(万科内部资料)万科四季花城产品设计附加值总结ppt课件

1、产 品 设 计 附 加 值 总 结以四季花城为例设计部:金晓龙1、缘 起2、定 义3、营销关系4、本钱关系4、设计开展5、客户赞扬6、风险控制产品附加值目 录产品附加值缘 起私家花园地下文娱室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？-花城七期广告语为什么销售宣传喜欢偏重附加值？附加值(Value Added)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的根底上，经过消费过程中的有效力动新发明的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。 定义产品附加值哈佛大学出版的中对附加价值的解释如下:附加价值是企业经过消费过程所新添加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供消费之用而自其他企业购人的原资

2、料本钱，也就是企业的纯消费额。 对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即经过企业的内部消费活动等发明的产品附加值消费环节和经过市场战略在流通领域发明的商品附加值销售环节。广义附加值： 经过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值： 经过设计手段，在规那么允许的范围内，为业主带来 产权外的额外可运用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快 丹桂苑单元1单元2单元3

3、单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111 1 11 1185层111 11 163a层111 11 163层11111 11 72层 1111 151层11111111111111 14合计4661561111122126046161222338产品附加值营销丹桂苑价目表实际价格单元房号套内面积建筑面积 原始单价 原始总价 附加价值 定价总价 定价单价 1单元30195.8105.78 4,427 468,241 2,000.00 470,241 4,445 1单元3a0195.8105.78 4,417 467,183

4、 2,000.00 469,183 4,435 1单元50195.8105.78 4,387 464,009 2,000.00 466,009 4,405 1单元60196.03106.05 4,347 460,952 47,722.50 508,674 4,797 1单元10280.9589.38 4,088 365,359 73,910.00 439,269 4,915 1单元20280.9589.38 4,148 370,722 10,000.00 380,722 4,260 1单元30280.9589.38 4,188 374,297 10,000.00 384,297 4,300 1

5、单元3a0280.9589.38 4,178 373,404 10,000.00 383,404 4,290 1单元50282.0290.57 4,148 375,658 10,000.00 385,658 4,258 1单元60285.8294.76 4,108 389,246 94,448.00 483,694 5,104 1单元103102.81113.52 3,651 414,484 152,162.00 566,646 4,992 1单元203102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1单元303102.81113.52 3

6、,751 425,836 13,352.00 439,188 3,869 1单元3a03102.81113.52 3,741 424,701 13,352.00 438,053 3,859 1单元503102.81113.52 3,711 421,295 13,352.00 434,647 3,829 1单元603102.81113.52 3,671 416,755 88,432.00 505,187 4,450 首层单价提高了134元平米顶层阁楼毛胚提高了45元平米优点：有附加值的单位有卖点，价钱也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78元平米产品附加值营销丹桂苑单元房号建筑面积家庭娱

7、乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.781 2,000.00 1单元3a01105.781 2,000.00 1单元501105.781 2,000.00 1单元601106.051.00 22.94 47,722.50 1单元10289.3849.58 15.76 73,910.00 1单元20289.381.00 10,000.00 1单元30289.381.00 10,000.00 1单元3a0289.381.00 10,000.00 1单元50290.571.00 10,000.00 1单

8、元60294.761.00 80.56 1.00 94,448.00 1单元103113.5239.06 73.36 1 152,162.00 1单元203113.521 13,352.00 1单元303113.521 13,352.00 1单元3a03113.521 13,352.00 1单元503113.521 13,352.00 1单元603113.5296.35 88,432.00 实践附加值详表产品附加值营销假凸窗阳光室构造平台实践这部分空间等同卧室效果85% 即100平米可以做17.6平米的附加值面积. 85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念. 各产品类型的可售

9、比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540 450 250 370 附加值面积50 100 50 74 可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值类型成本控制单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期), 1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450

10、元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在? 85% ?销售总价的提高会引起目的客户人群的转变(低端产品尤其要留意). 比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间;这与客户的实践运用需求有关.

11、产品附加值成本附加值应该做多大? 售价与本钱的相对关系产品类型单元房号套内面积建筑面积 原始价 原始总价 家庭娱乐室附加价值 初始成交总价 初始成交单价 原始总价销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407

12、987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始总价/销售总价 90% 单套的面积可售比60% ?最终这几套房子以销售总价的90%销售出去.产品附加值成本附加值应该做多大? 附加值的实践运用要求变卦前地下室92平米变卦后地下室128平米附加值的实践运用要求是有一个合理面积范围的,超越这个面积附加值的单价会下降;成为低效区间或者无效区间;产品附加值多出来的空间怎样办? 变卦前地下室92

13、平米变卦后地下室128平米设 计二层地下室一层地下室一层地下室质量提升部分二层地下室质量提升部分附加值有一个合理面积范围的, 这个面积是以客户实践运用要为根底的;设计上充分利用已有的空间来合理利用;地下室的设计 在地下室的设计中，大三房面积控制在50平米，小三房控制在35平米;在功能上既可以作为一个大功能室，同时也为业主以后改成一房一厅提供了能够。40004000 客厅房间42005900将花园下沉作为采光井将花园下沉作为采光井此处的门需求做防火门产品附加值设 计将地下室多出来的部分设计成工具间,作为车位的附加值附加值的设计要充分注重功能设计,以客户实践运用为前提.阳 光 室：阳光室通常位于主

14、卧，为户主发明了一个不受干扰的休憩、交流空间。风 险：目前的规范做了调整，高于2200算全面积，低于2200算一半，那么 做阳台适宜还是做阳光房适宜还需求做进一步的思索。设计留意点：阳光房的进深需求一致为550，为做假凸窗发明条件。设 计产品附加值附加值的设计结合立面外型，立面更丰富多变。私 家 天 面：为业主发明了一个与自然接触的室外空间。设计留意点：在向业主赠送私家天面时，留意消防规范对屋面的规定。 建筑设计防火规范第5.3.3条 超越六层的组合式单元住宅和宿舍， 各单元的楼梯间均应通至平屋顶，如户门采用乙级防火门时，可 不通至屋顶。 案例:海棠苑2单元将公共天面当作私家 天面送给业主，引

15、起消防验收问题。公共天面产品附加值设 计附加值设计要留意销售承诺,销售资料的产品附加值部分要重点审查.构造板构造平台:由于构造抗震需求，在衔接处要有构造板，留意板面标高与室内标高的关系。案例:14组团8单元衔接体构造板作为出阳台附加值。设 计产品附加值附加值设计要充分利用原由构造要素，花小钱办好事。大部分属于产权外的面积建筑面积外 ，“可以做不能明说。 普通是利用原有空间或建筑构件，稍加改造而成，不是当作功能用房来设计，设计隐患缺陷多，要加强功能设计。 附加值设计的特点设 计产品附加值有些附加值设计还有“二次设计或者“两套图纸，要把后续操作明确给下游部门。 附加值设计是销售资料的一个重要部分，

16、也是最容易出错的部分，要重点关注193cm1.加设小柱子2.将梁由600减少到4003.净空由1730添加到19304.技术处置方案如图产品附加值投 诉案例：花城芙蓉苑在阁楼的设计大梁问题。坡屋顶阁楼：利用坡屋顶下的空间设置阁楼，为业主主预留了可改造的生活空间。设计留意点：阁楼的构造设计对未来改造呵斥影响。返修办： 玻璃雨篷长度不当，下雨时雨水经玻璃面下来正好落在木扶手上，再折射入相邻室内。高达7/8M处理措施： 重新定做，加宽玻璃。阅历教训： 此部分雨蓬因销售承诺问题后续加装，导致较大的设计缺陷。 产品附加值投 诉业主： 二层露台销售承诺时是阳台，但顶层阳台与二层上下间隔有三层高度，无法遮得

17、住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了。上下达三层处理措施： 给业主加装玻璃雨棚。 阅历教训： “三层高阳台在广州虽然还算阳台，但确实不符实本地客户对阳台的认可和了解。 实践上设计初衷也为露台，一户一图上应该标示为露台，此问题是审图不细导致。产品附加值投 诉业主： 影湖居一楼阳台，栏杆外为普通玻璃，人假设从此缺口上玻璃很容易出事故。处理措施： 改造最后一段栏杆以封堵缺口。 业主： 影湖居10楼01单位入户阳台上设置了烟囱及其透气帽，严重影响了归家感受。处理措施： 由于涉及其它楼层，已无法从本质上进展全面改善；只能加高烟囱及透气帽防止过大影响。阅历教训： 多层及情花产品平面变化较多，审图时需对变化处

18、多加留心。 产品附加值投 诉业主： 主人房外的阳台为公共休憩区，空间不够私密且影响休憩，还存在平安隐患。处理措施： 公共区域与阳台间作绿化隔离带。阅历教训： 景观设计师应充分了解建筑施工图，尤其是首层平面图，重点关注高差关系及户内外的功能关系 。 私人区域与公共区域之间设一定的高差及平安间隔，并添加绿化隔断。 入户高差控制在20mm60mm之间， 高差过小思索坡道处置，高差过大思索分段步级或调整场地关系。 业主： 涟山233入户门前台阶过多，要求退房。处理措施： 在不影响整体效果及其它住户的情况下对场地进展整改。产品附加值投 诉业主： 院墙太矮，有的甚至缺乏一米，呵斥可视门铃装得过低，运用不便

19、。明确围墙情况以后再收楼。处理措施： 根据建筑外型将部分墙体加高，将门铃置于适宜的高度，方便运用。业主： 小铁门向梯段方向开启而又没有平台空间，上楼开门时,需求往后退一两步台阶,才干开得了门，很容易发生摔人的危险。处理措施： 调整铁门的开启方向；假设空间缺乏，改换铁门为双开门。阅历教训： 门扇开启方向上及进出口前方都必需求有1.2米以上的平台空间，功能需求同时也是心思上的缓冲空间。产品附加值投 诉 业主： 涟海湖边护栏平安系数比较低，不整改不收楼。业主： 部分院墙未封锁，湖边无防护措施。 处理措施： 加高院墙。阅历教训： 临水区域要留意平安问题，设置到达规范的平安护栏及具有边境提示作用的线光源

20、，公共区域思索设平安标示，让业主了解水深。产品附加值投 诉产品附加值投 诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;阳光室

21、21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.亲水平台8户安全性需求空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许结构空腔3户户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便备注附加值引发赞扬的主要缘由有:1.功能设计不到位;2.部门之间的信息传送不到位;3.操作思绪(物业管理)没有事先明确.案例:影湖居的二层高阳台的设计二层高阳台：丰富了建筑立面，同时为部分户

22、型带来了露台的附加值。风 险：在佛山，二层高阳台面积按照露台计算，在广州，二层 高阳台面积依然按照阳台计算面积，在佛山规划局和国土局计算面积方法不一致。设计留意点：二层高阳台对飘雨的遮挡较差，要留意对出阳台门的影响。产品附加值风 险附加值与政府政策关联亲密，与各地执行力度也有很大关系，要及早与相关部门沟通。产品附加值风 险附加值类型附加值描述风险控制成本控制经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高层高规划局计一半面积测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计.设计/物管中低楼梯间顶平台顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确.设计/物管低高露台/顶层私家天面把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求.无无1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用.高