城市经济城市规划和房地产市场讲义ppt课件

1、城市经济，城市规划和房地产市场柏兰芝北京大学中国经济研讨中心.一、导论 I. 金融业和房地产的关系中国脉络II.认识不动产III. 房地产市场概略. 不动产市场 不动产是一个市场博弈: -追求利益 -游戏规那么 -参与者又不同角色和战略 -即使为了获利，也要了解经济的外部 性.新规那么促使参与者改动博弈方案变动的市场例：办公楼小型化 -后工业社会 -企业削减办公用房费用 Kodak削减25-40%办公用房费用.不动产不仅仅是一个博弈政府干涉添加投资-税收，补贴限制开发-分区规划参与者包括政府的相互影响经济领域+非经济领域.I. 金融业和房地产的关系-中国脉络1以住宅开发为主的房地产业是典型的资

2、金密集型产业，金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金 .金融业和房地产的关系-中国脉络2银行贷款不断是开发资金的主要来源。在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开的说法:一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30，其他行业占70：二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30，住房抵押贷款及其他业务占70。 .金融业和房地产的关系-中国脉络3信誉关系：金融业去年对30多个行业的信誉情况进展了内部排序:房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。房地产业虽然在1998年之后开展很快，但信誉情况与其他行业相比并不

3、理想。相当多的开发商搞“打一枪换一个地方式的工程开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 .信誉中国诚信证券评价公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信誉评级，结果阐明：在信誉较好的上海，受评的238家开发商中，信誉等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37，2B(有风险但可以贷款)占59；福建受评的122家开发商，2B及以上企业占68。中心问题是：规模太小，自有资本金太少，实践源于银行的资金普遍高出50，信誉情况普遍较低。 .金融业和房地产的关系-中国脉络4紧缩政策：2002年12月5日，中国人民银行发布了“真实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业安康开展的音讯，开场对2001年

4、6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进展检查.银行界的反响：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大银行：对于房地产开发工程惜贷，但对于像北京城建集团，住总集团、建工集团这样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会适当放宽一些政策去争取工程。中国工商银行：更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的工程。实行“低层封顶，高层要完成工程三分二的原那么加强对客户的监控。 .中国建立银行：实施“个贷品牌手段，全力打造“乐得家品牌，争夺一些实力强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。效力，保证金的拘留额度，担保的时间上都动了不少脑筋。.金融业和房地产的关系-中国脉

5、络5与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火 个人住房贷款的不良贷款率缺乏0.4，再加上它具有担保方式完备，风险小等众多优点，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消费，使大量信贷资金转化为现实需求。.个人住房贷款截至今年10月底，中国工商银行的个人住房贷款余额由1997年末的62亿元添加到2418亿元，增长了38倍，估计到2005年末，中国工商银行住房贷款占全部贷款的比重将到达1596左右，其中个人住房贷款占全部贷款的比重到达12以上。 .金融业和房地产的关系-中国脉络6我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款，所提供的贷

6、款主要也是短期流动贷款。这对需求长期资本的房地产企业来说，还是不顺该当前市场的需求，不能保证房地产业的继续开展，相反却成了房地产业开展的一个限制性要素。如，办公物业的持有和管理 .间接融资和直接融资国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要规范。去年我国房地产开发企业资金来源的统计显示，企业自筹资金缺乏28，银行融资占21.7，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38，在资本市场的直接融资仅占总量的非常之一。.迫切需求扩展资本市场的融资渠道目前，我国2.5万余家的房地产企业中只需50多家实现了在证券市场上市融资 但，上市是答案吗？.II.认识不动产 .不动产的资产特点1物理特征1

7、 不可挪动性：各地市场是分散的 地方市场/全国/国际2 独特性异质性：商品差别大3不灭性 ：土地作为有形资产和合法权益的载体.不动产资产的特点2经济特征1 稀缺性2 经济寿命长3 改造：影响不动产的价值4 situs(位址)/location(位置/区位):不动产区位以及与周围环境的关系. 不动产市场的特点：完全竞争市场不能够存在信息的获取较困难，本钱较高，需求经纪人和评价师等专业人员让市场有效运转外部经济/根底设备影响大 E.g. 污染，轨道交通.不动产的产品1) 空间2) 不动产资本市场： 70年代以来逐渐成熟 中国的地产基金？.产品特性 -运用价值和交换价值 -“耐久消费品vs. “是权

8、益，不是商品总之很贵, 需求政府不同方式/程度的介入国际上，房价和居民年收入之比普通在4到6倍，而我国许多地域曾经超越了8倍：北京11.0、云南10.6、上海9.9、天津8.9、海南8.9、吉林8.1、黑龙江8.1、广东8.0、陕西8.7和宁夏8.6。.不动产的供需需求1) 不动产既是消费品，又是资本品。2) 有效需求 供应1 时间:建筑期间呵斥的滞后如，奥运，sars2 地点：不可挪动性 3转换：如，深圳华强北 ，北京大山子.市场中的个人和机构参与者包括-运用者、消费者，包括一切者和租户-提供者，建筑工人、建筑师、工程师、丈量员、开发商、投资者-中央和地方政府，各级代理机构，法院-其他辅助运

9、用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理.细看投资者1 个人2 公司：CEO财务经理/不动产经理3 机构投资者国内/国外-80年代后的显著趋势-银行、养老基金、人寿保险公司.房地产对经济的作用 作为消费要素：为经济和消费活动提供空间 反过来说，经济和消费活动的内容影响需求的内容 作为公司财富：是公司资产负债平衡表中重要的资产工程，和公司负债相对应作为投资工具：是个人投资者的主要投资工具，是金融机构，基金和保险金的主要收入来源当然，每个国家/地域的情况有别。 .房地产和经济房地产是世界各国经济开展的重要组成部分，并分别在一些国家的国民消费总值中占有3至12的不同

10、比重。英、德、日、美等国家在经济起飞时期，房地产投资占全国投资比例曾高达40以上。.美国的房地产和经济美国GDP每年6万亿美圆以上。人均约2万4千。总体GDP中，个人消费近2/3，政府购买20%多一点，私人投资大约15-16%。每年国内私人投资一半左右投资于不动产，其中又有一半以上即总量的1/4投资于住宅。.近几年，中国的房地产同样有了艰苦的开展，从1978年之前的平均占国民消费总值的05至15上升到1993年之后的平均超越75的程度，顶峰时接近占固定资产投资中的30。近几年房地产销售额约占全社会消费品零售总额的5至7，房地产同时在拉动其他消费上和消费上起到极大的作用。.历年建筑业产值数据列表

11、 (单位: 万元) 年 份19951996199719981999建筑业占GDP比重全国100，单位: %6.56.76.56.76.6历年建筑业总产值(单位: 万元)57937454 82822497 91264777100619922111528640.本课构造1.城市和区域经济如何影响房地产市场开展方向城市和区域的兴衰产业和不动产需求2.公共政策和城市规划决议了房地产市场的构架 教科书的用途.III.不动产市场概略中美比较.为什么要研讨美国和其他国际环境中房地产的操作惯例？对中外不同惯例的研讨是有启发性和有趣的为吸引国外投资，有必要了解投资者的思想方式一个了解其他市场如何操作的时机参与世

12、界贸易组织之后的中国市场将日益向国际市场靠拢2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场简介.影响美国房地产业开展的要素经济人口技术土地运用方式/城市化金融体系房地产类型开发商简介.不同的经济要素如何影响房地产类型？住宅受家庭组成速度的影响办公楼受新发明的就业时机和从制造业经济向效力经济转变的影响酒店受国民消费总值的影响零售受消费者自信心的影响.美国人口趋势: 1995-2021稳定的人口增长 (由于移民)人口老龄化复杂的细分市场人口统计学. 美国总人口信息来源: 美国统计局人口统计学.人口按性别和年龄分类19702000信息来源: 美国统计局人口统计学.合法移民美国的人数人口统计学信息来源:

13、 美国统计局.家庭组成的变化信息来源: 美国统计局人口统计学.有子女的已婚妇女参与劳动力大军.中国人口增长单位：万人.中国人口趋势.人口老龄化中国65岁及以上人口从1990年的6299万添加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%。估计到2040年，该比例将超越20%。 北京现已有老年人口188万，约占北京人口总数的15，并且以每年5的速度递增。.中国妇女从业比例对住房需求的影响？.中国家庭户规模减少对住房需求的影响方案生育政策的实施导致家庭户规模的减少1997年，全国家庭户规模3.64，北京3.13.1999年，全国家庭户规模3.58，北京3.05。2000年，全国总计城镇户均人口规模为3.1人，乡村平均户均人口规模为3.65人。最新统计，北京市家庭户规模城近郊区平均每户.人，比全国的平均程度少.人，西城区家庭规模平均只需.人。兴隆国家如今的家庭户均人口规模如美国和加拿大等，在3人左右。 .人口趋势的内涵对住宅的意义：许多有特殊需