商业地产法律实务和法律风险防范讲诉

1、商业地产法律实务和法律风险防范商业地产法律实务和法律风险防范上海市上海市律师事务所律师事务所主题内容商业地产概述商业地产概述商业地产开发、经营法律实务和风险防范商业地产开发、经营法律实务和风险防范商业地产相关税收商业地产相关税收商业地产融资之轻资产发展模式商业地产融资之轻资产发展模式几种特殊形态的商业地产介绍几种特殊形态的商业地产介绍养老和养老和酒店地产酒店地产截止2011年底,中国开业的购物中心总量达到2,8122,812家,累计商业建筑面积1.771.77亿平方米；预计2012年和2013年,中国购物中心年新增商业建筑面积将分别超过3,5003,500万平方米和4,4004,400万平方米

2、；到2013年底,中国购物中心累计存量高达2.52.5亿平方米。 德勤报告德勤报告房地产市场的细分：房地产市场的细分： 土地市场、建设市场、销售市场、金融市场和运营管理市场广义商业地产的形态包括广义商业地产的形态包括： 用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，表现形式上包括购物中心、大卖场、写字楼、酒店旅馆、综合体等什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式商业地产商业地产是“以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。”商业地产要素商业地产要素 -规划、设计、功能定位（地产）

3、-管理、品牌、专业人才（商业） -资本运作（金融）什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式商业地产与住宅房地产的关系商业地产与住宅房地产的关系商业地产商业地产住宅房地产住宅房地产只租不售，或只售部分面积，长期持有开发销售模式，资金回笼模式简单投资用（稳定型、投资回报率较高）自住用后期的经营、推广销售+后期物业管理什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式商业地产与工业（产业地产）的关系商业地产与工业（产业地产）的关系商业地产商业地产工业地产工业地产住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等厂房、仓储、工业配套等投资成本高土地投资成

4、本低项目的选址规划注重消费能力和商务环境区域经济的风险产业经济的风险什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式商业地产与工业地产的界限越来越模糊案例：卓尔发展旗下的武汉汉口北项目，土地性质是工业用地，却作为产权式商铺销售，其上盖建筑还能办理分割到户的土地证。-第一财经日报-工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；-工业园区开发办公楼项目比比皆是。上海规定：“不得将宗地分割办理登记；产业园区房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记 ”-地方性政策，如“退二进三”

5、什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式圈地销售的房地产粗放型开发阶段第一阶段注重持有经营管理能力第二阶段细分的市场定位，更关注商业地产金融和管理的属性第三阶段什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式-招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的集聚-电子商务对商业地产带来颠覆带动仓储、物流；体验式消费模式的升级需求；地产与商业零售的结合什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式模式模式利弊利弊代表企业代表企业经营

6、特点经营特点 开发出售快速回笼资金，不利于持续经营和发展Soho中国较早进入房地产行业、拥有一线城市核心地段的土地资源、销售团队强大；目前已由散售转向持有 开发租赁资金回笼速度慢，但能力要求高，能实现物业增值保价凯德恒隆融资能力强、商业地产运营经验丰富、租金为开发项目的主要资金来源 开发租售结合资金安排更灵活，但所有权和经营权无法实现整体统一万达与主力店商家联合开发、出售部分物业保证现金流的稳定、地段以新兴商圈和新开发区为主；综合体租售搭配,核心商业购物中心 开发售后回租收益更快、更持续、更倚重商业管理能力红星美凯龙及其他零星项目部分项目存在合规性问题商业地产规划、建设中的法律风险商业地产经营

7、管理中的法律风险商业地产销售法律风险商业地产融资法律风险商业地产税收法律风险商业地产合作、交易过程中的法律风险什么是商业地产中国商业地产的发展阶段商业地产的法律风险点商业地产的开发模式1 1、土地竞拍、土地竞拍（a）联合体拿地 -抱团缓解单个主体的资金压力、避免竞价抬高地价、优势 互补及分摊风险； -法律风险： 项目公司的风险/土地款支付违约风险/股权转让中的纠纷/ 管理模式、理念上的冲突土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理案例： 复星国际因主张其在上海外滩8-1“地王”地块项目中的50%股权的优先购买权，将SOHO中国及相关交易企业告上法庭。土地使用权取得与转让

8、规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理海之门（项目）公司证大五道口绿城嘉和绿升城合复星证大置业SOHO（中国）50%10%40%100%100%100%股权转让50%（b）招拍挂出让方式的政策利用空间 -量身定制竞买人的主体资格 -设置严格的开发条件 -设定有倾向性的评分标准土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理2 2、土地分层出让土地分层出让-法律法律：物权法、人民防空法 部门规章部门规章：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、 城市地下空间开发利用管理规定 地方立法地方立法：深圳市城市地下空间使用条例、上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定

9、等-立法较滞后，涉及使用权的界定、设定、登记公示制度、权 利冲突协调等方面的法律问题土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理-地方实践地方实践：深圳2005年起开始土地分层出让，上海2006年 出台上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行 规定案例：深圳地铁前海湾车辆段上盖物业分层出让（2008年），空间上分四个层次：第一层，地下空间，是地铁运行线；第二层，地上09米部分，是车辆段用房；第三层地上915米，为交通转换层；第四层，15米以上部分，为地铁上盖（综合体+保障房）。第一层划拨供地，第二、三层协议出让，第四层挂牌（分三宗不同用途的土地） 土地使用权取得与转

10、让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理1 1、集体土地的规划利用、集体土地的规划利用-集体建设用地根据地方规定可以流转-可以租赁集体土地上的房屋-产业升级中对工业用地的利用-进行商品房地产开发建设和住宅建设有限制需要注意：（1）是否取得村民会议的表决（2）如何办理土地登记（3）是否需招拍挂，流程 （4）租赁年限的限制（可以超过20年）需要注意：（1）是否可以利用地方产业政策（2）是否需要变更用途、补缴地价款（3）是否需招拍挂（4）是否符合土地利用总体规划土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理2 2、商业网店规划商业网店规划-法律依据：1）中华人民共和国城乡

11、规划法；2）商务部城市商业网点规划编制规范(商建发2004180号) ；3）商务部办公厅关于做好县级城市商业网点规划工作的通知 商建字2007109号；4）零售业态分类(GB/T18106-2004)；5）城市居住区规划设计规范(GB50180-93)；6）中心城市总体规划(200 -2020)等。-业态涉及如：特色商业街规划、大中型零售网点规划、商品 交易(批发)市场规划、农贸市场规划、景区商业规划、物流 基地规划等-尚未出台城市商业网点规划条例或商业大店法 -大型商业网店听证制度在有些地方实践土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理3 3、施工过程中的风险及其管理

12、、施工过程中的风险及其管理 -招投标管理 -合同管理 -施工管理 -工程结算土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理4 4、委托招商的法律风险、委托招商的法律风险 -委托合同中代理权限的设定 越权代理/代理权终止/表见代理/转委托 -招商目标、预期的设定和考察方式 -保密义务 -与开发商、物业公司的配合义务 -违约解约责任委托顾问开始向商业策划、招商/销售代理、市场运营、资本运作全产业链服务模式发展，由委托人角色转变为管理者加小股东土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理1 1、租赁合同效力的风险控制、租赁合同效力的风险控制-未取得房屋权属证

13、书对租赁合同的影响 一般观点：房屋权属证书不影响租赁合同效力 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释：以是否取得建 设工程规划许可证为判断标准-未办理消防验收手续对租赁合同效力的影响土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理-租赁合同备案的效力-预租合同的效力 房屋预租，一般以取得预售许可证为前提。如上海市房屋租赁条例土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理2 2、“买卖不破租赁买卖不破租赁”原则限制适用的情形原则限制适用的情形（1）处理抵押权和租赁权的关系 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该

14、抵押 权的影响（2）执行中存在不适用“买卖破租赁”的情况（3）已经被法院查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则（4）破产财产处理过程中不适用“买卖不破租赁”土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理如何规避风险如何规避风险（1）抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。承租人应对办法： A、业主提供担保 B、抵押权人承诺函 C、合同条款保障（2）从承租人角度出发，做好尽职调查，合理设计合同条款（3）从出租人角度出发，充分披露，避免合同瑕疵土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理1 1、售后包租的法律风险、售后包租的法律风

15、险-商品房销售管理办法：房地产开发企业不得采取返 本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采 取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。-风险点： 按期交房、顺利招商 固定收益vs.收益与风险共享 处理好开发商、经营管理公司、业主、租户等各方法律 关系 第三方担保的可操作性土地使用权取得与转让商业地产规划商业地产销售商业地产租赁商业地产管理2 2、注意商业地产销售中的禁止性规定、注意商业地产销售中的禁止性规定，如：-禁止销售的物业，如地下商业、部分地区的产权式酒 店。北京在2010年5月发文禁止酒店类项目分层、分套 （间）销售，基本禁止了新开发的产权式酒店项目-有些土地出让合同或

16、房地产买卖合同中约定在一定年 限内不得转让 土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理3 3、限外令限外令限制规定限制规定法律依据法律依据境外个人购买自住商品房 非港澳台，在境内工作超过一年的；港澳台在境内工作、学习和居留能购买一套关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知境外机构购买自用商品房在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋 关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知外商投资非自用房地产 商业存在和项目公司原则 见后页土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理文号文号法法 规规关键字关键字171171号文

17、号文关于规范房地产市场外资准入和管理的意见关于规范房地产市场外资准入和管理的意见20062006年年7 7月月商业存在商业存在192192号文号文关于关于贯彻落实贯彻落实 有关问题的通知有关问题的通知20062006年年8 8月月注资提高注资提高4747号文号文国家外管局、建设部国家外管局、建设部 关于规范房地产市场外汇管理有关关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知问题的通知 2006 2006年年35%35%自有资金自有资金5050号令号令关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知的通知20072007年年5 5月月商务部备案

18、商务部备案130130号文号文国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知外商投资房地产项目名单的通知 2007 2007年年7 7月月禁止外债禁止外债1010号令号令关于外国投资者并购境内企业的规定关于外国投资者并购境内企业的规定 2006 2006年年8 8月月关联交易关联交易2323号文号文关于做好外商投资房地产业备案工作的通知关于做好外商投资房地产业备案工作的通知20082008年年6 6月月下放备案下放备案142142号文号文关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务关于完善外商投资企业外汇资

19、本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知操作问题的通知 2008 2008年年8 8月月资本金结汇禁止股权资本金结汇禁止股权投资投资外商投资产业目录中的规定外商投资产业目录中的规定20112011年年土地使用权土地使用权取得与转让取得与转让规划与招商商业地商业地产销售产销售商业地商业地产租赁产租赁商业地商业地产管理产管理限制类 土地成片开发（限于合资、合作） 高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 (移除别墅，归到禁止类) 房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司禁止类 高尔夫球场、别墅的建设、经营1 1、建筑物区分所有权问题、建筑物区分所有权问题 物权法和最高人民法院关于审理建筑物区分

20、所有权 纠纷案件 土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理部位部位一般认定一般认定使用权利使用权利停车场、车位能独立使用、登记、符合规划为专有部分；在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地的车位 ，为共有部分专有部分可以出售、附赠或者出租等方式处分 物业管理用房具有构造上的独立性、可以排他使用、能够登记特定所有权的，为专有部分。 开发商或物业管理公司独立支配外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备共有部分业主可以基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵

21、权。例外（a）管理规约有约定， （b）损害他人合法权益土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理2 2、建筑物区分所有权问题、建筑物区分所有权问题土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理 产权式商铺散售 主力店租赁+小商铺零售 整体持有出租、经营商业地产项目开发常见经营模式 单一业主产权业主对共有、专有区域有绝对的处分权 多业主产权共有区域的权利属于全体业主，委托管理方按合同行使业主大会赋予的权利两种产权类型3 3、业主委员会、业主委员会-商业物业成立业委会的必要性： 委托物业管理公司； 管理停车场、广告牌等公共空间； 管理物业收益； 监督商家

22、和租户的行为-商用物业成立业委会的条件：已交付使用已交付使用50%50%或满足地方或满足地方规定规定-业委会表决机制：双过半（或双过半（或2/32/3）原则）原则-避免业委会与物业公司对抗土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理4 4、商业保险、商业保险-财产一切险财产一切险承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失, 既包括由于自然灾害造成的损失，也承保由于意外以及员工操作不当的损失，还可扩展到盗窃、罢工、暴动等风险造成的损失。（可将租金收入列入承保范围）-公众责任险公众责任险即从事生产、经营或其他活动中，由于意外事故造成第三

23、者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。-物业管理责任险物业管理责任险物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。控制如公众场所中的第三者责任、电梯扶梯责任、游泳池责任、广告牌责任以及停车场责任等。土地使用权取得与转让规划与招商商业地产销售商业地产租赁商业地产管理（一）商业地产取得阶段的税收税种税种纳税义务人纳税义务人税率税率计税依据计税依据契税受让人3%5%转让价格印花税受让方和转让方各0.05%转让价格（二）商业地产出租经营期间的税收税种税种纳税义务人纳税义务人税率税率计税依据计税依据营业税出租方5%+地方附加租金企业所得税出租方25%经营利

24、润房产税出租方1.2%或12%（1）从价计征应纳税额=房产原值*（1-10%30%）*1.2%（2）从租计征应纳税额=房产租金收入*12%城镇土地使用税出租方人民币0.630元按每年每平方印花税出租方和承租方0.1%租金（三）商业地产出售期间的税收税种税种纳税义务人纳税义务人税率税率计税依据计税依据营业税卖方5%+地方附加销售价格和转让收益企业所得税卖方25%利润土地增值税卖方30%60%增值额（根据销售收入减去可扣减项目计算得出）印花税买卖双方各0.05%买卖价格（四）税收风险-土地增值税预缴和清算-房产税（计税基础、停车场）-离岸交易的避税（a）两头在外的非居民企业间交易（b）间接转让公司

25、股权（完全境外）（一）商业地产主要融资渠道比较融资渠道融资渠道主要类型主要类型现状现状银行信贷开发贷、授信额度贷款宏观调控政策严格房地产信托股权投资结构性融资模式（信托型）特定资产收益权结构性融资模式规模大逐渐显现兑付风险私募股权基金公司型有限合伙型信托型以销售、转让为主要资本退出渠道资本市场IPO企业债券融资资产证券化（REITs）缺失海外融资门槛降低（二）商业地产轻资产发展趋势-“商业地产价值空间由四部分组成：基础收益率（20%）、商业模式溢价（20%）、金融模式溢价（50%）和经营能力溢价（10%）”-信托+基金+REITs的全产业链模式 -嘉德、万通、金地等企业均遵循此模式案例：万通地

26、产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元成立万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司，该公司作为万通核心成长股权投资基金普通合伙人，同时认购400万元基金份额。此外，华润深国投信托有限公司发行信托计划募集资金3.5亿元，以及万通地产出资1860万元，分别作为有限合伙人加入基金。 （二）商业地产轻资产发展趋势拿地前拿地前引入战略投资伙伴实现股权合作在出租率与租金收益保在出租率与租金收益保持稳定后持稳定后通过REITs向包括养老基金、保险等机构出售权益（退出）经营阶段经营阶段引入商用物业孵化基金实现早先合作股东的利益退出建设阶段建设阶段引入PE或信托（三）REITs发展在中

27、国房地产资产证券化的概念房地产资产证券化的概念REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直译为房地产投资信托，其与上述房地产信托计划在法律结构上有相似之处，但本质上REITs是向社会公众发行的一种投资产品，是一种典型的资产证券化投资工具，其投资方向一般仅限于能够产生租金收入的物业，并且REITs在税收上享受特殊待遇，投资者可以避免双重税赋。（三）REITs发展在中国上市流通上市流通 REITs将完整物业资产分成相对较小的单元，并可以在公开市场上市/流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制税收中性税收中性 不因REITs本身的结构带来新的税收负担，

28、某些地区为了促进REITs市场的发展，给予了一定的税收优惠派息政策派息政策 必须将全部或绝大部分收入派发给基金单位持有人专业管理专业管理 发起人通常组建独立的资产管理公司来管理REITs，并聘请物业管理人，提高地产投资的专业化水平 REITsREITs的特点的特点我国我国REITs试点的进程试点的进程（三）REITs发展在中国2008年12月，国务院发布“金融国九条”，正式提出通过房地产投资信托基金拓宽企业融资渠道2009年4月，国务院正式批复关于推进REITs试点工作的总体方案，明确由人民银行牵，十一个部位组成联合试点工作组，研究在银行间债权市场和交易所市场开展REITs试点迄今，很多城市提

29、出利用REITs开展保障性住房融资的方案。如北京已将朝阳区的5个公租房项目打包，申请试点发行REITs，一旦获得证监会批准即可将公租房进行资产证券化2013年3月16日,证监会发布证券公司资产证券化业务管理规定,规定商业物业等不动产可作为基础资产打包（三）REITs发展在中国 发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者 央行牵头央行牵头的债权版的债权版 将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与交易所证交易所证监会主导

30、监会主导的股权版的股权版目目前前两两种种方方案案的的试试点点（三）REITs发展在中国目前市场实践目前市场实践境内资产打包发境内资产打包发行离岸行离岸REITsREITs 例如在香港发行的“越秀房托（00405）以及近期的汇贤人民币房托（87001），嘉德置地也计划将价值53亿美元的中国投资项目打包成REITs在境外上市北京保障房北京保障房REITsREITs首批试点首批试点北京保障房REITs首批试点的朝阳区政府共推出5个公租房项目，涉及20003000套已经建成的公租房，与国投瑞银基金管理有限公司合作，采取一个项目一个方案的方式试点信托产品的创新信托产品的创新平安信托发行集合资金信托计划投

31、资重庆5A级写字楼，信托投资规模约17.5亿。信托行业以持有型商业物业为投资标的信托产品，为将来发REITS做好了准备养老地产当前养老地产涉及的主要法律法规投资商业模式的法律分析一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域老年人权益保障法（全国人大）新修订关于加快发展养老服务业意见的通知（2006年国务院）关于全面推进居家养老服务工作的意见（2008全国老龄办）中国老龄事业发展“十二五”规划（2011年国务院）社会养老服务体系建设规划（年）（2011年国务院办公厅）关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见（民政部2012年7月）（一）中国目前尚未形成关于养老行业的法律体系，全国人（一）中国目

32、前尚未形成关于养老行业的法律体系，全国人 大和国务院层面的立法均较为模糊：大和国务院层面的立法均较为模糊：一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域（二）中国特色（二）中国特色供需差距悬供需差距悬殊，催生巨殊，催生巨大商业机会大商业机会中国传统中国传统养老观念养老观念给养老行给养老行业带来挑业带来挑战战养老资金来养老资金来源比较单一，源比较单一，农村老年人农村老年人养老金尤其养老金尤其不足不足养老护理养老护理人员稀缺人员稀缺建立家庭养老建立家庭养老为基础，以社为基础，以社区养老为依托，区养老为依托，以机构养老为以机构养老为补充的养老服补充的养老服务体系务体系截至2012年底，我国60岁以上老年人口

33、为1.94亿，占总人口比重达到14.3%2015年底全国目标建设340万张养老床位“421”家庭结构带来的养老市场需求失能老年人3300万全国1100万养老护理员的需求 vs. 30万护理员（其中仅10万具备上岗资质）行业专业化程度与发达国家相比较低一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域鼓励和拓宽民间资本参与养老项目建设和运营的渠道将进一步制定和完善一系列在规划用地、用水、用气、税收等方面的优惠政策部分地方实施鼓励经营性内外资养老机构设立的政策积极制定行业规范（三）中央和地方鼓励民间资本参与的政策基调（三）中央和地方鼓励民间资本参与的政策基调一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域p目前没有专门

34、的养老项目用地。北京市已率先单列养老项目用地计划。p根据规定，除社会福利性的养老机构，一般需通过招拍挂获得居住、医疗、商业或旅游用地。 例如：今年2月，中投发展以总价 4.62 亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。从该宗用地组合类型来看包括 二类居住、旅游业、托幼用地、休疗养用地,出让年限从 40 年-70 年不等(居住 70、商业 40、综合 50) 。p但现状是大部分养老用地仍然靠占用集体建设用地来解决。2012年北京市以招拍挂办理养老设施用地1宗，土地面积13.7公顷；划拨了3宗，土地面积2.07公顷；协议出让了3宗，土地面积12.2公顷；以占用现状集体建设用地方式办理了1

35、0宗，土地面积约31.9公顷。（四）我国养老用地制度的缺失：（四）我国养老用地制度的缺失：p 养老项目占地较大，地方政府土地指标不够用。p 土地性质和用途的差别，导致目前市场上养老地产产品五花八门；而开发商对自持还是销售的选择也受到不同的限制。p 根据国务院精神，新建小区以养老服务设施建设纳入公建配套；通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。p 部分地方性尝试。如在土地规划方面，新建住宅区养老用房，拟按每个小区一定比例的建筑面积落实。 一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域（四）我国

36、养老用地制度的缺失：（四）我国养老用地制度的缺失：关于土地政策，涉及土地取得方式关于土地政策，涉及土地取得方式 土地取得方式国有建设用地的出让用于营利性养老机构，划拨用地主要用于非营利性养老机构通过向土地或物业权利人承租国有建设用地或物业集体建设用地流转房地产买卖以建设用地使用权出资政府BOT项目（五）养老建筑类的规定（五）养老建筑类的规定老年人建筑设计规范（1999年建设部、民政部）（关注住建部养老设施建筑设计标准的制定）社区老年人日间照料中心建设标准和老年养护院建设标准（2012年民政部）行业指导规范，如住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织编写的养老住区智能化系统建设要点与技术导则地方标

37、准，如上海市养老机构设施建筑标准 一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域地方鼓励性政策的实施细则，如土地、税收、补贴等；营利性养老机构开业许可制度进一步细化，关注各地养老机构管理规定的修订；关于老年人社会福利和保险制度，如“医养合一”、“倒按揭”和“以房养老”；关于专业人员、养老服务、养老建筑设计和养老机构管理方面的行业标准；关注可能对养老地产销售、经营模式产生影响的规章制度，如与老年公寓会员卡、入住金相关的规定。一、当前养老行业法律法规涉及的主要领域（六）未来立法趋势的关注点（六）未来立法趋势的关注点 二、投资商业模式的法律分析养老地产开发模式设立养老院的模式 保险机构与保险产品结合开发 家

38、庭护理服务 投资涉养老行业公司股权 养老地产养老地产民政系统项目民政系统项目 （社会福利用地）产权用地产权用地“养老养老”地产项目地产项目前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品综合型地产项目综合型地产项目通过医院养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土开发商有土地使用权地使用权开发商无土开发商无土地使用权地使用权通过医院等养老通过医院等养老元素获取土地元素获取土地通过一般地产项通过一般地产项目开发渠道获取目开发渠道获取土地土地养老地产开发的土地利用条件二、投资商业模式的法律分析养老地产开发的营利模式 “销售销售+ +持有运营持有运营”的方式运作， “销售+持有”，住

39、宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 典型案例：北京太阳城 采取会员制管理模式会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区 只租不售，只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金 典型案例：燕达国际健康城 以老年住宅概念，出售房屋产权出售房屋产权为主，区域级别配套并举 典型案例：东方太阳城“全部出售全部出售”模式模式养老概念住宅超配套设施养老概念住宅超配套设施“只租不售只租不售”模式模式医疗健康社区，全部持有运营医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理会员制管理”模式模式销售会籍销售会籍“销售销售+ +持有持有”模式模式养老

40、概念住宅养老地产养老概念住宅养老地产我国老年住宅模式分类二、投资商业模式的法律分析案例：上海亲和源-项目取地模式分析新建桥新建桥（亲和源前身）（亲和源前身）上海市南汇区康桥上海市南汇区康桥镇政府镇政府南汇区康桥镇集体资产南汇区康桥镇集体资产管理有限公司管理有限公司土地出让土地出让工业用地（工业用地（50万万/亩）亩）合资公司合资公司政府政府1875万元入股万元入股上海市南汇区康桥上海市南汇区康桥镇政府镇政府新建桥新建桥（亲和源前身）（亲和源前身）出让出让壳公司壳公司+上海康桥公共事业投上海康桥公共事业投资有限公司资有限公司立项开发立项开发变更用地性质变更用地性质工业用地工业用地公共建筑用地公共建筑用地融资融资抵押贷款抵押贷款用首批建成的用首批建成的房产获得房产获得7500万元的银行抵万元的银行抵押贷款押贷款 二、投资商业模式的法律分析会员卡A卡（不记名）B卡（记名)享受使用权年限与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）购买会员卡费用小户型50万45万中户型55万大户型88万年费小户型2.98万/年/套2.38万/年/套中户型4.98万/年/套大户型6.98万/年/套备注允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退超过15年，超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大