房地产(四)其他方法ppt课件

1、第四章 房地产评价其他方法简介.第六节 房地产评价的剩余法 一、根本思绪 剩余法又称假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，根据该剩余值测算被估地产价钱的方法。在评价待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。.第六节 房地产评价的剩余法二、适用范围 剩余法主要适用于以下房地产的估价： 1待开发土地的估价。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 2将生地开发成熟地的土地估价。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价。 3待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还应包括拆迁费用。 .第六节 房地产评价的剩余法 三

2、、计算公式 剩余法的计算公式表现方式较多，但根据剩余法的根本思绪，其根本公式是： VA(B+C+D+E) 式中：V购置土地的价钱； A-开发完成后的房地产价值； B整个开发工程的开发本钱； C投资利息； D开发商合理利润； E正常税费。实践估价任务中，常用的一个详细计算公式为： 土地价钱预期楼价建筑费专业费用销售费用 利息 税费利润.第六节 房地产评价的剩余法四、操作步骤 (一)调查被评价对象的根本情况 (二)确定被估房地产最正确的开发利用方式(三)预测房地产售价 (四)估算各项本钱费用 (五)确定开发商的合理利润.第六节 房地产评价的剩余法 五、运用举例 例411 有一宗七通一平的待开发建筑

3、用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建立写字楼，建立期为2年，建筑费为3000元平方米，专业费为建筑费的10，建筑费和专业费在建立期内均匀投入。该写字楼建成后即出卖，估计售价为9000元平方米，销售费用为楼价的2.5，销售税费为楼价的6.5，当地银行年贷款利率为6，开发商要求的投资利润率为10。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。.第六节 房地产评价的剩余法解：(1)确定评价方法。现知楼价的预测值和各项开发本钱及费用，可用剩余法评价。计算公式为： 地价楼价建筑费专业费利息销售税费利润 (2)计算楼价。 楼价20002.5900045000000(元) (3)计算建筑费

4、和专业费。 建筑费300020002.515000000(元) 专业费建筑费1015000000101500000(元)Continue to the next.第六节 房地产评价的剩余法(4)计算销售费用和税费。 销售费用450000002.51125000(元) 销售税费450000006.52925000(元)(5)计算利润。 利润(地价建筑费专业费) 10(地价16500000) 10 (6)计算利息。 利息地价(1十6)21(150000001500000) (16)11 0.1236地价990000 .第六节 房地产评价的剩余法(7)求取地价。 地价4500000016500000

5、112500029250000.1地价16500000.1236地价990000 地价218100001.223617824452(元) (8)评价结果。 单位地价1782445220008912(元平方米) 楼面地价89122.53565(元平方米).第七节 基准地价修正系数法 一、基准地价的含义 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评价的商业、 住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地运用权的平均价钱。表现, 区片价和路段价。 .第七节 基准地价修正系数法 二、基准地价测算的根本思绪 基准地价测算主要采用如下方法： 样点地价 修正 规范宗地地价 取基准地价。 基准地价确定后，还要评价标

6、定地价。 .第七节 基准地价修正系数法 三、基准地价的特点与作用 1基准地价的特点。 (1)基准地价是区域性价钱。 (2)基准地价是土地运用权价钱。 (3)基准地价是平均价钱。 (4)基准地价普通都要覆盖整个城市建成区。 (5)基准地价是单位土地面积的地价。 (6)基准地价是一定时期内的价钱。 .第七节 基准地价修正系数法 2基准地价的作用。基准地价的作用如下： (1)具有政府公告作用； (2)宏观调控地价程度的根据； (3)是国家征收城镇土地税收的根据； (4)是政府参与土地有偿运用收益分配的根据； (5)是进一步评价宗地地价的根底； (6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。 .第七节 基

7、准地价修正系数法 四、基准地价修正系数法的根本思绪 基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正数表等评价成果，按照替代原那么，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，从而求取被估宗地在估价基准日价钱的方法。 .第七节 基准地价修正系数法 五、基准地价修正系数法的适用范围 1适用于完成基准地价成果图和相应修正体系的城镇的土地估价。 2基准地价修正系数法可快速方便地进展大面积的数量众多的土地价钱评价。 3基准地价修正系数法为一种辅助方法。 .第七节 基准地价修正系数法 六、基准地价修正系数法估价的程序 1搜集、整

8、理土地定级估价成果资料。 2确定修正系数表。 3调查宗地地价影响要素的目的条件 .4制定被估宗地要素修正系数。 5确定被估宗地运用年期修正系数。6确定期日修正系数。 7确定容积率修正系数。 8评价宗地地价。 .第八节 道路价法 一、道路价估价法的含义和实际根据 (一)道路价估价法的实际根据 道路价估价法以为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，分开街道愈远价值愈低。 地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2.第八节 道路价法 (二)道路价含义所谓道路价，是指对面临特定街道而接近间隔相等的市街土地，设定规范深度，

9、求取的该规范深度的假设干宗地的平均单价 地价2500元/m23000元/m2赣东大道2500元/m2.八节 道路价法三道路价估价法定义 道路价估价法是根据土地价值高低随距街道间隔增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 .第八节 道路价法 二、道路价估价法的计算公式 道路价法的计算公式有不同的表现方式，下面是常用的一种表达方式： 1. 宗地总价=道路价深度百分率临街宽度 2.宗地总价=道路价深度百分率临街宽度其他条件修正率 3.宗地总价=道路价深度百分率临街宽度其他条件修正额.第八节 道路价法三、

10、道路价估价法的适用范围适宜：同时对大量土地进展估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需求在大范围内，对大量土地进展估价的场所 .第八节 道路价法 四、几个道路价法那么引见 (一)四三二一法那么 四三二一法那么(4321Rule)是将规范深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占道路价的40，第二个25英尺的价值占道路价的30，第三个25英尺的价值占20，第四个25英尺的价值为10。假设超越100英尺，那么需九八七六法那么来补充。即超越100英尺的第一个25英尺价值为道路价的9，第二个25英尺为8，第三个25英尺的为7，第四个25英尺为6。

11、运用四三二一法那么估价，简明易记，但因深度划分过分粗略，能够出现评价不够精细的问题。.40%30%20%10%9%8%7%6%100英尺25英尺 道路价道路.(一)四三二一法那么.二其他法那么.第八节 道路价法五、道路价法的运用举例 例412 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图43所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺、10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。道路价为2000元英尺，设规范深度为100英尺，试运用“四三二一法那么，计算各宗土地的价钱。 . 道路价 每英尺2000元.第八节 道路价法解：依题意 A20000.4108000(元)

12、 B20000.71014000(元) C20000.92036000(元) D20001.02040000(元) E2000(1.0+0.09) 3065400(元).第九节 在建工程评价 一、在建工程的含义与特点 在建工程指在评价时点尚未完工或虽然曾经完工，但尚未开工验收、交付运用的建立工程，以及为建立工程备用的资料、设备等资产。 在建工程的的特点 ：1在建工程情况复杂。 2在建工程之间可比性较差。 3在建工程的投资不能完全表达在建工程的笼统进度。 4建立工期长短差别较大。 5在建工程的价钱受后续工程的影响。 .第九节 在建工程评价 二、在建工程评价的资料搜集与分析 第一，搜集与被估在建工程有关的政府同意文件和工程其他详细资料。 第二，评价人员到工程现场查勘工程进度和工程笼统进度，明确工程开工、到达交付运用的日期以及评价基准日工程笼统进度能否与总工程进度方案相符。第三，了解开发商有关情况，检查工程质量。 第四，搜集有关法定参数。 .第九节 在建工程评价 三、在建工程评价的主要方法 (一)笼统进度法 在建工程价钱建造完成后的房地产市场单价工程笼统进度百分比(1折扣率) 工程笼统进度百分比(实践完成建筑工程量+实践完成安装工程量)总工程量100 (二)本钱法 在建工程价钱土地获得费用+专业费用十建造建筑物费用+正