基础学习班1002全43讲习题

1、第八章 房地产开发项目可行性一、单项选择题1、可行性的作用不包括（ ）。A、项目投资决策的依据B、申请项目备案的依据C、筹集建设的依据D、下阶段规划设计工作的依据2、对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的为基础， 寻找最有利的投资机会是（ ）阶段的主要任务。A、投资机会 B、初步可行性 C、详细可行性D、项目的评估和决策3、详细可行性 A、5%B、10% C、15%D、20%阶段投资估算的精度在（ ）。4、在房地产投资决策中起关键作用的可行性 A、一般投资机会B、特定项目投资机会 C、初步可行性D、详细可行性是（ ）。5、可行性内容中，属于评价

2、内容的是（ ）。A、环境保护投资估算B、估算年用支出情况C、市场供给现状分析及D、项目及平面布置6、（ ）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。A、融资方式与结构B、合作方式 C、开发时机D、产品经营方式7、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（ ）。A、时间类参数B、类参数C、融资类参数D、评价标准类指标8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛收入比率归为（A、时间类参数B、融资相关参数C、评价标准类参数 D、收益相关参数9、下列征收

3、补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。A、房屋价值补偿费 B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、土地补偿费）。10、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（ ）A、基础设施建设费B、公共配套设施建设费 C、城市建设配套费D、不可预见费11、（ ）是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A、公共配套设施建设费 B、小区物业C、基础设施建设费。D、“三通一土地开发工程费12、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物 2m 以外和项目（ ）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A、黄线 B、紫线 C、蓝线 D、红线13、一

4、般情况下，规划设计费为建安工程费的（ ）左右。A、1% B、2%C、2.5%D、3%14、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的计算整个工程费用的方法是（ ）。A、单元估算法建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标B、指标股算法C、工程量近似匡算法 D、概算指标法15、在酒店项目可行性A、单元估算法阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。B、指标估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法16、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（ ）左右。A、5% B、8% C、10%D、15%17、编制使用计划，应考虑各种投资款项的（ ），要充分考虑预收款、欠付

5、款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A、数额 B、用途C、发生时间 D、付款特点18、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（ ）。A、拟租售物业的类型、时间和数量 B、租售价格C、租售收入及收款方式D、租售方式19、下列财务报表中， A、辅助报表B、资产负债表基础性数据的是（ ）。C、来源与运用表D、现金流量表20、下列中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A、回收固定资产余值 B、开发建设投资C、长期借款D、净收入21、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（ ）。A、把所有投资均视为自有 B、现金流出包括利息支付C、不考虑信贷的还本D、只能用于计算静态指标22、基本报表中，反映

6、房地产项目开发经营期内各期的定适宜的借款及偿还计划的是（ ）。盈余或短缺情况，用于选择筹措方案，制A、投资计划与筹措表B、项目投资现金流量表 C、财务计划现金流量表D、投资者各方现金流量表23、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（ ）。A、自有B、销售收入 C、自营收入D、经营出资额24、开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在（ ）年内延续弥补。A、3 B、5 C、8 D、1025、以下各报表中，属于辅助报表的是（ ）。A、资产负债表B、投资计划与筹措表C、财务计划现金流量表 D、资本金现金流量表26、编制房地产投资

7、计划与A、现金流量表 B、利润表C、项目总投资估算表D、资产负债表筹措表之前，应先编制（ ）。27、在可行性A、盈亏平衡分析表 B、敏感性分析表C、投入产出分析表中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。D、投资计划与二、多项选择题筹措表1、投资项目可行性的根本目的包括（ ）。A、减少或避免投资决策的 B、提高项目的经济效益C、为项目决策提供依据D、提高项目的社会和环境效益E、为项目后期的经营决策提供依据2、对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。A、项目是否符合国家要求B、项目是否符合保护生态环境的要求C、项目是否符合国家宏观调控政策的要求D、项目是否

8、符合该企业投资目标实现的要求 E、项目是否符合该企业经济效益要求3、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B、项目主要产品质量符合国家的规定C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响 D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境E、符合当地的产业结构调整的要求4、房地产开发项目可行性 A、前期开发计划B、工程建设计划 C、物业服务计划 D、建设场地布置 E、施工队伍选择5、在房地产投资项目可行性的主要内容有（ ）。A、项目用地B、市场的供给和需求量 C、价格D、竞争能力中开发建设计划的主要内容有（）。中，主要是从市场和资源两方面进行。其中市

9、场E、基础设施6、在房地产投资项目可行性的主要内容有（ ）。A、项目用地B、房地产市场供需 C、房价现状及走势中，主要是从市场和资源两方面进行。其中资源D、交通条件E、基础设施7、房地产开发项目策划中，区位分析与选择包括（ ）。A、地域分析与选择B、具体地点的分析与选择 C、建筑总面积的分析与选择 D、平面布置的分析与选择E、对出售、出租、自营等方式进行选择8、在构造评价方案过程中，通常按照（ ）构造 24 个基本评价方案。A、拟投入资本金的数量 B、开发项目是否分期 C、开发经营方式D、物业类型的匹配结构 E、开发项目的复杂程度9、下列各指标中，属于收益相关指标的有（ ）。A、空置率B、运营

10、费用占资本金投入比例C、运营费用占毛收入比例D、目标成本利润率 E、目标投资回收率10、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。A、土地出让价款 B、土地购置税费C、基础设施建设费D、水文地质勘测费 E、土地开发工程费11、下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（ A、土地出让价款B、土地购置税费C、建筑安装工程费 D、基础设施建设费E、公共配套设施建设费）。12、在项目租售价格的估算中，需要考虑的 A、房地产市场的供求关系B、潜在的竞争项目C、宏观经济环境包括（ ）。D、开发商市场E、开发商市场策略目标13、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（ ）。A、项目投资现金

11、流量表 B、部分投资现金流量表 C、资本金现金流量表 D、借贷现金流量表E、投资者各方现金流量表14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（A、资产负债表）。B、投资计划与筹措表C、借款还本付息估算表 D、财务计划现金流量表 E、利润表15、在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（ ）。A、经营成本估算表B、借款还本付息估算表C、投资计划与筹措表D、销售收入与营业税金及附加估算表E、项目总投资估算表16、在可行性中，项目概况部分应着重介绍（ ）。A、项目的合作方式和性质 B、项目拟建规模和标准C、项目建成后的服务对象 D、项目背景E、项目所处的地理环境三、判断题1、可行性的根本目的是

12、为项目决策提供依据；减少或避免项目境效益。（ ）；提高项目的经济、社会和环2、项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案可作为可行性的依据。（ ）3、对企业投资项目实行核准制度。（ ）4、地域分析与选择是性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等。（ ）5、土地出让地价款是国家以土地所有者的，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（ ）6、当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。（ ）7、项目的来源通常有资本金、预租售收入及借贷三种。

13、为了满足项目的需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足需求时，可安排借贷。（ ）8、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（ ）9、敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作及时采取对策并进行有效的控制。（ ）部分一、单项选择题1、【正确【】 B】 本题考查的是可行性的作用。可行性的作用包括：申请项目核准的依据；项目投资决策的依据；筹集建设的依据；开发商与有关部门签订协议、合同的依据；下阶段规划设计工作的依据。参见【答疑2、P249250。10708271,点击提问】【正确】 A【】

14、 本题考查的是可行性的工作阶段。投资机会阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的为基础，寻找最有利的投资机会。参见P251。【答疑3、【正确【10708254,点击提问】 B】 本题考查的是可行性的工作阶段。详细可行性阶段投资估算的精度在10%。参见P252。【答疑4、【正确【10708264,点击提问】 D】 本题考查的是可行性的工作阶段。详细可行性是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见P252。【答疑5、【正确【10710598,点击提问】 A】 本题考查的是可行性的内容。可行

15、性内容境影响评价主要内容包括：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，的评价结论和分析，存在问题及建议。参见【答疑6、【正确【P254。10708249,点击提问】 D】 本题考查的是房地产开发项目策划。产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。参见P257。【答疑7、【正确【10708239,点击提问】 B】 本题考查的是选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时

16、间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。参见P258。【答疑8、【正确【10708224,点击提问】D本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛P258。收入比率。参见【答疑9、10708228,点击提问】【正确【】 D】 本题考查的是土地费用。选项 D 是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。参见P259。【答疑10、【正确10708196,点击提问】 C【】 本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时

17、，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费。参见P259。【答疑11、【正确【10708199,点击提问】 C】 本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。参见P260。【答疑12、【正确【10708179,点击提问】 D】 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。结合基本制度与政策中讲到的四线。黄线为基础设施用地控制界线；紫线为划定保护的文化街区和历史建筑界线；蓝线为城市地表水体保护和控制界线。参见P260。【答疑13、【正确【P260。

18、【答疑14、【正确【10708190,点击提问】 D】 本题考查的是投资估算。一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的 3%左右。参见10708214,点击提问】 D】 本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。参见P261。【答疑15、【正确【10708176,点击提问】 A】 本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见P261。【答疑16、【正确【见【答疑17

19、、【正确【10708184,点击提问】 C】 本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。参 P262。10708209,点击提问】 D】 本题考查的是使用计划。编制使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。参见P263。【答疑18、【正确【10708175,点击提问】 D】 本题考查的是收入估算与筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。参见P264。【答疑19、【正确【107

20、08166,点击提问】 A】 本题考查的是基本报表。房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都基本报表就可以对项目进行财务于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过能力、清偿能力及平衡分析。参见P267。【答疑20、【正确【答疑21、【正确【10708142,点击提问】 B】 本题考查的是基本报表。选项 B 是流出项目，其它的是流入项目。参见10708139,点击提问】P268。】 B】 本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务

21、内部收益率、财务净现值等评价指标，项目资本金的能力。参见P268。【答疑22、【正确【10710600,点击提问】 C】 本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的盈余或短缺情况，用于选择筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见P270。【答疑23、【正确【答疑24、【正确【10708127,点击提问】 D】 本题考查的是基本报表。选项 ABC 出现在财务计划现金流量表。参见10708134,点击提问】P270。】 B】 本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补；5 年内不足

22、弥补的，用税后利润弥补。在参见教材 P271。【答疑25、【正确【10708163,点击提问】 B】 本题考查的是辅助报表。辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、其前工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与营业税金及附加估算表、出租收入与估算表。参见及附加估算表、自营收入与P274。及附加估算表、投资计划与筹措表和借款还本付息【答疑26、【正确【10708124,点击提问】C本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计

23、划与筹措属于辅助报表，一定在基本报表之前编出来。参见P277。【答疑27、10708120,点击提问】【正确【】 B】 本题考查的是可行性的基本。对于正文中不便的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序后附于正文之后，按照在评估中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在中。参见P280。【答疑10708117,点击提问】二、多项选择题1、【正确【】 ABD】 本题考查的是可行性的含义和目的。可行性的根本目的，是减少或避免投资决策的，提高项目的经济、社会和环境效益

24、。参见P249。【答疑2、【正确【10708274,点击提问】 ABC】 本题考查的是可行性的工作阶段。项目核准评估的工作重点，除项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：（1）符合国家；（2）符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；（3）符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）符合当地区域布局和产业结构调整的要求；（5）符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；（6）符合自然文化遗产、保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成，未影响国家及本市经济安全；（7）符合社会公众利益，未对项目

25、建设地及周边地区的公众利益产生不利影响。参见P252。【答疑3、【正确【 形成10708260,点击提问】 ADE】 本题考查的是项目核准和开工计划。选项 B 错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场，未影响国家的经济安全”；选项 C 不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生不利影响即可。参见P253。【答疑4、【正确【10702405,点击提问】 ABDE】 本题考查的是可行性的内容。开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政

26、工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见P254。【答疑5、【正确【10710819,点击提问】 BCD】 本题考查的是可行性的步骤。市场应查明和P255。市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目。参见【答疑6、【正确【10708243,点击提问】 ADE】 本题考查的是可行性的步骤。资源包括建设地点、项目用地、交通条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项 A 为土地资源，选项 D 为交通资源，选项 E 为配套资源。选项 BC 是市场P255。的内容。参见【答疑7、【正确

27、【10708246,点击提问】 AB】 本题考查的是房地产开发项目策划。房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。选项 CD 属于开发内容和规模的分析与选择，选项E 为产品经营方式的分析与选择。参见P256。【答疑8、【正确【10708236,点击提问】 BCD】 本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造 24 个基本评价方案。参加P257。【答疑9、【正确【10708231,点击提问】AC本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛P258。收入比率。参见【答

28、疑10、10708222,点击提问】【正确【】 AB】 本题考查的是土地费用。土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。选项 C 属于房屋开发费，选项 D、E 属于勘察设计和前期工程费。参见P258260。【答疑11、【正确【10708203,点击提问】 CDE】 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。参见P260。【答疑12、【正确【10708182,点击提

29、问】 ABCD】 本题考查的是收入估算与筹措。租售价格的确定要与开发商市场策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。参见P264。【答疑13、【正确【10708167,点击提问】 ACE】 本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。参见P267。【答疑14、【正确【10708146,点击提问】 ADE】 本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。参见P267。【答疑15、10708147,点击提问】【正确【】 ABCE】 本题考查的是辅助报表。辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。参见P274。【答疑16、【正确【10708123,点击提问】 ABC】 本题考查的是可行性正文的写作要点。在可行性中，项目概况部分应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。参见P281。【答疑三、判断题1、