乡村土地金融项目简介ppt课件

1、 乡村土地金融工程简介土地工程简介曾经签署协议的工程：巽寮湾山地旅游工程：5100亩林地。 位于广东省惠东县巽寮湾，间隔深圳大梅沙50公里，依山傍水，面向大海。周边华侨城、万科、碧桂园、恒大、金融街、中航等集团的楼盘均已建成；周边曾经建成沿海高速、广惠高速、深惠高速、深厦高铁。惠州国际机场将于2021年通航，四条轻轨、二个直升机机场、一个国际游轮码头等获得立项同意。方案建造旅游景区综合体。 . 惠东县山地竞标起点价钱一览表2021.10巽寮滨海旅游度假区富巢湾磨子石地段，容积率0.8，建筑密度30%，绿地率35%，200001元2021.11巽寮滨海旅游度假区管理委员会榄涌村，容积率0.35，

2、建筑密度12%，绿地率40%，162755.919元2021.01白盆珠镇布心村祠堂山与大背窝 容积率1.8，建筑密度32%，绿地率30%，总建筑面积58236.80，建筑限高20米，建筑层数6，212001.018元2021.06平海镇榜山，容积率3.5，建筑密度25%，绿地率30%，总建筑面积36309.18平方米,建筑高度80米，362001.81元.土地工程简介2021年初即将签署协议的工程：桂林市永福县世界渔村工程：8300亩；桂林市阳朔县古村文化产业园工程：1700亩；桂林市临桂新区世界皇城工程：3200亩；桂林市恭城县平安国际安康度假区工程：2200亩；北海市涠洲岛渔村文化综合体

3、工程：1600亩；北海市青山头沙滩休闲综合体工程：3400亩；河池市罗城县卡马地质公园工程：1800亩；福建宁德市福鼎市山地休闲运开工程：2450亩；.什么是土地资本化？土地资本化：把土地经过投资银行或其他金融机构集中起来重新整合，并以土地作抵押发行土地债券，实现土地资产流动。土地资本化的益处：土地资本化促进城乡投资、促进消费，促进城乡可继续开展。促进城乡创业和就业，降低失业率。促进城乡人民收入提高，减少城乡差别。促进城乡金融效力产业快速开展。促进经济构造日趋合理，促进城乡第三产业快速开展。彻底处理处理三农问题，促进产业构造、消费构造、储蓄构造、投资构造更趋合理。促进中国经济社会更加稳定调和。

4、.乡村土地证券化思索资产证券化和土地证券化的定义资产证券化：将非规范化的贷款资产集中起来，组成资产集合，然后再将集合的资产细分为规范化的可转让的证券资产。将本来缺乏流动性的资产经过整合或重组转换成为具有一样金额、一样期限和一样收益的金融工具，促进自在买卖。土地证券化：用土地收益或土地贷款作为担保发行证券。在保管土地产权的前提下将其证券化，并利用证券市场的功能使土地资本群众化和运营专业化，是土地理财创新。土地证券化的意义：作为资金筹措手段，可以直接融资与间接融资，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，抑制价值量大、不可挪动、不可分割、流动性差的缺陷，提高土地运用效率。乡村土地证券化的优越性活泼土

5、地市场，优化土地资源配置降低土地运营风险，拓宽农业融资渠道统筹安排各类农业用地，实现农业现代化运营管理提高土地利用率，维护耕地资源稳定农民收入，加速新乡村建立进程推进乡村金融开展，促进乡村就业，加快新乡村建立步伐。.乡村土地金融概述 乡村土地金融的概念乡村土地金融就是以土地为媒介而进展的货币与资金的融通活动。经过各种信誉方式、方法及工具，有效地组织和调剂乡村土地领域中货币资金的活动。 乡村土地金融的根本义务就是以最有效的方式、方法及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及运营方面的资金融通，促进乡村产业经济的不断开展。 .乡村土地金融的概念乡村土地金融的主要内容:包括发生在土地

6、的开发、利用、运营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与买卖，以及金融机构所办理的各类中间业务等各种信誉活动。 .乡村土地金融的特性乡村土地资金的特性资金垫付量大资金周转期长资金运动的相对固定性资金的增值性资金营运的稳定性乡村土地金融的特性具有自偿性具有较大的灵敏性具有较强的政策性具有一定的脆弱性.乡村土地金融的分类农地金融非建立用地农地获得资金融通：用于农地的购买与租赁农地改良资金融通：用于土地开垦、灌溉、排水或土壤改良农地运营资金融通：用于购买家畜、农具、肥料等凭仗农地一切权或运用权获得从事其他事业所需的资金房地金融国有建立用地房地获得资金融通：用于房地的购买与

7、租赁房地开发资金融通：用于对房地的开发、整理和改造等房地运营资金融通：用于商品房建立、工程建造、工厂建立等房地的企业或消费资金融通：以房地一切权或运用权获得企业运营或个人消费所需的资金.乡村土地金融的分类农地金融的主要特点 在契约到期之前，债务人不得恣意要求债务归还；而债务人可在契约到期前随时归还；债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余可以归还为限，且归还期限越长越好；利率低而不变。 房地金融的特点房地价钱高，单位面积收益程度高，商品化程度高使房地能获得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是由于房地金融债务人普通都具备较大的举债才干，另一方面是由于房地收益比较稳定和可靠，债务人可以接受

8、高的利率。因房地负担力较强，归还期限也不用过长，且可提早还款。 .乡村土地金融主要业务内容 融通资金业务土地金融机构为土地一切者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地一切者和运用者手中，满足其需求，并使提供资金的人也从中得利。经过将固定在土地上的资金再转化为金融资金重返流经过程，以满足其他方面的资金需求。用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需求。 .土地债券业务土地一切权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的一切权证券化。 土地抵押证券。由需求资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不动产权益情况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违约时，债务人就

9、可按抵押证券所载明的权益抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地一切人也可经过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债务人之间的关系是直接的。 土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的开展。金融机构获得抵押债务，以此作为担保，经过信誉评级机构及担保机构等发行债券，并出卖给公众。持券人与抵押债务人之间经过金融机构而构成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立刻行使其抵押权，收回资金用于归还债券。.土地投资业务开展土地金融，同时兼顾土地开发投资。土地开发投资不同于消费性投资：延续反复负担利息。由于土地开发投资普通要求初始投资规模较大而且要求有延续性，尤其是在

10、农地投资上还要求不断地反复投资。收益率不易准确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。资金占用时间较长。土地开发投资普通需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。 .土地金融的产生及开展 金融业支持配合乡村土地开发利用的优点获得资本保值增值，有利可图资金投入平安高度保证有利于快速吸收存款和开展其他中间业务.地产业与金融业之间的关系 地产业与金融业可以相互依存、相互支持、相互促进、共同开展。土地开发、利用、运营对资金需求旺盛。 土地资金运动的固定性和自然增值性吸引金融机构乐于贷款或投资在土地上。 .农地金融农地金融的作用满足农业开展的资金需

11、求，促进农业可继续开展有利于促进土地流转，实现土地规模运营和农业集约运营有利于引导农户的经济行为，实现国家对农业的调控保证农民利益，维护社会稳定 .农地金融农地金融的运转思绪以股份运营方式，利用集体和其它经济实体的力量，建立土地协作社，共同打造农地金融。.农地金融土地资金的筹措：以发行债券和信托产品为主，还包括私募基金、财政拨付、社会借款、银行借款、保险理财。资金运用：土地流转前期资金、乡村建立。 .城市房地金融城市土地金融城市土地金融是围绕城市土地及其建筑物的开发、运营和消费所进展的资金融通。根据其效力的对象，又可将其分为城市土地运营金融和房地产土地金融。城市土地运营金融效力的对象可以包括城

12、市土地的收买贮藏和与城市土地相关的根底设备和公共设备建立；房地产土地金融那么往往与其地上建筑物一同，组成房地产金融体系。 .城市房地金融城市土地运营金融围绕城市化战略，为实施土地利用总体规划和城市规划，政府根据土地管理法律法规授予的职权，以运营手段运作土地资产和土地资本，从而实现整个城市经济社会的协调开展和土地效益的最大化。.城市房地金融土地证券化 土地证券化的含义:土地证券化是一种债务证券化方式，它以土地抵押贷款债务为根底，由金融机构初始贷款债务人或特定证券机构将其进展包装组合，在信誉机构的担保下，向社会发行一定数量的有价证券的过程。土地证券化的特点：作为资金筹措手段，产生全新的融资方式。它

13、吸收了直接融资与间接融资的优点，是一种非负债型融资；作为资产运用手段，抑制土地由于单位价值量大、不可挪动、不可分割、对于小规模投资者来说难以购买、流动性差的缺陷，有助于提高土地的运用效率。.城市房地金融土地证券化的运作方式 土地证券化的培育修订法律法规，消除制度妨碍规范效力中介，减少中介妨碍提高人才素质，排除技术妨碍.城市房地金融PPP方式Public-Private-Partnership公共部门与私人企业协作方式，是公共根底设备的一种工程融资方式。在该方式下，鼓励私人企业与政府进展协作，参与公共根底设备的建立。PPP本身所具有的一些优点：节约本钱、风险分担、提高和改善公共工程效力程度、提高

14、工程收益率。针对PPP方式的这些特点，该方式可以运用于城市土地收买贮藏和与城市土地相关的根底设备建立如道路工程、桥梁建立、市政设备等方面，其组织机构设置模型如图 .城市房地金融 从80年代开场我国政府开场鼓励BOT方式试点(建立运营转移)这就意味着工程PPP融资方式在我国公共事业工程管理中运用的开场.城市房地金融房地产金融体系住房抵押贷款市场体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。住房抵押贷款一级市场。当借款人购房资金存在缺口时，通常会以所购房产为抵押，向金融机构恳求贷款加以处理。一级市场提供的便是这一业务。住房抵押贷款一级市场的主体根本上是商业

15、银行CBs、互助储蓄银行MSBs、储蓄贷款协会SLs以及人寿保险公司LICs等私人金融机构。住房抵押贷款二级市场。二级市场主要开展两类业务：其一是抵押公司以金融机构持有的抵押债务为担保，发行债券融资，即抵押债务证券化；其二是不动产工程融资的证券化，即金融机构为某个不动产建立工程在证券市场上发行债券融资。其中，前者是处理住房抵押贷款资金来源和金融机构流动性问题的关键。土地抵押贷款保险市场。保险市场的建立与完善，为一级市场、二级市场的平安性提供了保证。.土地金融存在的主要问题业务面窄，动作欠规范。以土地抵押贷款为主，业务运作方式单一，范围较窄，主要集中于土地和不动产开发领域。土地信托基金、土地证券

16、化等业务还处于萌芽阶段。资金渠道不畅、业务拓展滞后。土地金融的资金来源相对单一，主要依托银行信贷和政府财政支持，难以满足土地市场买卖和相关金融业务的需求。对政策性资金的依赖较强，在国家财政政策和信贷政策不断调整的过程中，不可防止地会出现动摇和妨碍，从而影响土地金融业务的正常开展。 政策性业务与运营性业务的混淆。政策性土地金融业务主要是为了贯彻国家或地方征地的土地政策、产业政策和分配政策等效力的。例如鼓励根底性产业开展，引导土地的节约、集约利用等。这些对于土地金融的实施来看能够是不盈利的，甚至还会亏本。而对于一些商业性土地开发工程，相应的土地金融业务那么应严厉按照市场机制运转。土地管理体制和土地

17、运用制度，土地获得、运用上的“双轨制依然存在，土地金融支持的优惠与否往往在一些权益部门手中，因此混淆政策性和运营性土地金融业务的情形时有发生。.土地金融的思绪与开展方式打通土地抵押贷款发行土地信托产品成立土地金交融作社发行土地私募基金发行土地开发债券发行保险理财富品成立土地担保公司成立土地流转公司实施土地资产证券化 .发行土地基金土地基金建立的必要性利用基金的良好管理方式，归集不同时期的、零散的土地收益或其他资金，用于土地开发及根底设备建立等，使过去土地收益及投资开发的短期性、分散性及无目的性改动为可继续的、资金集中的和有明确长久目的的基金运用和投资方式，最终有利于土地资源的合理开发与利用。可

18、以缓解土地开发运营的资金瓶颈，促进土地资源的高效、合理利用。土地尤其是城市土地的开发运营普通都需求宏大的资金支持，分散的政府资金不仅在规模上难以支撑政府调控土地市场所需到达的土地控制规模，而且在时间上也难以顺应不断变化的土地市场的需求。经过土地基金那么可以有效地处理这一问题。保证土地收益的公平合理分配。我国的土地资产是国有的，因此土地的收益理应由公众分享，建立公益性的土地基金，让公众可以平等参与土地开发运营有助于遏制土地收益的流失，促进土地收益的公平合理分配。规范土地开发运营活动。建立土地基金一方面可以有效分别政府土地管理职能与政府必需调控或参与的土地运营活动，另一方面经过土地基金对私人、社区

19、组织土地行为的经济扶持，可以最大限制地减少政府对经济主体土地资产运营的直接干涉，更好地发扬土地市场的功能，实现土地资源的最优配置。.发行土地基金土地基金的性质从实际层面来看，土地基金包括公益性基金和运营性基金两大类。发行土地基金应该既包括为公共事务效力的公益性土地基金，也包括为获取资金盈利为目的的运营性土地基金。从这两种基金的本质特征来看，前者主要是经过政府拨款或公共集资获取资金，且基金的运用范围也有着严厉的规定；后者主要是经过各类投资者的积累或投资获取资金，其运用方向和范围遵照利益最大化和风险最小化的根本原那么 .发行土地基金土地基金的根本构成基金投资人，也即受害人，假设是公益性土地基金，其

20、投资人可以是国家或各级地方政府。假设是运营性土地基金，其投资人可以包括普通的企事业单位或个人等。基金投资公司，是基金投资人或受害人的集合，既可以由国家相关部门结合发起，也可以由特定投资公司承当。其目的都在于加强土地基金的管理和合法运作。基金管理人，是专业化的土地资产管理机构，由他进展投资、理财，可以加强基金运作的透明度，提高基金的运作效率。基金托管人，是基金资产的名义持有人与保管人，是基金的监视主体，也是土地基金投资公司以及基金管理人的联络中枢。如商业银行、储蓄银行、专业银行及信托投资公司等。.发行土地基金土地基金的运作方式基金投资人以授权管理或信托契约的方式将土地基金交由基金投资公司管理，或

21、直接交给基金管理人运作，并由基金投资人或基金投资公司对基金管理人实施监视管理；基金管理人在获得土地基金的运作运营权后，可以将基金交付银行等基金托管人详细实施运营业务，基金管理人和托管人经过基金资产的托管建立信托契约关系。托管人运作运营基金所获得的收益在支付本人报酬之后应上缴基金投资人。.创新金融方式：土地证券化 土地证券化的意义有利于土地市场的继续稳定开展。众所周知，土地市场的有序运转和开展需求大量的资金支持，而目前的资金来源主要依赖于土地抵押贷款，虽然经过设立专业性的土地银行和发行土地基金也可以在一定程度上弥补土地市场运作资金的缺乏，但从长久来看还是不够的。利用证券化的融资机制不仅可以吸收众多的社会闲散资金，而且还可以将投资风险分散在众多投资者身上，对保证土地市场的运转作用显著；是有利于金融机构转移风险。由于目前土地金融业务仍是以银行信贷为主，致使信贷机构会因地产市场的猛烈动摇而接受宏大的金融风险。实行土地证券化可以使金融机构成为土地投资者与运营者之间重要的中介机构，整个金融系统就有了一种新的流动机制，信贷机构可以将风险转移给其他投资者或宽广散户，较快地收回资金；是有利于资本市场的开展。土地证券化作为一种新颖的融资手段，经过证券方式将土地市场与资本市场联络起来，对于积聚社会闲散资金，