衢州房地产市场最新

1、衢州市房地产市场报告2016.4“四省通衢四省通衢”，88378837平方公里，平方公里，256256万人口万人口浙西的交浙西的交 通枢纽和政治通枢纽和政治 、经济、文化中心、经济、文化中心衢州版图：衢州版图：衢州市辖柯城区、衢江区、江山市、龙游县、常山县和开化县。p衢州市概况衢州市概况p城市经济发展情况城市经济发展情况衢州2015年GDP1146.161146.16亿，浙江排名第9位，增速放缓人均GDP5384853848元近几年衢州市GDP增长率均保持在8%以上，其中2013年GDP突破千亿元，但在全省排行水平较低。与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成

2、，GDP总值已突破18000亿元；第二梯队由温州、绍兴、台州、嘉兴、金华组成，GDP总值超过20000亿元；第三梯队由衢州、丽水和舟山组成，GDP总值3000多亿。备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站GDP1146亿，排位第9全省人均GDP为77862元备注：衢州市包括两区、四县，数据来源于衢州统计局网站2015年，衢州城乡居民储蓄余额为897.45亿元，增长率较上年末增涨12%，受经济环境和各投资市场影响，储蓄逐渐成为理财手段之一。2015年，衢州市区城市居民可支配收入是33335元，近年来可支配收入绝对逐年稳定提升，但增长率放缓，说明居民消费能力受经济发展有明显的滞后影响。

3、p城市经济发展情况城市经济发展情况储蓄897亿，人均支配3.3万2015浙江人均可支配收入35537元农业农业+ +化工化工+ +装备制造装备制造+ +旅游旅游衢州工业经济、外贸出口以年均30%高速增长。衢州市浙江主要建材、化工、装备制造等产业基地，年水泥产量约占浙江省总产量的20%，空气动力和掘进准备制造产业占有全国60%以上市场。2015年全市生产总值1146.16亿元，按可比价格计算，比上年增长6.6%。其中：第一产业增加值84.42亿元，增长1.4%；第二产业增加值537.34亿元，增长4.2%；第三产业增加值524.4亿元，增长10.6%。p衢州市产业结构p城市整体发展规划高速公路：

4、衢州境内现有三条建成通车的高速公路，杭金衢、龙丽、杭新景龙游支线。 铁路交通：衢州已发展铁路有：九江-景德镇-衢州铁路（334km），武汉-九江（210km），时速均为200km。衢州-武汉合计544km，只需2.5小时,衢州将成为浙江又一个枢纽站 。 水运交通：疏浚衢江航道，兰溪至樟潭航道达到4级航道标准，通行500吨级船舶；建成龙游港区、衢州港区（樟树潭）500吨码头；樟潭至常山港航道达到6级航道标准，通行100吨级船舶，建成常山港区500吨码头。航空交通：保留现有机场；未来将机场搬迁作为城市发展远景目标，待条件成熟时，实施机场搬迁。公路铁路路网水路路网衢州杭州金华景德镇市黄山上饶温州福建

5、一小时经济圈宁波两小时经济圈便捷对外交通体系，经济圈2小时内市区空间规划结构 以衢江和乌溪江为景观和生态轴线的四个城市组团，四个公共活动中心，两个物流中心，一个” 三环两纵三横”干路系统，五条楔形绿带的城市结构。四个组团的功能定位 “中心区” 定位为商贸会展、文化卫生、休闲旅游及居住等功能区。 “西区” 定位为城市行政办公、文化教育、商业金融、居住等功能。 “南区” 定位为巨化及以氟硅为代表的高新化工园区为主，保留其东侧原商业居住功能。 “东区” 为衢州重点发展片区之一，定位为以办公、商业居住、制造业、仓储物流等生产性服务业为主的工业区。两个物流中心五条楔形绿化带四个城市组团四个公共活动中心西

6、区东区中心区南区p城市整体发展规划衢州市区规划“三环三横两纵”的交通干路系统，城市道路交通路网正不断完善，在快速拓展城市空间的同时，也将较大程度的促进房地产开发由中心向外快速发展。p衢州市区交通规划发展三环三横两纵“三环三横两纵”城市空间升级2015年，房产市场市场继2014年下滑，全市实现房地产住宅开发投资64.41亿元，下滑9.5%，实现住宅销售131.38万平方米，下降5.4%，商品房住宅销售额89.56亿元，下降3.1%。房地产开发投资商品房施工/竣工面积商品房销售面积商品房销售额（亿元）（万）（万平米）（亿元）2015年64.41-9.50%762.77172.44131.38-5.

7、40%89.56-3.10%2014年71.130.90%776.17143.01166.81-2.00%109.15-5.80%2013年70.516.90%723.2138.55144.7873.60%101.6479.50%p衢州房地产投资“投资下滑”新增量减少，趋于平稳过渡项目2011年2012年2013年2014年2015年合计总计柯城区96244231150723303047811737547123605673541亩6204276 9307亩衢江区1611142415120.8783396.661750741654338437095766亩2011年-2015年衢州主城区共出让住

8、宅用地约620万方，合计9307亩（含商业及工业但不含县级市）；成交296宗地，成交金额42.17亿元。p衢州一级土地市场柯城区（白云街道、信安街道、府山街道、荷花街道、双港街道、新新街道） 衢江区（东港街道、樟潭街道）p一级土地市场2015年土地成交60宗，共成交商住用地19宗，占成交总数的32%，接近总成交宗数的三分之一，成交总额12.94亿元，成交总面积46.23万平方米；工业用地共成交27宗，占成交总数的45%，成交总额2.48亿元，成交总面积87.1万平方米；其余用地成交总额2.56亿元，成交总面积32.18万平方米。商住用地加大力度的推出，也让这些地段未来房价的“涨声”渐高，无论从

9、地块总价还是楼面地价来看，衢州的土地市场已然开始了一场“豪门盛宴”。备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来源衢州国土资源局及相关参考报告土地出让面积环比上涨40.3% 总金额大涨340.9%商住用地成交数占成交总数的32%2015年衢州土地“量跌价涨p二级商品房市场板块划分西区市中心板块双港板块南区衢江新区经开区板块衢州住宅市场主要划分为西区、市中心、南区、双港、经开区和衢江新区六大板块。西区和南区是开发较早，目前住宅项目分布较为集中，成熟度较高，而其他各区起步较晚，目前正处于发展初期。衢江新区起步晚、发展缓慢，但随着区政府打造投入力度的不断增大，衢江新区未来将会得到快速的发展

10、。衢州市场各个板块特征较为明显，各板块开发力度和强度不一，发展不均匀，西区和南区开发时间较早，目前均相对较为成熟。p商品房市场各板块特征板块特征供应产品发展潜力市中心传统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高以多层为主，小高层、高层及排屋供应较少，以舒适大户型为主导土地供应稀少，市场放量小，价格水平较高，未来发展上升空间不足西区未来的政治、文化、金融、商贸中心和人居环境最佳的城市休闲居住区,是集行政办公、金融商贸、文化教育、居住休闲等功能为一体的衢州城市新中心大盘云集，产品线丰富（多层、高层、小高层、排屋），以中大户型为主导重点发展区域，土地资源丰富，未来政治行政中

11、心所在地，发展潜力大南区市中心自然发展外扩拓展区域，距离核心区近，区位优越、配套完善，资源聚集程度高，置业向心力强以多层为主，小高层、高层为辅，以中大户型为主，2、3房是置业主流，品质处于中等水平土地供应较为丰富，中大型楼盘集中、持续放量区域，依靠区位和配套优势拉动客户，价格上行潜力巨大经开区产业布局带动发展区域，与城市中心距离仅次于南区，基础设施完善，但配套相对缺乏以多层为主，小高层、高层为辅，产品品质处于中等水平土地供应充足，未来2-3年发展空间较大，价格洼地，价格上行空间大双港自然资源主导型区域，依托资源优势，将发展成为衢州未来滨水高端低密住区，是衢州豪宅人居的新新象征主要以低密度、高档

12、次、高品质的排屋、多层洋房为主，以大户型为主，欧式风情是主流，对高品质置业有绝对的吸引力区域内配套设施匮乏，价格仅以一线江景资源和项目自身品质价值为依托，短期内难有较大的提升空间衢江新区新城镇发展导向型特征，依托新城镇规划和政策扶持驱动其发展，土地资源丰富，未来潜力巨大目前开发涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，档次形象不足政府推动，土地供应充足，价格洼地，未来发展空间比较大p一级土地市场白云南大道以西G1地块（恒大1243元/）后街巷以南地块（国金14776元/）荷四路以北地块（志诚3183元/）锦西大道以东（K4-3地块-个人2387元/）“2013-15年”主城土地成交分布西区F7-1（

13、A）地块-碧桂园2598元/）西区E1地块（中央商务区）地块-新城905元/）凯胜路北段东侧地块地块-新宏3237元/）府东街东侧（国金6806元/）地块名出让面积（）楼面价（元）成交总价(万元)竞得人西区F7-1（A）地块57736259827000衢州碧桂园房地产开发有限公司西区E1地块（中央商务区）8535090523180江苏新城万博置业有限公司凯胜路北段东侧地块27628323716100衢州市新宏房地产开发有限公司衢江新区A-2-01号出让地块26963210113300江山市华达房地产有限公司3308020270052010002468192769600衢州传化公路港物流有限公司

14、西区F7-1（B）地块3679214509600衢州市鑫业房地产开发有限公司衢江新区30-3号地块1334320987000衢州市中山房地产开发有限公司衢州市东港功能区G-10、G-13-2地块766835076610衢州碧桂园房地产开发有限公司府东街东侧地块445768064550衢州国金房地产开发有限公司衢州市原科技局储备土地593742834450方建华p一级土地市场2015年12月11衢州碧桂园以2.7亿（2015衢州土地出让总价第一）夺得此地块，深耕衢州战略开始凸显，以精工品质，铸就衢州五星级的家。2015年5月29日，府东街与讲舍街交叉口东南侧的府东街东侧地块被衢州国金房地产开发有

15、限公司拍下，6808元/的楼面价成为了衢州2015年度地王！2015年7月29日，衢令人瞩目的西区E1地块（中央商务区）成功出让，江苏新城万博置业有限公司将为衢州市民带来浙西最大的商业综合体-新城吾悦广场！排名前十地块总共带来了12.14亿元的土地财政收入，总体上来说，2015土地市场回暖态势明显，这与今年相对宽松的市场环境有直接关系。2011-2015年衢州市成交备案面积370.36平方米，41592套。2013年是成交顶峰，连续两年下降趋势。2011-2015年衢州市商品房成交金额328.51亿元，其中住宅成交274.6亿元。自2013年后住宅每年平均成交金额在55亿左右。2015年衢州市

16、商品房备案面积76.87，备案7241套，住宅成交金额56.4亿元。p衢州二级商品房市场备注：衢州市区包括柯城区、衢江区和巨化双港区域，数据来源衢州商品房销售系统p二级商品房市场供不应求明显近5年，衢州市区房地产供需相对平衡，住宅供应量占比较大，市场月均供应量5.72万，月均去化量6.42万，价格维持在6700-8500元/左右波动。市区年度住宅需求约在70万方左右，年度供应约在50万方左右，去化量高于供应量价格小幅增长全市的整体均价水平呈稳定的小幅增涨趋势，三大区域中以柯城老城区的均价水平最大，涨幅也最大，整体均价水平非常稳定。滨江月亮湾新湖景城恒大御景半岛阳光水岸颐高广场利时广场万华金河湾

17、中央公园枫丹白露公园3号香榭丽舍鑫港汇谷国金中心3.9km3.9km7.0km南区老城区西区西联国际滨江月亮湾关注点：配套、地段、建筑品质客户：老城改善60-70%，年轻刚需婚房20%；需求：130-140平三房60%，90-110平小三房30%。恒大御景半岛关注点：品牌、小区环境、学区客户：老城改善60-70%，年轻刚需婚房20%；需求：120-130平三房60%，140平四房20%，80-90平两房20%阳光水岸关注点：配套、地段、学区客户：老城改善60-70%，年轻刚需婚房20%；需求：120-130平三房60%，140平四房20%，80-90平两房20%新湖景城关注点：配套、学区客户：

18、年轻刚需婚房60%；，老城改善40%，需求： 高层部分90-120小面积首次置业客户居多。中央公园关注点：配套成熟客户：年轻刚需婚房60%，老城改善30%，外市县置业进城10% ；需求： 80-90平两房60% ，100-120平三房40%。老城市环境嘈杂，以刚需首置客户为主；新区规划超前，环境优越，配套基本完整，多为改善型置业需求。p二级商品房市场p各板块项目价格情况各板块项目价格情况板块划分主力供应类型公寓主力价格水平典型项目市中心多层、洋房高层8500-11000联排22000-23000（二手房）万华金河湾枫丹白露中央公园西区多层、小高层、高层普通住宅9500-10500联排20000

19、-22000独栋28000-30000恒大御景花园新湖景城滨江月亮湾吾悦广场南区多层8000-8500民泰三衢美林长河瀚林绿洲经开区多层6500-6800三衢世家世纪锋尚双港多层、洋房、别墅洋房6000别墅8000左岸公馆新宏香格里拉衢江新区多层、高层高层5100左右联排6500-7200（御景湾二手房）广胜府东苑衢州君悦东方南苑御景湾市中心和西区价格水平最高，中心区发展空间不足，西区发展潜力仍较大衢江新区和经开区发展相对较慢，均属价格洼地供应类型多层、洋房产品为主，别墅供应较少城中及南区受城市保护、双港资源利用影响，多为较低的多层等低密房源为主。西区开发规模较大，开发程度较为成熟，多开发为高

20、层项目。p各板块供应产品特征供应产品高层小高层户型面积段均好别墅面积较大，联排在200-300平之间（不含地下室），独栋在300-500平米之间（不含地下室）板块项目容积率物业类型主力产品面积市中心中央花园1.86高层、多层88-122枫丹白露1.6多层86-110祥华中央郡1.3电梯洋房165-180西区御景半岛2.0高层82-140新湖景城1.10多层、小高层、别墅排屋300-315平小高88-137平多层92-140平月亮湾1.6联排、独栋、高层联排200-300独栋400-600南区民泰三衢美林1.8多层90-150长河瀚林绿洲1.5多层90-150经开区三衢世家1.45多层78-14

21、6世纪锋尚1.5多层、高层80-150双港祥华加州洋房1.21洋房、别墅联排300-400洋房80-120新宏香格里拉1.01洋房、别墅别墅310-450洋房80-100衢江新区广胜府东苑1.45多层90-120衢州君悦东方2.5高层19F90-143备注：月亮湾联排面积不含地下室，其他项目别墅均为含地下室面积国金中心14210元香榭丽舍7000元御景半岛9500枫丹白露11000元滨江月亮湾7800元新湖景城8500元2016年1-4月预售楼盘分布图衢州全市商品房获批预售证9张，预售总套数1284套，预售总面积112573。1月份预售4盘，预售总套数541套，预售总面积56694.89（美林

22、东城、碧桂园、国金学府、八角楼）2月份预售证1张，预售总套数20套，预售总面积1777.62（八角楼）3月份预售证5张，预售总套数644套，预售总面积46574.85（新湖景城、碧桂园、君悦东方、香榭丽花园、东港瑞城）4月份预售证1张，预售总套数79套，预售总面积7525.75（通策蘭堡）八角楼9610元吾悦广场9000元典型个案项目总库存约778套，预计2016年上半年个案供应量 约1200套.总货量约1978套。（2015年备案7241套）截止2015.12.25个案库存表 70-80 80-90 90-100 100-120 120144(含144) 144以上 合计 2015年去化套数

23、2015年去化面积2015年去化均价2015年月均去化套数典型个案新湖景城003302603568000月亮湾0001240004127800恒大御景半岛05003000308600碧桂园新地块（全部推盘） 6412016年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新湖景城碧桂园月亮湾2-3月推出剩余房源，面积130.140，此后将以清盘为主。项目预推641套，预计二季度末三季度初将推售一期。3月推出郁金香郡144套，5月暂推牡丹园200套，后续视去化速度加推房源，预计7，8月均会有房源加推吾悦广场5月首开，1#、3#楼共298套，10月二开，2#、4#、11#楼共232套因衢州房

24、管处不对外公布已成交楼盘单价及竞品库存大多未备案，库存与去化均价仅作参考。p商品房市场个案库存项目名称新城吾悦广场碧桂园月亮湾新湖景城恒大御景半岛地址花园中大道与白云中大道交汇处衢江区东港三路57号柯城区西临紫薇北路，南临亭川东路，北临盈川东路，东临仙霞路柯城区衢江大桥西侧，白云路以西、九华路以北、锦西大道以东柯城区九华中大道与白云南大道交汇处容积率31.63 1.41.12绿化率30%30%30%30%40%梯户比两梯两户、两梯三户、两梯四户一梯三户、一梯四户一梯两户、一梯三户、一梯四户一梯一户、一梯三户、两梯两户两梯三户、两梯四户均价90004000780078009500交通情况21路、

25、20路、26路582、586、26路5路20、21路公交车、新湖景城公交专线21路、20路、26路车位信息1比11比11比1.11比1.21比1.03规划户数总户数959总户数2205户 当期户数1350户总户数1779户 当期户数46户总户数5000户总户数2783户 当期户数650户楼层状况21、28层高层24层高层、双拼别墅 、钻石墅、排屋、别墅、洋房、高层约200栋低层、多层、小高层21-24层高层学区 衢州市实验学校一附小衢州市东港学校白云小学衢州实验学校一附小衢州实验学校一附小周边商场颐高数码广场、东方商厦、利时广场东方商厦东港店 颐高数码广场、东方商厦新湖菜场、东方商厦颐高广场、

26、利时广场周边银行建行、农行、工行农村信用社建行、农行、工行无无周边医院衢州市中心医院无市中心医院、第三医院衢州市中心医院衢州市中心医院周边公园月亮湾公园、玫瑰园、石梁溪公园18万凤凰湖市政公园月亮湾公园玫瑰园、石梁溪公园无p商品房市场个案竞品p2016年上半年土地供应情况一级房地产开发企业资质企业法人一级房地产开发企业资质企业法人方可参加衢市储方可参加衢市储201620164 4 号地块号地块拍卖申请拍卖申请，申请人应当单独申请。3 3号拍卖地块红线范围内的西侧道路号拍卖地块红线范围内的西侧道路由该地块竞得人负责设计、建设，由该地块竞得人负责设计、建设，并承担相应费用。并承担相应费用。号拍卖地

27、块内的居家养老服务照料号拍卖地块内的居家养老服务照料中心用房按中心用房按2020平方米每百户配置平方米每百户配置p2016年上半年土地供应情况5 5号拍卖地块须建设号拍卖地块须建设1212班幼儿园一所，班幼儿园一所，用地不少于用地不少于55005500平方米平方米4 4号拍卖地块内的居家养老服务照料号拍卖地块内的居家养老服务照料中心用房按中心用房按2020平方米每百户配置平方米每百户配置西区双港板块p2016年上半年土地供应情况1324#地块九龙北路以东226亩13#地块三江东路以北54.3亩5#地块锦绣路以南126亩23市中心板块供地信息：A、衢州每半年次供地一次，基本年供地1000亩；此为

28、上半年供地；B、其余两块较小，地理位置偏远；C、出让地块均有附属条件；上半年推454亩，5宗，建面58.89万项目地块本体分析p4#地块相关指标地块占面： 约226亩（约15.06万平方米）,其中商业6606平米，用地13.93万平方米；总建30万方，住宅建面29.12万方。容 积 率：2.0绿 化 率： 30（详细规划方案另行报批）土地性质： 住宅用地、配套商业用地意向地价： 住宅用地267万元/亩 楼面价1992元/拿地政策：A、需一级开发资质，东向需配套商业10000平米.B、限高90M。4#地块吾悦广场阳光水岸11000元三江东路九龙北路白云中大道须江路鹿鸣公园客运西站利时百货玉龙湾9

29、200元文奕苑7000元西区E1地块（中央商务区）吾悦广场楼面价905元/西区F7-1（A）地块（碧桂园）楼面价2598元/项目地块本体分析p地块四至情况地块内部西侧九龙北路南侧三江中路（阳光水岸）北侧相邻的吾悦广场东侧白云中大道（交通运输局）4#地块吾悦广场阳光水岸11000元三江东路九龙北路白云中大道须江路鹿鸣公园客运西站利时百货玉龙湾9200元文奕苑7000元项目地块本体分析除了新城吾悦广场和碧桂园翡翠湾，其余的基本上都是现房在售或是已售罄楼盘。p地块周边典型项目吾悦广场项目位置衢州市花园中大道与白云中大道交汇处发展商江苏新城万博置业有限公司物业形态住宅10栋28层和1栋21层，商业15

30、层项目规模占地：4.2万 总建面：约35万 容积率3绿化率30%户型面积主力户型为30-60平金铺，75-169高层销售情况4月16日首开，基本售磬。对外宣称销售6亿。客户主要是本地人，多以衢州市区、衢江区政府单位客户为主，另外还有部分周边园区工作人员。购买客户多为自住兼投资p商品房市场个案项目衢州项目，整体总货值20.14亿，其中2016年商业、住宅合计可售11.63亿。推盘年份楼栋物业类型推盘量单价（元/）新推货值合计（万元）（万元）2016年1#、3#住宅37653900033887.7 住宅60461.8 2#、4#住宅20661915018904.8 11#公寓性住宅72588500

31、6169.3 车位车位 250600001500.0 A1金街110821980021942.4 商业55999.7 B1金街4520198008949.6 B2金街52611980010416.8 B3金街53881980010668.2 B1外街2809225006320.3 C1底商779175541367.5 2017年6#、9#、10#住宅28090920025842.8 住宅55668.5 车位车位 250600001500.0 5# 、7#、8#住宅27755930225817.7 车位车位 418600002508.0 B2外街2669225006005.3 商业25636.2

32、 B3外街2737225006158.3 C2底商3278175545754.2 C3底商2444175544290.2 C4底商1953175543428.3 总计201431.2 p商品房市场个案项目1234商业二开商业二开销售面积：销售面积：1108211082平米平米套数：套数：158158套套销售均价：销售均价：1 105000500元元/ /平米平米销售总价：销售总价：2.192.19亿亿预售时间：预售时间：1616年年9 9月月1717日日四次开盘四次开盘销售面积：销售面积：57225722平米平米套数：套数：8383套套销售均价：销售均价：1755417554元元/ /平米平米

33、销售总价：销售总价：1 1亿亿预售时间：预售时间：1 17 7年年8 8月月2626日日商业首开商业首开销售面积：销售面积：1875718757平米平米套数：套数：267267套套销售均价：销售均价：191950500 0元元/ /平米平米销售总价：销售总价：3.773.77亿亿预售时间：预售时间：1616年年4 4月月1616日日三次开盘三次开盘销售面积：销售面积：73597359平米平米套数：套数：1 10505套套销售均价：外街销售均价：外街2250022500销售总价：销售总价：1.561.56亿亿预售时间：预售时间：1 17 7年年3 3月月2525日日推盘年份楼栋物业类型推盘量 单

34、价 新推货值 合计（万元）2016年A1金街110822050022718.155997 B1金街4320195008424B2金街5261180009469.8B3金街5388180009698.4B1外街2009215004319.35C1底商779175541367.4572883955997.11开盘现场气氛p地块周边典型项目碧桂园翡翠湾项目位置衢州市西区鹿鸣山公园旁发展商衢州碧桂园房地产开发有限公司物业形态住宅10栋28层和1栋21层，商业15层项目规模占地：4.2万 总建面：约35万 容积率1.8绿化率30%户型面积花园洋房约116-138、平层大宅约243销售情况暂无无推盘，临时

35、展厅设置市中心海宁皮革城。p商品房市场个案项目周边二手房价格4#4#地块地块项目地块本体分析S 优势：p地块为临近鹿鸣公园，东向靠河，自然条件尚可；p地块周边交通情况良好；p地块内部平整，无任何待拆迁；p地块规模较大，有足够的概念营造空间；W 劣势：p目前西区内竞品集中，生活配套尚未成熟；p北边为吾悦广场，住宅体量960套，将为项目带来一定竞争压力；O机会：p地处政府着力打造的西区，未来前景利好；p区域内未来周边商业配套较多；适合打造高档社区p区域市场处于衢州价格中高档区位，价格具备较大的上升空间；T威胁：p房产政策未来形势的不确定性；p30万方的体量在当地不具备快速去化，时间周期如较长，存在

36、一定的不确定性；p项目SWOT分析地块位置及自然优势明显，具备打造高端项目的先天条件，但西区竞争压力较大；【地块产品建议】西区西区E2-5E2-5地地块块价值属性价值属性评价评价区位/交通三江中路九龙北路白云中大道便利景观鹿鸣公园西侧靠河中偏上配套/学区新湖实验学校白云学校实验附小良好可塑性地块平整四至条件良好一般周边存量2公里1000套10公里2000套左右北向吾悦900套是直接竞品威胁可比价格阳光水岸二手11000文奕苑小区6700-8200玉龙湾9000-9700良好新盘营销吾悦广场推盘西区上半年可供上市项目威胁产品类型高层公寓中高端中高端首改首改户型86-95180-240方以上大套型

37、部分100-118120-140165以中高端首改首置为产品定位方向，按29.12万方可售面积计算，保守销售周期3年：高层公寓约1800套，整体均价9500元/预计总销金额达27.66亿4#地块吾悦广场阳光水岸11000元三江东路九龙北路白云中大道须江路鹿鸣公园客运西站利时百货玉龙湾9200元文奕苑7000元土地成本+建安+附加成本约：18.05亿1992+4000=5992*301212=18.05亿项目地块本体分析p3#地块相关指标地块占面： 商住用地约54.3亩（土地面积约3.62万平方米）,其中商业15000平米，住宅建面8.51万方。容 积 率：2.88绿 化 率： 30（详细规划方

38、案另行报批）土地性质： 住宅用地、配套商业办公用地意向地价： 住宅用地295万元/亩 楼面价1598元/拿地信息：A、原烂尾项目，地下室及桩基已经完工，后期存在问题.B、要求东高西低排列，北高南低形成天际轮廓。C、配备老年公寓。市政府3#地块花园东大道三江东路西安门大桥衢江江滨绿化国土资源局民政局亭川小区地块红线范围内的西侧道路由该地块竞得地块红线范围内的西侧道路由该地块竞得人负责设计、建设，并承担相应费用人负责设计、建设，并承担相应费用项目地块本体分析p地块四至情况地块内部西侧市政府东侧三江东路（沿江绿化）北侧花园东大道南侧三江东路市政府3#地块花园东大道三江东路西安门大桥衢江江滨绿化国土资

39、源局民政局亭川小区2015年11月29日实施爆破项目地块本体分析2011年停工之后处于烂尾状态中原衢州西区金侨地块已建地上建筑面积达两万余平方米，建筑物相连的地下室面积约1.6万平方米，爆破总面积超过4万平方米西安门大桥、衢江（2500米）地块内现状（地下桩基）设计图由西区管委会规划部门提供，因报批文件2010年，存档缺失。该项目由温州瑞安房开开发，因资金问题，2011年停工，后由国资委处理。2015年政府爆破烂尾楼，爆破面积4万方，其中地下1.4万方。周边二手房价格3#3#地块地块项目地块本体分析S 优势：p地块为主城区与西区连接点，靠江景资源，位置优越；p地块临市政府东侧，双向道路交汇，交

40、通便利；p地块位置认可度较高；W 劣势：p地块为烂尾项目，原酒店商业部分桩基尚在；p周边生活配套缺失；p限高条件限制开发物业类型；O机会：p地处主城临近点，靠近江景，适合做高端江景豪宅；p地块容量较小，适合短平快运作；T威胁：p后期桩基问题影响项目进程；p东高北低及商业配套要求，开发产品类型组合受限；p项目SWOT分析地块位置优势明显，具备打造高端项目的先天条件，但原烂尾桩基影响产品规划；【地块产品建议】西区西区A1-1A1-1地地块块价值属性价值属性评价评价区位/交通三江东路花园东大道西安门大桥西便利景观江滨绿化衢江中偏上配套/学区衢州一中兴华中学实验幼儿园一般可塑性江景房桩基问题一般周边存量10公里1000套左右良好可比价格亭川小区二手7000-9500文奕苑小区6700-8200御龙湾9000-9700良好新盘营销西向吾悦广场推盘西区上半年可供上市项目威胁产品类型高层公寓中高端中高端首改首改户型95180-240方以上大套型部分100-118140165以中高端首改首置为产品定位方向，按10.01万方可售面积