1房地产项目成本控制管理ppt课件

1、内部资料，房地产开发工程的本钱管理Cost control in real estate project马楠华北科技学院2021.12.PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争非常猛烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存才干、盈利才干、开展能力，与企业的本钱控制的相关性越来越高，本钱控制才干排序末位的企业都将被淘汰出局，本钱控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势曾经慢延到高投入、高本钱的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业大型企业集团和上市公司的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发本钱居高不下，品牌力继续提升的

2、房地产市场环境中，企业间距不断减少，新的竞争格局已现端倪。 本钱控制力的竞争。开头语 当今的房地产行业，竞争非常猛烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存才干、盈利才干、开展才干与企业的本钱控制息息相关，不注重本钱控制的企业都将被淘汰出局，本钱控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势曾经慢延到高投入、高本钱的房地产开发企业。 在外来资本和一些资本雄厚的外行企业大型企业集团和上市公司的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发本钱居高不下，品牌力继续提升的房地产市场环境中，企业间距不断减少，新的竞争格局已现端倪。

3、房地产企业竞争本钱控制力的竞争.4利润时间 (年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：产品时代阶段3：品牌时代客户关注质量公司关注本钱关注品牌与笼统理念与价值观本钱领先战略本钱领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段.内部资料，房地产开发工程的本钱管理Cost control in real estate project房地产开发工程本钱管理中存在的主要问题一房地产本钱控制体系的建立制度保证体系？房地产本钱控制的主要措施怎样去控制？房地产开发工程本钱管理内容控制什么？二三四.内部资料，房地产开发工程的本钱管理Cost control in real estate project房地产开发工程本钱

4、管理中存在的主要问题一房地产开发本钱管理现状一二房地产开发本钱管理中的几个问题房地产企业在本钱管理三大误区三四究竟谁是本钱控制的中心部门？.4一、房地产开发本钱管理现状目前我们绝大多数开发企业本钱控制的通常做法是：大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，担任工程的预算、结算和工程招标，而本钱管理根本都归属于财务部门，但财务部门对详细的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握本钱的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，假设被问及一个工程工程设计甚至施工过半时的本钱是多少，完工后的总本钱又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的本钱管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资资本

5、运营等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个工程的开发周期普通需继续两三年的时间，导致本钱核算难度加强；另外，投资地域的扩展和开发面积的剧增，令本钱的构成更加多样化。更使房地产开发本钱控制难度越来越大。房地产开发本钱管理中的几个问题.51、缺乏全面规范的目的本钱管理体系： 本钱控制就是工程实施过程的支出控制，没有建立目的本钱、责任本钱和动态本钱跟踪联动管理体系；2、本钱控制忽视重点： 只注重“显性本钱的控制，而忽略对“隐性本钱的控制；3、本钱控制的忽视前期阶段： 通常只关注工程施工阶段过程的 “事中本钱控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前本钱控制的足够注重；4、本

6、钱控制手段不当： 把紧缩必要的工程费用开支当作本钱控制的主要手段，反而使工程整个运营方案和开发进度目的遭到很大影响，导致工程的最终实践开发本钱大大添加，利润降低，添加了工程后期开发风险。二、房地产开发本钱管理中的几个问题目前房地产开发本钱控制的几个误区.6管什么三大误区怎样管行为偏向三、房地产企业在本钱管理方面容易存在三大误区谁来管认识偏向.7误区一：企业内部本钱控制管理主体确立失误谁来管长期以来，企业不断把本钱管理作为少数管理人员的专利，以为本钱、效益都应由企业指点和财务部门担任，而把各部门的员工只看作消费者。宽广员工对于哪些本钱应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，本钱认识冷淡。企业的本

7、钱管理失去偌大的管理群体当然难以真正获得效果。全员本钱控制.8误区二：本钱管理对象和内容认识不清管什么一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进展分析，局限于对发生本钱的控制，忽视了对影响本钱的控制。另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸的简单、狭窄的方式之内，忽视潜在的损失，尚未对本钱实行全方位的控制。全方位本钱控制.9土地设计采购施工销售房地产开发价值链的发生本钱与影响本钱曲线影响成本曲线比例该环节作业过程对产品总本钱的影响。发生成 本曲线价值链发生本钱：该环节作业过程所发生的本钱。影响本钱：本钱控制的关键在于控制影响本钱！.10误区三：本钱控制方式没有确立怎样管本钱管理任务不够全面和系

8、统。本钱控制偏重于事后的反响，而事前、事中控制不力。本钱管理根底任务薄弱，短少一套完善的本钱管理制度。甚至只求方式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表如今：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联络起来；奖惩措施力度不大，达不到调发动工积极性的目的。全过程本钱控制.11观 点 一 ： 合约预算部门是控制工程本钱的中心部门，他们对施工图的工程量进展详细的核算，与承建单位进展商务谈判、造价谈判，争获得到最优惠的工程承包价钱。观 点 二 ： 规划设计部门是控制本钱的中心部门，他们在前期对建筑技术包括容积率、运用率等、工程技术进展系统的控制，以此进展施工图的设计管理，在控制工程本钱方面起到了“四两

9、拨千斤的作用。观 点 三 ： 现场工程部是工程本钱控制的中心部门，严把合同关，严厉执行设计意图，有效控制设计变卦和现场签证，是控制工程本钱的实施部门，作用艰苦。四、究竟谁是本钱控制的中心部门？正确观念.12 以上观念站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在工程开发的不同阶段对工程本钱的控制都发扬了重要的作用，从建筑设计到各种土建立备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严厉的控制才干有效把好工程本钱关。 那么，我们要问：营销部门是不是控制本钱的中心部门呢? 答案：是。那这个本钱如何来控制？营销部门首先需求提出竞争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，

10、分析客户的敏感点，分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描画清楚了。楼盘档次描画清楚了，工程的本钱根本上也就确定了，所以营销部门也是控制本钱的中心部门。工程定位的档次实践上曾经决议了工程本钱的高低。 从上述分析，阐明工程本钱控制是全程性的、是系统性的，工程本钱的控制需求各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。四、究竟谁是本钱控制的中心部门？.内部资料，房地产开发工程的本钱管理Cost control in real estate project房地产开发工程本钱管理中存在的主要问题一房地产本钱控制体系的建立制度保证体系？房地产本钱控制的主要措施怎样去控制？房地产开发工程本钱

11、管理内容控制什么？二三四.13土地本钱及相关费用前期性费用城市根底设备建立配套费用红线外大市政配套工程建安本钱室外工程配套及环境红线内小市政公共配套本钱期间费用其他 详细明细如下(一)房地产工程开发本钱管理的内容究竟我们该控制什么本钱费用.14费用项目名称明细内容一、土地成本1-1土地出让金地价1-2土地或项目转让费支付转让方相关费用1-3其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等(一)房地产工程开发本钱管理的内容.14费用项目名称明细内容二、前期费用2-1勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试

12、费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-2规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。2-3报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-4造价咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。2-5工程监理费2-6临时工程费包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石

13、方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用3、其他(一)房地产工程开发本钱管理的内容.15费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-1室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填，2、管道敷设等3-1-2室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循

14、环用水。包括：1、土方开挖及回填，2、检查井及管道敷设等3-1-3室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-4室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。3-1-5室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-6室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。(一)房地产工程开发本钱管理的内容.15费用项目名称明细内容三、建安工程成本3-1小区内综合管网及设施费（小市政）3-1-7小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及

15、地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。3-1-8供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-9水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）3-1-10消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-11直饮水处理设备及安装3-1-12中水处理设备及安装3-1-13热力站设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设

16、备及安装3-1-143-1-15增容费其他(一)房地产工程开发本钱管理的内容.16费用项目名称明细内容3-2环境工程3-2-1绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-5室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-7环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-8其他3-3公共配套设施3-3-1地下室工程费

17、含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。3-3-2架空层工程费包括结构及装修3-3-3会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。3-3-4教育幼儿园、中小学等工程费用。3-3-5商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-6物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-7其他.费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本3-4-1基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等

18、基础工程3-4-2单体土建工程费3-4-3单体安装工程费3-4-3-1电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。3-4-3-2给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安装3-4-3-3采暖工程包括散热器及管道安装3-4-4土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑3-4-4-1外立面、门窗3-4-4-2幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙3-4-4-3户内精装修工程3-4-4-4其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。(一)房地产工程开发本钱管理的内容.费用项目名称明细内容3-4建筑单体成本3-4-5安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲

19、供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。3-4-5-1空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。3-4-5-2电梯工程电梯的安装及轿厢装修。3-4-5-3燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。3-4-5-4电话工程3-4-5-5电视工程包括有线电视和卫星电视3-4-5-6抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统3-4-5-7安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等3-4-5-8其他弱电工程包括网络、背景音乐等3-4-5-9管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。3-4-5-10

20、中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。3-4-5-11消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-4-5-12其他安装专业分包3-4-6其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。(一)房地产工程开发本钱管理的内容.费用项目名称明细内容四、红线外市政工程费及市政配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。五、期间接费4-1管理费用4-2营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。4-3

21、财务费用(一)房地产工程开发本钱管理的内容.19 土地本钱约占工程总本钱的30-35%左右，主要指土地获得阶段构成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其本钱即根本确定，直至工程开发完成，该本钱普通也不会有较大变化。因此控制土地本钱的关键在于拿地时的本钱准确分析。前期费用约占工程总本钱的%左右，主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且普通有相关收费规范，设计费在房地产开发环节中非常重要，选择好设计单位成为关键，而本钱控制成为其次。工程本钱约占工程总本钱的50-55%左右，主要由分项工

22、程及甲供物资本钱、小市政管网和环境本钱、公共配套设备等构成。分项工程及甲供物资本钱主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供资料等经过招招标确定的分项工程/供货合同本钱。城市根底设备配套费：这部分普通占5-10%左右。主要是指工程用地红线外的水暖电气等大市政根底设备配套费用，目前绝大多数城市根本上曾经一致收费规范，所以，这部分本钱也相对固定。三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理本钱比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。(二)房地产开发本钱费用所占总额的比例.土地及规划面积占50%；营销占20%；产品占30%房地产开发各环节的利润构成20(三)房地产开发

23、各环节的利润分析.按城市类型分: 一线城市:普通住宅25%左右;公寓50%左右;别墅100%. 二线城市:普通住宅20%左右;公寓30%左右;别墅80%. 三、四线城市:普通住宅15%左右按开发企业类型分类: 大型房地产集团公司：25%以上 中型房地产公司：30%以上 小型工程公司：35%以上21(四)房地产行业的平均利润程度(销售利润率).隐性本钱显性本钱内部资料。22五房地产工程开发本钱应重点控制内容工程开发进度控制工程资金收支方案管理(现金流管理)规划设计过程中固化的本钱预控合同管理建安及工程本钱采购本钱显性本钱费用的控制，包括土建、安装、室外工程、资料设备采购、招招标等方面。.内部资料

24、，房地产开发工程的本钱管理Cost control in real estate project房地产开发工程本钱管理中存在的主要问题一房地产本钱控制体系的建立制度保证体系？房地产本钱控制的主要措施怎样去控制？房地产开发工程本钱管理内容控制什么？二三四.23 由于房地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门可以控制得住。因此，需求各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的本钱控制构成一个整体联动系统，需求建立一个目的本钱控制体系。首先在工程开发前期，科学测算目的本钱目的，再按照不同工程分解到各个责任部门，构成责任本钱目的，辅以动态本钱信息跟踪、监控、调整等措施，最终实

25、现房地产本钱的控制目的。第一部分 究竟如何控制 本钱费用？究竟我们该怎样去控制？那么怎样实现房地产工程的目的本钱控制呢？.24(一)建立房地产工程目的本钱和责任本钱管理体系事前事中事后责任激励机制目的本钱管理体系动态本钱管理体系本钱后评价管理体系责任本钱管理体系事前事中事后责任与鼓励机制.26 树立全本钱价值观念 确定本钱管理体系安康运作规范 抓住本钱管理的要至少问题 工程开发阶段与本钱控制要关联互动 用开展的目光对待本钱管理 知晓“省钱“花钱的误区(二本钱控制六个认识观念123356.26 房地产企业要想获得更多的运营利润，除了必需提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严厉控制各项费用支

26、出。 1、确立“全生命周期本钱管理战略 2、建立本钱控制保证措施成本控制保障措施体系 制度保障体系 招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等组织保障体系 设立相对独立的成本管理职能部门开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制2、项目建设阶段成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、财务费用的控制(三)制定房地产企业本钱管理战略体系3、明确房地产开发本钱构成内容4、抓住房地产工程开发全程本钱控制要点.27 5、在工程开发全程采用恰当的本钱控制方法 1在房地产工程初始阶段进展本钱测算 2在工程规划阶段，在本钱测算的根底上进展细

27、化，并制定目的本钱 3根据合同执行情况产生本钱方案和实践本钱情况 (四)制定房地产工程开发工程造价控制体系 战略一：注重源头、加强工程设计环节控制 战略二：工程招招标是控制工程造价的中心 战略三：实行工程管理方式加强本钱管理五建立合同网络框架 1、分包存在是建立合同网络架构的必然要求 对于一个复杂的大型工程开发，极少由一家施工单位完全承当一切的施工业务，普通说来，总是存在着着各种各样的分包和指定分包商。分包存在的缘由如下： 缘由一：总包单位不具备完成一切工程的资质 缘由二：完全施工总承包价钱总是高于平行分包工程 缘由三：特别是重要的资料和设备实行自主供货.2、注重合同网络架构在工程管理中的作用

28、 (1)将整个工程划分为相对独立的、易于管理的较小单位 (2)将这些单位与参与工程的组织相联络，将这些组织要完成的任务用合同方式确定下来 (3)对每一单位做出详细的时间与费用估计，构成进度目的和费用目的， 4确定工程需求完成的任务内容、质量规范和各项任务的进度方案，建立工程质量控制方案 (5)估计工程全过程的费用，建立工程本钱控制方案 (6)估计工程的完成时间，建立工程进度控制方案3、建立合同网络架构的关键问题 问题一：理清管理思绪，确定用总包或平行发包的方式 问题二：在预备阶段即确定管理方式 问题三：对资料、设备供货要实行分类管理 问题四：设计应实行总包担任制4、建立合同网络架构后的主要管理

29、任务 建立合同网络架构后，开发商还必需建立工程质量任务总控制方案、工程进度总控制方案、工程投资总控制方案、工程环境与平安控制方案。.第二部分 房地产开发主要环节的本钱管理措施房地产开发工程工程前期开展环节本钱控制措施一房地产开发工程规划设计环节的本钱控制措施二房地产开发工程招招标环节本钱控制要点三房地产开发工程工程施工环节的本钱控制要点四房地产开发工程资料及设备采购环节本钱控制要点五房地产开发工程工程预决算环节的本钱控制六房地产开发工程销售环节的本钱控制七房地产开发工程期间费用的本钱控制要点八.33 房地产开发工程前期开展环节的本钱控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规

30、政策的限制，运作时灵敏度较小，根本原那么是在国家规定范围内最大限制地控制企业的费用。 工程公司在工程开发前期起主要作用，因此，这一环节本钱控制的主要义务由工程公司指点及前期部来承当。 立项环节的本钱核算控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵敏度较小。该环节原那么：在国家规定范围内最大限制地控制企业的费用。该环节影响：购地阶段的本钱控制是整个工程本钱控制的第一步，购地费用的合理与否，对工程整个本钱控制有直接影响。房地产开发工程工程前期开展环节本钱控制措施一.控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交前期部门负责（2）拆

31、迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益（3）付款时间周期长、次数多（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司

32、领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房，工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准规划设计、市场营销部门（5）付款总额付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则选择有利于公司利益的方式财务部门34.第二部分 房地产开发主要环节的本钱管理措施房地产开发工程工程前期开展环节本钱控制措施一房地产开发工程规划设计环节的本钱控制措施二房地产开发工程招招标环节本钱控制要点三房地产开发工程工程施工环节的本钱控制要点四房地产开发工程资料及设备采购环节本钱控制要点五房地产开发工程工程预决算环节的本钱控制六房地产开发工程销售环节的本钱控制七房地产开发工程期间费用的本钱控制

33、要点八.内部资料。35 规划环节的本钱控制所占权重最大，具有工程建立本钱决议位置和作用。在规划环节进展本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限制的减少事后变动带来的本钱。所以该环节控制要点和控制内容复杂。 根本原那么是：缜密规划，科学讨论，严厉审批。 虽然设计费在建立工程全过程费用中的普通只占建安本钱的1.52%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建立本钱的多少和工期的长短，直接决议人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建立工程投资的根本所在。 科学合理的设计可降低工程造价的10%。房地产开发工程规划设计环节的本钱控制措

34、施二.36一规划设计阶段投资控制要点和战略战略一：实行设计方案招招标，优化设计战略二：实行限额设计，有效控制造价 战略三：加强对图纸的会审与审查战略四：深化运用价值工程。运用价值工程的优势： 1.既可提高工程的功能又可降低工程的造价 2.在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 3.在保证工程造价不变的情况下提高工程功能 4.可在工程功能略有降低的情况，使工程造价大幅度降低 5.可在工程造价略有提升的情况，使工程功能大幅度提高战略五：采用合同措施，有效控制造价 设计人员要熟习工程概预算定额和资料预算价 设计人员按工程估算及概算控制设计图 各相关专业环节制定双赢战略 管理者严厉控制设计变卦 开发商

35、的造价管理人员及时提供可靠根底资料限额设计的管理.381委托设计阶段需求有详尽的资料和技术目的，明确总体目的 2扩初设计阶段用技术经济目的考量设计方案，评价方案的优劣如户型适用性如建筑的功能分区和配套设计设计方案能否经济合理的考核规范经济性能否合理规划能否合理二规划设计阶段本钱控制节点.施工图设计阶段五大问题建筑结构尽量采用低成本的结构形式基础结构形式的选择必须依靠真实的地勘察资料防止结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明37二规划设计阶段本钱控制节点 3初步设计阶段明确工程工程造价的最高限额，确定造价目的 4施工图设计阶段防止能够出现

36、的设计问题，导致变卦造价造价5设计交底和配合施工阶段的要设计单位深度参与.46(三)规划设计阶段本钱管理的内容进度质量本钱样板区造价设计失误率图纸完善程度部品封样率 工程运作讲求的是本钱、质量与进度的平衡,并非某一个极端，由于其中任何一项都意味着工程代价， 只需三者平衡才干获得最小的代价付出。规划周期方案周期扩初周期施工图周期景观设计周期室内设计周期施工周期含钢量等土建本钱设备造价景观造价产品的质量设计变卦签证率合理的设计费.47提升产品质量缩短开发周期降低开发本钱四规划设计阶段本钱管理的目的.48对设计人员而言是义务，对本钱人员而言应前置而继续防止两种景象：不计本钱地追求设计效果本钱不合理导

37、致质量丧失成本控制含钢量等土建造价设备造价目标成本 景观造价样板示范区造价设计变卦签证率合理的设计费.建筑类型结构部位项目含钢量限额指标(kg/m2)别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6 级）-公共普通全地下室-公共半地下室-491构造含钢量保证平安和质量的前提下，减低含钢量.分类及

38、定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计 说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；50(2)景观造价控制总价偏向率分项动态平衡. 费用分类 建安费（元/平米） 设计费（元/平米） 家具、用品、设施费 总造价 （元/平米）1.土建-销售中心（临建）2.装修-销售中心、样板房3.景观-临时4.包装-临时标志、道具总计513样板区造价分项动态平衡.为追求效果设计费失控52防

39、止两种景象：为节省本钱而压低设计费4合理设计费是保证质量与进度的根本条件之一合理的设计费用有利于选择优秀的设计单位合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发扬；直接对详细设计人给予的适当费用，对积极性的发扬会有更积极的作用。.391、规划方案五规划设计阶段本钱控制实施控制要点控制内容控制措施实施部门1.规划方案（1）可行性规划设计房地产项目市场信息搜集和分析区域市政状况信息分析项目规划要点确立可行性研究设计任务书可行性规划设计及调整 市场营销部门 规划设计部门（2）规划方案评审组成可行性规划评审小组，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计进行调整后，再重新评审。

40、规 划设计部门 公司领导（3）方案设计成果根据评审结果，结合区域和项目实际情况，对可行性规划设计进行细节调整材料设备选型方案的初步确定 规 划设计部门 市 场营销部门 公司领导根据提交的设计成果进行投资成本估算预算部门、财务部门.402、规划报批及扩初设计控制要点控制内容控制措施实施部门2.规划方案报批设计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书规划方案设计招投标规划方案设计评审 规 划设计部门（2）报批注意市政方案及配套方案设计熟悉相关法规，保证报批材料完整 规 划设计部门 工程部门 前期部门3.扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核 前期部门 规

41、 划设计部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书 预算部门（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审设计调整 规划设计部门.413、桩基设计控制要点控制内容控制措施实施部门4.桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察工程部门（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由外请专家进行桩基形式和桩基结构评审规划设计部门（3）桩基施工图设计调整规划设计部门.424、施工图设计控制要点控制内容控制措施实施部门5.施工图设计（1）施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图

42、设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。市场营销部门规划设计部 门（2）报建前期部门、规划设计部门（3）报施图规划设计部门（4）审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商（5）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合.435、销售包装设计、装修方案设计控制要点控制内容控制措施实施部门6.销售包装设计（1）售楼处、样板间、示范区结合营销费用控制施工招投标市场营销部门规划设计部门工程部门7.装修方案设计（2）方案设计要求根据扩初设计图、项目开发指导书和实体研究的结果确定方案设计要求市场营销部门规划设计部门（3）材料设备选型成本方

43、案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析市场营销部门规划设计部门预算部门（4）招投标制订设计任务书评审规划设计部门.446、功能设计控制要点控制内容控制措施实施部门8.功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研有针对性扩充建筑物功能市场营销部门规划设计部门（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件规划设计部门工程部门（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额招投标规划设计部门（4）智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制招投标，寻找外部合作，争取双赢市场营销部门规划设计部门（5）销售承诺保持各

44、部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性市场营销部门规划设计部门.457、设计变卦、资料设备选型等控制要点控制内容控制措施实施部门9.设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求规划设计部门（2）设计变更洽商严格设计变更流程规划设计部门工程部门预算部门10.材料设备（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装规划设计部门工程部门预算部门市场营销部门（3）采购招投标采购部门预算部门.54建筑方案景观方案施工图规划方案设备谋划方案示范区设计 (1)流程与方案六规划设计阶段本钱控制中的几个优化设计流程1.在工程

45、设计过程中进度优化.55论证阶段设计管理阶段概念规划施工图拿地节点谋划阶段概念规划草案概念规划方案方案设计扩初设计实施方案施工图周期(2)设计周期划定概念规划周期实施方案周期.地区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CBA天CA天上海香樟园87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270广州帝景三期181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249北京珠江峰景308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187

46、国际花园79,717219,0002004.04.132004.09.18158平均10121656工程设计周期统计表中海工程设计周期多层工程9个月 高层工程12个月拿地到开盘：合生工程设计周期.571采取传统工序前置:提早做好70%的预备任务,以“本钱换时间； 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但 从总体上看以为值得。2采用工序并联作业： 在保证时间周期的前提下，尽能够将各项作业交叉进展。3采取规模复制方式： 采取“拿来主义，再适当调改。4注重长期性任务： 对市场的调查了解把握准确。(4)合生、中海的规划设计共性.58概念设计规划设计单体设计部品设计初步设计初步设计施工图施工图施工开

47、场概念设计设备设计创新设计规划设计单体设计功能平面结构体系立面设计流程优化可降低时间本钱和因失误引发的本钱添加(5)方案管理是时间本钱的保证.59拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品资料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计景观设计部品资料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图报建概念规划方案部品资料调研产品创新建筑、规划方案构造、设备初步方案销售示范区谋划景观概念.内部资料。60 珠江马驹桥工程一期规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米, 其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米, 商业3.48万平方米, 会所12

48、00平方米,2004年12月31日签定土地出让协议 ,2004年11月至12月工程前期预备,2005年1月至2月概念规划设计招标,2005年1月至3月住宅户型研讨,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图 2005年6月完成建筑性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成合计7个月.设计案例.内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线632.工程规划阶段的本钱优化.内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业

49、业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本64规划设计阶段本钱效益最大化的目的： 建筑专业是建筑形状对客户需求的彻底表达以及具有市场竞争力的产品创新。 构造专业是最优化的构造方式。 设备专业是最优化的部品选择。2.工程规划阶段的本钱优化.71 1构造方案的选择可以对工程总本钱进展较大优化 1建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，本钱大势也根本确定。构造设计从方案入手可以对工程总本钱进展较大优化。 2桩基型式确实定 2构造计算数据的审核 构造本钱控制的重要环节是对技术目的的审核 1输入信息的审核 核对电算的根本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈

50、度、根本地震加速度、特征周期、根本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等能否有误，有无刻意放大。 2输出信息的审核 检查输出信息中各项技术目的能否平衡，尽能够接近规范限值。3细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 1级钢的运用：由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些本钱控制较好的工程中广泛采用 2合理归并构造构件：构造平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 3)对设计高层工程细部大样的做法明确，有利于施工图的规范，减少施工过程中的设计变卦。3.构造设计阶段的本钱优化.72.744构造设

51、计优化的主要关注内容： 1基坑、边坡控制 2桩基选用的优化 3构造含钢量的控制 4上部构造选型的优化 5特殊部位的构造优化处置屋顶绿化采用轻质土壤 6选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，降低含钢量。5本钱优化与设计合理周期确实定 构造本钱监控过程的分阶段控制，要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只需这样，才干有充分的时间进展多方案的比较，才干保证设计成果准确、平安、经济。6构造含钢量限额 由于建筑产品的非规范型、物业类型的多样性，构造的经济性目的很难同工业规范化产品一样采用绝对目的。 含钢量目的不是独一的经济性目的，假设过分单一强调含钢量，存在降低构造质量的风险，并对体型规那么要求过高，

52、易影响其内部功能规划及外立面的美观，难以保证产品的较高质量。 建议在市场调研的根底上做出合理可行的含钢量目的。.83规划设计单体设计设备设计初步设计施工图功能平面结构体系立面设计概念设计4.资料设备选用的本钱优化1设立内外装修和安装的本钱目的 倡导在设计管理阶段，设备任务并行并前置； 倡导在施工图终了前，完成主要设备定样定板；.852开展规范化设计、进展集中采购 规范化设计将减少部品的种类数量，降低设计任务量为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招招标任务量，为集中采购降低本钱提供条件。 大型房地产开发企业可与设备、资料供应商构成战略同伴协作关系，到达双赢。3设备方面优化关注点： 覆土埋深与

53、设备管线的埋设 地下室层高与设计管线的关系 设备参数以及设备型号的选用 选用新技术、新设备的运用。如选用无机房或小机房电梯节约共摊面积及节能 1土方外型的合理性 2水景的合理布置 3大乔木的慎选 4雕塑品的限制 5硬质铺装和木制平台的优化5.景观设计本钱优化内容.杜英蒲葵银杏骨干树种胸径8厘米，价钱80元辅助树种高度3米，价钱1100元骨干树种胸径14厘米，价钱1800元96植 物.97座椅A渣滓筒A宅间背靠座椅座椅B渣滓筒B桌椅组室外家具.98玩具.1041进展限额设计 限额设计的定义:根据已制定的目的本钱控制方案或根据以往工程的数据积累，对即将进展专项设计，给设计单位一个控制造价的经济目的

54、，要求设计的工程概算不能超越委托的限额。 限额设计的管理: 首先根据工程的营销定位分析确定设计的定位。 根据设计定位，根据以往工程的阅历确定设计的目的值。 设计单位拿出扩初设计和概算后，甲方对图纸进展内审，并对设计进展修正。 之后，甲方对图纸进展内审，并对设计进展修正。 5根据双方互动认可，最终出施工图纸。2控制设计变卦 很多工程由设计失误所带来设计变卦,占总建造本钱的3-10，其中反复性错误占相当比例。6.施工图阶段的本钱优化.1061)设计变卦缘由1.设计类：A.超本钱目的B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现场条件2.现场施工类:A.施工错误B. 施工困难C.

55、施工进度要求3.营销类：A.客户需求B.竞争需求4.其它2为降低设计变卦签证率，可采取的战略如下： 建立施工图阶段的长期协作同伴； 给予合理的设计周期； 甲方完善规范化构造设计。.108户型种类定义户型种类建议凡是房间数量及平面布置方式发生变化的均以为是不同的类型，仅部分的微差仍以为是同一类型。每期开发规模在10万平米以下，相对应户型不宜超越10种1减少人为添加的任务复杂度： 户型种类适量为准 当户型差别不大，但种类数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的任务量和复杂度。7.实现本钱效益最大化的一些途径.109规划设计建筑设计结构方案设备方案立面模型部品设计创新设计2优化

56、任务流程，将先后串行任务变为并行前置： 将产品创新设计、部品任务前置，规划、建筑设计、构造、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；.1103选择优秀的设计效力商 选择适宜的人做适宜的事可以事半功倍；4加强协作同伴管理建立长期协作同伴：设计单位、供应商、模型制造等各个涉及设计的单位；在设计过程中,继续定期的进展技术沟通和审核；力求合同商定明晰：含钢量、目的本钱5输入条件多一些约束和认识,少一些随意;市场定位;本钱目的;政府要求;上阶段成果;.第二部分 房地产开发主要环节的本钱管理措施房地产开发工程工程前期开展环节本钱控制措施一房地产开发工程规划设计环节的本钱控制措施二房地产开发工程招招标环

57、节本钱控制要点三房地产开发工程工程施工环节的本钱控制要点四房地产开发工程资料及设备采购环节本钱控制要点五房地产开发工程工程预决算环节的本钱控制六房地产开发工程销售环节的本钱控制七房地产开发工程期间费用的本钱控制要点八.111 招标标环节的本钱控制涉及到工程、设计、预算合约、销售等多个部门的实践运作，在程序上没有太多变数，但详细内容特别是招招标评审人员的选择那么须有很强的针对性。这个环节本钱控制的难点在于标书制定，重点在于评标。1招标方式的选择-公开招标、约请招标和议标 为什么招标，房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？ 这是信息对称与不对称的问题 房地产公司控制工程本钱最有效的方式就是采

58、取外行控制内行的方法？货比三家。2计价方法确实定-定额计价招标、工程量清单计价招标 1定额计价法招标在实施过程中存在的缺陷： 总价不确定，对于工程最终本钱没有明晰的规范； 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； 变卦签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价； 对于不合理的技术目的如钢筯含量、砼含量不能及时发现；能及时发现，发现后已没有整改的能够 对本钱人员的个人程度依赖性较大。 2工程量清单法计价的优点房地产开发工程招招标环节本钱控制要点三 1、招招标环节本钱控制的内容.111为什么采用工程量清单可以有效控制本钱呢？ 工程量清单招标，计价方式简约，一目了然，在总价和单价上都

59、充分竞争，可以表达各单位的真实本钱，便于分析招标商务标，容易比较招标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施； 工程量清单报价，可以比较准确地反映市场的价钱程度，有利于房地产企业按照市场规律控制工程本钱；有了充分竞争得到的单价，有利于房地产企业建立工程本钱数据库； 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效商定，有利于规范现场签证； 设计变卦套用工程量清单单价，有利于提供设计变卦签证效率，便于动态掌握实践工程本钱情况，使动态控制工程本钱成为能够； 工程量清单不作调整，结算时只算设计变卦引起的工程量增减，有利于提高结算效率； 付款过程简化，减少施工过程中付款的分歧。3

60、工程合同价确实定： -固定合同价钱、可调合同价钱、本钱加酬金合同价 确定合理的合同价钱和签署严密的工程合同，使合同价得以稳妥实现，是招招标阶段重要的任务内容，也是双方关怀的中心条款。.控制要点控制什么怎么控制谁来控制 1.投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历（7）信用情况建立承建商、工程监理、材料及设备设备供货商名册及资料数据库。在公司认可的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。选择五家投标单位预算合约部门工程部门甲方招投标管理机构考察、评估、筛选三家以上投标单位参加投标预算合约部门工程部门内部资料。1311招标单位的选择 2、招招标