交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划、材料限价计划、资金使用计划4.3.3.1 图纸交付计划、分包商进场计划，样品确认计划要根据项目总施工进度控制计划和阶段性施工进度控制计划的时间要求、设计管理部的样品确认范围及要求编制。4.3.3.2 编制时应估算工作量，充分考虑完成工作以及施工准备或生产加工运输需用的时间。4.3.3.3 甲供材料设备进场计划编制一般依据阶段性施工进度控制计划。4.3.3.4

12、 编制甲供材料设备进场计划时要根据材料性质、现场库存及保管能力，适当提早进场。4.3.3.5 工程部可以按进场的时间要求，参考有关生产、采购运输周期制定采购计划。4.3.3.6 样品确认及限价工作在施工图确定后应尽可能早进行，以便于后续工作的安排，在排计划时应注意提前考虑。.7 工程部根据分包商进场计划，编制工程分包计划，并提出对相关图纸的要求。.8 设计管理部根据图纸交付计划，考虑工程分包和物资采购方面的进度要求，设计院和政府部门报建情况编制项目出图计划。4.4 进度计划的会审制度 项目总施工进度控制计划在编制完成后，工程部必须组织计划会审会议，设计部、工程部、成本管理部对有关图纸、分包、及

13、限价等工作进度进行会审并报公司批准。 项目总施工进度控制计划在定稿后，设计部项目出图计划；工程部编写：项目工程分包计划和甲供物资采购计划、图纸交付计划、分包商进场计划、样品确认计划、甲供设备材料进场计划；成本管理部编写：资金使用计划、项目材料限价计划。 工程部根据分包商进场计划、甲供物资进场计划，考虑合理的招投标时间，及物资生产工艺时间，编制的工程分包计划、甲供物资采购计划。4.4.4 设计部根据图纸交付计划，考虑工程分包和物资采购方面的进度要求，设计院和政府部门报建情况编制项目出图计划。 上述各部门的有关施工、出图、分包、采购、限价进度计划在编制完成后进行会审，并报公司批准。3.2施工图会审

14、管理制度目的公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。2. 范围本准则适用于AAAA有限公司开发建设的所有项目。职责内容4.1 施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程部从AAAA工程技术专家资源库中选择23名工程专家参加图纸交底及会审会议。4.2 工程部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。4.3 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、

15、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。4.4 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。4.5 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足上海住宅设计标准；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。4.6. 建筑专业施工图纸核查要点 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待

16、不清。 平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否

17、符合规范或设计任务书的要求要求。 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。 图纸必须交待的节点有无遗漏。 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。 建筑节点作法是否与上海AAAA施工技术操作细则中的规定有冲突。4.7. 结构专业施工图纸核查要点 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。 复核各类结构的尺寸是否

18、齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。 防潮层的

19、设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。4.8. 给排水专业施工图纸核查要点 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗

20、衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。 校对所有系统图的管径尺寸和标高。 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3。 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。 化粪池的型号和数量按排放量定。4.9. 煤气专业施工图纸核查要点 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。 煤气

21、管道是否设计到厨房及浴室。 校对煤气管道的平面图和系统图。 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。 设计应考虑煤气加热器的排气管。4.10. 强电专业施工图纸核查要点 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。 动力与照明线路必须分开。 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。 校对所有平面图的设计。 校对高压及低压的配电系统图。电

22、缆沟的设计是否符合规范。防雷系统的设计是否遗漏。2对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.11.弱电专业施工图纸核查要点是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二三个分线盒。卫生间应设置一电话分线盒。校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。4.12 会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。3.3施工组织设计审查要点1. 目的充分考虑住宅工程的特点，科学审查、修改施工组织设计，保证施工质量，节约施工工期和成本。2. 范围AAAA有限公司范围内的各工程项目的施工组织设计。3. 职

23、责审查工作由工程部负责召集和主持。成本管理部、设计部、销售部、工程施工专家和全体监理人员参加。临建搭设前审核平面布置，其他在开工前审核。认真审查施工组织设计；审查后如导致施工出现重大技术失误或经济损失，审查参与部门应负相关责任；施工组织设计未经审查，不得擅自签发与之有关的文件；未经审查的施工组织设计，不得作为施工和结算依据。4. 审查程序4.1 施工单位根据编制依据编制施工组织设计。4.2 审查小组熟悉施工组织设计编制依据，对施工组织设计进行审查，提出意见。4.3 与施工单位协商审查意见。4.4 施工单位修改。4.5 复核并审定、加盖审定印章。5. 审查内容5.1. 综合部分 施工组织设计依据

24、应充分，包括：招标书、投标书、施工合同、甲方其他要求、政府有关规定、国家和地方有关规范、全套施工图纸、地质勘探报告、地下管网分布图、现场状况等。5.1.1.1施工组织设计必须六项齐全且有深度：工程管理架构、施工技术措施、现场平面 布置、进度总计划、施工机械状况说明及一览表、质量安全季节性保证措施。.2施工工组织设计应针对本工程具体特点，提出相应措施。5.2. 管理架构 需详细具体附表，包括项目经理、五大员、各班组长。 配备数量必须满足工程要求，相关人员的资质、经验、能力、配合等必须满足工程要求。5.3. 进度计划 进度计划安排应符合实际情况，并考虑分包单位的施工进度安排。 进度计划中应明确各分

25、项工程工程量、材料用量、日人工产量等计算依据（并附计算过程），并应绘制各工种劳动力分布曲线。 施工人员、施工机械、设备、材料安排应充足，进退场时间应科学、合理，特别对需甲方限价以及甲供的材料、设备应有详细的限价、定板、进场计划。 应明确甲方或乙方分包工程的进退场时间（包括电梯、消防系统、空调、防水、铝合金、通讯系统、有线电视、高低压配电、室外给水、煤气、橱柜等等）。 施工进度计划应考虑因建设单位销售需要提前移交部分的施工安排。5.4. 现场布置 现场布置图应考虑基础、地下室、主体、装修等施工各阶段的需要（包括分期工程的上下期衔接），并应重点考虑销售需要。 乙方应采取措施创造、维护良好的现场销售

26、环境；应有具体措施配合样板房施工和对外开放； 平面布置应达到方便施工、易于管理、节省成本的目的。5.5. 质量、安全要求 由于业主对房屋质量（特别涉及到使用方面，例如渗漏、裂缝、排水不畅通等）的要求高，方案中应有防治工程质量通病的具体措施和奖惩制度，确保房屋的使用功能。 在危险环境下施工，应采取具体防护措施，确保人身和财产安全。 乙方应采取措施协调各分包单位的施工工作（如垂直运输、用水用电、加工场地等），负责本单位和分包单位的成品、半成品的保护。5.6. 施工方案 施工组织设计中的措施，应根据工程需要考虑周全，并分项列明所采取的措施的费用，由甲方根据招标书、投标书、施工合同等决定是否支付该部分

27、费用。 列出要编制的常规施工方案并应针对施工难点（例如后浇带、防水工程、大体积砼、转换梁、坡屋面等）编制技术方案，方案应科学、经济、方便，并计划日期。 应明确乙方分包工程的施工单位，并由分包单位提供分包工程施工方案、资质证书； 应针对各季节的特点（如冬季、雨季等），采取不同的施工措施。 考虑各种备用方案，包括人力、设备、材料等，如发电机、水池等。 施工现场应采取措施达到文明施工标准。 关于样板房毛胚部分的施工应有具体的措施，样板房开放后应有具体的维护办法（如防水等）。 人力、设备的安排应充分，对于垂直、水平运输等关键设备应有具体可行的维修、备用措施。支持表单6.1 BBGC-B3.施工组织设计

28、内部审批表4.4工程部例会制度1. 目的 便于工程部例会程序化，提高会议效率。2. 范围对AAAA有限公司工程部内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议、项目的各种专题会议和项目监理例会的安排作出要求。3. 责任工程部定期组织内部工作会议、项目的部门工作现场协调会议及项目的各种专题会议，公司的有关职能部门，如设计部、成本管理部和销售部，根据项目需要参加项目协调会议。监理例会由监理公司主持，工程部参加此会，协调各方关系。4. 内容4.1. 工程内部工作 召开时间，定在每周一中午13：00，紧急情况工程部经理临时确定。 召开地点，项目开工前公司小会议室内，开工后一般安排在项目上。 参加人员为工程部

29、全体成员。 会议由工程部经理主持，议程如下： 工程部经理通报目前公司和工程项目进程状况。 工程部各成员汇报上周工作和计划下周工作。 工程部经理对各工程部成员近期工作进行评述，安排下阶段的工作，对各成员提出具体要求。4.1.8 传达公司有关指示。 员工内部业务及思想交流、探讨。 工程部秘书记录和整理会议内容。4.2. 公司的部门工作协调会议 召开时间，根据现实需要确定时间。 召开地点，公司小会议室或项目会议室。 参加人员：公司有关领导、公司各相关职能部门人员、工程部经理或其它工程部人员。4.3. 会议主要内容：4.3.1 简单通报前次协调会到本次协调会期间项目质量、进度、安全等情况；4.3.2

30、提出前次协调会上尚未解决的问题；4.3.3 提出需要各职能部门协调解决的问题及解决问题的具体时间。 由工程部经理指定与会工程部人员记录整理会议情况，形成工程部协调会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必须无条件执行。会议纪要也可作为施工现场变更、补充预算和签证的依据。4.4. 项目的各种专题会议 召开时间，根据实际情况确定。 召开地点，一般在项目会议室。 专题会议的分类：4.3.3.1 常规性专题会议：基础验槽专题会、图纸会审等；4.3.3.2 非常规性专题会议：为解决工程部无法按常规程序处理的问题而召开的协调会议。4.5. 参加人员 常规性专题

31、会议参加人员：工程部工程师、监理工程师； 非常规性专题会议参加人员：公司有关领导、工程部工程师、监理工程师、被邀请的专家； 由工程部经理指定与会工程部人员记录整理会议情况，形成专题会议纪要。本纪要是与会各方经过讨论得出的一致意见，必须遵守执行。此会议纪要也可作为现场施工变更、补充预算和签证的依据。4.6. 项目的监理例会 一般情况下，项目的监理例会为每周一次，地点在项目会议室或监理办公室。 参加单位：工程部部分成员、在现场施工的各施工单位和监理公司。 主持单位为监理公司，会议纪要由监理公司编写，经工程部审阅后发放各与会单位。 会议主要议题为现场施工质量、进度、安全文明施工及各工种、各工序的配合

32、。4.6.5 先逐条总结前次监理例会提出的问题落实情况。再由监理公司主持讨论现存问题，并得出统一意见。 对于会议纪要或其他经有关方面共同讨论形成的结论性文件，与会各施工单位在收到文件后应予以核对，如有疑惑或异议，应于收文后三个工作日内以书面形式进行返馈。 达成的统一意见各施工单位必须遵守执行，无故缺席方视为无异议，必须无条件执行。执行不力可采取经济性处罚。 监理例会纪要中涉及费用变更的内容，可作为结算依据，所以，工程部在监理公司发放会议纪要前对纪要要进行审核。4.5工程文件管理制度目的 在工程部日常行政管理及项目施工全过程中，妥善处理和保管工程文件，以便于归档、收发、查阅、结算及移交。范围 本

33、准则适用于AAAA有限公司开发建设的所有项目。3. 文件编号体系工程部文件统一编号方法：公司英文缩写+文件类索引码+文件号4. 工程部文件目录4.1 公司管理规范：工程管理规范一套项目经理部职责及人员架构表4.2 各种指导书4.3 政府文件4.4 公司来文： 报公司各部门文件 报公司报告 发工程部文 发设计部文 发成本管理部文 4.5 会议纪要： 公司每月/每周工程例会纪要 公司现场工作协调会纪要 专题会议纪要 内部会议纪要 图纸会审变更纪要4.6 部门费用情况4.7 工作简报4.8 各种表单4.9 工程文件（按工程部档案管理程序中的目录整理、归档）4.10 其他 5. 有以下情况之一的文件不

34、合格文件， 没有及时注销的旧版本图纸。5.2 编号不连续。5.3 文件为传真件。5.4 模糊不清。5.5 文件资料不全、缺页。5.6 签字、盖章不全、无授权负责人批准。6. 往来文件需要在文件管理员（工程部项目秘书）处进行登记。文件用章需要先有部门经理签字。文件分机密、秘密、公开 三级，机密级只有经办人和所涉及的部门经理、分管老总才可查询，其他人员需查阅要部门经理书面文件；秘密级只有经办人，涉及的部门人员和分管老总才可查询，公开级即全公司共享。7. 公司所有正式文件对外均由项目秘书负责，行政方面不论邮件还是文本均 要从项目秘书处对外接口或抄送给项目秘书，技术方面的文件可以不通过项目秘书直接对外

35、。8. 工程部每周每人均写工作周报，周报格式要求如下：1、分项目写，如基地情况、项目情况、内部管理、其他。2、写明办事的期限、内容。9. 工程部每天工作日记按工程部工作日记管理制度执行，由工程部经理进行不定时的抽查。4.6工程技术咨询管理制度1. 目的为维护公司的利益，提供工程技术方面的决策依据，从公司的角度出发，广泛利用社会专家资源，审查设计图纸的实用性、经济性、技术性、合理性、施工的可行性，对项目目标的投资、质量、进度进行有效地控制，做好工程的技术支持，特制定本制度。2. 范围本制度适用于公司所有拟建、在建项目的结构、设备、电气专业方案评审、施工图纸审查、技术方案论证等技术工作。3. 专家

36、组成及聘请3.1 工程技术顾问小组专家成员由工程部组织聘请行业专家、技术权威组成，总数为8名，具体如下：结构专业：4名，电气专业：2名，设备专业：2名。3.2 入选工程技术顾问小组须具备以下条件： 现从事的工作，必须是与建筑工程有关的行业，且在行业当中较有影响的技术权威，如：设计、监理、质检、施工等； 须有在建筑及相关行业十年以上的工作经验，具备高级工程师职称。 对主要负责结构专业设计评审的成员，还须具有“国家注册结构工程师证书”。4. 成员考核工程技术顾问小组专家成员的选择，主要采取邀请或推荐的方式，由工程部进行调查及初选后，报公司领导批准，聘任期为一年。聘期满后，由工程管理部对所有工程技术

37、顾问小组成员的技术水平、工作状态、配合协作进行综合评定。评定合格的，经双方协商，确定是否续聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建议，报公司领导批准。5. 工作内容5.1 在项目设计的方案、扩初、施工图阶段，工程技术委员会负责对结构、电气、设备专业的方案及图纸进行审查，建筑专业由设计部负责；5.2 对投资影响较大的分项，如：基础、主体结构部分，大型设备，将作为重点审查内容。具体的审查内容分为： 一般性设计问题：图纸当中的错、漏、碰、缺。5.2.2 一般性技术问题：在技术方面提出自己的意见或建议，同时被设计院采用，但对于成本方面无具体作用的。 重大隐患问题：由于原设计考虑不周，使得工程存在重大质量隐

38、患，如：违反现行国家规范、结构可靠度不符合国家标准等。 节约成本问题：桩基的采用型式，基础的采用型式及造价的比较，主体结构的钢筋及砼含量的比较等等，由于专家的意见，使工程造价与原设计相比降低很多造价的问题。5.3 审查意见形成后，由工程部整理成文并负责与设计院对接、落实。5.4 现场如发生重大质量问题或其它疑难问题，在设计院、承包商表示无法处理或无相关经验时，工程部提出申请，经公司确认，确属疑难问题时，工程部组织工程技术顾问小组相关专业成员进行处理。4.7工程监理管理要点1. 目的对工程监理工作进行有效监控，促使监理单位切实履行合同，使工程质量、投资、进度处于受控状态，确保工程建设顺利进行。2

39、. 范围适用于AAAA有限公司新建、改建、扩建的各工程项目。 职责由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。4. 内容4.1. 检查依据4.1.1 建设工程监理规范（建设部2000版）。4.1.2 监理合同、经审定的监理规划及监理细则。4.2. 检查内容 准备阶段.1在设计完成，施工图下达后两周内，监理单位应在开工前编写监理规划、专业（或分项工程、分部工程）监理实施细则，制定监理工作方法，建立监理工作报告制度等，以书面形式提交我方，并分发至各相关单位。.2监理单位应在工程开工前及时审核施工单位提交的施工组织设计，包括施工技术方案、施工进度计划、安全及文明生产措施，将审查结果书面答复施工单位

40、，并抄送我公司。.3要求监理单位审查施工单位各项施工准备工作，协助我方下达开工令。.4要求监理单位在施工前对施工图纸进行认真会审，如果因为审核工作不到位而引起的返工或变更，监理单位应承担部分经济责任并进行赔偿。赔偿金额对我方造成的损失10。 施工阶段.1监理单位资质及人员要求.1.1 所有监理人员进场后，必须填写监理人员登记表，并于2日内收回工程部进行审核。.1.2审核监理单位确定的总监理工程师，必须是合同中确定的总监理工程师，也必须是监理单位提供考察项目的总监理工程师。否则，我方在有权终止合同，监理单位必须无条件退场，并承担由此造成的一切损失。.1.3要求监理单位配备的监理工程师必须专业对口

41、，特别是绿化、河道工程监理必须配备专业的监理工程师，允许监理单位将这部分监理业务分包给更为专业的监理单位，但必须经工程部项目主管确认并经工程部经理批准，报公司备案。.1.4要求土建工程师不少于2名，配套工程师不少于2名，其中必须配备一名弱电工程师，其余的专业工程师均不得少于1名，专职资料员1名。.1.5要求现场监理人员每周上班时间为6天（周六周日轮休，轮休期间应根据我方要求随时到工地投入工作），每天的工作时间应为 8:3017:30（根据工程施工需要，夜间安排值班），并做到24小时现场有监理工程师值班，能及时处理发生的问题。总监每周在工地办公时间不少于5天。.1.6总监应制定各岗位监理人员的考

42、核细则，定期把考核情况通报我方。同时，工程部将定期对各岗位监理人员进行考核，填写监理工作考核表，并保留对不称职的监理人员要求调换的权力。.1.7 所有监理人员及其组织机构经我方审定确立后，不得在中途私自更改，如有变动，应书面提前一周通知我方，并经同意后方允许变换，否则将按有关合同条款予以处罚。.2检查资料设备.2.1查看办公设施及检测工具是否齐备。.2.2检查办公室布置：岗位职责、平面图、进度计划等是否上墙，办公室布置是否符合公司统一形象、观感较好。.2.3检查资料记录：岗位职责表、作业指导书、监理日记、实测记录、沉降观测记录等日常资料是否完备、准确、及时记录。.2.4检查资料整理和装订：是否

43、及时装订成册并归档，文件柜内图纸和资料摆放整齐。.3检查监理单位对工程进度的控制.3.1 要求监理单位审核施工单位提出的工程总进度计划，对总进度计划是否满足规定的竣工日期的要求提出意见。.3.2监理单位要在总进度计划的前提下，审核施工单位月、周进度计划的可行性，如发现执行过程中不能完成工程计划时，应检查分析原因，督促施工单位及时调整计划和采取补救措施，以保证工程进度的实现。.3.3要求监理单位每周定期主持与设计院、各施工单位间的有关施工进度、质量及安全的协调会议并做好会议记录，及时协调处理相关的问题。若情况特殊，监理单位应能立即研究并提出召开现场会议，协调解决有关问题，同时报我方签字认可。.3

44、.4监理单位必须建立工程监理日记制度，详细记录工程进度、质量、设计修改、工地洽商等问题和其它有关施工过程中必须记录的问题。.3.5监理单位应于每月25日前向我方提交当月监理报告，监理报告内容包括：本月工程情况（含质量、进度、签证、文明施工、配合销售等等），工期滞后或质量达不到要求等问题的原因分析及处理措施，下月工程计划（包括报建、工程分包、材料采购、预计下月进度款、工程施工等），以及其它规定内容。4.2.2.3.6监理单位有权利和义务督促施工单位按照施工合同控制工期完成工程施工，如工程不能按控制工期完成（因甲方原因或不可抗力造成的除外），罚监理单位每项每天1000元。.4检查监理单位对工程质量

45、的控制.4.1要求监理单位根据施工图纸、国家及江苏省相关施工规范和施工承包合同中的施工技术操作规范的要求严格监理施工质量，督促施工单位，确保工程合格率为100% 。同时配合我方进行施工质量100细部检查工作，经我方批准的检查表单须完整、真实填写，该分部工程结束10天内将表单提交给我方备查。.4.2监理单位应分基础、主体、装饰、总体配套、细部检查四个阶段制订详细的、有针对性的现场监理实施细则和相应的检查表单（按分项工程写），并严格按此进行操作。每个分部工程开工前须提交一份该分部工程的质量通病或可能产生的质量问题、采取的预防措施和施工过程中有针对性的办法。.4.3实行分项工程样板引路制。监理单位必

46、须在各分项工程、特殊的工艺、重要的部位及新材料新工艺的应用等方面把好样板审核关，明确工艺流程和质量标准，经审查合格后方可大面积展开。.4.4要求监理单位必须用激光经纬仪、测距仪等复核、验收单体工程角点的定位放线。做好沉降观测等的复核工作。.4.5监理单位在开工后，应及时制定施工单位管理人员及工程质量的考核细则提交甲方。并定期（半月）进行一次考核，将考核情况上报给我方。.5检查监理单位对安全和文明施工的监督4.2.2.5.1要求监理单位监督和定期（每周一次）检查施工总包单位现场施工的安全、文明措施并作好记录。.5.2要求监理单位督促施工单位施工管理制度和质量、安全、文明施工保证体系的建立、健全与

47、实施。.6监理单位对工程投资的控制.6.1 监理单位要审核施工单位已完工程数量（月报、工程签证），准确率应达到90%以上，如不能满足要求，每发现一次，罚款1000元。.6.2负责现场技术核定及工程签证，对超出承包合同之外的设计修改、工地洽商，如涉及费用的须提醒我方并征得我方签证认可方为有效。.6.3监理单位会签有关各种设计变更，应侧重审查对工程质量、进度、投资是否有不利影响，如发现有不利影响时，应明确提出监理意见，及时向我方反映。4.2.2.7监理单位工程验收及工程质量事故处理4.2.2.7.1监理单位负责隐蔽工程验收、中间验收和竣工初验，对存在问题要督促施工单位整改。对工程施工质量、安全、文

48、明施工提出评估意见。4.2.2.7.2 监理单位要配合我方进行单位工程竣工验收工作。.7.3 监理单位要提供专业检测仪器和工具，协助我方在中间验收、竣工验收、每月的例行检查时对工程实体进行实测实量。.7.4要求监理单位审查总包单位编制的竣工图，保证其正确无误，并及时提交我方。.7.5监理要负责工程监理文件的整理和归档，经我方认可后移交我方。.7.6要求监理单位协助我方组织施工总包单位、设计单位研究处理工程质量、安全事故，监督整改方案的实施，并监督检查整改工作实施。.7.7施工期间由于施工单位违反安全操作规范，而监理单位又没有及时指出整改，被政府有关部门处罚，如通报批评、警告和罚款等，将给予监理

49、单位1500元/次的罚款。施工期间未受处罚，待施工单位人、机、物退场后将给予一次性奖励5000元4.2.3 保修阶段.1要求监理单位负责工程保修期内工程量的确认和施工质量监督。.2从入住开始后1个月内，监理单位应留土建监理工程师、水电监理工程师共2人，配合我方做好入住工作。.3在工程交付使用时，要求监理单位对住户提出的质量问题进行技术解答，督促施工单位对发现的质量问题进行整改修复。监理单位应对入住时所发现的问题作好汇总，并在一个月内向我方提交这项工作的评估分析报告。4.2.3.4要求监理单位参加工程保维修期内的质量回访，并将回访记录提交我方。.5监理单位应对工程维修工作量进行确认，审核维修方案

50、，对维修过程进行监督，以书面形式向我方汇报维修工作结果。.6为加强监理单位对房屋渗漏问题的重视，将以监理费用的3作为质保金。如今后发生客户因为渗漏原因而退房，我方将从中扣除1000元/户作为补偿。质保金在保修期结束后返还。如在工程保修期内发生渗漏维修，监理单位必须按该次维修费用5赔偿给甲方，作为我方处理投诉的管理费及名誉补偿费。.7若在国家规定的渗漏保修期内房屋没有发生的渗漏维修，我方将按监理费总额的一定比例对监理单位进行奖励。5. 支持表单5.1 BBGC-B1 监理人员登记表5.2 BBGC-B2 监理工作考核表5.1结构图设计检查要点 目的确保结构设计安全、经济、合理,对结构施工图的设计

51、质量进行有效控制。2. 范围适用于AAAA有限公司开发的建筑工程结构设计图审查。 职责结构施工图设计的审查主要由工程部归口管理，相关部门协助工作；施工图纸会审及技术交底由工程部组织，其它相关部门人员参与。4. 内容4.1. 检查依据 中华人民共和国国家标准建筑结构荷载规范GBJ9-87 中华人民共和国国家标准混凝土结构设计规范及1993年局部修订GBJ10-89 中华人民共和国国家标准砌体结构设计规范GBJ3-88 中华人民共和国行业标准设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程JGJ/T 13-94 中华人民共和国行业标准钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程及1999年局部修订条文JGJ3-9

52、1 中华人民共和国行业标准建筑桩基技术规范JGJ 94-944.2. 检查要点 总则.1建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全可靠。单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定。.2检查工程设计是否严格执行国家强制性技术标准、规范、规程、规定。 .3检查地震设防是否明确：建筑抗震设防分类、基本烈度、设防烈度、近震与远震、场地土类型、结构抗震等级。.4施工中可操作性如何，有无设计上的功能隐患，设计是否经济。 地基、基础及地下室.1根据地质勘察报告，在需做地基处理时，应充分考虑当地的地质特点，参考周边同类建筑的地基处理模式，参考专家意见选择经济可靠的地基处理方案，对于软土地基需作地

53、基沉降、变形计算及提出变形控制措施、建议。.2 桩基选型.2.1 可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的 桩基类型，提出意见；.2.2 组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；.2.3 根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终审核桩基形式；.2.4 桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲砖孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。.3 地下室部分。.3.1地下室的

54、留洞。.3.1.1 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；.3.1.2 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；.3.1.3 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏。 .3.1.4 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，检查是否有会签，以防遗漏；.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难。管道穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。.3.2 地下室设备房.3.2.1 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；.3.2.2 变配电房如在地下室应考虑局部的

55、抬高。 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能 排到电梯集坑内。 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水。.3.3 人防 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司预埋或指导； 人防的洗消间等通道应设置放暴门铃，施工时应注意；.3.3.3 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装放暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门；.3.3.4 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应案规范进行处理；.3.3.5 人防工程的

56、防暴电井不应遗漏。.3.3.6 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理；.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。 钢筋混凝土结构.1合理确定建筑物抗震设防烈度、场地类别、抗震等级。.2结构高度应满足规范要求。.3结构体系布置正确合理。.4合理设置结构变形缝。.5后浇带的设置应避开水池、凸窗、卫生间等防水要求高的部位。后浇带是否有防砼开裂措施；.6设计说明与规范规定、施工图与计算结构应相符。.7结构构造应满足规范要求。.8正确选用现行标准图。.8.1 突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒

57、及其他装饰挑檐应现浇；.8.2 楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧室内；.8.3 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300；楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗；.8.4 现浇板跨度超过规范的相应要求时应有其他构造或施工措施；.8.5 在温度影响较大的部位是否提高了配筋率；.8.6 内隔墙尽可能采用合适的轻质材料，内隔墙选用的材料应减少后期收缩变形较大而引起墙面裂缝的可能；.8.7 上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外墙防水部分）.8.8 地面荷载应满足装饰要求；.8.9 楼板厚度的确定应考虑，板中预留

58、的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2层的情况；.8.10 楼层转角是否设置了加强钢筋的配置；.8.11 部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构中留预埋件来连接。.9. 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足设计任务书的要求。.10. 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。.11. 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。.12. 面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范

59、或设计任务书的 要求要求。.13. 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。.13. 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要 提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。 砌体结构.1房屋的总高度和层数、层高、长度、最大高宽比应满足规范要求。.2结构体系正确合理。.3抗震横墙的间距应满足规范要求。.4按两个主轴方向分别进行抗震验算。.5正确进行砌体承载力验算及构件设计。.6构造柱设置应符合要求。4.2.4.7荷载传递计算准确，加强上部结构整体性，提高刚度。 底层框架砖房.1底层框架砖房总高度、总层数应满足规范要求。.2底层框架砖房抗震墙设置应满足

60、规范要求。.3框架柱的轴力应考虑地震倾覆力矩引起的附加轴力。5.2给排水图设计检查要点目的对给排水专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。范围适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑给排水设计审查。职责由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。内容4.1. 检查依据 中华人民共和国国家标准建筑给排水设计规范GB15-88(97) 中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16-87(97) 中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（97） 中华人民共和国国家标准自动喷水灭火系统设计规范G