第二章房地产金融理论基础ppt课件

1、第二章 房地产金融实际根底第一节 货币的时间价值第二节 资产定价和财务杠杆原理第三节 金融风险管理原理第四节 房地产抵押及其法律关系 .本章教学目的 经过本章教学，使学生重点认识和掌握资产定价、财务杠杆、资金时间价值、金融风险管理等房地产金融实际原理和房地产抵押法律关系原理，为学习并掌握房地产金融业务奠定实际根底。.第一节 货币的时间价值货币时间价值贯穿于全部金融业务，也是房地产金融业务的根底。房地产贷款属于长期贷款，分析、评价贷款效益，必需对贷款构成的现金流量进展科学预测，掌握现金流出与流入的时间和数量以及它们在时间数量上的差别，然后换算成一致时点的数值，用终值、现值和年金的方式进展全面、客

2、观评价。房地产贷款及其证券化定价、信贷风险防备及银行的其他房地产金融业务核算都是以货币的时间价值为根底。.第一节 货币的时间价值一、货币时间价值的概念：是指货币资金随着时间变化而构成的增值，表现为同一数量的货币在不同时点上具有的不同价值。100元的经济价值或经济成效：如今一年后，或，如今一年后；如今的100元贷款货币，按年利率5%计算，一年时间后增值5元成为105元，这5元就是100元贷款货币的时间价值，或者说，上述贷款货币的时间价值为5%。实践上，上述增值的5元是100元贷款货币一年时间的利息。因此，货币时间价值最直接的表现方式是“利息。.第一节 货币的时间价值二、货币时间价值存在的根底和缘

3、由货币时间价值产生的根底，一是“信誉，即借贷关系的普遍存在，货币的一切权和运营权分别；二是货币资金的“成效，即货币资金满足投资、消费需求及增值的功能。在货币借贷关系中，贷款者因借出资金而失去能够投资获利的时机，因此需求得到借款人一定的经济补偿；借款者得到资金不仅以承当归还义务为前提，同时也获得了利用借贷资金投资获利的时机，因此必需给予贷款人一定的经济补偿。.第一节 货币的时间价值二、货币时间价值存在的根底和缘由货币时间价值产生缘由源于“时间偏好，详细缘由有：1、投资获利时机：将货币资金贷出的时间里，贷款者失去了更多投资获利的时机，因此，要求获得一定的报酬，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价

4、值。2、通货膨胀要素：在通胀情况下，同额货币的购买力不断降低，使人们普遍以为现实的货币价值要高于同等数额的未来货币的价值。3、风险要素：由于不确定的风险要素，如今的投资在未来能够会有不能收回或不能全部收回，从而使同一数额资金的现实值高于未来的价值。4、现实消费的要素：货币持有者把货币借给他人，就会牺牲其现实运用的权益，把现实的消费推迟到未来，对这种“牺牲要求获得一定报酬补偿，所以，资金的时间价值是对“牺牲现实消费的一种报酬。.第一节 货币的时间价值三、货币时间价值的量及其影响要素货币时间价值的量，是没有风险和通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。在此根底上，风险越大，投资报酬率越高，时间价值越大

5、。并详细取决于以下要素：1、资金运用的时间。时间越长，时间价值越大。2、资金数量。时间一定，资金数量越大，时间价值越大。3、利率。利率越高，资金的时间价值越大。4、资金运用方式。整借整还和分期付款资金的时间价值不同。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算一实际原理由于不同时点货币的不相等性，因此，不同时间货币收入进展比较必需换算到一样时间根底上，换算的方法就是经过不同时间资金的计息来进展。在思索时间要素的情况下，把不同时点发生的绝对值不等的资金换算成的相等的经济价值，称为资金等效值或等值。其中：把资金运动起点时的金额称为“现值present value；把资金运动终了时与现值等值的金额

6、称为“终值或未来值future value。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算一实际原理借款人借入的金额称为“本金；借款人按一定利率interest rate支付给贷款人超出本金部分的金额称为“利息。根据一定利率计算出的本金在未来某一时点的价值本利之和，称为“终值；反过来，假设把未来某一时点的货币金额看作是本金在未来这一时点的“终值本利之和，按现行利率逆向计算出的该“终值如今所必需具有的本金，称为“现值。把未来金额“终值折算为“现值的过程称为“折现或贴现discount；折现中运用的利率称为“折现率或贴现率 discount rate。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算

7、二符号规范：在利息的计算中我们将一致运用以下符号：本金，又称期初金额或现值present value；i利率，年利息额占本金的百分比；I利息；本金和利息之和，又称终值future value；t计息期的时间，通常以年为单位；n计息期的期数。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算三单利的计算单利simple interest是指无论借款时间多长，只以本金作为计算利息的根底，所产生的各期利息不再参与本金合并计算利息的一种计息方法。1、单利终值的计算公式：=1 i t 2、单利现值的计算公式：= 1 i t .第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四复利的计算复利compound in

8、terest是指每经过一个计息期，将本期所产生的利息在期末参与本金合并计算下一期利息的计息方式，俗称“利滚利。1、复利终值的计算公式：=1 i n2、复利现值的计算公式：= 1 i n.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算四复利的计算3、平利率和有效利率的转换计算：平利率flat interest rate是指在复利计算中以一年为计息期时的利率；有效利率effective interest rate是指在复利计算中计息期不等于一年季度、月、日时折算的利率，也叫复合利率。以字母i表示平利率，r表示有效利率，N表示每年复利次数，那么有效利率计算公式为： r=1+ i / N N.第一节 货

9、币的时间价值四、货币时间价值的计算五年金的计算年金annuity是指定期、等额、延续的支付。年金在房地产金融中运用非常广泛：个人住房抵押贷款 “按月支付定额本息的还款方式，房地产证券化设计的定期等额支付还款方式等，都是典型的年金方式。按支付的次数和时间不同，年金主要分为后付年金、即期年金、递延年金和永续年金等。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算五年金的计算1、后付年金deferred annuity，每期期末支付的年金，也称普通年金。1后付年金终值的计算公式：式中：每期期末支付的金额。2后付年金现值的计算公式：.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算五年金的计算2、即期年金a

10、nnuity due，每期期初支付的年金，也叫先付年金。1即期年金终值的计算公式：2即期年金现值的计算公式：.第一节 货币的时间价值案例：固定利率抵押贷款月均环款额1000元，借款期5年60个月，年利率6%。1假设每月月末还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。2假设每月月初还款，分别计算贷款本金总额和5年后的本利之和。解：1A、根据后付年金现值计算公式，得： 即：该笔贷款本金总额为51725元。 B、根据后付年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月末还款5年后本利之和总还款额为69770元。.第一节 货币的时间价值案例：2A、根据即期年金现值计算公式，得： 即：该笔贷款本金总额为51725

11、元。 B、根据即期年金终值计算公式，得：即：该笔贷款月初还款5年后本利之和总还款额为69770元。.第一节 货币的时间价值四、货币时间价值的计算五年金的计算3、递延年金，指第一次支付发生在第二期或第二次以后的年金。递延年金终值的计算与后付年金计算一样，只是期数减去递延的期数。递延年金现值的计算：先按后付年金计算现值，再减去递延期的年金现值。4、永续年金，指无限期支付年金方式，即支付期无限长的年金。永续年金无终值。永续年金现值计算公式：=a i .第二节 资产定价和财务杠杆原理 一、资产定价原理一资产定价在房地产金融中的运用 金融市场上任何买卖主体所进展的金融商品买卖，都可看作是“资产资本的买卖

12、，而任何资产的买卖行为都必需有一个科学合理的定价。 房地产不仅是一种消费品，更是一种投资品。有人购买房地产是为了居住消费，但更多的人企业、投资者、金融机构、基金组织等购买房地产是为了投资并获取收益。当房地产被作为投资品买卖时，它就演化成为“金融产品或“金融资产。不仅房地产的实物形状演化成了“金融资产，还在此根底上逐渐衍生了“房地产股票、房地产债券、房地产抵押贷款证券及其衍生证券产品等纯粹的“金融资产。 房地产的“金融资产属性，为房地产业的广泛融资提供了天然地条件，同时，也促进了金融市场的昌盛并催生金融创新。 房地产金融市场的安康稳定运转，需求科学合理的资产买卖定价机制。.第二节 资产定价和财务

13、杠杆原理1、含义：人们投资任何资产都是为了在预期的未来经过买卖获取收入和报答。这种“收入和报答，我们从资产定价角度把它称为“未来现金流。由于资产可以为其一切者带来一定时期的现金流，因此，投资者购买某种资产所看中的就是该种资产产生未来现金流的才干。或者说，某种资产的价钱是由未来一段时间内所产生的现金流量来决议的。资产的价钱就是资产未来一切现金流量在投资者买卖时点上的价值之和。因此，资产定价是一种预期行为。二资产定价的含义.第二节 资产定价和财务杠杆原理2、公式：式中：CF各期现金流；r贴现率；n现金流的次数。该公式阐明决议资产价钱的要素有三个：现金流量、现金流发生期次和贴现利率，其中任何一个变量

14、发生改动，都会对资产价钱产生影响。期次越多，总现金流量越大。在特定时期内，现金流和贴现率对资产价钱的影响是相反的。现金流量越大，资产的买卖价钱越高；贴现率越高，资产的买卖价钱越低。 二资产定价的含义.第二节 资产定价和财务杠杆原理1、现金流的内涵：资产定价意义上的现金流是建立在预期而非实现根底上的概念。这里的“现金不特指狭义的货币资金，而是广义的现金，包括一切可以添加资产一切者财富的货币资源及非货币资源的变现价值。并且是税后现金流。 2、现金流的时间性：现金流的获得时间t与资产价钱成反比。现金流量一样的两种资产，现金流获得越早即t越小，资产价钱越高；相反，现金流获得越迟即t越大，资产价钱越低。

15、现金流获得越早，就能越早的用于再投资赚取投资收益或者减少所需支付的利息，两者都能添加投资者财富。现金流获得越迟不仅相对减少上述两项收益，而时间的延伸更添加了资产收益的不确定性。三资产定价中的现金流 .第二节 资产定价和财务杠杆原理1、贴现率的内涵：资产定价中的贴现率，是投资者投资某项资产所要求的最低报酬率资产收益率。2、贴现率确实定：在其它条件一定的情况下，贴现率与资产价钱成反比。实践上资产定价的中心是确定贴现率，亦即确定资产投资的最低收益率。根据金融资产定价模型CAPM原理，资产定价公式中的贴现率取决于“无风险资产利率、“市场平均收益率和该资产的“系统性风险3个变量要素。贴现率普通应高于无风

16、险利率，并与无风险利率的变动方向具有一致性；贴现率与“市场平均收益率的变动方向具有一致性，市场收益率越高，贴现率越上升，相反，市场收益率越低，贴现率越降低。贴现率与资产的“系统性风险成正比，风险越大，贴现率越高，风险越小，贴现率越低，越接近无风险利率。 四资产定价中的贴现率 .第二节 资产定价和财务杠杆原理五利率和银行贷款定价1、利率的影响要素：利率是货币资金的价钱，在实践金融业务中，利率是随着市场变化而变化的，利率的变化主要取决于以下要素：1中央银行的货币政策；2宏观经济环境；3价钱程度；4证券市场；5国际经济情势。.第二节 资产定价和财务杠杆原理五利率和银行贷款定价2、利率的构成：在资金市

17、场上，资金市场的利率的构成原理可用以下公式表示：利率=纯粹利率+通货膨胀附加率+变现力附加率+违约风险附加率+到期风险附加率1纯粹利率：无通胀、无风险调价下的社会平均利率。2通货膨胀附加率：市场名义利率是实践利率与通胀率之和。为了弥补通胀呵斥的损失，会在纯粹利率根底上再加上通货膨胀附加率。3变现力附加率：对借款人提供的非货币资产担保变现损失的补偿要求。4违约风险附加率：风险贷款的利率与无风险贷款利率之差，也叫违约风险报酬率。5到期风险附加率：因到期时间长短不同而构成的利率之差。普通来说，长期利率高于短期利率。.第二节 资产定价和财务杠杆原理五利率和银行贷款定价3、银行贷款定价：1本钱定价法：贷

18、款利率=筹资本钱+管理运营费用+违约风险补偿+预期利润2价钱指点模型price leadership定价法：贷款利率=基准利率prime rate+违约风险报酬率+到期风险报酬率基准利率银行最优客户利率运营管理本钱+预期利润；后演化为同业拆借利率interbank offer rate。违约风险报酬率对非最优客户的风险溢价；到期风险报酬率对长期贷款要求的风险溢价。.第二节 资产定价和财务杠杆原理五利率和银行贷款定价 3、银行贷款定价：3低基准利率定价：对最优客户的大型商业贷款利率。贷款利率=货币市场借贷利率+运营管理本钱4本钱收益定价法：净税前收益率=贷款和效力收入-贷款和效力费用/可贷资金净

19、额根据客户盈利性分析定价模型customer profitability analysis,CPA，分析客户与银行整体关系中对银行的净税前收益率的奉献。净收益为正，可贷；净收益为负，那么调整利率或效力费用。将利率或效力费用坚持在整体净盈利形状。.第二节 资产定价和财务杠杆原理一财务杠杆的含义财务杠杆是一个运用很广的概念。在物理学中，利用一根杠杆和一个支点，就能用很小的力量抬起很重的物体，而什么是财务杠杆呢？ 其一：将财务杠杆定义为“投资者在制定资本构造决策时对债务筹资的利用“。因此财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债运营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。其二：以为财务杠杆是指在筹

20、资中适当举债，调整资本构造给企业投资者带来额外收益。假设负债运营使得企业每股利润上升，便称为正财务杠杆；假设使得企业每股利润下降，通常称为负财务杠杆。显而易见，在这种定义中，财务杠杆强调的是经过负债运营而引起的结果。 二、财务杠杆原理.第二节 资产定价和财务杠杆原理二财务杠杆利益/损失 1、含义：财务杠杆利益(损失是指负债筹资运营对一切者收益的影响。企业总资本=权益自有资本 +债务借入资本企业资本收益=权益资本收益+债务资本收益-债务资本利息=企业投资收益率权益资本+债务资本-负债利息率债务资本=企业投资收益率权益资本+企业投资收益率-负债利息率债务资本 .第二节 资产定价和财务杠杆原理二财务

21、杠杆利益/损失 2、原理：假设企业投资收益率大于负债利率，财务杠杆作用使得资本收益由于负债运营而绝对值添加，从而使得权益资本收益率大于企业投资收益率，且债务资本比例越高，财务杠杆利益越大，所以财务杠杆利益的本质便是由于企业投资收益率大于负债利率，由负债所获得的一部分利润转化给了权益资本，从而使得权益资本收益率上升。 假设企业投资收益率等于或小于负债利率，那么负债所产生的利润只能或者缺乏以弥补负债所需的利息，甚至利用权益资本所获得的利润都缺乏以弥补利息，而不得不以减少权益资本来偿债，这便是财务杠杆损失的本质所在。.第二节 资产定价和财务杠杆原理三财务风险与财务杠杆系数 1、财务风险Financi

22、al Risk风险是一个与损失相关联的概念，是一种不确定性或能够发生的损失。财务风险是指企业因运用债务资本而产生的在未来收益不确定情况下由主权资本承当的附加风险。假设企业运营情况良好，使得企业投资收益率大于负债利息率，那么获得财务杠杆利益，假设企业运营情况不佳，使得企业投资收益率小于负债利息率，那么获得财务杠杆损失，甚至导致企业破产，这种不确定性就是企业运用负债所承当的财务风险。财务风险的本质，是由于负债运营从而使得负债所负担的那一部分运营风险转嫁给了权益资本。 .第二节 资产定价和财务杠杆原理三财务风险与财务杠杆系数2、财务杠杆系数Degree of Financial Leverage财务

23、杠杆系数DFL指企业权益资本收益变动相对税前利润变动率的倍数。其实际公式为：财务杠杆系数=权益资本收益变动率息税前利润变动率或：财务杠杆系数=息税前利润率 息税前利润率-负债比率利息率财务杠杆系数阐明：财务杠杆系数越大，主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大，假设息税前利润率上升，那么主权资本收益率会以更快的速度上升，假设息税前利润率下降，那么主权资本利润率会以更快的速度下降；财务杠杆系数越小，主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越小，假设息税前利润率上升，主权资本收益率不会明显上升，假设息税前利润率下降，主权资本利润率也不会明显下降。因此，财务风险的大小主要取决于财务杠杆系数的高低，财

24、务杠杆系数越大，财务风险越大；财务杠杆系数越小，那么财务风险越小。.第二节 资产定价和财务杠杆原理四影响财务杠杆利益/损失和财务风险的要素由于财务风险随着财务杠杆系数的增大而增大，而且财务杠杆系数那么是财务杠杆作用大小的表达，那么影响财务杠杆作用大小的要素，也必然影响财务杠杆利益损失和财务风险。详细包括三个主要要素：1、息税前利润率：在其他要素不变的情况下，息税前利润率越高，财务杠杆系数越小；反之，财务杠杆系数越大。因此税前利润率对财务杠杆系数的影响是呈相反方向变化。2、负债的利息率：在息税前利润率和负债比率一定的情况下，负债的利息率越高，财务杠杆系数越大，反之，财务杠杆系数越小。负债的利息率

25、对财务杠杆系数的影响总是呈一样方向变化的，而对主权资本收益率的影响那么是呈相反方向变化。即负债的利息率越低，主权资本收益率会相应提高，而当负债的利息率提高时，主权资本收益率会相应降低。.第二节 资产定价和财务杠杆原理四影响财务杠杆利益/损失和财务风险的要素3、资本构造：负债比率即负债与总资本的比率也是影响财务杠杆利益和财务风险的要素之一，负债比率对财务杠杆系数的影响与负债利息率的影响一样。即在息税前利润率和负债利息率不变的情况下，负债比率越高，财务杠杆系数越大；反之，财务杠杆系数越小，也就是说负债比率对财务杠杆系数的影响总是呈一样方向变化的。但负债比率对主权资金收益率的影响不仅不同于负债利息率

26、的影响，也不同于息税前利润率的影响，负债比率对主权资本收益率的影响表如今正、负两个方面，当息税前利润率大于负债利息率时，表现为正的影响，反之，表现为负的影响。.第三节 金融风险管理原理一、风险及风险管理1、涵义：风险Risk是指在一定条件下和一定时间内能够发生各种结果的变动程度。2、特征：风险具有客观性，是事物本身的不确定性。风险具有时间性，任何风险都是特定事件在一定时期的风险并随着时间的延续而变化。3、风险与收益的关系：风险能够带来超出预期的收益，也能够带来超出预期的损失。但是，在风险和收益之间总有一个最正确的平衡点。4、风险管理：风险管理就是在决议运营方向和收益目的时，确定不同的风险组合目

27、的，决议所要承当和防止的风险种类，设定全面的风险收益目的，经过风险控制措施，在可以接受的风险程度下实现收益目的最大化。 .第三节 金融风险管理原理二、金融机构风险的种类：金融机构风险，也称银行风险，普通分为环境风险、管理风险、交付风险和金融风险四类。一环境风险environmental risk：指由宏观经济环境变化所决议的风险。详细包括：1、立法风险(legistative risk )；2、经济风险(economic risk)；3、竞争风险(competitive risk)；4、控制风险(regulatory risk)。二管理风险management risk：是由于银行管理者才干和

28、素质等要素而产生的风险。详细包括：1、组织风险organization risk；2、才干风险ability risk；3、盗用公款风险defalcation risk。.第三节 金融风险管理原理二、金融机构风险的种类：三交付风险delivery risk：是银行提供的金融效力所引起的风险。详细包括：1、操作风险operational risk；2、技术风险technological risk；3、新产品风险new-product risk；4、战略风险strategic risk。四金融风险financial risk：是银行资产负债管理中产生的风险。详细包括：1、信贷风险credit ri

29、sk；2、流动性风险liquidity risk；3、利率风险interest risk；4、资本风险capital risk。.第三节 金融风险管理原理银行风险的种类及其含义风险分类 具体风险种类基 本 含 义环境风险立法风险法律改变造成的风险经济风险经济环境和运行结构变化造成的风险竞争风险银行之间以及非银行机构参与竞争带来的风险管制风险政府及监督部门改变管理制度和政策造成的风险管理风险组织风险组织管理水平不足带来的风险能力风险经营者管理能力不足造成的风险盗用公款风险经营者品质不良造成的风险.第三节 金融风险管理原理银行风险的种类及其含义续表风险分类 具体风险种类基 本 含 义交付风险操作风

30、险能否在盈利的前提下提供金融产品和服务的风险技术风险由于技术设备陈旧造成的风险新产品风险新产品生产的市场需求、管理能力等方面的风险战略风险新产品开发，新投资领域开拓等形成的风险金融风险信贷风险借款人违约造成损失的风险流动性风险银行不能在约定时限或不增加成本的条件下满足流动性要求或付现要求而产生的风险利率风险市场利率的非预期变化给银行盈利水平和银行资本市场价值带来的风险资本风险银行因净资产减少i可能出现的无力偿还期债务引起的风险.第三节 金融风险管理原理 三、房地产金融风险及其风险管理 房地产金融风险是金融机构风险的缩影，其风险集中表达在房地产信贷业务之中。房地产信贷风险是指借款人违约呵斥房地产

31、贷款损失的风险。除信贷风险外，还包括流动性风险、利率风险和经济风险。.房地产金融风险管理表风险类别风险定义风险成因控制措施信贷风险借款人信用风险借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性借款人的个人品质，信用记录，婚姻及家庭状况，经营、就业、收入与负债状况等准确掌握借款人的信用资料，并根据对其信用评估，确定是否贷款及额度借款人还款能力风险借款人缺乏稳定和足够的收入来源造成的贷款损失评估确认借款人缺乏偿还贷款本息的稳定而足够的收入现金流核实3年财务报表、纳税记录，主营业务，银行账户记录，就业、收入、居住稳定性记录等抵押物风险（包括价格风险及法律风险）价格风险：抵押房地产在抵押贷款期间贬值，其价

32、值低于未偿还贷款余额而带来的信贷风险市场房价下跌或因灾害使房地产损毁等，造成抵押房地产贬值。准确评估抵押物（房地产）价值，降低贷款成数，要求对抵押房地产进行财产保险并附加担保。法律风险：抵押房地产产权纠纷和诉讼纠纷而带来的信贷风险抵押房地产产权不明晰或有争议，或因诉讼纠纷被司法机关或其他第三方控制对抵押房地产进行抵押登记，产权保险，协议限制抵押品赎回权等.房地产金融风险管理表续表 风险类别风险定义风险成因控制措施流动性风险放贷人持有的房地产贷款债权或抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性房地产抵押贷款“短存长贷”的矛盾及单笔贷款债权的不易变现；丧失更有利可图的投资机会或存款人“挤提”造成流动性

33、缺失吸收长期稳定存款；房地产抵押贷款证券化利率风险房地产贷款期间由于利率变化给贷款机构带来损失的可能性较长期的固定利率贷款期间，利率变化导致利差缩小甚至亏损采取可变利率抵押贷款，借贷双方共同承担利率风险经济风险因经济周期及通货膨胀等因素给贷款机构造成风险的可能性经济由高涨进入低谷期后，房价泡沫破灭，人们收入水平下降，一方面还款能力下降造成违约，另一方面抵押房地产贬值不足于抵偿贷款余额研究并关注经济周期变化，科学评估抵押物价值，控制抵押贷款成数.第三节 金融风险管理原理四、信贷资产的风险分类管理贷款风险分类是指贷款机构和金融监管当局，综合所获得各类贷款的全部信息，运用一定目的和方法，从贷款的风险

34、程度角度对贷款质量进展评价并分类。贷款风险分类评价的中心内容是贷款归还的能够性。断定要素：还款志愿和还款才干。.第三节 金融风险管理原理美国信贷资产5级分类法及其定义正常(Pass)借款人能严格履行合同，有充分把握偿还贷款本息关注(other assets especially mentioned)尽管借款人没有违约，但存在一些可能对其财务状况产生不利影响的主客观因素，如果这些因素继续存在，可能对借款人的偿还能力产生影响次级(substandard)借款人的偿还能力出现了明显问题，依靠其正常经营收入已无法保证足额偿还本息可疑(doubtful)借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行抵押或担保也肯

35、定要发生一定的损失损失(loss) 采取所有可能的措施和一切必要的程序之后，贷款仍无法收回.第三节 金融风险管理原理澳大利亚信贷资产分类及定义正 常还款付息正常进行受损害停止计息（non accrual items）贷款本金或利息已逾期90天以上，或借款人因财务困难已停止付息的贷款重 组（restructured items）因借款人财务困难而对贷款条件进行修改，减少本金或减免利息实施抵押担保权收回的贷款（other assets acquired through security enforcement）将抵押品变现或履行担保后，仍可收回本息的贷款.第三节 金融风险管理原理我国贷款5级分类及

36、其特征 级别主要特征正常借款人有能力履行承诺，并且对贷款的本息进行全额偿还，未出现有问题贷款关注1、净现金流量减少；2、销售收入、经营利润下降，资产净值开始减少，出现流动性不足征兆；3、关键财务指标低于行业平均水平或有较大下降；4、经营管理有严重问题，未按规定用途使用贷款；5、还款意愿差，不与银行积极合作；6、贷款抵押品、质押品价值下降；7、银行对抵押品失去控制；8、银行对贷款缺乏有效监督。次级1、支付出现困难，并难以按市场条件获得新的资金；2、不能偿还对其它债权人的债务；3、内部管理问题未解决，妨碍债务的及时足额偿还；4、借款人采取隐瞒事实等不正当手段套取贷款。.第三节 金融风险管理原理我国

37、贷款5级分类及其特征续表级别主要特征可疑1、借款人处于停业、半停业状态；2、固定资产贷款项目处于暂缓状态；3、借款人已经资不抵债；4、银行已诉诸法律来收回贷款；5、贷款经重组仍逾期或不能正常归还本息，还款状况未明显改善。损失1、借款人无力偿还，抵押品价值低于贷款额；2、抵押品价值不确定；3、借款人已彻底停止经营活动；4、固定资产贷款项目停工时间很长，复工无望等。.第四节 房地产抵押及其法律关系 一、房地产抵押的根本概念一房地产抵押含义： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时债务人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

38、。二房地产抵押当事人：抵押当事人是抵押关系中的主体，包括在抵押关系中承当相应义务的抵押人和享有相应权益的抵押权人。1、抵押人：是指以本人一切的特定财富房地产为本人或他人的债务设定抵押的人。抵押人可以是债务人本人，也可以是债务人和债务人以外的第三人。第三人作抵押人时，又称为“物上保证人，物上保证人对于债务只在特定担保物即抵押的房地产价值范围内负有限责任。.第四节 房地产抵押及其法律关系一、房地产抵押的根本概念二房地产抵押当事人：2、抵押权人：是指接受以特定财富房地产设定抵押为履行债务提供担保并因此获得相应权益的债务人。三抵押标的物：抵押标的物，是指抵押人提供担保用于设定抵押权的财富。我国现行法律

39、规定，可以设定抵押权的房地产有：1抵押人一切的房屋和其他地上定着物；2抵押人有权处分的国有的土地运用权、房屋和其他地上定着物；3抵押人依法承包并经发包人赞同抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地运用权；4依法获得的期房一切权；5依法可以抵押的其他房地产。我国现行法律规定，不得设定抵押权的房地产有：1土地一切权；2乡村集体土地运用权；3以公益为目的事业单位、社会团体的教育设备、医疗卫生设备和其他社会公益设备；4一切权、运用权不明或者有争议的房地产；5依法被查封、扣押、监管的房地产；6列入文物维护和有重要留念意义的建筑物；7政府和行政机构一切及代管的房地产；8未依法登记领取权属证书的房地产；9已

40、依法公告列入拆迁范围的房地产；10依法不得抵押的其他房地产。.第四节 房地产抵押及其法律关系一、房地产抵押的根本概念四房地产抵押权：1、抵押权含义：债务人因设定抵押而获得的对抵押物的权益称为抵押权。2、抵押权的性质：1抵押权为担保物权。抵押权是由债务人或第三人在其特定房地产上所设定的一种限制性物权。其作用是担保债务的清偿，并从属于债务而 一切权 完全物权 地上权 永佃权 地役权 典 权 抵押权 质 权 留置权存在。 用益物权担保物权限制物权物权.第四节 房地产抵押及其法律关系 一、房地产抵押的根本概念四房地产抵押权：2、抵押权的性质(特征)：2抵押权的标的物为特定房地产。3抵押权以不转移抵押物

41、的占有、运用、收益为特征。4抵押权为优先受偿的权益。 .第四节 房地产抵押及其法律关系二、房地产抵押权的设定一房地产抵押合同：房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有，将该房地产作为债务的担保而与债务人达成的权益义务关系的协议。抵押合同作为一种特殊的担保合同必需以书面方式订立并须进展抵押登记。二房地产抵押登记：1、当事人恳求：抵押登记须由抵押人和抵押权人共同恳求，并提交以下文件1抵押当事人的身份证明或法人资历证明；2抵押登记恳求书；3抵押合同；4抵押房地产权属证书及共有人的赞同证明；5证明抵押人能设定抵押权的文件和资料；6证明抵押房地产价值的资料等。2、登记机关审查3、登记机关予

42、以办理抵押登记并备案.第四节 房地产抵押及其法律关系二、房地产抵押权的设定三房地产抵押价值：房地产的抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，普通为抵押权实现时的评价值。房地产的抵押价值=假定未设立法定优先受偿权下的市场价值-法定优先受偿款额在估价时点实现债务时法律规定优先于本次债务受偿的款项1、初次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的市场价值；2、再次抵押的房地产，其抵押价值为该房地产的市场价值减去已担保债务后的余额。3、以划拨方式获得土地运用权的房地产，其抵押价值为该房地产的市场价值减去相当于该地块土地出让金后的余额。4、以具有土地运用年期的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的市场价值减去

43、相当于该地块已运用年限的出让金后的余额。5、以按份共有的的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人可以处分收益的份额部分的价值。6、以在建工程抵押的，其抵押价值为在建工程的价值减去尚未支付承包人已完成工程量部分工程款后的余额。.第四节 房地产抵押及其法律关系三、房地产抵押权的效能房地产抵押权的效能是指抵押权涉及和影响的范围。包括内部效能和外部效能。一房地产抵押权的内部效能1、抵押担保的债务范围：房地产抵押担保的债务范围，是指在其担保的债务到期而未清偿时，以抵押物拍卖或变价的价款可以清偿的抵押权从属债务的范围。抵押权法定担保的范围包括：1主债务：是抵押权从属的债务，也叫原债务或本债务。2利息：是主债务产

44、生的法定孳息，包括法定利息和商定利息。3违约金：指由于债务人不履行或未完全履行债务时，按法律规定或合同商定向债务人支付的代价一定数量的金额。4赔偿金：指由于债务人不履行或未完全履行债务给另一方当事人呵斥一定损失时，向其支付一定金额以赔偿损失的费用。5实现抵押权的费用：抵押物拍卖费、诉讼费等。.第四节 房地产抵押及其法律关系一房地产抵押权的内部效能2、抵押权涉及标的物的范围：是指抵押权人执行抵押权时依法予以变价的标的物范围。包括：1原物：抵押标的物原物。2从物：抵押标的物原物的附属物。3添附物：抵押标的物原物的添附物。4孳息：因债务人不履行债务抵押标的物被依法扣押期间，抵押物产生的法定孳息和自然孳息。5从权益：附属于抵押物主权益的权益。6代位物：因抵押物毁损、灭失或被征用，所获得的赔偿金、保险金或者补偿金或补偿物等抵押权的替代物。.第四节 房地产抵押及其法律关系二房地产抵押权的外部效能房地产抵押权的外部效能是指抵押权的设定对抵押人行使抵押标的物物权的影响。包括：1、对租赁权的效能；2、对产权转让的效能；3、对处分权的效能等。四、房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现是指商定的债务履行期届满，因债务人未按商