通惠河小镇商业定位建议

1、通惠河小镇招商策划方案(讨论稿)Version:thhxz0313万邦（中国）投资策划部北京国家广告产业园一期拟于2012年投入运营。项目总占地面积约6万平方米。其中，一期12万平方米。预计2015年，国家广告产业园二期将全面建成，同时建成中国广告博物馆，将重点引进内容原创、投融资、版权服务、中介资讯等行业知名企业、总部基地，以北京国家广告产业园为核心，拓展延伸广告产业链条。功能定位：一期：将主要承载广告要素交易平台、一站式政府服务大厅等功能；二期：为国家广告博物馆量身打造，承载公益广告平台，满足广告人才培养、孵化、输出基地等承载功能；三期：将以影视拍摄、制作基地的形式实施建设，在空间上满足广

2、告行业需求。 项目分析 打造五个中心n全国广告产品交易中心n广告产业公共服务中心n广告产业创新发展中心n广告产业人才培养中心n优势广告企业聚集中心搭建五个平台n公共技术服务平台n公共信息发布平台n公共行业中介服务平台n广告展示平台n政府“一站式”服务平台作为北京市建设成为国际广告中心城市的重要部分，园区获得了各级政府和有关部门大量政策上的支持。 n专设发展扶持基金企业上市可获百万n成立管委会办公室工商开辟绿色通道n政府办事平台便捷企业享受高效服务 项目分析 欧洲风情小镇式酒吧街 项目商业模式探析三里屯酒吧街毗邻加拿大、法国、比利时、德国等国家使馆区及多个联合国驻华机构，形成了外国人高度聚集区，

3、构成了独特的集酒吧、特色餐厅、休闲服饰为主的购物、休闲、娱乐场所尤其是酒吧、特色餐厅的主要集中地区该区域人气旺盛，散点式经营状态，交通拥堵严重。 市场分析 三里屯北街三里屯北街现状 市场分析 其他酒吧聚集区区域代表性场所优劣势三里屯南街爱尔兰吧 外国人聚集，档次不高Half-and-half酒吧 外国人聚集，档次不高粉酷 特色经营，环境幽雅法雨 CROSS CLUB 环境幽雅，人气不旺赛特banana迪厅人气火爆,但档次不高日坛公园酒吧区环境幽雅，但人气不旺秀水街人流量大，商品价格低廉燕莎Hardrock散乱分布，人气不旺后海天荷坊稀贵自然风景，注重文化构建，档次不高798大山子酒吧群散点式经

4、营，个性化，档次不高工厂艺术区国家艺术文化汇聚地，文化消费目的地综合各区域可以看出，各酒吧聚集地普遍依托周边客群及地段形成各自性格鲜明的特征，总体上各区域均有较好的人气；各酒吧聚集区集中于北京东部及东北部，已形成成熟的娱乐休闲消费大环境。n 后海地区年轻人聚集为主。但总体档次偏低，且相对分散，国际化特征不明显 n 地区艺术氛围浓郁，已成为对外展示中国当代艺术的窗口，酒吧紧紧围绕艺术主题，消费群体以到访游客为主 n 国贸国际商务氛围为核心，一线品牌云集、环境幽雅，国际商务人士汇聚 市场分析 小结 酒吧街可行性SWOTSWOT分析优势劣势机会威胁n 北京市各级政府优惠政策大力支持n 传媒产业属朝阳

5、产业，未来发展利好，聚集效应明显，未来可带动大量中高端从业人员n 目前北京现有酒吧聚集区域以中端及低端为主n 酒吧业态在CBD区域内尚未形成规模聚集效应n 区域内对高端酒吧需求量较高n CBD区域，地段优越n 临近主干路，交通便捷，到达性强n 产品建筑类型在区域内具有排他性，标识性强n 项目位于CBD区域，但项目周边商业氛围较弱n 通惠河北岸与南岸步行交通通过性差n CBD区域内酒吧呈现零星分布，且运营较为成熟，能够吸纳并分流周边消费客群 结论 酒吧街的商业定位优势大于劣势，机会明显大于威胁，可以体现出项目自身的产品价值，在区域内具有可行性。 项目商业模式分析区域优势客群后海年轻人聚集为主中低

6、端消费为主燕莎现代艺术氛围浓郁到访游客为主国贸国际商务世界各地商务人士三里屯临近使馆区使馆政务人士通惠河小镇商街n 与北京主要消费休闲场所对比可以发现，项目周边不具备特有的社会资源面对CBD稀缺的黄金地段；仅30栋独栋低密度商业体的稀贵产品；周边CBD区域内大量高端消费群体；政府强大的扶持政策，酒吧街的定位不足以充分承载项目综合价值。北京国际品牌之窗n 以小镇商街秀场招商为项目启动，建立世界品牌在北京的展示橱窗n 扩大客群的辐射范围，使项目成为各国来京商业洽谈，休闲消费的高端目的地n 实现国外企业进入中国市场，提升企业及品牌在国内知名度的国际空间n 为各品牌举办展览展示及展销活动提供高端平台

7、项目商业模式定位功能业态业种主力业态品牌展示，企业形象展示世界知名品牌企业商务会馆国际品牌文化展示&体验特色业态服务类特色餐饮&高端康体品牌文化消费设计师品牌高端定制艺术品鉴赏高端品牌消费 目标招商业态 北侧临河商铺，商业展示效果较好，具有相对较高租赁价值东侧端商铺临近主干路，商业展示效果较好，租赁价值最高 商业价值分析 南侧商铺距离主干道较远，仅有商业街内街展示面，商业价值相对较低西侧端商铺紧邻广场，具有较好的商业招示性，并能够汇聚人气 目标招商业态 招商业态：国际品牌文化展示&体验；高端品牌消费招商业态：设计师品牌高端定制类；艺术品鉴赏类；世界知名品牌企业商务会馆；

8、餐饮康体招商业态：国际品牌文化展示&体验类；高端品牌消费招商业态：商业街主力店，展示商业街整体高端性，拟定向洽谈招商业态：国际品牌文化展示&体验 意向进驻企业 阿玛尼高级定制丹麦BO音响卡地亚私人珠宝保时捷RUF改装设计师品牌高端定制类艺术品鉴赏类世界知名品牌企业商务会馆宝龙鉴赏行Aegis 北京会馆瑞士拉凯尔医疗中心特色餐饮&高端康体西班牙斗牛犬餐厅国际品牌文化展示&体验三星生活体验馆高端品牌消费大卫杜夫雪茄吧德国HB豪夫堡啤酒屋瑞士拉凯尔医疗中心，拥有世界顶级医疗技术专利，瑞士拉凯尔医疗中心继承了瑞士传统羊胚胎素活性疗法成就，针对每位客人的身体特质和衰老状态

9、，制定个性化抗衰老治疗方案，延缓衰老，让肌体恢复年轻健康的状态。在瑞士拉凯尔医疗中心是仅服务于欧洲上流社会高端客户的私人抗衰老诊所，当今很多世界富豪巨星、政商要人都是拉凯尔医疗中心的忠实追随者。瑞士拉凯尔的医疗项目涵盖了羊胚胎活细胞抗衰治疗、自体干细胞全器官抗衰治疗、真皮干细胞无创微整、防癌基因体检、干细胞储存、美容整形等各个方面。部分意向进驻品牌介绍 特色餐饮&高端康体瑞士拉凯尔医疗中心 Aegis是一家全球媒体与数字市场公关公司，总部位于英格兰伦敦 。该公司通过数字创意执行方案设计、媒体规划与采购、品牌跟踪和市场分析等方式为客户提供详细的公关与宣传战略。部分意向进驻品牌介绍 世界知

10、名品牌企业商务会馆Aegis 北京会馆一层主要陈列的是目前三星最新上市的电子产品。包括手机、数码相机、洗衣机、电视、冰箱等新品及概念产品展示。在体验馆，体验者可以抢先体验到最新、最流行的多款型号三星手机。此外，在体验展区，体验者还可以试用3D功能的LED电视，以及获得最前卫的数码动态、最潮流的电子产品。与此同时，体验者在这里还可以参加免费上网、试玩游戏、欣赏音乐、数码摄影等活动。 三星生活馆将为消费者提供全新体验，在这里可以体验到三星一站式服务，即展示体验销售服务为一体全新服务模式。部分意向进驻品牌介绍 国际品牌文化展示&体验三星生活体验馆阿玛尼高定 (Giorgio Armani P

11、rive) 是阿玛尼 (Armani) 旗下高级分支品牌，主要产品是针对富有阶层的高级定制成衣，价位是阿玛尼 (Giorgio Armani) 所有品牌线中最高的。阿玛尼高定 (Giorgio Armani Prive) 除高级定制时装之外还有香水、包等产品。阿玛尼高定 (Giorgio Armani Prive) 一向以精致优雅，一展华贵窈窕身段为设计主轴，是红毯明星的最爱之一。 阿玛尼高定 (Giorgio Armani Prive) 的衣服是没办法从商店买到的，都是要花极高的价钱经过预订和量体裁剪严格定做的。作为巴黎高级定制时装，阿玛尼高定 (Giorgio Armani Prive)

12、还是历史上第一个在互联网上直播时装秀的品牌。部分意向进驻品牌介绍 设计师品牌高端定制阿玛尼Armani高级定制1793年，由英国人托马斯多德（Thomas Dodd）创立。它不仅是发展最快的拍卖行之一，而且也已跻身于世界最古老、庞大的拍卖行之列，紧随苏富比和佳士得之后。总部位于伦敦，分部有旧金山的宝 龙伯得富（Bonhams & Butterfields）和悉尼的宝龙古德曼斯（Bonhams & Goodmans）。目前宝龙全年共举办700余场拍卖会，70多种拍卖项目，包括瓷器、珠宝、家具、兵器、盔甲和老式轿车等。部分意向进驻品牌介绍 艺术品鉴赏宝龙(Bonhams)艺术品鉴赏

13、行大卫杜夫（Davidoff）会所包括大卫杜夫各个系列的品牌产品。地上一层为重点体现大卫杜夫这一品牌形象的接待及展示售卖空间，可了解、购买专卖店出售的雪茄及烟具，或由服务人员介绍并引导至会所内部享受周到的服务。地下一层为开放式酒吧，总体分为酒吧区和静谈区两个区域；二层为私密包间区，设计灵感源自大卫杜夫的四条生产线：阿沃、大卫杜夫、季诺铂金和温斯顿丘吉尔。部分意向进驻品牌介绍 高端品牌消费大卫杜夫红酒雪茄吧HB啤酒屋始创于1589年，经过400余年的历史，造就了德国啤酒顶级品牌。 HB豪夫堡可以提供纯正的自酿慕尼黑皇家宫廷啤酒HOFBRUHAUS Beer（HB啤酒）和巴伐利亚美食。啤酒屋提供任何形式的商务会议，商务午餐，私人晚宴，商务宴会，社交酒会，主题派对活动等。啤酒屋整体计划分为三个部分：室外的临河酒廊；一楼巴伐利亚主题舞蹈表演；二楼为单独吧台德国H