工业区田园综合体特色小镇土地开发

1、资源共享 优势互补 互利共赢 共同发展 项目简介Program Introduction产业项目计划合作模式计划投资SWOT分析第一部分第二部分第三部分资源共享 优势互补 互利共赢 共同发展产业项目计划1Part2Part合作模式投资模式成本构成及收益来源政策依据合作内容 土地一二级联动开发环节资金需求投资模式上述四个工业产业园的开发过程要本着“资源共享、优势互补、互利共赢、共同发展”的原则，根据业态导入情况，成熟一片开发一片，分批分阶段实施园区开发。拟采用“股权合作+土地一二级联动开发”的模式。作为区属投融资平台的恒通集团，与社会资本方共同出资设立项目运营公司，结合城镇棚改政策，按照智慧城市

2、建设标准，承担各个产业园项目的土地整理、前期市政建设、房地产开发（含工业、民用、公用房产）以及园区后续多元化运营服务业务。 股权合作模式A土地一二级联动开发B政策依据在现行政策框架范围内，园区开发暂无其他适用模式，如社会资本方提出更加合理方案，可吸收完善。园区开发财预201787号国发201537号财预201762号财预201750号财综20164号吉林省土地管理条例国土201717号合作内容01产业园项目的土地整理03房地产开发02前期市政建设04园区后续多元化运营服务业务土地一二级联动开发环节 一级开发包括土地整理和市政建设 二级开发包括土地收储招拍挂和入驻企业土地二次转让土地一二级联动开

3、发流程市政建设土地整理土地收储SPV摘牌转让（入股）土地一二级联动开发环节12土地整理市政建设包括房屋和土地的征收、补偿、安置，土地整理环节拟结合棚改和财经政策，采用政府购买服务方式实施,地块内的房屋及附属物征收补偿由恒通集团以棚改方式完成，地块内的集体土地征收由社会资本完成。水电气暖路等市政建设的土地开发前期费用（争取十通一平条件），新建安置小区的，红线内可由恒通集团通过棚改方式实施，也可由社会资本实施；红线外由社会社会资本承担。前期开发费用纳入土地开发成本，区政府不承担给付义务。一级开发土地一二级联动开发环节12土地收储招拍挂入驻企业土地二次转让土地招拍挂环节的资金和税费先由社会资本承担，

4、待区属国土和财政部门返还相关征收成本时弥补土地整理支出。通过向入驻园区企业土地使用权溢价转让或入股方式完成投资收回，并通过政府奖励的方式实现收益，但政府奖励要以业态导入并实现税收为前提。二级开发成本构成及收益来源土地整理费用市政建设费用土地取得成本成本构成在剔除土地出让金中的成本返还后，测算的总开发成本在18-20万元/亩（名义成本无竞争优势，降低成本方法下一步介绍）。以往各地都是以采购服务的方式完成产业园区的市政建设，尤以华夏幸福基金主导实施的河北固安工业园区为代表。2017年50号、87号文出台后，此种方式不再可行，这是拟用土地一二级联动开发的原因之一。集体土地征收不可采用棚改方式实施，这

5、是拟用土地一二级联动开发的原因之一。成本构成及收益来源土地整理服务费运营服务收费房地产开发收益土地开发收益收益来源招商奖励及成本返还成本构成及收益来源土地整理服务费01 以政府购买服务的方式实施，服务费不高于土地整理成本的8%。纳入地方政府刚性预算。土地开发收益02 取得土地后，向入驻园区企业进行土地溢价转让或土地使用权入股企业的方式实现土地开发收益。房地产开发收益03 根据入驻园区企业需求，运营公司可承担其工业、民用、公用房屋的开发建设工作，在保障园区企业直接快捷入住的同时实现收益运营服务收费04 运营公司对入驻园区的企业提供多元化运营服务，主要包括工商注册、项目的各项行政审批、物业管理、优

6、惠政策落实、事务协调、融资帮扶等多种服务，实行园区设计、投资、建设、运营、管理、维护一体化运作，提供一揽子公共产品和服务。招商奖励及成本返还05 土地出让金中的征拆费用和前期费用以及纯收益的80%，在出让金清算后完成后立即返还。在引进业态实现税收后按照其固定资产投资额的5%-30%，给予社会资本方招商奖励，以降低开发成本（社会资本开发成本与引进企业投资额成反比）。资金需求开发面积01资金需求02 前述. 根据测算的开发成本结合拟开发面积，总体资金需求.元。此测算数据未考虑特色小镇和田园综合体项目的房屋开发及景观建设成本，同时因棚户区内房屋与集体土地具体面积占比无法入户详测、园区已完成大部分基础设施建设、项目设计未完成等原因，尚不准确。由于各项目均按照成熟一片开发一片的原则实施，所有的投资均为滚动投资，所以原则上应一项目一测算。规划图示3Part投资SWOT分析投资优势投资机会投资劣势投资风险投资优势投资优势经济方面政治方面