【商业地产-】东莞盛和新都会商业营销策略方案-74

1、盛和新都会商业营销策略案瑞峰置业上集回顾区域总结：清溪商业处女地天时 篇股市进入低靡期，形成股市的二八格局，即只有20%的人会赚到钱，大量资金撤出股市，寻找新的投资渠道；人民币升值、加息，中国面临严重流动性过剩和高速通货膨胀，人民币不断贬值；“9.27”房贷政策下，住宅投资市场受到打压；大量闲置资金流向商业地产，商铺销售旺盛，项目面临市场环境利好；政策影响主要政策：商业用房贷款首付款比例提至五成，商业用房应为已竣工验收的房屋；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45% ； 国家对房地产调控更加严厉，商业按揭的首付加大，按揭门槛提高，商铺竣工前销售的难度加大；天时 篇06年东莞市

2、各镇GDP排名（截止至15名）镇区名称长安虎门东城南城厚街塘厦清溪常平石碣大朗寮步莞城大岭山凤岗中堂GDP(亿元)152.2148.5132.4131.6120.6115.3112.8110.388.685.074.173.068.263.651.2名次123456789101112131415清溪镇GDP总量位居东莞32个镇区中第7位，镇区排名第5位，仅次于长安、虎门、厚街、塘厦；随着清溪经济的快速发展，消费需求得到释放和提高，呼唤中高档综合型消费场所的出现。排位接近的四个镇区目前商业状况厚街镇GDP排名：全市第6位；龙头商场：超市类（乐购、华润万家、百佳）、 百货类（天和百货、明丰百货）等

3、；形象档次：各大商场均以中高档定位；商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商场面 积合计约15万平方米；最高租金：商场临街商铺最高租金约300元/平方米；商业经营情况：以康乐路华润商场经营情况较好，其他各商场因 刚开业，尚处于市场培养期，其经营情况一般。塘厦镇GDP排名：全市排名第7位；龙头商场：天和百货、天荣百货、大新百货等；形象档次：商场定位中档商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约200元/平方米；商业经营情况：主力店商场内人流量较多，已在当地具有较高的 口碑效应，经验情况较好。常平镇GDP排名：全市排名第8

4、位；龙头商场：乐购、华润、天虹百货、大和百货等；形象档次：商场定位中高档商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约10万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约350元/平方米；商业经营情况：该镇的商业氛围较浓，较多异地客户慕名来此消 费，主力商场经营情况较好。石碣镇GDP排名：全市排名第9位；龙头商场：华润万家、嘉荣商场等；形象档次：商场定位中档；商业规模：各商场经营面积均处于2万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米；最高租金：临街商铺最高租金约300元/平方米；商业经营情况：商场位于中心位置，其优越的地理位置吸引了 较多的消费者，经营情况较好。小结GDP相近的四大

5、镇区已经有较多的知名品牌商场进驻（包括国外品牌），与街铺共同形成城市商业中心；主力商场均以商业面积超过1万平方米中高档定位，以树立商场形象；主力店商场临街商铺因人流较大，其租金均超过200元/平方米。商场内人流量多，经营情况较好，均起到标杆型商场的作用；缺少现代城市商业中心！清溪商业现状清溪商业清溪商业清溪商业清溪的商业：混乱的、无头的、无序的一直以来新商圈有地无人，老商圈有人无地清溪商业需要领导者！地利 篇清溪经济强镇，GDP排名靠前，社会消费品总额高清溪的地王老商圈唯一新项目，无需商业培育新老商圈连接带，前景空间广阔占尽天时地利不但是清溪本地最具投资价值的商业，更是商业泛滥的东莞市难得一见

6、的高价值商业所有外在条件都将项目指向经济强镇地王位置的标杆型商业这样的商业价值如何？本地无可比项目，选择总人口、人均社会品零售总额相似的镇进行环比可比镇区地王价值镇区名称年份户籍人口(人)外来暂住人口(人)总人口(人)人均社会消费与零售总额(元/人)清溪镇2006337493154163491655331 大岭山镇2006412022138132550155807大朗镇2006660151821902482055784 大朗地王：长盛广场 繁华路段临街商铺均价：30000元/ 最高售价：35000元/ 最高租金:250元/ 大岭山地王：凯东新城 繁华路段临街商铺均价：30000元/ 最高售价：

7、35000元/ 最高租金:300元/ 类比相似镇区的商铺销售价格，我们认为项目商业的价格是：临街商铺：2500035000元/内街商铺：1200018000元/ 如何实现价格水平？如何在此价格水平的基础上实现快速销售？营销推广思索商业的立市之本信心经营前景 业态、产品定位的精准开发商实力 销售、经营推广力度升值空间 性价比、优惠策略价格的支撑因素是价值价值的六大支撑点消费力经济强镇(天时具备)地段地王(地利占有)产品规划业态定位及布局内外配套营销人和:可调和产品规划 现状：项目规划商业面积20000，集中商业+街铺的商 业形态，满足地王商业的要求； 调整建议：将局部大面积的商铺重新分割，控制总

8、价，提 升单价。业态定位 现状：满足镇区主流消费群体需求的中低档商业； 定位方向： 业态超市主力店（品牌商家）+主题商业街（餐 饮、女人世界、通讯、品牌服装） 档次中高档 商业业态立足工业镇需求特点，形象和档次高于原有商业业态，商业经营前景较好。 业态布局充分考虑业态“点、线、面”的关系：节点： 1、人流的逗留的节点； 2、引导并疏通人流的节点；该些位置需增设品牌墙、休息椅、画架等。业态布局线（人流动线）： 1、进入性较好的人流动线； 2、让顾客愿意进入的人流动线。人流动线连接到节点，由节点再分流，规避人流死角；在人流动线无发到达或不容易到达的位置，定位主题商业街；面（整个项目的商业面） 充分

9、利用合理的人流动线疏分布各商业业态，使整个商业体量合理化定位。商场入口临街商铺展示面较好，老商圈的延展线，考虑经营商家能承受较高租金的业态该区域内商业街，定位主题商业吸引人流展示面稍差，定位主题餐饮吸引人流业态布局1F：商铺经营黑色直线商铺经营：通讯、品牌服装；粉红直线商铺经营：餐饮；红色虚线内经营：量贩女人世界（精品、 服装）13F：高端品牌超市主力店（1F约1000m2 商场大厅；2F约7000m2超市主力店， 3F约占4000m2，总面积约万m2）2F：部分位置可以考虑经营苏宁电器；3F：考虑量贩KTV、数字影院等，（数字电影因对物业的柱距与层高有特殊要求，需提前招商洽谈合作事宜）。业态

10、布局 通过人流逗留、疏通节点的连接及合理的业态组合，达到有效的人流引导，盘活死角位的商业经营，提高商业整体价值。 内外配套 外配套：商圈成熟，交通便利，项目附近设有站台，通往镇区各个方向的公交车都经过项目； 城市规划的实施及市政投入，改善现有的环境；连接菜市场规划路的建设，加强人流的通达性。 内外配套 内配套：商场内部设置休闲椅、品牌墙、画架，增加休闲娱乐区；内外配套 内配套：商场内部设置导示系统，加强识别性和人流引导； 内外配套 内配套：商场外面园林绿化及灯光效果的包装，提高商业的形象；内外配套 内配套：设置银行ATM取款机，提高消费者的便利性，同时加强人流的到达性； 营销营销的过程实质就是

11、价格的实现过程(四高)第一步高调入市， 体现王者风范 借助大商家驻场的大声势宣传，展现项目经营前景，提高市场期待值第二步高价拍卖，打破消费者价格心理防线第三步高附加值开盘，实现快速销售 大商家招商先行，多重限时优惠。第四步高速销售，泛团队营销，分批推货，返租发售，回购承诺、灵活付款方式等；营销第一步：高调入市目的：树立领导者地位，炒热地王商业价值 时间：主力商家进驻时间活动：举行品牌商家进驻签约仪式，邀请商家及政 府领导致辞，展示商业投资价值。营销第二步：铺王拍卖目的：搞活现场开盘气氛，拍出铺王价格，高出定价60%，打破消费者心理防线，以便进一步炒作商铺的升值空间。方式：邀请专业拍卖公司来现场

12、对黄金商铺 （主力店附近，位置较好的临街商铺）进行现场拍卖，制造新闻点，打开推广面，引起各界关注，促使客户抢购，提高消费者对商铺价值的认同度。拍卖时间：开盘前一周营销第三步：高附加值开盘大商家招商先行 目的：利用大商家的品牌号召力，聚集人气，提升商业价值和业主投资信心； 商家建议：家乐福、百佳、乐购、好又多嘉荣商场、华润万家等品牌高端超市主力店。 XX品牌商家强势进驻，升值无限买铺送公寓，激发兴奋点 买铺即可参与抽奖，奖品分设三个等级，根据投资额不等参与相应等级抽奖，一等奖为送本项目公寓一套。 建议选取销售难度较大的公寓作为奖品，制造市场销售热点，促使投资者买铺，同时也促进公寓的销售进度。限开

13、盘当天成交客户营销第三步：高附加值开盘折扣“金字塔”计划 鼓励客户多买商铺，买铺越多，享受优惠越多，成倒金字塔。 优惠阶梯示意如下： 买铺数量额外优惠点数299折39999折4999999折营销第三步：高附加值开盘限时优惠，促进签约 为促使客户尽早签约，推行限时优惠计划，越早签约，享受优惠和奖励越多。 前10名签约客户，享受20000元代金券，可抵楼款；前20名签约客户，享受10000元代金券，可抵楼款；前50名签约客户，享受5000元代金券，可抵楼款；营销第三步：高附加值开盘创业基金计划 借助赢在中国热播之势头，引起创业者认同，鼓励自主经营客户购铺，给予额外奖励； 发展商给业主返还5万元或者

14、额外3-5个点的优惠，作为开户基金，鼓励其创业，创业基金可一次性打入首期款。营销第三步：高附加值开盘营销第四步：高速销售灵活付款方式 由于商铺竣工验收前不能办理银行按揭，为促进商铺在竣工前销售，建议在付款方式上灵活处理：一次性付款，给予额外95折优惠；分期付款，给予额外97折优惠；签约时，付清总楼价款的50%；项目封顶时，付清总楼价款的30%；交楼时，付清总楼价款的20%；营销第四步：高速销售灵活付款方式银行按揭，给予额外99折优惠，由于商铺总价高，首付比重大，对部分首付有问题的客户，可以分期首付；签约时，付清首付款的50%；项目封顶时，付清首付款的30%；竣工验收，办理按揭时，付清首付款的2

15、0%；灵活付款方式 注意事项：针对不同付款方式，签约时要在合同中注明相关事项；分期付款需要注明剩余款项的支付时间以及双方的违约责任；揭客户首先签订买卖合同，待竣工验收后再签订按揭合同，对首期款分期支付的，明确余款支付时间及双方违约责任；营销第四步：高速销售营销第四步：高速销售泛团队销售 在目前严峻的市场下，有必要发动各方力量，实行泛团队销售： 充分利用瑞峰客户资源，如凯东新城、中盛商务大厦、名门酒店、石龙服装市场、虎门服装及面辅料市场、世博广场商铺投资客户； 利用瑞峰认识的销售员手头上客户资源，如虎门服装及面辅料市场、世博广场等客户资源； 发动发展商员工和亲友、合作公司员工和亲友，开展关系营销

16、；营销第四步：高速销售泛团队销售操作方式：发展商拿出额外费用，无论是项目销售人员还是其他资源，凡是介绍客户成交的，给予奖励，每套5000-10000元，费用返算到楼价中；重奖之下，必有勇夫“团购”优惠策略 针对大型企事业单位、政府部门、台商协会、居委会等开展团购活动，给予额外优惠，促进销售。团购3套以上（含3套），5套以下，给予额外99折优惠；团购5套以上（含5套），10套以下，给予额外98折优惠；团购10套（含10套）以上的，给予额外97折优惠；特殊客户如台商，团购即可再额外享受99折优惠。营销第四步：高速销售、适合整体推售的项目概要特点项目推售量相对较小；项目商业价值均好的铺位占主体；产品

17、是市场比较稀缺的；对销售速度要求较低且经营后对销售影响小；对项目销售价格和实现快速整体销售有比较大的把握；项目所处地段商业价值高；营销第四步：高速销售/分批推售2、分期推售优势分期推出能够稳扎稳打，降低风险；使铺位销售相对均好。在分期销售过程中，通过销售手段，解决难点铺位问题；便于调控营销策略，更接近市场需求；营销第四步：高速销售/分批推售3 、其它需要考虑的重要因素政策方面：国家对房地产市场调控越趋严厉，政策的不确定性，增加了项目营销风险；市场方面：周边区域市场的商业项目将分流部分项目目标客户；招商、销售、工程进度和项目形象与营销的关系；营销第四步：高速销售/分批推售4、项目特点概要区域市场

18、有限；商业规模相对较大；以区域目标客户为主体，客户相对较少；投资客户对项目少量商业价值较高的铺位需求相对比较集中；项目内街铺的商业价值不高，存在消化压力；项目以销售为主，期望整体速销并实现价值最大化；销售期需在开业前；目前市场租金对销售价格支撑有限； 营销第四步：高速销售/分批推售5、项目推售方式建议项目价值相差比较大，为防止出现一次性推货较大，价值较高的铺位开盘当开热销，而价值较低商铺滞销的局面，我司建议采取：分批推售的方式销售 根据商业价值均好性不同，组合销售，利用价格策略和相关优惠策略，最终实现均匀出货。营销第四步：高速销售/分批推售分批推售建议：目的：确保均匀出货， 避免低价值商铺滞销

19、；建议：根据项目商业体量及价值均好性，分两批推货，第一批选择主力店两侧的，客户的认同度高，价格上高举高打，拔高形象，并且可以制造热销氛围，为第二批货销售铺路，而第二批商铺临香茫路，价值也比较高，利于销售，如右图所示，首批推货约6000，第二批推货约4000 。第二批第一批营销第四步：高速销售/分批推售主题商业街（饮食街、量贩女人世界）采取招商先行，带租约发售，3年返租，回报逐年递增，给到消费者商业升值的信心。返租的必要性：前期由开发商统一控制招商和经营能确保即定的商业主题定位和规划的有效实施，体现项目商业形象，为经营做旺奠定良好的基础；帮投资者坚守住前三年守业期，更加坚定了投资者的投资信心。营

20、销第四步：高速销售/返租发售 建议： 返租3年 25回报每年依次回报率为7、8、103年返租期较为适中，在3年内有很大的机会将项目整体商业做旺。另外，每年8%的回报率在市场中被普遍认同。 3年25与通常3年24的区别：多了这1个百分点，给投资者感觉投资回报高。每年回报率有递增与通常每年8的区别：给予投资者租金增值期望，确保投资者信心。 营销第四步：高速销售/返租发售返租款返算到楼价上，发展商另外可以获取租金收益；返租款可选择分期支付，也可以一次性折现，打入楼价；营销第四步：高速销售/返租发售营销第四步：高速销售回购承诺 为增强客户投资信心，建议发展商承诺:3年后不升值，原价回购； 项目作为清溪

21、地王，在主力商家的带动下，经营前景较为乐观，年后必然会升值，销售阶段发展商可以大胆承诺回购承诺，奠定客户购买信心。价格实现途径推广推广主题提炼形象主题投资价值推广策略推广途径推广主题提炼形象主题： 清溪门户商业 时尚之都，休闲之都，品位之都 “清溪门户商业”内涵： 1、来清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300万人消费的地方； 4、30里内最繁华的地方；推广主题提炼投资价值清溪镇中央财富标王，10年翻3番赚4倍70年产权，一铺养三代清溪财富升值第一引擎成熟核心商圈，成就财富梦想与品牌商家一起赚钱推广策略跳出清溪市场做项目， 立足清溪市场抓客户 重点锁定本地市场，但在推广上跳出清溪，

22、对外推广，引源造势。 通过外地客户炒热本地市场，提升项目的价值，并且能够得到本地客户的认同。推广策略 集中推广，强势上市 集中力量推广，做足声势，奠定项目清溪大盘的形象地位，未见其人，已听其声，先声夺人。推广途径目标市场： 选择经济实力比较强劲，本地人投资意识较强的镇区以及周边镇区，如长安、虎门、常平、塘厦、凤岗等镇；推广手段： 户外广告牌 电视广告 报纸 网络 短信 DM直邮 海报 销售现场氛围直接左右客户的成交与否，好的氛围能够促使客户下定。为在逼迫客户下定在过程中可以尽量避免客户流失，还要有细节的把握如下： 1、销售员说辞技巧：通过“内部客户优先认购 ”、 “限时优惠 ”等说辞，给到客户

23、尊贵感、紧迫感，逼迫客户短期内成交； 2、销售员表演技巧：在客户在场的情况下，通过销售员之间互动、配合“做戏”，给现场客户传达楼盘热销的信息，促使客户下定、成交； 销售技巧营造 3、气氛营造技巧：在销售的各个节点，若现场人流情况欠佳，则组合发展商、代理商人力资源，充当客户，活跃现场； 4、氛围调动技巧：唱号的人可融入激情和有技巧的解说，调动客户购买积极性，并及时根据去货情况合理引导客户选择产品； 5、销控技巧：选一批差的单位做假销控，再根据客户需要，选择合适时机取消销控单位；注意避免重复销售或者被客户自行销控。销售技巧营造关键节点：入市时机/前提条件 销售节点中最关键的是入市时机，定了入市时机

24、，结合工期便可确定其他节点。 入市时机需要满足项目和市场内外两大方面条件，当项目具备以下条件，为入市时机来临之时：工程进度： 商铺竣工，分割完毕； 销售中心两侧街面展示面出来； 商业外部环境局部展示；市场方面： 规避市场太冷淡时入市； 规避与竞争对手正面冲突，或抢先入市，或选择在其续销期入市； 借用社会上大事件，如五一、奥运、十一等。关键节点：入市时机/预判宏观经济层面： 根据两会政府工作报告等有关政策，国家表态“不希望房价上涨过快，也不希望房价下跌过快”，主要抑制投机性需求，今后政策以“平稳”房价为主。 9月宏观经济调控两周年，为一个小周期，如果没有新的政策出台，按照市场发展趋势，市场会逐渐

25、回暖；从大势看，4-5月触底反弹，6-7月份步入平稳，8-9月份应是新一轮的发展起点，商业入市最好在住宅市场平稳，进入上升轨道前；奥运会为8月份，奥运前后回带来高涨的投资热情，项目可借机入市；从竞争对手来看，商会大厦商业分流项目客户，项目应该提前入市；主力商家签约进驻，借势发力。综上，我司认为7月中旬为项目入市的较佳时机营销推广流线2008年6月2008年7月2006年8月导入期升温期引爆期持续期中低中高逐渐拉高中低推广强度推广阶段时间轴推广线+营销线/ 导入期营销线阶段目标：项目形象、项目品牌导入市场推广线推广目的：让市场初步认识项目推广手段：墙体广告、道旗、户外牌推广主题：清溪门户商业 时

26、尚之都，休闲之都，品位之都 1、来清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300万人消费的地方； 4、30里内最繁华的地方；推广线+营销线/ 升温期营销线阶段目标：蓄客营销活动：认筹活动+大商家签约仪式； 铺王拍卖；推广线推广目的：吸引客户，让客户下定推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；电视、广播；网络推广主题：清溪镇中央财富标王，10年翻3番赚4倍 70年产权，一铺养三代 清溪财富升值第一引擎 成熟核心商圈，成就财富梦想 与品牌商家一起赚钱推广线+营销线/ 引爆期营销线阶段目标：卖铺营销活动：开盘活动、抽奖送公寓；推广线推广目的：促使客户成交推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；电视、广播；

27、网络推广主题：2008，世界看中国，清溪看铺王推广线+营销线/ 强销期营销线阶段目标：开盘当天剩余货量，短期内消化完毕营销活动：富豪酒会(体验商业街夜景)；推广线推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；网络销售策略：限时优惠推广费用预算项目总推广费用约占总销售额的2.5%，总计约500万。1）销售渠道的选定及启动确定销售渠道；组建销售队伍；销售100百问；进场前培训；2）形象推广选定户外广告牌，发布信息；通过电视、报纸、电台等发布信息；楼体、围板发布信息；3）相关宣传物料制作营销中心包装及相关物料准备；模型的制作；商业楼书及海报的设计、制作、印刷。销售工作事项74方案结束，感谢聆听！徐州地产观察徐

28、州 新 景 祥 房 地 产 投 资 顾 问 有 限 公 司地址：徐州市泰山路文化城6号-4 ：(0516)83686515 83686516 ：(0516)83686518-800 :/连 锁 中 国 房 地 产 专 业 服 务 商一、城市动态 3 1.2城建规划7 1.2.1 城市建设 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市场信息 12 14全国市场 14徐州市场 16 三、土地市场 19 20 四、商品房市场分析 21 23 五、本月媒体监测 主要楼盘营销活动 291.1 宏观经济一、城市动态标题来源日期全球竞争力城市500强公布 徐州位列325名 徐州新闻联播2008-7-29 7月

29、28日，中国社会科学院在扬州发布2007/2008年全球城市竞争力报告，公布了世界最主要的500座城市竞争力最新排名，江苏有七个城市入选，徐州位列325名。 报告显示，中国共有59座城市入选500强，其中座次靠前的5座城市为香港、上海、深圳、北京和澳门。江苏有7座城市名列其中，苏州以218的排名成为“江苏老大”，以下依次为无锡（232名）、南京（240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和扬州（346名），江苏城市总数占全国近1/8。 从2006年起，由中国、美国、日本、德国、韩国等8国城市竞争力学者组成的全球城市竞争力研究项目组决定，每两年发布一次全球城市竞争力报告。本

30、次报告共使用了GDP规模、人均GDP、地均GDP、劳动生产率、跨国公司落户数、专利申请数、价格优势、经济增长率和就业率等9项指标，对全球500个城市的竞争力进行测度。 标题来源日期徐州市发布上半年各项经济数据，继续居全省第二位 都市晨报2008-7-24 7月23日徐州统计局发布上半年徐州经济形势与全年走势分析最新数据。上半年全市实现地区生产总值997.91亿元，增长14.6%，高于全省平均水平，继续居全省第二位，主要经济指标领先苏北，高于全国、全省平均水平。一、二、三产分别增长5.4%、16.5%和14.8%，增速较一季度分别提高0.1、0.3和0.2个百分点。 1三大产业 农业 工业 服务

31、业 农林牧渔业增加值达108.9亿元 增加值连续四个月居全省第二位 增加值拉动GDP增长5.3个百分点 2三大需求 投资 消费 外贸 在建亿元以上投资项目187个 社会消费品零售额增速居全省第三位 累计实现进出口总额15.21亿美元 3三大收入 上半年全市累计实现财政总收入138.85亿元，增长24.8%；全市规模以上工业实现利润总额89.39亿元，同比增长53.9%，利润增幅高于销售增幅13.9个百分点；城乡居民收入保持两位数增长。上半年全市城市居民人均可支配收入累计为8653元，同比增长12.4%，增幅较一季度提高1.1个百分点。标题来源日期上半年徐州城市居民收入稳定增长都市晨报2008-

32、7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增长12.4%，扣除物价因素实际增长5.6%；收入增长幅度居全省第八位。 人均工资性收入5881.27元上半年，人均工资性收入5881.27元，比去年同期增长11.3%。 经营性收入增幅最大上半年，人均经营性收入610.97元，比去年同期增长27.4%。增幅为四大类收入增幅之首。 财产性、转移性收入平稳增长上半年，人均财产性收入132.90元，比去年同期增长6.9%，增幅比去年同期回落14.8个百分点。 人均可支配收入列苏北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列苏北第一位、全省第九位；收入增幅与苏州、宿迁并列全省

33、第八，高于苏北0.5个百分点，低于全省1.4个百分点 标题来源日期专家预测6月CPI降至7.1% 央行加息压力减缓中国证券报2008-7-9 据专家预测，我国6月份CPI同比上涨7.1%左右，低于5月7.7%和4月的8.5%，连续二个月来回落。分析人士认为，如果数字属实，这意味着近期央行加息的压力进一步减缓。 为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。 同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另

34、一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。 受严厉的宏观调控、地震以及去年的高基数因素影响，二季度经济增长可能是全年的一个低点。如果维持现行政策，经济下行风险将进一步加大。因此，当前应对从紧的政策作出适度调整，包括货币政策、信贷政策等等。1.2 城建规划 城市建设篇标题来源日期新城区中心区今年加快建设 都市晨报2008-7-9 为提升城市档次品位，提高城市形象，促进徐州社会经济发展，徐州今年全面加快新城区建设。在科学规划的基础上，重点实施新城区中心区建设。 一是加快新城区基础设施建设，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6条道路，

35、完成了供水、排水、弱电、通讯管网等基础管线建设，为新城区全面开发创造了条件。二是加快新城区重点工程建设，临城河索桥、泓福桥、世纪广场改造工程已全面完成，传世基业小区、东方宜家花园、城市规划展示厅建设正全力推进，新城区建设全面启动。同时，实施了育才路综合整治工程，着力推动新工区集污管道建设和育才小区建设，全面开发新城区。 据悉，城建重点工程是城市发展的动力，徐州围绕新城区建设和老城区改造两大核心，以大项目建设为载体，带动全市城建发展。2006年至今，共实施城市建设重点工程46个，完成为民办实事工程22个，拉开了城市建设的大格局。 标题来源日期小南湖二期工程交付使用 彭城晚报2008-7-4 6月

36、27日，市政重点建设工程小南湖二期工程顺利通过整体验收并交付使用，成为徐州又一张城市名片、城区的另一颗风景明珠。小南湖二期工程占地约360亩，内容包括土方开挖、景点建筑、景观绿化、环湖道路、景观桥、广场平台、水电排污、山水亮化及一期完善项目等。整体设计由中国城市规划设计研究院实施，按照工程计划共分77个标段。开挖土方约95万立方米，景观绿化15万平方米，景观建筑5600平方米，环湖道路2600米，景观桥3座。主要项目有：小南湖入口广场、苏公岛和鸣鹤洲景观工程、苏公桥和军民河桥、云龙山和云龙湖亮化以及环湖路等工程。 标题来源日期未来5年徐州住房建设规划彭城晚报 2008-7-1 徐州市住房建设规

37、划（2008-2012）在市规划局主办的徐州城市规划信息网上开始公示。根据这一规划，在2008年至2012年之间，我市将在主城区规划新建各类住房218819套，建设总量为2045万平方米，其中套型面积90平方米以下住房166332套，建筑面积1497万平方米。 根据这一规划，2008年-2012年，共需要用地1347公顷。其中政策性住房895万平方米，占住房建设总量的43.77%，占地623公顷，商品房1150万平方米，占住房建设总量的56.23%，占地724公顷。年份2008年2009年2010年2011年2012年合计商品房155143142142142724政策性住房1301181251

38、25125623合计28526126726726713472008-2012年住房建设用地规划一览表 单位：公顷 城市交通篇标题来源日期徐州火车站将改建成标志性建筑 徐州日报2008-7-2 为提升徐州铁路客运服务质量，适应经济社会发展需求，徐州火车站客运设施及站房外立面改造于近期进行，工程建设计划总工期6个月。改造后的新客站将是一个功能强大、设施先进的现代化铁路客运站，同时，它还将成为徐州标志性建筑。 徐州站改造的主要内容包括：拆除既有钢筋混凝土风雨棚30000平方米，新建无站台柱风雨棚，面积46000平方米；徐州火车站站房外立面改造，将按照体现徐州历史、文化特色的原则进一步优化。结合外立面

39、改造工程还将对进站口、售票厅、通廊、动车组候车室、出站厅等，按照满足客运功能要求进行整修。增设高架候车室至站台的自动扶梯10部，出站地道至出站厅自动扶梯1部；既有第2、4、5站台改造为1.25米高站台，结合站台和无柱风雨棚工程对站内股道道床进行整治；新设旅客服务信息系统和引导、监控、安检等设备。通信、信号、电气化等相关配套改造工程。 标题来源日期济徐高速（江苏段）完成省计划都市晨报2008-7-3 截至6月底，济宁至徐州高速公路（江苏段）今年共完成投资4.15亿元，其中实物工作量3.52亿元，分别占省高指下达上半年计划的109%和101%，较好地实现了“时间过半，任务完成超半”的进度目标。 二

40、、政策及市场信息2.1 最新政策 国家政策标题来源日期我国将建房地产预警系统 监控哄炒房价行为徐州搜房网2008-7-25 国家发改委7月24日宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批。这标志着囊括全国40个城市的房地产预警系统迈出了关键性的一步。但是国家发改委未指明该系统何时能正式运作。 根据国家发改委的批复，“房地产预警预报系统”将依托互联网，建立涵盖40个城市节点的广域数据专网，构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息

41、发布系统等应用系统等。 “房地产预警预报系统”至少可以起到两方面的作用。一方面，监管层可通过掌握真实的交易量与交易价格，可以及时发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为，有助于打破购房者与开发商之间的信息不对称；另一方面，监管层也可通过该系统即时了解市场的变化情况，使其调控政策的出台更具针对性和时效性。标题来源日期徐州推行“三位一体”物业管理新模式徐州新闻联播 2008-7-7 所谓“三位一体”是指社区居委会、业主委员会、物业管理公司三方成立联合工作组，每周开一次会议，协商解决小区内相关问题。在这个模式中社区居委会除了开展社区工作外，还受理业主投诉、协调物业管理中的纠纷；业主委员会成员有义务按时足额

42、交纳物业服务费；物业管理公司要定期将小区各项收支账目一一公示，接受监督。徐州房管局全面推行“三位一体”的物业管理新模式，力争3-5年内普及率达80%以上。 本地政策2.2 市场信息标题来源日期6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，徐州房屋销售价格同比上涨3.3%。国家统计局2008-7-17 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平。一、新建住房销售价格同比上涨9.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比上涨0.1%，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.2%，环比上涨0.1%

43、。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨9.7%和11.1%，环比分别上涨0.1%和0.2%等。 二、二手住房销售价格同比上涨7.5%，涨幅比5月低1.3个百分点；环比价格下降0.2%。三、新建非住宅销售价格同比上涨5.6%，涨幅比5月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅与5月持平。分类型看，办公楼销售价格同比上涨7.9%，环比上涨0.3%；商业营业用房销售价格同比上涨4.4%，环比与上月持平。 全国市场标题来源日期楼市交易量或倒退10年 深圳官方机构呼吁救市 上海证券报2008-7-10 楼市一落千丈的深圳率先开始呼吁“救市”！9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研

44、究中心撰写的2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告，显示深圳房价已跌回一年前，而楼市的交易量今年很有可能退回十年前。销量缩水一半 统计显示：上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%；办公楼销售面积1.78万平方米，同比减少89.23%；商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少34.65%。350万平方米 按目前的销售规模统计，深圳今年全年的住宅销售面积可能在350万平方米左右，仅相当于1997-1998年间的水平。 提出“救市”建议 报告建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节

45、税收，以降低交易门槛，促进市场活跃。此外，报告也建议国家有关部门对现行相关金融政策做一些调整，适度放松从紧的货币政策；针对房地产方面主要是对首次购房者和90平房米以下购房者予以扶持， 给予各地、各商业银行一定自主权，因地制宜控制贷款规模。报告还建议地方政府重视土地供应效率以扩大供应。 徐州市场标题来源日期徐州市区第二次土地调查将展开徐州日报2008-7-4这次土地调查的时间为2008年5月到2009年10月，调查范围是市区行政管辖范围内，面积约453平方公里。调查内容包括城镇土地调查、农村土地调查、基本农田调查、塌陷地调查、违法用地调查、土地后备资源调查等各项调查。据了解，此次土地调查将建立徐

46、州市区城乡一体化地籍管理信息系统，对土地权属、土地利用情况以及基本农田、耕地后备资源等进行统一管理，同时整合县级土地利用数据库，提供市县两级数据库之间访问和调用接口，满足数据上传、接收、交换、备份、更新维护、日常应用等工作需要，不仅对国土资源部门加强国土资源管理、积极发挥土地的宏观调空作用具有重要意义，对政府、涉地管理部门以及土地使用者也都具有重要作用。 标题来源日期今年上半年徐州市房地产业整体运行平稳 徐州日报2008-7-24 日前，徐州市建设局召开上半年工作总结大会，指出在全国房地产市场持续低迷的大背景下，徐州房地产业整体运行平稳，市区共完成投资额27亿元，同比略有增加；竣工面积104万

47、平方米，同比基本持平；新开工面积95.8万平方米，同比略有下降，投资未降反升。建设工程质量稳中有升，市区工程合格率达100%。 标题来源日期楼市中小户型需求旺盛 徐州日报2008-6-27 在目前市场形势下，中小户型虽然每平方米的单价不低，但是因为面积小，总价低，首付少，这对多数参加工作不久的年轻人来说是个诱惑，不少人将中小户型作为婚房，也作为过渡型住房。 另外投资人士也认为“小面积、大功能”的中小户型，将来转手或者出租都非常容易出手，投资潜力非常大。 从房管局网站发布的信息也能看出，在房地产市场普遍遇冷的情况下，总价不高的小户型销售行情要好于大户型，70至 90平方米的中小户型是市场需求的主

48、力。 据悉，徐州市计划2008年度住房建设总量为415万平方米。据2008年度住房建设计划预测，满足“十一五”住房建设规划中规定的各片区、各类型住房的套型结构比例，商品住房和政策性住房90平方米以下的住房建筑总面积为305万平方米，总套型结构比例满足70%的要求。这将在一定程度上满足购房者对中小户型的需求。3.1 土地供应三、土地市场编 号地块名称土地座落土地用途出让面积（）规划指标容积率建筑密度绿地率2008-15南方网架地块二环北路北侧城镇住宅，可兼容商服43393（A:30682B:12711）A2.0B2.2A22%B25%30%2008-16新华阳光花园西侧地块迎宾路西,新华阳光花园

49、西侧城镇住宅180151.622%30%2008-17四职高地块白云路北，徐铁二中南侧城镇住宅131631.825%30%7月出让3幅土地，总出让面积74571。3.2 土地成交7月共成交4幅土地，总成交面积176753，总成交金额21570万元。编 号地块位置面积（）用途成交价（万）竞得人2008-4新城区1号路西、J11号路东、W6号路北、6号路南135661商服16300徐州市新城区国有资产经营有限责任公司2008-9奔腾大道南侧6382商服住宅970徐州市兴隆村镇建设综合开发公司2008-11三环南路南侧、风华园对面8907商服2000徐州正德置业有限公司2008-14三环东路西侧,刘

50、湾小区东25803住宅商服2300徐州市恒邦房地产开发有限公司四、商品房市场4.1 销售分析7月徐州市区商品房市场成交状况及环比增幅（数据来自搜房网每日成交公告，不含贾汪区）4月5月6月7月总成交量（套）1460123510951556环比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1%总成交面积（万）14.3312.6211.4915.89环比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州楼市呈爆发式增长，成交套数与成交面积与上月相比大幅提高。4.2 7月与6月各区域成交状况对比 与6月相比，7月除九里区外，其他各区无论成交套数和成交面积都有不同幅度的增长，其中泉山区、

51、经济开发区、铜山县与上月相比有较大幅度提高。 中心区楼盘名称总体量价格去化量河畔花城5万2008年5月均价5300元/；2008年6月均价5350元/；2008年7月封盘。2008年1月至今推出3栋高层约350户。截止5月底去化30%；6月去化15套，目前共去化34%；7月封盘，未有房源售出。天山绿洲60.9万总户数48802006年12月认购均价3700元/；2007年8月多层4600元/、 小高层4280元/、 高层4350元/；2007年9月均价4400元/；2007年10月均价4600元/；2007年11月-12月均价5100元/；2008年2月均价5350元/；2008年3月价格未变

52、5400元/；2008年4月价格未变5400元/；2008年5月价格未变5400元/；2008年6月价格未变5400元/；2008年7月三期均价5120元/，二期均价5400元/。4月继续销售二期第二批房源。二期第二批约400户，4月去化20余套（二期第二批08.2月底开始对外推出，目前只去化10%）；5月销售二期第二批房源，去化不理想，仅成交约13套；6月未有新房源推出，去化约25套。预计7月推出三期罗马假日；7月推出三期3#共198套，去化48套，二期去化20套，7月共去化68套。4.3 各区域重点楼盘跟踪楼盘名称总体量价格去化量绿地世纪城130万2008年4月均价4200元/；2008年

53、5月四期新推房源均价未变4200元/；启航社北向房源精装修均价3750元/；南向房源精装修均价4600元/；二、三期尾房成交均价3900元/；2008年6月价格未变，二、三期尾房两房优惠两万，三房优惠三万；2008年7月价格未变。2008年2月销售约90套；四期预先推出120套去化约50%；4月推出2栋84套，去化30套，其他 房源去化20套。 截止目前四期推出204套房源，去化100余套；5月推出启航社中两栋约340套、四期一栋多层48套、一栋小高层36套。另推出二、三期尾房约25套。截止月底共去化约190套；6月新推一栋多层、一栋小高层共102套，启航社已去化50%，其他房源去化70套；7

54、月无新房源推出，内部职工认购120套，正常销售40套，启航社销售100套。锦绣滨湖15万2008年3月均价3650元/；2008年4月均价未变3650元/；2008年5月价格未变3650元/；2008年6月二期价格未定；2008年7月二期均价3900元/。一期推出430套；3月仅余10套左右；4月仍销售一期剩余10套房源,去化3套。二期（13#-41#） 5月开始接受意向登记；5月二期开始接受意向登记，预计7月开盘；6月二期登记约150户，整体登记80%（二期约740户）。7月26日推出二期第一批13-18#/31-41#，共472户，截止月底去化30%。 东区楼盘名称总体量价格去化量开元四季

55、90万2006年9月2750元/；2006年12月2900元/；2007年6月3100/；2007年7月、8月3400元/； 2007年9月、10月3500元/；10月新推小高层2层3090元/；16层3820元/； 2007年11月均价3800元/；2008年3月均价3800元/；2008年4月均价3600元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。2008年2月去化约20套；2008年3月整体去化约80%；2008年4月12日推出3栋小高层约170套，截止月底认购70余套。二期预计2008年7月对外推出；2008年5月推出A12#小

56、高层约32套截止月底去化40%，上月新推的3栋小高层现剩余40余套，去化77%。5月总共去化68套；6月未有新房源推出，销售38套。二期麓郡目前登记300多组客户，最迟8月底推出；7月推出一期A9#共75套，去化12套，其他房源去化2套，本月共去化14套。 西区楼盘名称总体量价格去化量苏商御景湾90万2008年4月均价约3700元/；2008年5月价格未变3700元/；2008年6月四期均价3770元/，挑高12#楼均价4360元/；2008年7月价格未变。2008年4月推出四期第一批122套房源，去化70%；2008年5月新推104套房源，4.26日至今总共去化约130套；6月21日推出挑高

57、小户型144套，截止月底去化92套，其他房源去化40套，本月共去化132套；7月未有新房源推出，挑高实际去化70套，四期房源去化20套。东南郡30万2008年6月均价3500元/；2008年7月均价3500元/6月继续销售一期一批房源，整体去化110套，去化率61%；7月未有新房源推出，去化10套。中新泉山森林海120万2008年2月3200元/推出花园洋房；2008年3月价格未变,均价3200元/；2008年4月成交均价3050元/；2008年5月成交均价3100元/；2008年6月成交均价3100元/；2008年7月采取大幅优惠措施，均价 3000元/。2008年4月继续销售一期1660套

58、房源，去化85套，整体剩余约400套。5月销售一期剩余房源，去化60套。6月中旬停盘至7.13开盘，停盘前去化10套；7月未有新房源推出，去化89套。国基城邦60万2008年4月均价3650元/；2008年5月均价3650元/；2008年6月均价3650元/；2008年7月均价3650元/。4月继续销售一期约134套房源，去化20套，整体去化约70套。5月销售一期剩余房源，去化34套；6月未有新房源推出，仅去化3-4套；7月未有新房源推出，去化15套。 南区楼盘名称总建面价格去化量华商清水湾23万 2008年2月均价3200元/；一期三批2008年3月开盘3300元/；2008年4月均价330

59、0元/；2008年5月均价3300元/；2008年5月均价3300元/；2008年6月均价3300元/；2008年7月均价3300元/。4月没有新房源推出。本月销售东区剩余100余套房源，去化40余套。（东区共955套）；5.18推出西区3栋多层，约96套，截止月底西区去化31套，东区去化20套，5月共去化51套；6月没有新推房源，东区去化18套，西区去化12套；7月推出西区C04号楼，共36户，本月东区去化20户，西区去化16户，共去化36户。滨湖城市花园7万2008年4月认购价4200元/；2008年5月均价4200元/；2008年6月均价4200元/；2008年7月均价4200元/。5月

60、14日推出15#共计约328套房源，截止月底销售267套，去化率达81.4%；6月去化30套，整体去化率达90%；7月无新房源推出，去化13套，余20套，去化率94%。 北区 金桥板块楼盘名称总建面价格去化量城置国际花园城180万2008年6月均价3200元/；2008年7月均价3400元/，小高层均价3200元/。6月新推167套小高层房源，截止月底去化92套。目前共推出670套房源，去化540套；7月未有新房源推出，去化60套。博顿君庭湖畔27万2008年6月均价3480元/；2008年7月成交均价3200元/。6月销售一期第一组团260户，目前已认购90%，预计本批房源7.10开盘；7.