视觉识别系统(VI)应用管理制度

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业视觉识别系统（VI）应用管理制度 视觉识别系统（VI）应用管理制度 总则 第一条 为规范 VI 即视觉识别系统（Visual Identity）在集团及各公司的应用，确保对外传播统一的品牌识别形象，提升融创品牌价值，特制定本管理办法。 第二条 融创集团所有员工在使用融创 VI 时须严格遵照此规范执行。 第三条 各公司销售体系策划部和综合管理部将配合融创 VI 的使用规范，确保 VI 正确、规范的使用。 第四条 本条例解释权在品牌管理部。 第五条 本条例自即日起颁布实施。

2、 VI 应用管理规范的具体条例 第六条 企业的标志、图案、色彩、名称等各个视觉要素，都是标准化的组合。各公司必须严格按照 VI 规范标准执行，决不允许做任何的权宜和变通，必须确保视觉形象的统一。 第七条 企业名称、标志和标准字，是企业特征、信誉、行为、理念综合形象的浓缩、象征。集团及各公司，在广告宣传、包装设计、指示系统、办公用品、标牌旗帜等应用方面，都必须附加企业标志。以增强视觉冲击力，加大企业的形象宣传。绝不允许有任何变形、调整和改变颜色。 第八条 企业的标准色和辅助色，是企业形象的重要组成部分，不仅具有本企业鲜明的个性特点，同时还有突出的视觉效果。集团及各公司凡新的设计、 制作项目以及所

3、有视觉载体涉及色彩应用，都要严格按照 VI 规范视觉基本要素中的标准色和辅助色执行。 第九条 传播推广方面，集团及各公司，在发布各类广告（包括平面媒体广告、户外广告等），都必须按照 VI 规范的标准版式进行搭载信息条、制作。 第十条 集团及各公司的综合管理部将作为除销售体系策划部、物业公司外 VI 使用的唯一出口，除销售体系策划部、物业公司外各部门涉及到 VI 使用时，须从综合管理部统一取得资料，并由综合管理部统一规范使用。 第十一条 培养新入司员工的品牌意识以及 VI 使用管理标准，集团和各公司综合管理部需提供给新入职的员工一套完整的办公电子文件模板（word /PPT/ 融创 LOGO 公

4、司名称中英文对照）。 第十二条 集团品牌管理部负责对集团及各公司的 VI 使用进行培训，集团和各公司综合管理部负责针对使用问题进行指导、监督和不定期抽查，对不符合规范要求的限期整改。凡严重违反规定，予以通报批评。 附：主要办公电子文件模板（WORD /PPT） 第 1 页 xx 项目可行性报告模板 项目决策背景 一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在天津滨海新区，要说明滨海新区在天津的地位及作为

5、全国重点开发区的情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 第一章 项目概况 房地产智库 .fdc014#ff66ff 第 2 页 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目

6、在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、 宗地现状 1、 四至范围； 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有

7、受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边 3000 米范围内的社区配套 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通

8、状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、 教育：大中小学及教育质量情况。 3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、娱乐设施 6、 公园 7、 银行 8、 邮局 9、 其他 第 页 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、 治安情况 2、 空气状况 3、 噪声情况 4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6

9、、 周边景观 7、 风水情况 8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9、 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、 道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地 距离、涉及线路成本等。 5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6、 燃气：现有管

10、线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 六、 规划控制要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他 七、 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 第二章 法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件 1、

11、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 3、 付款进度及与拿地程序的配合 4、 其他合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估 （一）现状 1、 土地所有权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途 （二）规划 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的

12、程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件 4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 六、 总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及

13、其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第 8 页 第三章 市场分析 一、 区域住宅市场成长状况 1、 区域住宅市场简述 ? 发展历程 ? 各档次住宅区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、 区域内供应产品特征 1、 各档次产品供应状况 2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业

14、在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： ? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购

15、买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 第 10 页 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第四章 规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度

16、条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规 第 11 页 划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和

17、考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五章 项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境

18、及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 三、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六章 投资收益分析 第 12 页 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身

19、适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 经济效益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 3、 现金流分析 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 （1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测成本 预测成本 预测成本 预测成本 90% 110% 120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （2） 售价变动

20、各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 经济指标 预测售价90% 预测售价 预测售价110% 预测售价120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 （3） 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5多高层比营业额 总投资 毛利率税后利润 税后净利率 总投资回报率 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

21、 4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七章 管理资源配置 四、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 五、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 六、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八章 综合分析与建议 一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 第 15 页 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、

22、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 四、结论和建议 第九章 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 （一） 主要指标测算 1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价 2、 投资收益分析（参考以下格式）： 经济指标 A A+M A+2M A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 第 16 页 注：A 代表起拍价或投标底价，若没有底价 A 代表略低于可能最低中标价；M 代表每次举牌增加的最小单位价格

23、，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如 100 万元，变化值不宜过大。 3、 根据需要，可增加如下测算： 销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 注：R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 （二） 竞争对手分析 1、 主要背景，控股股东情况 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润） 3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 4、 操作水平，主要开发的项目 5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 （三） 制定策略 1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 2、 销售净利率在 10%时可

24、接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。 第 17 页 也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。 第十章 在新城市开发需要补充的内容 一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售

25、额比例。 3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、 各行政区市场比较： （1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、 当地城市近、中期规划发展方向描述 第 18 页 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名发展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8

26、、 客户的购买偏好、购买关注的要素 9、 重点楼盘描述 二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附） 附件： 1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。 2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法： （1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意集团异地操作可能比行业一般成本水平增加的因素。 （2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉

27、使用。对可上可下的成本项目在不能 确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照集团成本估算表。 3、现金流量预测表 4、欲签定的意向书和合同文本 5、新城市开发的市场调研报告 第 1 页 财务报告管理制度 为了规范财务信息的报告，保证财务会计报告的真实、完整，根据中华人民共和国会计法、融创集团公司财务会计基础工作规范、会计核算规定及公司制定的其他财务管理规定，制订本规定。 一、财务会计报告，是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。包括：会计报表，会计报表附注，财务情况说明书。 会计报表应当包括资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表。 二、本集团公司的财务

28、报告按照报送范围分为：对外报送的财务会计报告和用于管理的内部管理报告 三、各公司对外报送的财务报告应当根据国家统一会计制度规定的格式和要求编制。 集团公司的内部管理报表，应该根据集团公司要求的统一格式和规定的时间，向集团公司报送。报表格式另行规定。 四、会计报表应当根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编制，做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。 各公司不得编制和对外提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，各公司的法定代表人对本企业财务会计报告的真实性、完整性负责。 第 页 五、各公司应依照本集团统一规定进行核算，向有关各方提供的财务会计报告，其编制基础、编制依据、编制原则

29、和方法应当保持一致的财务会计报告。 六、会计报表之间、会计报表各项目之间，凡有对应关系的数字，应当相互一致。本期会计报表与上期会计报表之间有关的数字应当相互衔接。如果不同会计年度会计报表中各项目的内容和核算方法有变更的，应当在年度会计报表附注中加以说明。 各公司的管理报表的数据口径，应注意与运营部、工程部、战略发展部等相关部门进行核对，以保证数据的真实性和有用性。当核算或统计口径发生变动时，应在当期报表附注中说明。 七、根据国家规定采用公历起讫日期作为核算期间。 八、财务会计报告分为年度、半年度、月度财务会计报告。 九、各公司报送的财务报告，应当依次编定页码，加具封面，装订成册，加盖公章。封面

30、上应当注明：单位名称，单位地址，财务报告所属年度、季度、月度，送出日期，并由法定代表人、财务总监、财务经理签名并盖章。 十、财务报告报送时间 1、向外报送的财务报告，应当按照国家规定的期限对外报送。 2、向集团报送管理报表，报送时间为： （1）月度财务会计报告应于次月 4 日之前报集团财务部； （2）半年度财务会计报告应于每年 7 月 15 日之前报集团财务部； （3）年度财务会计报告应于次年 1 月 31 日之前报集团财务部备案。 十一、本规范自 年 月 日之日起实施。 第 1 页 财务管理制度 第一章 总 则 第 1 条 为规范融创集团公司（以下简称“集团公司”）及子公司的财务管理行为，建

31、立合理、科学、有序的财务管理体系，发挥财务管理在企业管理中的核心作用，根据公司法、中华人民共和国会计法、企业财务通则等，结合公司业务特点制定本规定。 第 2 条 集团公司作为子公司的出资人，以其出资额为限对子公司承担责任，子公司以其全部资产对外承担债务责任。集团公司作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。 第 3 条 集团公司统一进行资本经营，强化系统内资产的优化配置，提高资产使用效率；编制财务预算和财务决算；审查、研究、决定子公司的重要财务事项；协助解决子公司在财务工作中遇到的问题；制定税后利润分配方案。 第 4 条 各公司在集团财务中心的统一领导下开展

32、本公司的财务工作。严格遵守国家的有关法律、法规及财经纪律；遵守集团公司制定的各项财务制度；对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责；依据集团公司下达的经营责任目标，组织好企业的生产经营活动，确保完成资产保值增值；组织公司领导团队研究重大财务决策；加强对公司财务部门和财会人员的管理和教育，保证财会部门和财会人员依法履行职责，支持财会人员正确贯彻执行会计法和有关法律、法规；接受财政、审计、税务等有关机关的监督和检查。 第 5 条 子公司应根据业务的需要设置相应的财会部门，按照会计法及会计基础工作规范的要求进行会计核算，实行会计监督。 第二章 财会机构及人员管理 第 6 条 集团财务中心是整

33、个集团系统内财会业务的主管部门，对子公司的财务工作进行指导、监督和检查，根据子公司财会人员执行集团公司财务管理规定、编制财会预算和财务会计报告等的优劣情况提出奖惩意见。 第 8 条 子公司财会部门负责本单位的财务管理和会计核算，执行集团公司制定的会计制度、财务管理规定及其他有关规定，并结合各自实际情况制定内部财务管理规定和会计人员岗位责任制；及时向领导提供财会信息，反映财会工作中的问题；参与本公司重大经营决策的研究，向集团公司提供所需要的各类财务资料。 第 9 条 聘任和解聘财会部门经理必须事先书面报告集团财务中心，经集团公司审查书面批准后，方可进行聘任或解聘，未经批准任何单位不得自行聘任或解

34、聘。子公司招聘财会人员须经过子公司财务部门的同意，不经子公司财务部门同意不得录用。子公司财务应定期将招聘人员的详细情况上报集团公司备案。 第 10 条 要加强财会人员的职业道德素质教育，对法制观念差、缺乏基本素养、不胜任财会工作、不安心本职岗位的人员要及时调离。 第 11 条 要加强对财会人员的继续教育，强化专业知识培训工作。财会人员要不断学习财会、税务、电脑、法律以及相关的业务知识。要鼓励财会人员参加会计职称考试及其他财经专业的学习及考试。 第三章 产权管理 第 12 条 本规定所称产权是指集团公司按照现代企业制度规定对子公司资产的所有权，包括占有、支配、管理、监督、收益和处分的权利。 第

35、13 条 集团公司作为子公司的出资代表，按出资比例享有对子公司财产的控制权。 第 14 条 集团公司每年对子公司核定资产保值增值指标和资产经营考核指标，并对完成情况进行考核。子公司对集团公司授权经营的资产，负有保值增值的责任，应配合集团公司完成对其财务状况和经营成果的审查管理工作。 第 15 条 集团公司对所属企业依法享有财产收益权，决定所属企业资产收益的分配方法。子公司必须严格执行集团公司制定的分配规定。 第 16 条 集团公司对子公司的资产享有处置权。子公司的不动产、动产产权的取得、变更、转让以及不动产的抵押、担保等事项，必须报集团公司总裁书面批准；集团公司可根据需要采取兼并、分立、联营、

36、转让等方式对子公司进行产权重组。产权重组后子公司利益的补偿与调整，由集团公司决定。 第四章 资金筹集 第 17 条 资金筹集是指公司通过不同渠道，用各种方式筹集生产经营活动必需的资金。公司筹集的资本金必须是出资者所有的现金和未设立任何担保物权的实物、工业产权、专有技术等，在公司经营期内，公司的资本金除投资者依法转让外，不得以任何方式抽回。 第 4 页 第 18 条 资本金分为国家资本金、法人资本金、个人资本金以及外商资本金。子公司的资本金为集团公司的法人资本金，未经批准不得擅自改变实收资本项目的金额。实收资本若发生变动，必须在决定变动之日前 30 天书面上报集团公司，经集团公司批准后，才能依法

37、向有关部门申请办理变更手续。 第 19 条 子公司的负债分为流动负债和长期负债。负债项目要及时入账，如实反映，并由专人负责核对、清理，严禁出现账外负债。 第 20 条 流动负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；营运期间的计入财务费用；清算期间的计入清算损益。其中，与购建固定资产或无形资产有关的，在资产尚未使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前，计入购建资产的价值，在资产办理竣工决算之后，计入财务费用。 第 21 条 子公司应根据业务发展需要合理筹集资金，建立资金预测及分析制度。 第 22 条 子公司为其他公司或个人的经济活动提供担保，应报集团公司

38、批准。 第五章 流动资产 第 23 条 流动资产包括货币资金、应收票据、应收及预付账款、存货等。 第 24 条 子公司应建立健全货币资金内部控制制度，所有的货币资金都必须纳入账内核算。要建立付款审批制度，并根据具体情况制定切实可行的付款审批权限，保证每笔款项在付出前，必须经过严格的审查和复核，并由有关人员及 第 5 页 负责人在单据上签字、批准。 第 25 条 子公司要设立专门的出纳人员负责现金收支及现金日记账的登记，出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务类账簿的登记工作。 第 26 条 现金账与库存现金需每日核对，做到日清月结。财务负责人或内部稽核人员应对库存现金进行

39、经常性抽查。 第 27 条 子公司要严格按照资金管理规定规定的范围收支现金，严格执行库存现金限额。各项经济往来款项，凡能通过银行转账结算的，尽可能不采用现金结算。 第 28 条 子公司要严格遵守资金管理规定，不准出租、出借银行账户，不准签发空白支票、空头支票，不准套取银行信用。银行账户的账号必须保密，非因业务需要不准外泄。银行日记账与银行对账单要至少每月核对一次，并及时编制银行存款余额调节表，对银行未达账项要每月清理一次，严禁出现三个月以上的银行未达账项。 第 29 条 子公司应建立健全支票内部管理制度。制定出支票签发、领用、报账、清查等具体管理规定，明确有关人员的责任。 （1）现金支票、转账

40、支票以及在银行的预留印鉴要分别由专人妥善保管、使用，支票签发人和印鉴管理人的职务要相互分离。 （2）支票领用后，必须在十日内核销清账，核销时必须附有效合法的原始单证。作废支票，必须退还财会部门，加盖“作废”章后妥善保管。 第 6 页 第 30 条 子公司应制定应收账款的内部控制制度，实行应收账款信用管理，尽量减少应收账款对资金的占用，避免发生呆坏账损失。应收账款应按每一客户进行明细核算，定期编制应收账款账龄分析表，及时与客户对账，并经双方签字确认。 第 31 条 系统内的关联方交易应按双方确认的金额同时入账，入账科目要相互对应，并附有合同、协议等相关原始资料。 第 32 条 子公司应加强应收账

41、款的催收管理，保管好各项业务的合同、协议、发票等原始记录，同时注意避免超过诉讼时效。应收账款催收责任主要在业务部门，应本着“谁经办谁收款”的原则，将每笔应收款落实到每个业务员，应收账款的收回情况要与业务部门、业务人员的业绩挂钩。 第 33 条 子公司坏账损失的核算一律采用备抵法。年度终了对账龄一年上的应收款项，按年末余额的 5计提坏账准备，计入管理费用。 第 34 条 确认坏账损失应根据以下原则： （1）由于债务人破产、死亡造成的坏账损失，应取得债务人破产或死亡及其破产财产或遗产进行清偿的法律文件； （2）由于债务人资不抵债造成的坏账损失，应提供应收账款催收记录，会计师事务所等中介机构的审计报

42、告。 第 35 条 子公司对发生的呆坏账损失应查明原因，上报集团公司，经核准后方能进行账务处理，并追究有关人员的责任。对已冲销的应收账款应本着“账销案存”的原则继续催收。 第 36 条 子公司对收到的银行承兑汇票一定要认真审核，并由专人负责管理，要设置“应收票据备查簿”，逐笔登记应收票据的种类、号码和出票日期、票面金额、付款人、背书人、到期日等资料。 第 37 条 子公司应本着既能保证业务经营需要，又能减少资金占用的原则，加强存货的管理与核算，建立健全各项存货的收发、领退、保管和定期清查盘点制度。存货主要包括材料、低值易耗品等。低值易耗品采用一次摊销法进行摊销。 第六章 固定资产管理 第 38

43、 条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、运输设备、装卸机械以及其他与营运生产有关的设备、器具、工具等。不属于营运生产设备的物品，单位价值在 2000 元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。 第 39 条 子公司应根据集团公司对固定资产的管理规定进行分类，设置固定资产总账、明细账和登记卡片，并要做到账、卡、物相符。子公司的固定资产必须全部纳入账内核算管理，不允许存在有账外固定资产，严禁用公款以私人或其他单位名义购买固定资产。 第 40 条 已经入账的固定资产除发生下列情况外，不得任意变动固定资产账面价值: （1）、根据国家规定对固定资产进行重新估价的；（2）、增加补充设备

44、或改良装置的；（3）、将固定资产一部分拆除的；（4）、根据实际价值调整原来暂估价值的；（5）、发现原来记录固定资产价值有误的。 第 8 页 第 41 条 子公司应建立严格的固定资产验收、保管、使用、维护、处置等方面的管理制度，加强固定资产日常管理，定期或者不定期的进行盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。 第 42 条 固定资产折旧方法采用平均年限法。 折旧方法和折旧年限应符合一贯性原则，一经确定，不得随意变更。折旧方法和折旧年限变更后，应在当年的会计决算报告中予以披露。 第 43 条 除以下情况外，公司应对所有固定资产计提折旧： （1）已提足折旧仍继续使用的固定资产； （2）单独估计入

45、账的土地， 子公司的固定资产折旧应按月计提，正常经营期间，月份内开始使用的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少或者停用的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。子公司不得不提或少提折旧，按照规定提取的折旧，计入成本、费用。 第 44 条 子公司对发生的固定资产修理支出，应计入有关成本和费用。 第 45 条 子公司对房屋、建筑物、机器设备、运输设备等固定资产应参加财产保险。 第 46 条 固定资产有偿转让或清理报废的变价净收入与账面净值的差额，作为营业外收入或营业外支出。 盘盈的固定资产，按照其原价减估计折旧的差额计入营业外收入。盘亏及毁 第 9 页 损的固定资产，按照

46、原价扣除累计折旧、变价收入、过失人及保险公司赔款后的差额计入营业外支出。 在建工程施工中发生的固定资产清理净损益，计入有关工程成本。筹建期间发生的与工程不直接有关的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非正常原因而造成的固定资产清理净损失，计入开办费。 第七章 无形资产、递延资产和其他资产的管理 第 51 条 无形资产是指企业为进行生产经营活动而取得的或自创的，能给企业带来未来经济效益的，但不具有物质实体的资产。具体包括专利权、商标权、土地使用权、著作权、经营特许权、非专利技术、商誉等。 第 52 条 无形资产按照取得时的实际成本计价： （1）购入的，按照实际支付的价款计价； （2）所属企业

47、自行开发并依法申请取得的，按照开发过程中的实际支出计价，取得的土地使用权，应根据土地出让合同约定的价格计价； （3）其他单位作为资本或合作条件投入的，应根据评估确认或合同、协议约定的价值计价； （4）接受捐赠的，按发票账单所列金额或根据同类无形资产市价计价； 第 53 条 无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊销。无形资产的有效使用期限按照下列原则确定： （1）法律和合同或企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按 第 10 页 照法定有效期限与合同或企业申请书规定的受益年限孰短的原则确定； （2）法律没有规定有效期限，企业合同或企业申请书中规定受益年限的，按照合同或企业申请书

48、规定的受益年限确定； （3）法律和合同或企业申请书中均未规定法定有效期限和受益年限的，按照 10 年的期限确定。 第 54 条 子公司转让无形资产须报集团公司审批，经集团公司批准后方可按有关规定办理转让手续，转让无形资产取得的净收入，除国家法律法规另有规定外，计入其他业务收入。 第 55 条 递延资产包括开办费、长期待摊费用等。 开办费是指公司在筹建期间发生的费用，包括筹建期间的人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益、利息支出等。 下列费用不能包括在开办费中：应当由投资者承担的费用支出，为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出，筹建期间

49、应当计入工程成本的汇兑损益、利息支出等。 开办费从公司开始营运月份的次月起，一次摊销计入管理费用。 长期待摊费用主要包括以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、固定资产大修理支出以及摊销期限在一年以上的其他长期待摊费用。 以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，应在租赁有效期限内平均摊销。 固定资产大修理支出，应当在大修理间隔期内平均摊销。 第 56 条 其他资产一般包括特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资和涉及诉讼中的财产等。 第八章 投资管理 第 57 条 子公司在投资前要以高度的责任感，要根据本单位的财务和经营状况，量力而行，要认真做好市场调研，增强风险意识，杜绝盲目决策。 第 58 条 集

50、团公司对子公司的投资项目享有决策权，子公司所有的投资项目必须报集团公司审批。 第 59 条 子公司应将所有投资项目纳入账内核算，严禁账外投资。 第 60 条 子公司应建立健全投资内部控制制度。加强对投资项目的审计监督，制定出有数据可循的预算控制指标，定期进行考核。集团公司有权对子公司投资项目的经营和管理情况进行跟踪监督，并提出指导意见。各公司应当积极争取获得当地政府的财政支持。 集团把各公司获得当地政府的税收减免、财政返还和财政补贴作为对各公司总经理的考核。 第 61 条 子公司对被投资单位的投资占该单位有表决权资本总额 20%（含20%）以上的，应采用权益法核算。对被投资单位的投资占该单位有

51、表决权资本总额 20%以下，应采用成本法核算。 第 62 条 子公司对外投资分得的利润、股利和债券利息，计入投资收益， 第 12 页 严禁将投资收益转入账外搞体外循环。子公司收回的对外投资与长期投资账户的账面价值的差额，计入投资收益或投资损失。 第九章 成本和费用 第 63 条 成本是指公司在营运过程中实际发生的商品房建造成本、商品采购成本等直接相关的各项支出。 第 64 条 营业费用是指公司经营过程中所发生的不能直接计入成本核算对象的各种间接费用；管理费用是指公司行政管理部门为组织管理和营运活动发生的各项费用；财务费用是指所属企业为筹集生产经营活动所需资金等而发生的费用。 第 65 条 所属

52、企业的下列支出，不得列入成本、费用： （1）为购置建造固定资产、无形资产和其他资产的支出； （2）对外投资的支出； （3）被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金及赔偿金； （4）企业的赞助、捐赠支出； （5）国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 第 67 条 公司应建立健全成本费用内部控制制度，正确划分成本与费用的界限，准确反映各项成本、费用支出。各公司要结合本单位实际情况，对重点费用开支项目，如：广告费、差旅费、业务招待费、通讯费、出国费、办公费等，要制定具体的管理规定，并报集团公司备案。 第 13 页 第十章 销售收入、利润及其分配 第 68 条 销售收入是指销售商品房、货物及提供劳务

53、等经营活动所取得的收入。 第 69 条 子公司应加强收入单证的管理。根据销售合同、收款证明、出库单等各类单证，对各项收入进行检查核实，防止错收、少收、漏收，对发生少收、漏收的款项，应补列销售收入。发生退房、退货等业务款项冲减当期销售收入。 第 70 条 子公司应及时核算与收入相关的成本。为正确反映每一会计期间的收入、成本和利润情况，按照配比原则，子公司应在确认收入的同时或同一会计期间及时核算相关成本及税金。 第 71 条 所属企业要明确利润总额的构成及核算方法，正确核算利润总额。利润总额应按下列公式计算： 利润总额=营业利润+投资收益（减投资损失）+补贴收入+营业外收入-营业外支出 营业利润=

54、主营业务利润+其他业务利润-营业（销售）费用-管理费用-财务费用 主营业务利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出 主营业务税金及附加包括营业税、城建税及教育费附加等。 第 72 条 投资收益包括对外投资分得的利润、股利和债券利息、投资到期收回或者中途转让取得款项高于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投 第 14 页 资在被投资单位增加的净资产（不包括由于被投资单位由于接受捐赠、评估增值等增加资本公积准备的部分）中所拥有的数额等。 投资损失包括投资到期收回或者中途转让取得款项低于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位

55、减少的净资产中所分担的数额等。 第 73 条 营业外收入和营业外支出是指与公司经营无直接关系的各项收入和支出。 第 74 条 子公司当年度实现的利润，应依法缴纳所得税。 第 75 条 子公司的税后净利润，应按照下列顺序进行利润分配（国家另有规定除外）: （1）弥补以前年度亏损 （2）提取盈余公积 法定盈余公积金提取比例应不低于国家有关规定，任意盈余公积金按集团公司规定的比例提取。 盈余公积金可以用于弥补亏损或转增资本金。但转增资本金时，以转增后留存的盈余公积金不少于注册资本金的 25%为限。子公司将盈余公积金转增资本金时，必须先报集团公司批准。 （3）提取公益金 公益金主要用于职工集体福利设施

56、支出，不得和企业的应付福利费混同使用或用于其他消费性支出。提取比例按集团公司确定的比例提取。 第 15 页 （4）向投资者分配利润 第十一章 外币业务 第 76 条 所属企业的外币业务是指以记账本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。 第 77 条 所属企业的外币现金、外币存款、以外币计价结算的债权债务，应采用复币记账，不同的外币币别，要分别设立账户进行明细核算。 第 78 条 所属企业发生外币业务时，应将有关外币金额折算为记账本位币金额，折算汇率应采用业务发生当月一日的外汇基准汇率。 第 79 条 每月月末所属企业应将外币现金、外币银行存款、外币债权债务等外币账户的余额按照月末

57、国家基准汇率折合为记账本位币金额。按照月末国家基准汇率折合的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额作为汇兑损益。 第十二章 企业清算 第 80 条 子公司由于经营不善、或其他原因须清算、终止时，应首先报集团公司批准。 第 81 条 子公司宣布终止时，应当成立清算机构，对企业财产、债权、债务进行全面清查；编制资产负债表、财产目录和债权、债务清单；收取企业的债权、偿还企业的债务；向投资者收取已认缴而未缴纳的出资；清结纳税事宜以及处置企业的剩余财产。 第 82 条 子公司清算中发生的财产盘盈或者盘亏、财产变价净收入、因债权人原因确实无法归还的债务、确实无法收回的债权、以及清算期间的经营收益或损

58、失等，计入清算收益或者清算损失。 第 83 条 子公司在宣布终止前个月至终止之日的期间内，下列行为无效，清算机构有权追回其财产作为清算财产入账： （1）隐匿私分或者无偿转让财产；（2）非正常压价处理财产；（3）对原来没有财产担保的债务提供财产担保；（4）对未到期的债务提前清偿；（5）放弃自己的债权。 第 84 条 清算费用包括法定清算机构成员的工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费及清算过程中所必须的其他支出。清算费用从现有财产中优先支付。 第 85 条 子公司财产拨付清算费用后，按照下列顺序清偿债务： （1）应付未付的职工工资、劳动保险费等；（2）应缴未缴国家的税金；（3）尚未偿付的债务； 不

59、足清偿同一顺序债务的，按照比例清偿。 第 86 条 子公司清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法缴纳所得税。缴纳所得税后的剩余财产，按照投资者出资比例或合同、章程规定进行分配。 第 87 条 清算完毕，清算机构应当出具清算期内清算报告及相关报表，连同注册会计师查账报告，一并报送集团公司，并向工商行政管理部门办理注销登 第 17 页 记。 第十三章 预算管理 第 88 条 为明确经营目标，实现经营规划，集团公司实行全面预算管理。全面预算是以货币量或实物量指标形式表现未来某一特定时期内企业全部经营活动的各项目标及其资源配置的定量说明。 第 89 条 子公司必须实行全面预算管理，在总结

60、分析上一年度生产经营情况和财务成果的基础上，结合下一年度市场变化及企业经营目标，编制出预算方案。 第 90 条 子公司的预算应当由单位负责人总负责。财会部门作为预算管理工作的具体部门，负责执行集团公司和本单位预算小组交办的工作。 第 91 条 全面预算以会计年度作为预算编制期，逐年定期编制，按季度分析、考核预算执行情况。 1、年度预算报表应包括以下内容： （1）经营预算；（2）利润预算；（3）主要资产负债项目预算；（4）现金流量预算；（5）预算附属资料。 2、季度预算报表应包括以下内容： （1）经营预算执行季报；(2)利润预算执行情况季报。 第 92 条 子公司必须按照以下原则来编制预算： （