漳州_小户型别墅案例分析ppt课件

1、小户型别墅专题研讨陈晓进、李璐、廖毅2021年10月2日关键字：小别墅 小户型简介：整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，经过学习其户型特点，为后期设计小别墅提供参考。小户型别墅产生的直接缘由：1、房价高企，房企为扩展别墅的客户需求面，实现更快速的去化；2、小户型别墅相对大别墅能实现较高的溢价。小户型别墅技术要点：1、单体的层数通常在2-3层，面宽范围：6-8米居多，最小可至4.8米，产品质量、环境、形状朝传统意义的别墅靠拢，但具有比传统别墅总价低、密度集中、私家花园小等特点。2、区别于经济型别墅，比其功能性更强，对于面积控制要求更为严厉，尽力在满足150m2以内同时也满足客户对于别墅形状产品的

2、追求。定义：单套面积控制在150m2以下的度假类200以下，具备别墅多项功能的，以创新别墅产品为导向，以高性价比为中心卖点的产品。产品形状有小独栋、联排。2、小户型别墅的分类小户型别墅的分类城郊居住型别墅1-1.5居所度假型别墅1.5-2居所特征：普通以联排为主，多出如今城市近郊，是“90/70政策下出现的特殊产品方式；在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高附加值地下室、庭院、露台、阁楼等；户型设计突出居家运用的空间，强调居家气氛；主力客群：本地中坚阶层，改善型或初次别墅置业者。特征：小独栋、联排的建筑形状，多出如今有旅游度假区域；表达度假气氛，室外强调景观资源的最大化利

3、用，室内强调与外部景观的互动；部分生活功能弱化处置，重休闲功能，滨海类产品较多；酒店式管理效力，多数会提供分时度假产品管理；主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住类别案例项目案例备注城郊居住型别墅（1-1.5居所）上海河谷3号有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋绿地蔷薇九里 绿地85-110小户型别墅产品的代表作品绿地海域笙晖 绿地85-110小户型别墅产品的升级之作度假型别墅（1.5-2居所）东和福湾海南湾海度假小别墅典型案例保利石象湖风靡成都的旅游小户型别墅保利90独院、130独栋别墅。当代凤凰谷本土小户型别墅产品的先驱和代表项目2、小户型别墅的分类小户型别墅研讨

4、案例的选取案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋松江/新桥板块/外郊环43333建筑形状建筑面积联排37160容积率0.7绿化率30%主力面积平均单价90-12016000元/车位配比总价范围1：1140-155万装修规范毛坯总户数239户开盘时间2021-11-15开发商上海达安企业开展上海达安圣芭芭花园河谷3号的的设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空间延展到室外和多元的间形状体并于2007年底恳求了国家的专利；河谷号总价155万套的低总价以及其创新产品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有自备车，综合素质较高。工程背景工程根本情况08年11月开盘，便以

5、其创新的90花园别墅产品逆市热销，相比较周边联排别墅同期价钱在12000元/，河谷3号价钱以16000元/首当其冲，但其热销程度不减。09年5月，河谷3号期热销 第一批开盘日当即去化93%,再次创下90别墅热销记录。销售情况区位板块占地面积3、城郊居住型小别墅案例分析 工程南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅气氛较为成熟，但周边生活配套有待进一步完善； 工程整体分二期推出，去化情况良好；案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90别墅先锋3、城郊居住型小别墅案例分析户型首层以客厅挑高5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹

6、弄处均为赠送面积，并赠送私家车位；此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；1F2F3F车位赠送客厅挑高不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积夹弄不计面积案例1：上海河谷3号89C户型解析：客厅挑高、夹弄可改造赠送面积， 赠地下室，建筑面积89，实践运用可达158。3、城郊居住型小别墅案例分析赠送车位不计面积车位上方可改造不计面积户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房； 在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。 89E户型解析：以车位赠送改造赠送面积， 附赠地下室,建筑面积89，实践运用可达130。案例1：上海河谷3号3、

7、城郊居住型小别墅案例分析户型模型展现户型放大俯瞰改造前车库另外横向车位赠送89E户型空间改造表示 案例1：上海河谷3号改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。 3、城郊居住型小别墅案例分析河谷3号户型特征总结 一切联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位；户型在设计中根本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房运用；首层根本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域； 在空间形状处置上采用了主要附赠以地下室层高低于2.2米附加楼板、中 庭、客厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为90平方米别墅带来一些有创意

8、的 空间和更多的温馨性。案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅案例分析16河谷3号产品特征： 采用框架构造，室内无承重墙体，业主可根据自行需求，随意改动；地下室交房以顶部盖板遮盖，交房后业主可自在改造，赠送空间达35；利用内庭院、车库上方、挑高空间等直接加盖屋顶及楼板那么每层可添加10由于户型面宽仅为4.2米，其楼梯略显峻峭，不适宜有老人的客户居住。案例1：上海河谷3号3、城郊居住型小别墅案例分析产品缺陷小面宽大进深私密性较差改造本钱较高客户抗性面宽较窄，容易使人产生压制感，空间感较差的同时会影响楼梯走道的规划小户型别墅其楼栋间距普通较窄小，私密性能够遭到影响由于附赠面积较多，后期改造装修本

9、钱较高处理方式牺牲部分容积率以到达产品寻求更高的容积率利用景观绿化隔离保证其私密能够关键可制定菜单式全装修，提供服务的同时可提高溢价空间启示：在客户抗性处置上，更多能够从客户感知角度出发，样板房的展现更有益于处理能够预见的抗性问题河谷3号客户抗性分析：在对目前市场中出现的小户型别墅产品研讨中，由于面积较小，在空间规划与细节处置上仍存在部分缺乏，部分客户易产生抗性：3、城郊居住型小别墅案例分析案例1：上海河谷3号区位板块占地面积松江/新桥板块/外郊环186512建筑形状建筑面积联排、小高层260000容积率联排主力面积销售报价装修规范开盘时间1.3990-110估计18000元/-20000元/

10、毛坯2021-11绿化率车位配比总价范围总户数开发商35%1：1待定2680户绿地集团继绿地老街系列、新里系列、老城镇系列、珀系列之后的创新居住型产品蔷薇九里以85-110平米价值大于150平米的联排别墅引领绿地小户型别墅新河。工程背景工程根本情况3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里 ：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品 工程位于松江新城嘉松南路，城站隔街相对， 2021年底通车至徐家汇。努力于打造一座集原味英式联排别墅、高层、商业街、广场、会所于一体的醇正英伦风格居住区。绿地蔷薇九里采取了高层与低层住宅分别成区，分别管理的方式，高层住宅由32栋1112层住宅组成， 联排别墅沿地

11、块西南部呈鱼骨式严密陈列，主要有88平方米、110平方米2种产品，为绿地85-110创新别墅代表作。3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里 ：绿地85-110小户型别墅产品的代表作品3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里建筑展现地下室一层二层阁楼车位赠送露台赠送阁楼及露台赠送地下室赠送露台赠送主、次卧附赠露台顶层阁楼赠送层高最高处4.1米，附赠露台前院私家车位赠送，后院庭院赠送30平米地下室赠送3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里88-91户型解析：三层别墅， 地下室+大露台赠送，建筑面积88-91，实践运用可达150。约30平米地下室可作影音室客厅挑高6.1米，二层空间可

12、改成20平米的次卧室地下室一层二层三层阁楼半车位赠送庭院赠送露台赠送客厅挑高可分割作房间露台赠送地下室赠送阁楼赠送约15平米阁楼可作贮藏室 也可改为儿童套房庭院车位赠送3、城郊居住型小别墅案例分析案例2：蔷薇九里110户型解析：三层别墅， 地下室+大露台赠送，建筑面积108-110，实践运用可达160主卧附赠露台楼盘名称绿地海域笙晖地址：宝山杨泰路99弄建筑面积：339690平方米占地面积：142737平方米 容积率：1.6绿化率：35%物业类型：高层、联排别墅投资商：绿地集团工程概略绿地海域笙晖位于宝山区水产路以南，地块东至松兰路，南至城市防护绿化带，西至杨泰路，北至北黄泥塘。绿地海域笙晖低

13、层住宅区面积段在98120平米之间，户型在原有90墅的根底上进展了大胆的更新与晋级，发明了大花园、高附赠、大面宽的温馨别墅空间。户型：100-110联排别墅案例3：绿地海域笙晖：绿地90-110小户型别墅的晋级之作。3、城郊居住型小别墅案例分析独立大花园赠送地下车位三层主卧衔接大露台客厅上方挑空案例3：绿地海域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析101户型解析：三层别墅， 地下室+大露台赠送，建筑面积101，实践运用接近170。一层活动空间+独立大花园赠送客厅挑高，二层空间可改造超大地下室和地下车位赠送，赠送面积近40主卧附赠大露台独立大花园赠送地下车位三层主卧衔接大露台客厅上方挑空案例3：绿地海

14、域笙晖3、城郊居住型小别墅案例分析一层活动空间+独立大花园赠送客厅挑高，二层空间可改造超大地下室和地下车位赠送，赠送面积超40主卧附赠大露台101户型解析：三层别墅， 地下室+大露台赠送，建筑面积101，实践运用可达170-180。类型项目联排别墅主力户型段（）均价（元/）主力总价（万元）去化速度小户型别墅海域笙晖101-11035000350-400最快小户型别墅春江美快别墅荣域220-24927500600-700最慢海域笙晖案例3：绿地海域笙晖绿地海域笙晖与周边工程对比2021年12月3、城郊小别墅案例分析市场反响情况：与周边工程相比，绿地海域笙晖别墅面积小，总

15、价低，去化速度快，同时由于产品附加值高，销售均价也高于周边普通别墅。独门独院，有天有地 每家一座入户花园，配合突破传统联排的参差式坡屋顶设计；三重花园露台 二楼、三楼卧室均带花园露台，可搭建为书房或茶室；6米挑高客厅，二层可隔成房间；阁楼赠送 部分阁楼最高处4.1米，设计一座童话般的儿童房；别墅的第四层地下室 每户附带超大面积的阳光地下室，可做家庭影院、任务室、酒吧、桌球室等；每家一座私家花园车库 每户在后花园配备一个独立车库。3、城郊居住型小别墅案例分析案例3：绿地海域笙晖绿地小户型别墅产品特征总结：90-110别墅适用空间可达150-170，超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等

16、空间巧妙运用。案例1：海南东和福湾4、度假型小别墅案例分析花园洋房区泳池别墅区酒店、公寓、商业街东和福湾位于三亚东线高速福湾出口处，毗邻世界顶级酒店集群和301医院进驻的珍珠海岸，拥有中国独一的国家海岸海棠湾，紧邻万丽与世知酒店，间隔三亚凤凰机场仅40分钟车程，近邻“神州第一泉南田温泉、蜈支洲岛等著名旅游景点。 东和福湾占地1000多亩，拥有3公里绵长海岸线，集纳68-MINI泳池别墅、43-65海景洋房、48-130一线海景公寓、洲际双五星酒店、南北区会所、海伦吧、商业街等于一体，感应千年福祉传奇，汲达百年椰林原生性情，享用私人度假效力的贵宾礼遇。 创新户型：68-75独院别墅120独院别墅

17、132独院别墅卧室私人泳池连廊设计回游空间回游空间处置卫浴空间起居室主卧观景浴缸建筑面积：68-75 建筑面积客厅 厨房卫生间主卧室外空间灰空间68-7520.24.38.62590.022.0面宽进深面宽进深面宽进深4.5m4.5m3.9m2.2m4.9m3.8m户型设计大面宽排布起居室为中心，主要空间并排，卧室私密性更好，同时又能保证客厅、卧室等主要空间获得更多景观；客厅动线丰富注重室内外交融与度假情趣；套间的设计保证私密性和温馨度；回游空间利用廊柱等手法构成灵动的回游空间，使整体空间感。案例1：海南东和福湾4、度假型小别墅案例分析m2亲海独院泳池别墅120m2亲海独院泳池别墅产品特征：由

18、于其为亲水型度假别墅，主体以水域环绕突出其休闲文娱功能，弱化部分生活起居的功能削减适当面积，以多处柱廊元素构成回游空间，到达室内空间感扩展，以其创新占领度假型别墅市场。主卧区卫浴空间起居室回廊卫浴空间厨房次卧泳池起居室回廊泳池主卧次卧卫浴空间案例1：海南东和福湾4、度假型小别墅案例分析案例2：保利石象湖4、度假型小别墅案例分析楼盘名称公元1860地址宝山富长路1118号建筑面积180943平方米占地面积102985平方米 容积率0.8绿化率30%物业类型联排别墅投资商绿地集团工程概略保利石象湖国际乡村俱乐部工程位于成都蒲江成雅高速86公里出口处，是保利地产斥资百亿打造亚洲商务旅游度假目的地。景

19、区总占地1.8万亩，拥有超越2000亩的石象湖与妙音湖两大湖面资源，植被覆盖率达95%以上，是保利地产重金打造的旅游度假地产工程。风靡成都的旅游小户型别墅保利90独院、130独栋别墅。案例2：保利石象湖4、度假型小别墅案例分析13M11M约4.5M露台露台露台露台入户花园后花园后花园两栋90别墅双拼，独门独院，赠送部分主要为花园和露台赠送；定位精准，90小户型，总价低，客户门槛拉低，同时两房两厅，满足旅游度假功能需求。案例2：保利石象湖4、度假型小别墅案例分析小独栋别墅，将独栋别墅的客户门槛拉到最低，契合新兴中产阶级的独栋别墅梦。多个花园、露台赠送，客厅上空挑高，赠送比例大，附加值高。主卧、次

20、卧均带卫生间，温馨性高。客厅上空露台露台花园花园花园案例2：保利石象湖4、度假型小别墅案例分析建筑展现90墅效果图90墅实景图90墅实景图墅效果图墅实景图墅实景图赠送面积方式别墅空间变化及功能强化中庭空间可增设次卧或书房客厅挑空露台增加前庭后院、有天有地别墅感庭院阁楼车位改造如河谷3号样，车位上方可改造成二层主卧卫浴空间使用地下室可做影音室、储藏空间等夹弄/楼梯上方增加储物空间小户型别墅作为创新型进入别墅市场，高性价比无疑作为产品主要卖点，实现方式以及对于整体温馨度的影响是中心，根据上述对于小户型别墅案例分析对于其产品功能总结如下：别墅高附加值提现小户型别墅的户型设计以“功能规划紧凑合理，擅长

21、自创面积，利用各个户型技巧进展可变空间的改造及附加空间的利用，并将其功能模块细化，使小户型别墅在同样的面积下可享遭到更多空间的利用，这也是备受中产阶层客户青睐的缘由所在。5、案例小结产品战略：发扬优势，躲避优势1、在控制小面积，坚持低总价的前提下，应在公共空间处置和私人空间的营造上发力。2、在客户抗性处置上，从客户感知角度出发，样板房的展现更有益于处理能够预见的抗性问题。小户型别墅的优优势分析5、案例小结虽然小户型别墅优势明显，但本身产品缺陷和目的客户的需求也存在一定的矛盾，因此在控面积、保总价的前提下，塑造别墅的空间感极为关键。城郊居住性小别墅与度假型小户型别墅的差别点5、案例小结开发企业长泰金鸿邦房地产开发公司（当代集团）项目地址长泰县马洋溪生态旅游区十里村总建筑面积19万容积率2.07总幢数一期57幢独栋别墅二期47套别墅，3栋多层公寓层数联排2层，独栋3层，公寓5层已推目前独栋销售备案3套；联排销售备案9套在售一期57幢独栋以及二期联排、公寓产品价格水平联排均价12500元/；公寓未售，报价9000