0-9第九章 抵押与证券化市场ppt课件

1、第九章 抵押与证券化市场重点难点：一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算；二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式；三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券；四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。 .第一节 初级抵押市场一、根本概念1初级抵押市场初级抵押市场是产生和构成抵押贷款关系的市场。在抵押贷款关系中，享有抵押权的债务人称为抵押权人；提供担保财富的债务人或第三人，称为抵押人；抵押人提供的担保财富，称为抵押物或抵押财富。在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构恳求抵押贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信誉，即向其提供贷款，构成抵押贷款债务债务关系。初级抵押市场是二级抵

2、押市场的根底，它与二级抵押市场一同组成抵押市场。.2抵押贷款(mortgages) 是指以借款人或第二人的财富作为抵押物发放的贷款。当债务人不履行还款责任时，贷款人有权按照法律规定处置抵押物，以所得价款优先受偿。抵押的最初贷款人称为抵押发起人。抵押贷款的发起人可以是储蓄机构、商业银行和抵押银行，也可以是人寿保险公司、养老基金等。抵押贷款的客户向抵押发起人提出恳求，抵押发起人根据客户的就业情况、信贷记录和银行存款等信息，来确定客户能否符合贷款的规范，以此决议能否提供贷款。.二、固定利率抵押贷款1、固定还本的抵押贷款Constant Amortization Mortgage Loan, CAM.

3、例.1 假设某人欲购一套住房，以CAM的方式贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次。试求：(1)每月应还本金(2)每月月初贷款余额(Loan Balance)(3)每月应付利息(4)每月支付贷款.表1 固定还本法.图1 固定还本法贷款余额变化图.图2 固定还本法付款内容的变化图.2、固定付款的抵押贷款(Constant Payment Mortgage, CPM)每期还款额固定。. 例.2 假设某人欲购一套住房，需CPM贷款120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%，每月复利一次，试求：(1)每月支付贷款本息总额(2)每月还本额.表2 固定金额付款贷款.3

4、、累进付款的抵押贷款(Graduated Payment Mortgage, GPM)又称为“渐进加付法。累进付款法的发明主要是用来减低通货膨胀对借方付款才干的冲击。贷款利率的上升不但帶來每期贷款支付的添加，更会改动借方的贷款负担构造。我們试以下例來解释预期通货膨胀对贷款支出及借方负担的冲击。.例.3 假设原预期通货膨胀率为0。贷款年利率是12%。某人借了120,000元的10年贷款。假设预期通货膨胀率上升到6%，问每期本息在通货膨胀率添加的前后各是多少？解答(1)原年利率为12%，月利率为1%。贷款年限是120月。故应付每期本息合计120,000MC(1%,120)= 1,721.64元MC

5、，贷款常数，如今的一笔金额，在未来的一定时期內，每期必需摊还多少钱。.(2)假设预期通货膨胀率是6%，贷款人为维护其所贷款的购买力，必将年利率提高到18%。月利率为18%/12=1.5%。故每期应付贷款本息为120,000MC(1.5%,120) =2,162.28真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力。我們将例.3中的每月应支付贷款，2,162.28元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实负担。.由于借方在贷款初期通常经济情况不好。累进付款法Gradual Payment Mortgage, GPM就是提出来处理这个缺限的，渐进加付法主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐添加支付，待一段

6、时间后才改成同额支付。.例.4 某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%，贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六年开场，改为每年固定贷款本息。试求每个月的贷款支付额。解答假设第一年中，每月支付X元，那么第二年中每月支付(1+0.06)X，第三、四、五年中月付(1+0.06)2X、(1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月支付(1+0.06)5X元。也就是：.4、CAM和CPM的比較初借钱时，CAM的负担比CPM重。这对普通经济尚未稳定，而初借钱买房的人不利。从贷方的角度来看，

7、CAM的还本速度较快見图5，风险比CPM小。.图5 CAM与CPM带款余额的比较.三、可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款 adjustable-rate mortgage，ARM：能够是人们发明的风险最大也是最复杂的房屋贷款产品了。它有着极具诱惑力的低首付，吸引了一大批购房者进入房产市场，从而将房地产的昌盛延伸了。忽然，几乎每个人都能支付得起一套住宅了，或者说他们是这样以为的。但可调利率抵押贷款的低支付只是暂时的。一个购房者如今选择付得越少，就有越大的未付余额。如今，是该付账的时候了。很多2004和2005年开场的可调利率抵押贷款的还款方案正在重新安排，这让那些本以为低付款额至少在5年之内不会变

8、化的人们非常震惊。 .1、可调利率抵押贷款的提出P359.2、可调利率抵押贷款可分为：随价调整法PLAM变动利率抵押贷款ARM.1随价调整法 price level adjusted mortgage, PLAM其主要特征是把贷款余额盯住物价的动摇。通货膨胀率的选择那么由借贷双方決定。比如消費者物价指数consumer price index, CPI就是一個常用的通货膨胀率目的。.例.5设某人以随价调整法借得10年期贷款100,000元买房，年利率是12%，月利率是1%。问第一年中，每月贷款本息共多少？假设第一年年底政府公布消费者物价指数涨了6%。问第二年的每月贷款本息有多少？.解答1.第一

9、年的每月贷款本息为1434.71元见例.3，在付了一年后，贷款余额为：1434.71PVA(1%,108)=1434.71(65.857790)=94486.832. 由于第一年的通货膨胀率是6%,所以一年后的贷款余额应为：94486.83(1+6%)=100156.043. 这些余额以剩余的9年摊还，那么第二年的每月贷款本息为：100156.04MC(1%,108)=100156.04(0.015184)=1520.77 .随价调整法的缺陷通货膨胀率无法事先预估到而必需由政府公布。但政府公布的物价上涨率反响过去的物价上漲幅度却不见得是未来一年物价上涨的好目的。由于借方贷款负债的添加超越房价的

10、添加，而使总贷款余额能够超越抵押品的价值，呵斥贷方的债务失去抵押品的保证。贷款余额调得快，会呵斥借方过度的财务压力。.图6 随价调整法的贷款余额与房屋价值能够关系图.2变动利率抵押贷款Adjustable Rate Mortgages，ARM变动利率法通常盯住一个短期利率指数，而该利率指数本身就反响了市场对物价上涨率和真实利率的预估。放款者只须估计其对风险贴水的要求。.例.6假设甲乙丙丁四人各买一套住房。并且各自恳求一10年期的100,000元贷款。四人的贷款条件不同，其条件列于下表： 假设在第二、三、四年的利率目的分别为12%、15%和10%，试求在第二、三、四年后的贷款余额及每月所支付贷款

11、本息。.解答1. 固定利率对贷方的风险最大。因此，起始利率最高。2. 在一年浮动的贷款中，乙的贷款沒有任何调整上限的维护，所以贷方完全无利率风险但是贷方有违约风险。3. 丙的贷款有2%的调整上限，该调整上限可以降低借方风险，所以贷方会要求较高的利率。4. 丁的贷款不但有2%的贷款上限，并且规定在贷款利率超越上限时，其多出的部份不计。这对借方的风险最小，故所需付出的起始利率也最高。.甲、乙、丙、丁的贷款余额和每月支付本息. For乙：贷款并无调整上下限，所以每年的实践贷款利率是利率目的加上附加利率。在第一年，起始利率为7.5%，以十年120月摊还，那么每月贷款支付1,187元。一年后，贷款余额为

12、往后九年的贷款支付总现值：在第二年，本金已減为93,017.67元，而利率那么调升为14%，由于沒有调整上下限，故实践贷款利率为14%。以此利率分九年摊还93,017.67，那么每月贷款支付为.For 丙：丙的合约中有2%的调整上限，丙在第一年利率为9%，每月贷款支付与一年后贷款余额分别计算如下：在第二年，贷款余额降为93,539.73，利率上升到14%，故丙在第二年中每月应支付.因有2%的调整上限，第二年支付利率只需11%(=9%+2%)，故每月实付贷款为：1527.88 元与8.11元之差为每個月159.77元，称之为“负偿款。.第二年年底的贷款余额如下：从第二年年底开场至第十年共96个月

13、，每月假设支付1527.88元，那么其年金现值为 1,527.88PVA0.011667,96= 87,953.25第二年全年由于利率上限，故每月少付了159.77元。十二个月后共少付了负贷款： 159.77 FVA0.011667,12= 2,045.18故第二年年底的贷款余额为87,953.25+2,045.18=89,998.43。.第二节 资产证券化市场一、资产证券化(Asset Securitization)的涵义首先，根据资产的定义可以为其一切者带来未来收益的有形财富或无形权益，资产证券化可广义地了解为将资产收益权制形成证券或以资产收益权为担保发行证券并流通的过程。资产在其表现方式

14、上可分为有形资产和无形资产，后者又可进一步细分为股权资产、债务资产、货币资产和其它的财富权益如工业产权、特许权等。因此，从上述资产分类的角度来了解，可以说，股票就是股权资产证券化的结果，债券就是债务资产证券化的结果。 .其次，从其买卖过程来看，资产证券化是指融资人根据“破产隔离Bankruptcy Remote的原理将某些流动性较差但具有确定的存续期限，且在存续期内可以产生稳定的或可预见的收入的资产“剥离出来转移给特设信托机构 Special Purpose Vehicle，简称“SPV，由SPV将该等资产聚集成具有一定规模的资产池assets pool，经过运用一些特有技术对资产池内各项资产

15、的组成要素期限、流动性、风险、收益，等等进展分割与重组，并辅以必要的信誉担保措施，以确保资产池未来产生可控制的收入现金流，进而以该收入现金流为担保发行债券、票据等债务凭证或直接将该等收入现金流以信托受害凭证、优先股股票等一切者凭证为载体在金融市场上出卖，募得资金作为资产转移对价支付给融资人实现其融资目的的过程。 .由于融资人为了融资而发起证券化买卖，故也被称为证券化买卖“发起人；组成资产池的各项资产被称为支持资产；作为融资工具的债务凭证和一切者凭证被通称为资产支持证券asset backed securities，简称“ABS。资产支持证券既可以是单一类型的，也可以是划分为不同档级的。单一类型

16、证券代表对支持资产未来收入的按份一切权或优先恳求权；分级证券那么分别对应着支持资产各组成要素分割重组后的不同组合，并代表着对该组合未来利益的按份一切权或优先恳求权，也即对支持资产未来收入所应享有的相应次序及相应比例的一切权或优先恳求权。 .证券化融资与证券融资的区别同样以证券作为融资工具和手段，人们也可在金融市场直接发行债券、票据、股票等证券进展筹资，但这种普通的证券融资方式所表达的经济意义与资产证券化显然是不同的：普通证券融资方式中，融资人凭籍本身资信发行证券，而在资产证券化融资中，资产支持证券的发行以支持资产的未来收入为根据。为更好地反映这两种证券融资方式各自的特征及其所代表的融资技术的开

17、展层次，人们也把普通证券融资称为“初级证券化，而将资产证券化称为“次级证券化。初级证券化贯穿于证券市场的开展一直；而资产证券化那么是证券市场开展到较高级的阶段才出现的创新。 .资产证券化是收入导向型融资方式。发起人系依托支持资产“未来的现金流而进展“如今的融资，资产证券化产品也即资产支持证券的收益来源于支持资产所产生的现金流，具有“自我清偿self-liquidation的特征。资产支持证券的发行规模及其券种、收益率、期限、档级等各要素确实定均取决于支持资产的未来收入。不但如此，支持资产未来收入的实现情况还将根本决议证券化买卖构造的架设，并对证券化买卖的破产隔离、信誉增级和发起人的资产负债表处

18、置等一系列买卖环节产生重要影响。因此，资产证券化融资带有鲜明的收入导向性。 .资产证券化经过把资产收益权转换为证券或以其为担保“发明出证券并出卖给投资者以实现资产的“变现，实践上是将资产的未来收入转让或抵押给投资者以获得当期对价或融资。因此，资产证券化融资是经过转移资产产权而实现的。而证券化过程中对支持资产各组成要素的分割与重组现实上导致了金融工具的深加工甚至是革命性的创新。毫无疑问，经过对资产进展“证券化处置，社会资产的市场化程度及其流动性将得以大大提高及加强。 .资产支持证券作为资产证券化这种新型的“资产变现方式所发明了一种全新的金融资产，其在法律定性上并不能自成一类，由于该等证券并不单独

19、反映某种特别类型的法律关系；相反，详细到每个资产证券化产品，根据证券化买卖本身所表达的法律关系，资产支持证券可被归类为债券、票据、股票或信托受害凭证。资产支持证券只是金融学意义上的分类，是人们对资产证券化产品的统称，目的是为了将其与初级证券化产品也即普通的票据、债券、股票等相区别。 .二、资产证券化的来源和开展资产证券化来源于20世纪60年代末美国的住宅抵押贷款市场。当时承当美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，运营情况恶化。为了摆脱这一困难局面，政府决议启动并搞活住宅抵押贷

20、款二级市场，以缓解储蓄金融机构资产流动性缺乏的问题。1968年，政府国民抵押协会初次公开发行“过手证券，从此开全球资产证券化之先河。20世纪80年代以来，随着世界经济的飞速开展，资产证券化的内含和外延也发生了变化。资产证券化的概念按以下顺序扩展：住宅抵押贷款证券化银行信誉证券化资产证券化。 .所谓住宅抵押贷款证券化，是指住宅抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，聚集重组成抵押贷款组群，经过担保或信誉增级，以证券的方式出卖给投资者的融资过程。经过证券化这种方式，住宅抵押贷款的原始发放者将其贷款资产从资产负债表上消除由于发行的是无追索权的债券，同时得到了现金或其它流动性较强的资产。相比而言，

21、银行信誉证券化的范围比住宅抵押贷款证券化要广得多，它包括汽车贷款、信誉41经济导刊1999年第2期购买价钱真实买卖余款退回卡应收账款、计算机贷款和其它商业贷款等银行资产，均可作为证券化的对象。被证券化资产的原有者不仅指商业银行等贷款机构，还可以是企业等非金融机构。并且被证券化的资产可以突破信誉资产的范围，扩展到其它的资产方式。至此，资产证券化的概念已不仅指一种实践过程，而在更重要的意义上成为一种详细内容非常丰富的理财观念和方式。 .三、资产证券化的作用P366.四、资产证券化的操作原理一资产证券化过程中的参与者资产证券化作为一种新兴的金融工具，由于它具有比传统融资方式更为经济的优点，因此近年来

22、开展迅速，被证券化的金融资产种类越来越多，证券化买卖的组织构造也越来越复杂，普通来说，资产证券化过程的主要参与者有：发起人、特设信托机构SPV、承销商、投资银行、信誉提高机构、信誉评级机构、托管人、投资者等。资产证券化的根本构造如图1所示。.图1提示了资产证券化的根本构造是发起人将买卖的金融资产组合与发起人完全剥离，过户给特设信托机构进展运作，信托机构将金融资产经过信誉评级后在资本市场上发行资产支持证券，确保有关资产现金流收入在不太理想的情况下向投资者的本息报答的流向依然畅通。.二资产证券化的操作步骤资产证券化的根本运作程序主要有以下几个步骤：1、确定资产证券化目的，组成资产池发起人普通是发放

23、贷款的金融机构，首先分析本身的资产证券化融资要求，根据清理、估算、信誉考核等程序决议借款人信誉、抵押担保贷款的抵押价值等，将应收和可预见现金流资产进展组合，根据证券化目确实定资产数，最后将这些资产聚集构成一个资产池。.2、组建特设信托机构SPV，实现真实出卖特设信托机构是一个以资产证券化为独一目的的、独立的信托实体，注册后的特设信托机构的活动必需受法律的严厉限制，其资金全部来源于发行证券的收入。特设信托机构成立后，与发起人签定买卖合同，发起人将资产池中的资产出卖给特设信托机构SPV。这一买卖必需以真实出卖True Sale的方式进展，即出卖后的资产在发起人破产时不作为法定财富参与清算，资产池不

24、列入清算范围，从而到达“破产隔离的目的。破产隔离使得资产池的质量与发起人本身的信誉程度别分开来，投资者就不会再遭到发起人的信誉风险影响。 .3、完善买卖构造，进展信誉增级Credit enhancement为了吸引更多的投资者，改善发行条件，特设信托机构必需提高资产支持证券的信誉等级，使投资者的利益能得到有效的维护和实现。由于资产债务人的违约、拖欠或债务归还期与SVP安排的资产证券偿付期不相配合都会给投资者带来损失，所以信誉提高技术代表了投资银行的业务程度，成为资产证券化胜利与否的关键之一。 .4、资产证券化的评级资产支持证券的评级为投资者提供证券选择的根据，因此构成资产证券化的又一重要环节。资产证券化的评级与普通债券评级类似，但有本身特点。信誉评级由专门评级机构应资产证券发起人或投资银行的恳求进展。评级思索要素不包括由利率变动等要素导致的市场风险，而主要思索资产的信