纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法(三)ppt课件

1、的公告 3涉税效力咨询国家税务总局公告2021年第14号上节回想： 对地税机关来说，对纳税人转让不动产只需求区分：自建还是非自建 非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以获得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率或者征收率向不动产所在地主管地税机关预缴或者交纳税款。 这也就是说，纳税人应按照差价和 5%征收率计算预缴或者交纳增值税款。第一PPT模板网：1ppt 自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以获得的全部价款和价外费用， 按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴或者交纳税款。 这也就是说， 纳税人按照全额和5%征收率计算交

2、纳增值税。第一PPT模板网：1ppt 对国税机关来说，除自然人以外的纳税人发生转让获得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。 首先要区分纳税人选择的计税方式：普通计税还是简易计税 第一PPT模板网：1ppt 1、 纳税人适用简易计税方法， 包括普通纳税人销售 2021年 4 月 30 日前获得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；及小规模纳税人转让获得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需思索不动产属于自建还是非自建： 非自建：对于非自建的不动产，纳税人以获得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征

3、收率计算应纳税额。即差额，5%征收率计算应纳税额。 自建：对于自建的不动产，纳税人应以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即全额，5%计算增值税。第一PPT模板网：1ppt 2、 纳税人适用普通计税方法， 包括普通纳税人销售 2021年 4 月 30 日前获得的不动产，选择普通计税方法计算增值税的；及普通纳税人销售改革后获得的不动产。当纳税人适用普通计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：即以获得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。第一PPT模板网：1ppt 例1：某纳税人非自然人 ，2021年 6月30日转让其20

4、21年购买的写字楼一层，获得转让收入 1000万元含税，下同 。纳税人 2021年购买时的价钱为700万元，保管有合法有效凭证。请问，假设该纳税人为增值税普通纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？ 分析： 在地税机关预缴税款时， 不需求区分纳税人性质，也不需求区分房产获得的时间是改革前还是改革后，只需求知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。第一PPT模板网：1ppt第一PPT模板网：1ppt 在该题中，纳税人转让的不动产为 2021 年外购的，因此属于非自建，应以获得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额

5、，即 1000万-700万=300 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的预征率或者征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 例2：某纳税人非自然人 ，2021年 6月30日转让其2021 年本人建造的厂房一间，获得转让收入1000 万元。纳税人 2021 年建造厂房的本钱为 700 万。请问，假设该纳税人为增值税普通纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？ 分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需求区分纳税人性质，也不需求区分房产获得的时间是改革前还是改革后，只需求知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不

6、动产为 2021 年自建的，因此应以获得的全部价款和价外费用，即 1000 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率或者征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然此题给出了 700万元的建造本钱价钱，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除本钱，这是需求大家留意的地方。第一PPT模板网：1ppt 例 3：接例 1，某纳税人非自然人 ，2021 年 6 月 30日转让其 2021年购买的写字楼一层，获得转让收入1000万元。纳税人 2021 年购买时的价钱为 700 万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为

7、增值税普通纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。 分析：纳税人转让的不动产为 2021 年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税普通纳税人，可以选择简易计税方法或者普通计税方法。标题明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，那么应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即 1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：1ppt 对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。第一

8、PPT模板网：1ppt 例 4：接例 2，某纳税人非自然人 ，2021 年 6 月 30日转让其 2021年本人建造的厂房一间，获得转让收入1000万元。纳税人 2021 年建造厂房的本钱为 700 万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税普通纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。 分析：纳税人转让的不动产为 2021 年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税普通纳税人，可以选择简易计税方法或者普通计税方法。标题明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，那么应按照全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。即10

9、00 万，此为含税价，换算为不含税价后，按照 5%的征收率计算应纳税额。第一PPT模板网：1ppt 对照例可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。第一PPT模板网：1ppt 例 5：仍接例 1，某纳税人非自然人 ，2021 年 6 月30日转让其2021年购买的写字楼一层，获得转让收入 1000万元。纳税人 2021 年购买时的价钱为 700 万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税普通纳税人，对转让该房产选择了普通计税方法。第一PPT模板网：1ppt

10、 分析：纳税人转让的不动产为 2021 年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税普通纳税人，可以选择简易计税方法或者普通计税方法。标题明确纳税人转让该房产选择普通计税方法，那么应按照全部价款和价外费用为销售额，按照 11%的税率计算应纳税额。即 1000 万1+11%11%-进项税额=应纳税额。需求阐明的是，该房产购买于2021 年，不能获得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。当然，进项税额也包括纳税人当期获得的一切符合规定允许抵扣的进项税额。第一PPT模板网：1ppt 例 6：仍接例 2，某纳税人非自然人 ，2021

11、年 6 月30 日转让其 2021 年本人建造的厂房一间，获得转让收入1000万元。纳税人 2021年建造厂房的本钱为 700万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税普通纳税人，对转让该房产选择了普通计税方法。 地税预缴=1000/1+5%*5%第一PPT模板网：1ppt 分析：纳税人转让的不动产为 2021 年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税普通纳税人，可以选择简易计税方法或者普通计税方法。标题明确纳税人转让该房产选择普通计税方法，那么纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照 11%的税率计算应纳税额。即 1000

12、万1+11%11%-进项税额=应纳税额。需求阐明的是，该房产建于2021年，自建房产时未能获得合法有效增值税扣税凭证，或者曾经获得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。同上。 可以看出，纳税人选择普通计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，能够存在差别。第一PPT模板网：1ppt 例 7：张三户口所在地为北京，在深圳任务，长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房，价值 80 万元。2021年，张三将海南的房产以 100万价钱卖出。假设张三销售该海景房可以享用差额纳税政策，那么应

13、如何计算应纳税额？张三应向哪里的国税或地税税务机关交纳税款？能否需求回户口所在地或者长期居住地申报纳税？第一PPT模板网：1ppt 分析：张三销售该海景房可以享用差额纳税政策，那么应纳税额=100-801+5%5%。应纳税额为0.95万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地海南就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需求再回机构所在地申报交纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后， 不需求向其户口所在地 北京 或者长期居住地 深圳税务部门申报。第一PPT模板网：1ppt 例 8：假设例7 中纳税人销售该海景房只能全额纳税，那么

14、应如何计算应纳税额？张三应向哪里的哪个税务机关交纳税款？能否需求回户口所在地或者长期居住地申报纳税？ 第一PPT模板网：1ppt 分析：张三销售该海景房应按照价款和价外费用全额纳税，那么应纳税额=1001+5%5%。假设应纳税额为 B，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地海南就该笔税款向海南地税部门申报纳税。第一PPT模板网：1ppt 例 9：某北京西城区纳税人非自然人 ，2021 年 6 月30日转让其2021年购买的写字楼一层，获得转让收入 1000万元含税，下同 。写字楼位于北京西城区。纳税人 2021年购买时的价钱为700万元，获得了合法有效的营业税发票 。请问，假设该

15、纳税人为增值税普通纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。第一PPT模板网：1ppt 按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=1000-7001+5%5%=14.29万元。纳税人向北京市西城区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者获得不动产时的作价后的余额为销售额， 按照5%的征收率计算应纳 税额。第一PPT模板网：1ppt 纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。应纳税款=1000-7001+5%5%转

16、让不动产+70其他业务=84.29万元。 也就是说，纳税人在 7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为 84.3 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的 14.29万元，纳税人仍需交纳增值税70万元。第一PPT模板网：1ppt 例 10：延续例 9，假设纳税人在 2021 年购买房产时，未获得 ，也未获得任何符合第八条规定的合法有效的凭证，那么应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？ 按照第八条规定，纳税人如未能获得合法有效的凭证，那么不能享用差额计税政策。按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地

17、税机关应预缴税款=10001+5%5%=47.62万元。 纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，同理，也由于未获得合法有效的凭证，只能全额计税，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。应纳税款=10001+5%5%转让不动产+70其他业务=117.62万元。第一PPT模板网：1ppt 纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务申报纳税，计算的应纳税额合计为 117.62 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需交纳增值税70万元。 假设上述纳税人为增值税小

18、规模纳税人，在举例的业务中，纳税人的预缴税款、应纳税额计算，纳税申报、曾经交纳税款的抵减等，都是一样的。第一PPT模板网：1ppt 例11： 某纳税人 非自然人 为北京西城区纳税人， 2021年 6月30日转让其 2021年本人建造的厂房一间，获得转让收入1000万元，厂房也在北京市西城区。纳税人 2021年建造厂房的本钱为700万。 假设该纳税人为增值税普通纳税人，纳税人对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。 按照前面的分析及计算规定，纳税人在北京西城区地税机关应预缴税款=

19、10001+5%5%=47.62万元。第一PPT模板网：1ppt 纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，也应按照全价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。 应纳税款=10001+5%5%转让不动产+70其他业务=117.62万元。 纳税人在7月申报期内，转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为 117.62 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的 47.62万元，纳税人仍需交纳增值税 70万元。第一PPT模板网：1ppt 例12：接例9，纳税人转让的仍是老房产，非自建，但纳税人

20、选择普通计税方法。某北京西城区纳税人非自然人 ，2021 年 6月 30日转让其 2021 年购买的写字楼一层，获得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京西城区。纳税人2021年购买时的价钱为700万元， 获得了合法有效的营业税发票 。请问，假设该纳税人为增值税普通纳税人，纳税人对该笔业务选择普通计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。第一PPT模板网：1ppt 按照前面的分析，纳税人在北京西城区地税机关预缴税款时，只需思索所转让的不动产是非自建不动产，且获得了合法有效扣除凭证进展计算。 预缴税款=10

21、00-7001+5%5%=14.29万元。纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，按照假设，纳税人依普通计税方法计税应纳税额，由于2021年购入时，获得的是 ，不属于增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人在进展纳税申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。 应纳税额=10001+11%11%转让不动产+70其他业务=169.10万元。第一PPT模板网：1ppt 纳税人在7月申报期内，将转入不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为 169.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税 额的14.29万元，纳税人仍需交纳154.81万元。第一PPT模板网：1

22、ppt 例 13：接例 11，老房产，自建，纳税人选择普通计税方法。某纳税人非自然人为北京西城区纳税人，2021年6 月 30日转让其 2021 年本人建造的厂房一间，获得转让收入 1000万元，厂房也在北京市西城区。纳税人 2021年建造厂房的本钱为 700万。假设该纳税人为增值税普通纳税人，纳税人对该笔业务选择普通计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务 6 月份的应纳增值税额为 70 万元。第一PPT模板网：1ppt 同例 11 的分析，在北京西城区地税机关预缴税款时：预缴税款=10001+5%5%=47.62万元。按照假设，纳

23、税人按照普通计税方法计税应纳税额，由于是 2021 年自建的房产，营改增后不能获得有效的增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时： 应纳税额=10001+11%11%转让不动产+70其他业务=169.10万元。 纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为 169.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需交纳121.48万元。第一PPT模板网：1ppt 例14：北京西城区某纳税人为增值税普通纳税人，2021年 10 月 30 日转让其 2021 年 6 月购买的写字楼一

24、层，获得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时价钱为 777万元，获得了增值税公用发票，注明税款为77万元。该纳税人2021年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，留抵税额为33万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？第一PPT模板网：1ppt 因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴税款时：预缴税款=1000-7771+5%5%=10.62万元 纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，将一切业务合并申报应纳税款=10001+11%11%转让不动产+70其他业务销项税额 30 进项税额 33 留抵税额 =106.10万元。 纳税人在2021年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为 106.10 万元。纳税人可凭在北京西城地税机关交纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的