建业商业地产发展模式及初步规划思路ppt课件

1、纲要一二三四五国内商业地产开展情况 建业商业地产开展方式建业商业地产初步规划思绪操作原那么优优势分析建业商业地产开展方式及初步规划. 根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的继续增长和人民生活程度的提升，95年到05年的10年间零售业平均开展速度为18%。商业地产作为一种交融地产业与商业特征的地产方式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8,其中河南增长90%。一、国内商业地产开展情况 .机遇与风险并存 由于融资及开发难度、风险较大，全世界的房地产公司，只需23%的企业在做商业地产，在中国的比例不到1%。 目前在国内市场上做商

2、业地产比较胜利的企业是大连万达和凯德置地，可以给我们提供一些自创。机遇风险.商业地产 “大鳄 大连万达商业国内商业地产的先行者和较胜利者，是目前国内最大的商业地产机构。典范商业地产新加坡凯德置地凯德商用产业是亚洲最大的商场一切者和管理者之一 。.大连万达商业地产典范商业地产 万达2001年进军商业地产，经过六年苦楚的开发实际才探求出一些阅历。截止2006年底，万达集团持有的租赁物业面积包括开业和在建约420万平方米。2006年，万达集团开发面积超越400万平方米，成为中国开发规模最大的房地产企业之一。万达集团在全国首创了“订单地产和城市综合体的全新商业方式。万达商业地产大体有以下四个中心竞争力

3、：.万达商业四大中心竞争力一、订单地产：与30多家世界500强和国内行业前三名的知名商家订立战略协作联盟，按照对方的需求进展规划，实行招商在前开发在后的订单式开发方式。二、城市综合体开发：在商业的中心地段，整片开发，包括写字楼、公寓、酒店、住宅为一体的综合城区。三、招商与运营管理聚集了一批商业人才：住宅开发与商业地产开发的人数从6：4方案转变为4：6,具有较强的招商才干和商业运营管理才干。四、完好的不动产产业链：建立一个基金，年入资金3040亿，融资的多样化打通了金融通道。.典范商业地产万达商业之星.典范商业地产 万达城市综合体.新加坡嘉德置地 亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全

4、资子公司，不断努力于高质量住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业是亚洲最大的商场一切者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营阅历，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。典范商业地产.凯德置地 自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。如今国内总开发业绩290个亿，在五年内能够要到达600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商

5、用采取良好的物业管理方式来确保物业可以升值，在国内的商业投资租金报答率平均为8%，收益为租金程度的70%左右。凯德与北京华结协作两种方式，假设租金报答较高，凯德将运用原管理团队，否那么就委派本人的管理团队接纳商业运营，以确保收益。典范商业地产.典范商业地产凯德商业之星.商 业商业地产地 产商业地产商业地产的灵魂是商业 .纲要一二三四五国内商业地产开展情况 建业商业地产开展方式建业商业地产初步规划思绪 操作原那么优优势分析建业商业地产开展方式及初步规划. 二、建业商业地产开展方式-思绪决议出路我们的思绪产品开发方式产品变现方式产品盈利方式.省内三级地市其它地市及县级市省内二级地市平顶山、新乡、安

6、阳、焦作等省内一级地市郑州、洛阳 1、产品开发方式重点开发：中心商圈或区域成熟商圈城市综合体重点开发：中心商圈或成熟商圈小型综合体重点开发：整体商业晋级及规划改造.1省内一级地市郑州、洛阳重点开发：中心商圈或区域成熟商圈城市综合体 采取商业、酒店式公寓、写字楼、住宅相结合的方式，根据当地市场的需求和未来潜在开展的需求去做，要有可信度非常高的市场调研数据支持。商业部分规划为主力店加独立产权商铺的方式，主力店可规划为购物中心百货、超市、家电、建材家居、餐饮、休闲文娱等多业态组合，经过住宅和一部分临街门面房、产权商铺的销售回笼资金，把酒店和较适中的商业物业持有进展租赁运营。.2省内二级地市平顶山、新

7、乡、安阳、焦作等重点开发：中心商圈或成熟商圈小型综合体 采取商业、酒店式公寓、SOHO、住宅相结合的方式，经过市场调研，找准工程所在区域商业环境的市场空缺，有针对性地进展开发；商业部分规划为主力店加产权商铺的方式，主力店可规划为小型购物中心百货、超市、家电、餐饮、休闲文娱等多业态组合，打造多业态小型综合体，加强商业气氛。 .一、二级城市开发协作同伴的选择在一、二级城市开发协作同伴选择上，我们可以允许瑞寰资本管理参股，以降低投资风险。我们也可以与凯德置地协作，协助我们做好工程分析、规划、测算、开发、运营，降低工程操作风险；可充分利用他们在国内70多个商业地产工程建立起来的品牌资源库，提高招商的胜

8、利率；同时，经过与凯德置地的协作，也可以使我们的商业公司学习、自创一些先进的操作阅历，提高我们本人的商业地产开发程度。.3省内三级地市其它地市及县级市开发重点：整体商业晋级及规划改造 目前各级城市都在加强提升城市笼统，进展城市改造，一级城市的城中村改造工程开发的如火如荼，开发本钱在逐年加大，竞争愈演愈烈。三级城市的改造也随风跟上，虽然目前三级城市的开发商仅限于一些小型开发商进展部分小地块开发，但都获得了很好的业绩，这充分阐明了三级城市的商机还有很多，我们可以进驻一些经济较兴隆的三级城市进展旧城改造。所谓的旧城改造，就是把市中心临街破旧的物业及闲置广场和用地或传统的农贸市场拆掉重建，重新规划整体

9、商业规划，进展整体商业晋级。由于这种开发方式可以极大地提升城市笼统，添加城市效力功能，促进本地消费，满足市民物质生活需求，添加税收，所以这种方式较易获得当地政府支持，便于拿地或降低开发本钱。这也是当地开发商望尘莫及的。.3省内三级地市其它地市及县级市开发业态 采取商业、酒店式公寓与住宅相结合，商业部分规划为主力店加独立产权商铺的方式，主力店以家庭百货店为主，其涵盖业态为农贸市场改超市及符合当地消费程度的百货店，该业态比较贴近老百姓的日常生活需求，在各级城市都有较强的市场生命力。.3省内三级地市其它地市及县级市投资思绪 以改造旧城区为吸引点，实现商业用地和住宅用地的低本钱买入，以住宅、酒店式公寓

10、和临街门面房的部分销售利润实现商业主力店的持有，以成熟的商业人气和商业运做促使持有物业的昌盛并确保收益。由于三级地市开发程度普遍不高，所以这个市场时机最多，应作为建业商业地产的重点开展区域。在详细操作上，可以从一个与当地政府协作良好的城市开场试点，逐渐扩展到县级市。.3省内三级地市其它地市及县级市开发规模： 三级地市商业开发总量普通3-4万平米，以1.5 -2万平米作为持有物业，持有物业租赁中,主力店和次主力店占比不超越50%，餐饮占比15-18%，其他部分为专业店，确保租金报答的最大化。也可引入大型超市加家电方式或小型百货加超市方式，其他面积设计为主力店周边的一带二商铺，运营餐饮、休闲文娱等

11、业态。如一个地域能胜利开发3-5家，那么可迅速复制此方式，做到规模化开展。.在物业变现方面，酒店式公寓、写字楼可部分卖掉，住宅可全部卖掉获取利润，同时可经过规划设计一定比例的可出卖商业物业来回收资金。工程根据位置、业态组合可以出卖40-50%的商业面积。根据商圈位置的不同情况，可出卖商业物业的价钱普通为工程本钱的2-3倍，商圈越好，这个倍数越高。以处于一级中心商圈的郑州大上海城一期为例，20亩地，容积率4.5，60000平方米商业体量，每平方米约4000元本钱，按05年10月负一层售价12000元计算，仅负一层10000平方米商业内街销售就回收近一半本钱。其实践销售部分为负一层、一层、二层，其

12、中负一层和二层售价12000元，已根本清盘，几乎收回全部本钱。一层售价24000元，已售过半，此三层相加回收近1.5倍投资本钱。由此可见，从销售层面来讲，大上海城利润可观。2、产品变现方式.2、产品变现方式建业三门峡工程临街一带二的商业售价12000元左右，也卖出了3倍的投资本钱。假设当时提高容积率，添加一栋酒店式公寓，商业设计为三层大底商，临街一带二全卖掉，本钱可以收回且有一定利润，关键是经过租赁获得一个可以带来长期现金流的持有物业，而且具有升值空间。.在实践开发时，例如三级地市商业开发总量3万平米，以1.5万平米作为主力店，出卖50 %的商业面积即1.5万平米，按售价可达本钱2倍计算，即可

13、回收全部商业物业投资本钱。该方式开发由于出卖的面积大，可以在建立期内回笼资金，持有物业体量较小，占有资金量少，完全符合建业的投资条件，躲避投资风险。2、产品变现方式.经过租赁收取租金：持有物业在住宅和商业房的销售回款中已消化了大部分本钱，运作得当时持有物业甚至是整体开发利润的一部分，我们就可以心安理得地做房东。那么在一、二级城市中就完全可以向大连万达那样与几十家知名商家或厂家建立长期的战略协作关系，他们只需有区域化、连锁化的需求，我们就可以成为他们的首选同伴，共同去开发市场、占领市场。以三门峡湖滨广场商业工程为例，整体招租的租金程度是0.91元平方米日，年为332.15元/平方米。假设按每平方

14、米正常开发本钱4000元计算，年租金报答率约为开发本钱的8.3%。假设遇到风险较小的物业，我们本人进展品牌组合实施散租，其投资开发报答率要远高于8.3%。3、产品赢利方式.经过专业的招商运营管理，确坚持有物业升值。3、产品赢利方式.纲要一二三四五国内商业地产开展情况 建业商业地产开展方式建业商业地产初步规划思绪操作原那么优优势分析建业商业地产开展方式及初步规划.三、建业商业地产初步规划思绪1、现有地产工程任务思绪2、新商业工程开展规划. 总体任务思绪1、已开业工程任务思绪2、在招商工程任务思绪3、在建工程任务思绪1、现有地产工程开展思绪 .2、建立完善的多业态品牌商家资源库，为工程招商打好根底

15、。TextText1、建立完善的组织架构，成立调研部、规划部、招商部、企划部、运营部、管理部。 3、做好已开业工程招商及运营管理任务，提升出租率及租金收入程度，降低集团商业工程返租及运营补助负担。4、在建及新开发工程的商业市调、规划及前期招商任务。5、配合各工程公司做好商业销售推行任务。6、安排商业公司人员内部培训和调查学习，提高专业化程度，拓展思绪。7、建立健全内部管理制度，实行人员工程担任制，并推行绩效考核和效益挂钩制度。商业地产总体任务思绪.已开业工程任务思绪1三门峡建业新天地步行街 该工程已开业近一年，经过一年来的运营管理任务，商户运营已相对稳定，品牌更新率约10%。经过前一阶段我们所

16、做的大量根底任务，目前与商户的沟通情况较好。步行街现存主要问题是商户普遍销售业绩不佳，运营压力较大，这种情况会给今后的租金收取任务带来很大不利影响，所以今后的任务重点就是围绕提升商户销售业绩来展开。首先，要加大促销、宣传投入，经过接连不断的促销活动、街内外广场活动来提升人气并一次作为品牌机构调整的根据和资本，以构成人气提升与品牌构造调整的良性循环；其次，做好会员招募、管理任务，培育固定消费群；经过团购方式扩展步行街销售业绩；最后，加强与商户沟通，经过培训、辅导等方式，提高商户自营才干，使商户顺利度过养店期。.已开业工程任务思绪2湖滨广场 目前大张和华润运营情况良好，收租较有保证。假设大张和华润

17、出现交租不及时的问题，那么可收回部分面积本人招租，提升我方租金收入程度。.已开业工程任务思绪3桂园 桂园工程返租在2021年8月份终了，今后的任务，一是继续协助业主做好后续招商任务，二是经过该工程总结商业地产的返租销售与后期的招商运营管理的阅历，为今后类似业态工程的招商管理提供自创。.在招商工程任务思绪1建业帕拉帝奥 首先要协助、扶持已招商户推进商家装修及开业任务，并做好后期运营管理的效力任务，并根据已开业商家的运营情况调整该工程商业定位和任务思绪。其次要制定真实可行的招商政策，吸引商户尽早入驻，以缩短商铺空置期和降低商铺的空置率。同时要有分阶段招商的预备，成熟业态不能够一步招商到位，可以逐渐

18、伐整。.在招商工程任务思绪2联盟新城U尚88 应继续以成熟餐饮、休闲文娱行业招商为主，保证进驻商户高成活率，加强张望商户的自信心，并随着社区人口入住率的提高，添加社区商业相关业态及业种，以运营良好的商业业态如餐饮为龙头带动其它商业业态的招商，继续扩展目的商户访问，积累商户资源，与目的商户坚持经常沟通。.在建工程任务思绪1济源建业新天地步行街 济源步行街今后的重点任务，一是要做好可行性较强的前期规划，以市场为导向，经过大量商户市调任务来进展业态规划与规划。由于本工程体量较大、铺位较多，位置也不在商圈中心，所以应思索部分商铺优先整体出租，引入次主力店。二是配合工程部做好销售效力的销售支撑点和提供商

19、铺销售的卖点，同时要针对优质商户制定单独的招商优惠政策，吸引优秀品牌大量入驻，提高商户整体运营才干和抗风险才干，有利于顺利度过养店期。三是要做好后期运营管理的预备任务，加大促销、宣传力度，提高商户成活率。.在建工程任务思绪2森林半岛左岸风情街 一是要做好大量的目的商户积累任务，了解商户的真实协作意向、租金接受力及物业租赁软硬件要求，为制定招商政策做好根底预备任务。二是要结合该区域周边商业开展趋势和社区住宅入驻率的变化，补充适宜消费需求的商业业态。附：.现商业物业各工程三年租金收入初步预测总表：项目返租总面积三年返租总金额/元可预见租赁面积三年合计租赁面积可预见三年租金收益（元）见备注税金三年合

20、计/元三年租金净收益总额（元）费用三年合计/元盈亏总额（元）08年09年10年08年09年10年三门峡新天地步行街8497.6299596908018.348182.348811.42501251215925685811700000861221.610646181303.1万-2344508三门峡湖滨广场0025053.625053.625053.675160.88192288元8192288元8192288元417806720398797020398797济源新天地17033012327140881584942264080875209038460299704714128933147.5万12

21、653933洛阳项目2716.396380512851225954595417030 1500000226000024000001774200438580033.1万249672许昌项目8951.2154789852704.934046.075264.7712015.77313515.9679413944437.601937366.510.4万-3645418.5联盟新城U尚88129804290000元150035004000900007800003600006270010773000-3212700桂园16088.7340051525229.77005229.77108万000108万0-

22、2925152合计66266.952754万6万 6.08万6.5万18.57万1620.74万2568.5万2163.5万987.32万5365.44万494.1万2117.46万备注商业项目三年盈利总额2117.46万 本表由建业商业管理公司提供.2、新商业工程开展规划开发规划 投资报答 新商业工程开展规划.以三级市场开发为主，试点胜利后，采用重点地域规模开发，尽快复制。在三级市场三年方案开发10个工程，按每个工程3-4万平方米的规模计算，开发总体规模30-40万平方米；按照商业门面房平均销售价钱8000元，销售50%面积计算没有把开发的住宅计算在内，可回笼资金12-16亿元；开发本钱假设

23、在每平方米4000元，持有商业物业的体量将到达15-20万平方米，经过销售50%的商业物业确坚持有物业的本钱回收，以减轻集团的资金压力。1开发规划 .2投资报答三年后，这些工程由于都处于商业成熟区域，经过散招租赁运营或整体招租运营，该物业的商业价值将得到极大提升，可与现有的自持物业一同捆绑上市或引入国外基金变现，表达商业地产开发价值的最大化。附：建业开发投资报答初步预估简表按纯商业部分计算.开发项目时间（年）200820092010201120122013开发项目数（个）235开发项目面积（万平方米）6915开发投入资金（亿元）1.63.25.22项目销售回款（亿元）2.43.66项目销售利润

24、（亿元）0000自持物业租金（亿元）0.1440.36720.74560.7828持有物业运营成本（亿元）0.0500.12850.26100.2740项目投资收益（亿元）0.0940.23870.48460.5088开发投资报答初步预估简表按纯商业部分计算 .开发投资报答初步预估简表阐明 开发本钱按4000元平方米估算，销售价钱按8000元平方米估算，销售面积按开发商业面积的50%估算，自持物业租金收入按开发本钱12%估算，每个工程两年后可产生出租收益，租金递增率为5%年；估算值为税前数据，未含住宅等开发利润；工程投资总额为12亿元，每个工程按第一年投入三分之二，第二年投入三分之一计算，开发期为一年半，销售期为半年。假设滚动开发节拍较快，累计投资可控制在10亿以内；预估第四年底回收完一切工程投资款项并可将资金全部返还集团；工程投资的结果是获得了15万平方米的自持物业，本钱价6亿元，工程投资收益按持有物业租金收入的65%计算。假设能于第六年末在预估投资收益的根底上打包上市，按兴隆国家成熟市场15倍房地产市盈率计算，出让一半股权可回收资金约7.63亿