购物中心业态组合及品牌组合原则_2ppt课件

1、购物中心的定位购物中心的分类业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合品牌对购物中心开展的中心作用中国购物中心开展中的品牌战略问题购物中心品牌组合规那么与战略未来品牌开展与购物中心开展趋势标杆品牌引见目录购物中心的定位业态组合品牌组合标杆品牌引见目录购物中心定位定位市场定位购物中心定位定位购物中心分类：按规模及辐射范围分类购物中心定位定位购物中心分类：按业态特征分类。购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分

2、布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合业态定义：商业业态是指针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目的，有选择地运用商品运营构造、店铺位置、店铺规模、店铺形状、价钱政策、销售方式、销售效力等运营手段，提供销售和效力的类型化运营形状。业态的种类业态组合业态零售业态对比一业态组合业态零售业态对比二业态组合业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据本身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综合体或

3、是购物中心终究应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中详细每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合业态分类宝龙业态分类规范：宝龙商业业态分为主次力店、餐饮、服装、配套四大类。主力店百货超市影院KTV电玩游乐城电器家居家具健身书城服装快销集合店国际快销 男装

4、男士正装 商务休闲 少淑装 大淑装 运动 休闲 牛仔 数码鞋包配套男鞋女鞋 休闲鞋 内衣 珠宝饰品 黄金珠宝 钟表 眼镜 个人护理 美发美甲 婴童用品集合店 儿童早教 日用家居 银行证券 教育培训 休闲食品 衣鞋修理 冲印干洗 餐饮中式正餐美食广场中式快餐时尚餐饮茶餐厅地方小吃小吃火锅传统大锅时尚小锅西式快餐洋快餐西餐东南亚牛排日本料理韩国料理酒吧水吧面包甜品冰激凌咖啡购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态

5、组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合定位优先原那么：购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的运营需求和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体购物中心)要实现哪些根本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的根本功能及扮演的角色也会有较大的区别目的客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目的消费人群的构造、消费才干以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比

6、规模选择3城市综合体购物中心的面积、大小及横竖向空间构造业态组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合功能性选择是业态组合规划的根底：综合体购物中心的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能构造也将有所区别：城市中心区的购物中心购物、餐饮、休闲文娱等功能业态相对突出社区型购物中心目的性消费较强的零售类业态会比较多郊区型的购物中心主题性消费更强，文娱体验类消费业态那么更加丰富业态组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合

7、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：各业态规划与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的温馨性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目的客群的一致性：特定目的客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进展思索：业态组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组

8、合长期租金报答才干商家承租才干评价是业态和品牌规划的前提：各业态的行业盈利才干是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利才干有很大的区别：租金接受才干较低客流带动才干比较强低毛利业态客单相对较高，接受租金的才干也较强客流量有限高毛利业态群众型购物中心需求在高毛利业态和低毛利业态方面进展平衡，普统统过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合空间资源的约束是我们在业态规划中必需面对的课题：购物中心在进展业态规划的过程中必需时辰面对的一个课题是：如何利用有限的租赁

9、空间发明更多的长期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目的客群和相关业态的选取上必需有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态组合业态规划根本原那么定位优先原那么功能性选择业态的相关性长期租金报答才干评价空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态组合业态组合是一个永远的动态过程：综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态那么会有(也必需有)比较大的弹性。购物中心开展的不同时期，由于其面临的义务与挑战不同，业态和品牌作为实现目的的工具，必定会有所变化：开业初期的购物中心更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引才干，在业态规划与配比上，更多会思索那些能迅速

10、促进稳场与旺场运营的业态与品牌；稳定生长区或成熟区的购物中心更多思索的是购物中心的质量和继续盈利才干，这时候对业态和品牌一定会有更高的要求购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合业态分布原那么业态分布原那么根据消费人群合理安排商档次置：将品牌化装品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品

11、牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和文娱场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集西餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延伸消费者在商场的购物时间金逸影院上海歌城业态组合业态分布业态分布方式：程度分布上海大悦城业态组合业态分布业态分布方式：垂直分布无锡万达3F2F1F购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs

12、. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合案例社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零售，餐饮业态面积占比超越20%。项目名称商业体量开业时间建筑形态品牌商家主力店业态比例（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟6.5万2012.6集中商业大润发，优衣库，小南国，卡通尼，CGV，上海歌城大卖场24%31%23%17%5%证大大拇指广场8万2005.7街区家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%12%22%20%10%京基百纳广场8.5万2008.9集中商业（裙楼）天虹百货、苏宁精品店、太平洋电影城、京基粤菜王府百货36%22%

13、27%10%5%欢乐颂（深圳）3.5万2010.10集中商业家乐福，好乐迪，特力屋，必胜客，肯德基大卖场18%25%25%20%12%金桥国际商业广场16.4万2009.12街区易买得，上海歌城，国美，卡通尼，运动100，小南国，居适家大卖场19%46%17%5%12%业态组合案例万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比普通不超越50%。成都万象城业态组合杭州万象城业态组合业态组合案例宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，普通在55%-65%，餐饮比例偏少项目安溪即墨福州李沧洛阳宿迁盐城无锡新乡主次力店超市49%21%12%30%35%13%21%15%29%电玩8%5%3%5%5%4%5

14、%1%KTV9%5%7%5%5%4%5%8%7%影院7%7%3%5%7%4%5%3%8%百货27%22%27%32%20%20%专业卖场4%4%7%4%10%4%5%大餐饮6%7%养生美容3%酒吧1%服饰集合店1%3%3%5%运动健身3%主次力店合计74%69%63%73%59%64%65%62%54%服装服饰10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐饮美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合计100%100%100%100%100%100%100%100%100%购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业

15、态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合定位：工程定位为盐城区域型购物中心盐城宝龙工程区位引见盐城宝龙城市广场位于盐城市中心区域，市政府行政中心西北面，青年路以南，迎宾路以东。工程3公里范围内涵盖新，老城区，地理位置优越。工程辐射人口近千万人。东临城市最大生态公园，自然景观条件优越。四面主干道交通便利。 盐城宝龙工程区位图业态组合盐城宝龙主力店：百货+专业卖场+超市+影院+KTV工程规划宝龙第三代规范店五星级酒店大型时髦百货大型生活超市大型电器商场

16、巨幕影院休闲商业街国际社区业态组合盐城宝龙规划：业态组合盐城宝龙规划：主力店业态组合盐城宝龙规划：业态组合盐城宝龙规划：业态组合定位：工程定位为南京河西新城的区域型购物中心建邺万达业态组合主力店：百货+专业卖场+超市+装饰城+影院+KTV建邺万达业态组合规划：主力店分布过于集中建邺万达金陵国际家居万千百货孩子王艺目了然国美电器业态组合建邺万达规划：餐饮主要集中分布在高楼层，其他楼层分散分布快餐及轻餐饮3F2F1F业态组合建邺万达品牌：业态组合建邺万达实景图：购物中心的定位业态组合业态及业态组合的定义业态的分类业态规划的根本原那么业态分布的原那么及方式案例宝龙广场业态组合 vs. 其他购物中心业

17、态组合盐城宝龙 vs. 南京建邺万达案例分析美利坚购物中心案例品牌组合标杆品牌引见目录业态组合案例美利坚购物中心美国最大购物中心：根本资料立地位置：美国明尼苏达州 - 布卢明顿市介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间总投资额6.5 亿美圆(约52 亿人民币)建筑面积：390000 商业面积：257000 入驻商户：超越520 家停车位：20000 个楼高：4 层正职员工11000 名，夏季及假日期间的员工添加到13000 名业态组合案例美利坚购物中心业态配置规划：梅西百货停车场停车场购物区室内主题游乐区布卢明岱尔斯百货席尔斯百货诺德史壮百货业态组合案例美利坚购物中心业态组合：购物娱乐主力店（百货

18、公司）4家品牌店520家餐饮游乐布鲁明岱尔斯百货服饰配件正统餐厅20家尼可罗迪欧主题 营业面积19507艺术/图像快餐店30家乐园/17128 梅西百货美妆/保养饰品专卖店36家海底探险水族馆 营业面积26013图书/手工艺品高级会所1家/ 4077 诺德史壮百货婚纱咖啡/茶店LEGO 儿童益智中心 营业面积20439童装冰品店恐龙博物馆席尔思百货电子产品水果/果汁店ACES 飞行模拟馆 营业面积16528眼镜/太阳眼镜各国特色料理店迷你型18 洞高尔礼品/精品专卖美食街夫球场顾客服务/便利店孕妇服饰/用品点心/面包家居/家饰男装/女装素食店箱包音乐/录像皮鞋服务型商店电影城运动服饰/器材奢侈

19、精品玩具/游戏青少年服饰14个院厅旅游女仕精品服饰业态组合案例美利坚购物中心二期业态组合：零售业态特殊经验业态宜家家居（IKEA)/28000田家冰上曲棍球标准的溜冰场及活中高档零售及品牌折扣店 动中心3720运动专卖店媒体拍片制片中心娱乐型主力店/28000Spa健疗中心/9300电子零售烹饪学堂培训中心酒店业态文化业态1500个房间，包括高级服务表演艺术中心/6000个座位/12000酒店、家庭水上公园酒店，晚宴剧院/1500个座位/9300户外型主题酒店及会议型酒博物馆及展馆/4650店体育馆超大型电影院餐厅及夜总会业态组合案例美利坚购物中心购物区：业态组合案例美利坚购物中心文娱区：业态

20、组合案例美利坚购物中心商圈客源辐射范围：旅游客源本地客源一天往返客源 150公里卢布明顿市人口数：265万人口数：8.6万人家庭户数：110万家庭户数：3.8万家庭年均收入：4.1万美元家庭年均收入：5.5万美元25-54岁人口数：107万开车旅游客源 150-500公里双城市（明尼阿波里斯市/圣保罗市）人口数：248万人口数：430万家庭户数：937万家庭户数：174万家庭年均收入：4.4万美元家庭年均收入：7.3万美元25-54岁人口数：105万航空旅游客源 500公里以上人口数：5337万家庭户数：2083万家庭人均年收入：4.05万美元25-54岁人口数：2237万整个旅游潜在客源总人

21、数预估：8081万人业态组合案例美利坚购物中心胜利要素讨论：定位与规划购物中心的定位与规划务必要掌握住三个原那么：吸引足量的客源入店延伸来客入店停留时间促使客源反复入店土地获得提出开发方案/确定确定开发同伴190191写字楼办公区公寓住宅区会议及旅游中心复合式零售及文娱中心加拿大555集团美尔文 泰门集团市场可行性研讨定位/规划建议规划可行性研讨财务可行性研讨购物中心运营管理品牌营销开业完工招商开工定位与规划原那么：吸引足量的客源入店延伸来客入店停留时间促使客源反复入店目的顾客群业态组合案例美利坚购物中心胜利要素讨论：根本客源本地客源(根本客源) 不论是购物中心，或是任何型态的零售店，根本客源

22、永远都是最重要的、也是最根本的顾客群根本客源1：布卢明顿市8.6万人根本客源2：明尼阿波里斯市/圣保罗市430万人一天往返客源：265万人开车旅游客源：248万人航空旅游客源：5337万人旅游客源美利坚购物中心跨区域型购物中心5-10公里15公里150公里150-500公里500公里以上本地客源业态组合案例美利坚购物中心胜利要素讨论：业态设置目的顾客“家庭客群2454 岁男女性，拥有12 岁以下的小孩聚合大量家庭客群的文娱元素尼可罗迪欧主题乐园/17128 海底探险水族馆/ 4077 LEGO 儿童益智中心恐龙博物馆ACES 飞行模拟馆、NASCAR赛车模拟馆迷他型18 洞高尔夫球场80 几家

23、餐饮店14个厅院的电影城购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心开展的中心作用中国购物中心开展中的品牌战略问题购物中心品牌组合规那么与战略未来品牌开展与购物中心开展趋势标杆品牌引见目录品牌组合品牌的作用：优秀的品牌组合可以为购物中心带来继续的生意提升、投资报答和资产价值增值，并确保购物中心在猛烈的市场竞争中处于领先的位置。 品牌是购物中心的灵魂和中心内容，对于购物中心有着较高的入驻条件要求 选择什么样的购物中心定位是决议品牌能否胜利入住的先决条件购物中心的规划、设计也必需与品牌的选址要素相契合购物中心持有者的财政实力能否雄厚？信誉如何? 管理团队是谁？能否具备品牌理念？专业才干、阅历、管理

24、程度如何?购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心开展的中心作用中国购物中心开展中的品牌战略问题购物中心品牌组合规那么与战略未来品牌开展与购物中心开展趋势标杆品牌引见目录品牌组合品牌组合，以传统购物类为主，缺乏现代商业气味和活力3盲目走高档定位道路，追求国际大品牌1盲目引进大卖场、百货等主力店2中国购物中心开展中的品牌战略问题：盲目追求高档定位和国际大牌、盲目引进大卖场和百货主力店，组合与规划不合理，招商不胜利，难以正常运营 由于不了解品牌客层消费特点和品牌之间的商业互动关系，品牌档次、组合及铺面规划混乱5主力店组合占比过高，缺乏丰富产品选择，导致收益和报答率偏低4不同业态和品牌之间的商业

25、互动关系断裂，无法有效引导客流到达各个楼层铺面6品牌组合中国购物中心普遍存在着品牌同质化的景象，因此，顾客忠实度不高1购物中心的定位模糊、运营主题不明晰、品牌组合脱离工程立地消费需求，运营形状困难重重，最终导致出租率、收益率双低的后果2中国购物中心开展中的品牌战略问题：品牌同质化严重, 顾客忠实度不高，运营形状欠佳购物中心的定位业态组合品牌组合品牌对购物中心开展的中心作用中国购物中心开展中的品牌战略问题购物中心品牌组合规那么与战略未来品牌开展与购物中心开展趋势标杆品牌引见目录品牌组合品牌组合 (Brand Mix是购物中心的中心吸引力元素:主力店Anchor Store) 、次主力店Sub-a

26、nchor)与精准的品牌组合是购物中心的中心吸引力元素主次力店集聚消费者品牌主力店和次主力店，具有较强的积聚小品牌和积聚消费群的才干 ；主力店和次主力店的选择，对其他小型租户和目的消费群产生重要的吸引力和影响力品牌组合决议档次精准的品牌组合决议着商业地产工程的整体消费档次和商业品牌笼统品牌组合品牌落位战略与技巧是商业地产发明效益的关键首层楼面及主要入口位置，规划主力品牌，突显工程定位主题笼统 以品牌的档次定位为主线，选择定位档次一致的品牌，规划首层楼面 防止相互关扰或相互冲突的业态混杂规划 突出重点品牌的位置和面积，合理控制其他品牌的面积需求；做到笼统奢华而不浪费，优雅但不傲慢 交通动线流畅自然，区域空间开阔调和，效力设备及标示指引凸显人性化与特别关怀 各楼层规划须平面与垂直联动，业态适当集中与个别分散，品牌规划