房地产标杆企业研究万科的工厂化生产ppt课件

1、工 厂 化 的 变 革The Revolution Due to the Housing Industrialization.为什么要做工厂化为什么万科要自动做工厂化为什么万科要如今做工厂化我们的目的我们的行动.为什么要做工厂化质量问题劳力问题效率问题行业趋势.各兴隆国家均已完成工厂化的过程行业趋势经济增长率年建设量（万户）城市化率工厂化率5070年80年代现状5070年80年代现状5070年80年代现状5070年80年代现状日本11. 15%13%110114. 712357%65%80%6070%8090%50%左右美国6%7%3. 5%19512816764%87%90%30%50%60

2、%中国10%9%8130240172540%78%兴隆国家曾经与我们有一样的背景环境.各兴隆国家均已完成工厂化的过程行业趋势5070年代目前政府企业政府企业日本从财政、金融、税收等各方面出台相应政策在政府的扶持下发展工厂化住宅，并形成不同的发展模式加强住宅部品和性能的认定加强工厂化住宅的研发和生产美国制定通用部品标准在通用标准的基础上发展工厂化住宅鼓励建筑业的发展开放式的发展模式中国根据苏联模式推行工业化住宅，但从技术和政策上缺乏配套体系国有企业，以重工业为主，缺乏轻工业的配套缺乏配套产业政策开始进行工厂化的研究和试点兴隆国家早在50年前已开场工厂化的推进.目前工厂化住宅比例目前各企业工厂化住

3、宅的市场份额日本 工厂化住宅比例约2025 其中42为独户住宅，58为集 合住宅 积水房屋占21.1% 大和房屋占13.8% 三泽房屋占12.4%美国 工厂化住宅比例约31 其中独户住宅占90以上，集合 住宅比例小于10 98年前25家大公司占92 00年前10家大公司占78中国 各企业进行工厂化的尝试处于试 验阶段兴隆国家的主流开发商也完成了工厂化的过程行业趋势目前兴隆国家工厂化住宅开展成熟.质量问题传统消费方式下，户均保修量维持在20条/月/百户传统方式下质量的瓶颈.劳力问题劳动力本钱上升有加速之势劳动力本钱的继续上升近年企业最低工资规范调整一览17.2%34.11%19.23%04比03

4、年上升幅度10.1%5456.45%495465北京19. 16%68412.54%574510广东8.77%6209.61%570520浙江涨幅2004年712月元/月涨幅2004年14月元/月2003年元/月.劳力问题劳动力本钱的继续上升206050约15深圳增幅短缺时元/天平常元/天 40204070路费50约3040东莞6050约25中山7050约10广州木工平均工资劳动力短缺情况04年珠三角地域劳动力短缺问题突出万科同样面临劳动力本钱上升的问题.2003年2004年2015年人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万

5、m2/人）2822951.0464004361.09366940001.09假设按传统方式，10年后人员情况2003年2015年人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）人数在建面积（万m2）效率（万m2/人）4004361.0950020004假设改动消费方式，10年后人员情况注：效率按日本90年代建筑市场的平均程度计算效率问题传统方式下，效率存在提升的瓶颈人均工程管理面积.为什么万科要自动做工厂化竞争的需求具备条件.竞争的需求工厂化实施后可提高行业门槛入行的技术门槛具备一定技术才干的企业才干在行业中开展万科要做行业的领跑者已有同行在开场进展工厂化住宅的试点和尝试行业面临质量、效率、劳动力资源

6、等瓶颈已有境外企业在华进展钢构造、木构造住宅的消费、销售.具备条件需抑制质量、效率、劳动力等问题实现规模化开展实现中长期开展规划的需求需改动传统消费方式，以实现企业开展规划在财务、架构、资源方面具备条件万科目前具备开展工厂化的条件.为什么万科要如今做工厂化开展的时机全球一体化.开展的时机行业的高速开展黄金时期起步高速开展 平稳期衰退期单位：美圆未来20年中国所处阶段稳定增长主要城市所处阶段未来20年，中国房地产行业处于高速开展期及稳定增长期.开展的时机万科的稳定继续开展时期41%延续5年复合增长33.111%销售收入继续增长42%52%延续5年复合增长30.3净利润继续增长.全球一体化产业技术

7、逐渐构成全球一体化趋势日本住宅消费商与中国企业的协作境外资料供应商的消费外乡化趋势美国公司已开场在中国推行其多层轻钢构造体系具备条件的协作同伴逐渐增多万科需求培育本人的中心才干必需掌握自动，否那么只能够成为执行者首先需求建立行业规范，构成技术门槛49层工厂化住宅处于起步阶段一些在华外企逐渐开展工厂化的设计、消费等业务.我们的目的工厂化率运用规模本钱范围中心才干.我们的目的 方案用三至五年的时间，经过研讨、中试等各个环节，使工厂化住宅具备推行条件，同时奠定万科在住宅工厂化方面的行业指点位置。.工厂化率4060 80 350 7530构造、围护、设备和内装根本实现工厂化工厂化率运用面积万m2技术更

8、新，提高工厂化程度除个性化部品外，全部实现工厂化注：工厂化率指工厂消费的构件价值与总资料和制品价值的比值 .运用规模1015 25 1400 500300运用规模销售面积万m2运用面积到达350万m2运用面积到达75万m2运用面积到达30万m2注：运用率指工厂化工程住宅的套数占当年总开发套数的比值.本钱范围2510 5 30 50.205年完成中试阶段本钱增幅运用面积万m206年进展小范围试点07年开场推行运用.中心才干中心技术才干建立根底企业规范构成企业规范体系 构成新的企业规范设计参照国外规范构成企业规范企业规范的更新 30 50.2运用面积万m2.中心才干整合的才干美国四大房地产公司直接

9、进入的领域市场 调研土地 获取 原材料工厂 生产 施工市场 推广 销售 过程售后 服务研究机构Pulte HomesLennarCentexHorton日本住宅产业集团直接进入的领域市场 调研土地 获取 原材料工厂 生产 施工市场 推广 销售 过程售后 服务研究机构积水房屋 大和房屋 万科直接进入的业务领域市场 调研土地 获取 原材料工厂 生产 施工市场 推广 销售 过程售后 服务研究机构目前未来？ ？ .我们的行动方式架构资源方案.方案 05年5月完成轻钢体系施工图 05年6月完成预制混凝土体系施工图 05年5月完成日本住宅产业研讨报告 05年10月完成轻钢体系意向协作方的评价 05年12月

10、完成预制混凝土意向协作方的评价研究阶段中试阶段 05年12月完成轻钢体系中试产品 05年12月完成预制混凝土体系中试产品应用阶段 06年完成两种产品的5万m2小范围运用 06年确定轻钢及预制混凝土体系的战略协作方 07年开场规模化运用.方式初期采取对外协作的方式本身不具备专业阅历和管理阅历需求借助协作方资源逐渐加强本身专业才干逐渐掌握中心技术构成企业规范进而参与国家规范的编制进展更多的独立研发和专利恳求.架构决策机构集团工厂化小组任务小组任务机构详细业务工厂化中心实际研讨中试研讨轻钢体系预制砼体系现场管理设备体系围护体系内饰体系.资源协作同伴资源财务资源人力资源政府资源专家资源合作方资源 建设部（住宅产业化促进中 心、房地产司、科技司、科 技促进中心） 深圳住宅产业协议会 深圳市国土局、建设局、科 技局、消防局 建设部住宅产业化专家 委