金地－珠海科技园策划报告33页ppt课件

1、富卓金地珠海科技园工程谋划报告金地集团珠海公司编制2006年4月12日愿景：最有投资价值的现代工业园新工业保税区Profilex厂房实景新生活-南屏华发新城实景工程概论本工程属于工业地产开发工程，地块位置优越，增值潜力大，目前土地开发和招商任务曾经开场并获得阶段性成果。本工程包括消费区和生活区两个部分，消费区可实行土地分宗转让和厂房开发，生活区物业可以向入园企业定向配售。工程回想2004年3月注册成立金地集团珠海投资承当本工程的开发和运营，与珠海政府签署土地出让合同。2005年4月进场展开“六通一平工程；2005年5月获珠海市政府同意可进展土地分宗转让珠海首例；2005年9月获得珠海政府同意可

2、开发厂房后分层出卖，生活配套用地可按比例配售给入园企业；2005年12月签署首宗土地转让意向书，实现招商零的突破；2006年1月原与管委会签署的土地出让合同经珠海市国土局南湾分局作重新确认。珠海南湾城区交通图南湾城区道路图景珠海大道南湾大道改造中的南横路香工路工程地块占地面积（M2）700897用途工业容积率1.01.5配套用地比例10%地价（元/ M2）市场分析珠海目前面临的三大机遇：区域性中心城市定位、港珠澳大桥和交通枢纽建立、泛珠江三角横琴协作开发区。这三大机遇将带动珠海市和工业工程和人口的添加。珠海未来5年工业用地呈阶段性、区域性失衡。香洲区工业用地严重短缺，本工程处于卖方市场优势位置

3、。由于珠海市实行“工业西进、城市西拓战略，南湾城区内的工业用地及配套生活区是开发建立重点，而本工程是该地域最后一片成规模的工业用地，进一步加强了本工程的市场位置。珠江三角洲城市区位交通图时机：艰苦工程项目开工时间建成时间投资（亿元）备注港珠澳大桥2007（预计）2015550香港散石湾澳门明珠珠海拱北广珠铁路19972009（预计）521999年因资金缺乏停工，2005年复工广珠轻轨2005（预计）2009（预计）182中山坦州进入珠海，在前山港附近设前山站，拱北海关西侧附近高架设珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新会古井段。新会至阳江段已于2002年通车太澳高速20052007（预

4、计）11广珠高速西线中山至珠海段江珠高速20032006（预计）23斗门区上横至鹤洲北与珠海大道交汇2001-2005年珠海市主要经济目的指标名称20012002200320042005常住人口（万人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生产总值（亿元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增长速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（万元）2.943.293.794.234.67固定资产投资（亿元）104.87120.53141.05179.84216.26外贸进出口总额（亿美元）98.03128.39167.

5、8218.13257.29社会消费品零售总额（亿元）128.44143.47159.18189.22220.14城镇居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城镇居民人均消费性支出（元）1156211988117081282614324年末金融机构各项存款余额（亿元）494.24575.38673.21769.71925.47点评：珠海经济高速安康开展经济成果显著GDP增长70%人口增长10%，城镇人均收入增长19%经济动力充沛投资固定资产投资增长106%贸易外贸进出口增长162%消费社会消费品零售增长71%经济质量良好现金情况银行存款增长87%，贷款增长34%

6、珠海市城镇构造主城区向南推进，重点开发建立南湾城区内的工业用地及配套生活区经过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。珠海市交通网络图总体市场态势十一五期间珠海市GDP将再翻一番，到2021年人均GDP要超越万美圆。珠海的工业未来五年内将高速增长，工业用地有坚实的需求根底。未来5年内珠海市的工业园区占地将从目前的35平方公里添加到70平方公里，年平均添加700万平方米。目前实践建立占地41平方公里其中闲置6平方公里，其他尚未开发。在地域分布上工业用地主要集中在西区。因此土地供需阶段性、区域性供需失衡依然比较突出。片区市场珠海近期机遇将推进本工程土地增值：美国金沙集团将投资10亿美圆横琴开

7、发；珠海市为配合港珠澳大桥建立，对南横路、珠海大道进展改造并调整洪湾地域控规；京珠高速延伸工程曾经立项，使京珠、粤西沿海、太澳高速串接在一同直通澳门。珠海主城区交通构造图香洲区土地供需本工程地块在区位、交通方面占尽优势，面积只及全市年均工业用地量的10%，2006年即可投入供应，具有较大的价值提升空间。2006年香洲区工业土地估计需求量为158万平方米，剩余工业土地仅有186万平方米，但由于围垦拆迁等缘由，2006年具备招商条件的不到50%。 本地工业园阅历自创政府主导，过份依赖财政资金，社会资金进入园区根底设备建立缺乏明晰的政策引导和支持，资金缺乏制约园区开展。规划的专业性缺乏呵斥低程度反复

8、建立。根底配套特别是生活配套严重缺乏。没有走综合配套之路，周边地域经济开展缓慢，工业化带动城市化的效应不明显。定位不明确，园区产业集聚效应不明显，开展特征不鲜明。竞争分析土地供应：珠海未来工业用地主要集中在西区，香洲区的工业用地剩余总量只需186万平方米。土地需求：2006年香洲区工业土地需求量为158万平方米，根本上耗费了香洲区全部的剩余量。竞争产品：本工程附近工业园的土地曾经出让终了，本工程具有市场垄断性，不存在直接竞争。替代产品：珠海西部地域的工业园区，其竞争优势是地价廉价，但远离市区，城市化程度较低。潜在竞争：香洲工业园二期的部分工程土地闲置时间较长，政府能够会收回土地重新出让。工业地

9、产市场分析珠海市的城市定位是成为高新技术产业基地，产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，区域性中心城市简称三基地一中心。珠海工业开展的五个重点产业是电子及通讯、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业规划的总体方针是“工业西进，城市西拓，构建三大经济带：东部重点开展高新技术产业和现代效力业，中部突出开展工业和效力业，西部大力开展港口经济，重点建立临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。十一五期间珠海工业用地供需关系根本平衡。香洲区2006年的工业土地需求量相当于全区剩余存量，思索到部分土地尚不具备建立条件，本工程所在的区域市场工业用地呈供不应求情况。工程优优势分析本工程优

10、势大于优势，时机大于要挟，经过合理实施开发节拍、园区规划和产业聚集战略，可以充分实现开发价值最大化。本工程的中心竞争力在于开展完善的园区生活配套和构成产业聚集。SWOT分析优势分析：土地资源稀缺、地理区位优越、政府关系良好、产业环境有利。优势分析：产业特征不鲜明、市政设备配套滞后。时机分析：交通网络建立、横琴开发、先动机遇。要挟分析：开发政策限制、市场发育程度低、招商竞争猛烈、招商引资压力。应对措施实行渐进式开发战略。首先消化利用好现有政策，进展土地开发，控制土地转让和利用节拍，并根据招商需求分步开发生活区，后续阶段视政策情况逐渐加大开发深度，开发办公、研发和社区配套物业。 统筹规划、一致管理

11、。从提升园区生活质量和提升开发价值思索，生活区实行集中配置和一致开发，利用土地资源、区位和地处香洲区工业制造中心的优势，从一开场就按照产业定位要求来招商构成一定规模的产业聚集，从而确立品牌和长期竞争优势。中心竞争力生活配套工业园生活区日益成为吸引高素质及企业和人才的关键要素。金地在住宅物业开发方面阅历丰富，良好的区位，加上总体规划合理，生活配套温馨，园区土地和物业增值必将既快又稳。产业聚集由于产业聚集带来的溢出效应、聚集效应和专业化效应，企业消费运营本钱得以降低，园区内聚吸引力大大加强。产业聚集具有雪球效应，优势越来越突出，竞争者越来越难以超越。工程市场定位本工程总体定位为珠海市最具投资价值的

12、现代化工业区，表达在以下几方面：第一，产业聚集度高；第二，生活温馨性好；第三，地产增值潜力大。产业定位：生态科技产业，其内涵为以医药包括生物医药、中医药、电子制造为主导产业，包括相关、相容产业在内的多层次产业群。客户定位：符合产业定位，具备一定科技含量的制造企业、科研企业和效力企业，客户主要来源为港澳台企业、珠三角地域企业、国内民营企业。产品分阶段定位：第一阶段：熟地、生活配套物业捆绑销售。第二阶段：代建或定制规范化厂房、研发办公楼、社区配套物业等。建议以新工业、新生活为园区开展笼统。开展战略建议总体开发战略：经过实施合理的开发方式、园区规划和开发节拍来最大限制提升开发价值。现阶段首先实行土地

13、开发招商一级开发，有方案地过渡到物业开发二级开发，兼顾政府要求和提升开发价值的需求。生活区一致开发既对招商有利，又可以弥补土地开发利润的缺乏。园区综合开发是实现价值最大化的有效途径，但还需求争取政策。打造产业专区和结合招商可以加强与政府的协作，有利于争取园区开发政策突破和深化。开发战略渐进开发经过分期和分片开发战略的运用来争取最大限制提升开发价值，减少资金占用和投资风险。互补开发虽然土地开的投资效率较高，但是总利润规模还是偏低，可以经过生活区来弥补。由于工业园工程开发价值的滞后性，生活区可以吸纳前期开发的带来的增值。 综合开发本工程初期运营主要以土地开发转让为主，在市场条件成熟时进展商品化厂房

14、的开发，还要争取突破工业园区不能搞商住工程的限制，在适当时机介入商品房开发。 政策环境营造工业园区开发受政策影响较大。需求营造一个有利的政策支持平台，要点是打造医药和电子产业专区，争取政府的产业扶持优惠政策。 开发进度与规划建议本工程开发周期为2005-2021年，分三阶段：从土地开发、厂房开发过渡到综合开发。园区实行一致的总体规划，划分为生活区、消费区、价值提升区三个空间类别，条件较弱的地块先转让，条件较好的地块后转让或自行开发。生活区由我方一致开发并该当尽快启动，分期进度与招商坚持同步。生活区以效力本工程入园企业为主，适当兼顾洪湾片区其他企业，运营方式以物业开发出卖为主，出租为辅。总体开发方案根据环境、政策和市场开展情势，运营方式逐渐晋级，价值链逐渐延伸，把全局观念与实践情况结合起来，争取实现开发价值的最大化。 第一阶段05-07年目的是消化现有开发政策土地一级开发政策，园区周边环境处于完善的初期，在现有政策和市场环境条件下，主要采取土地开发转让方式；第二阶段07-08年是争取获取开发新政策工业房地产开发政策，随着政策和市场条件的成熟，在前一阶段根底上添加规范厂房、综合楼宇的开发；第三阶段08-10年工业房地产开发政策