DB23∕T 3084-2022 黑龙江省学校物业服务规范

1、 DB23ICS 01.040.03黑龙江省地方标准A 00DB23/T 30842022黑龙江省学校物业服务规范Technical specification for school property servicein Heilongjiang Province2022-01-29发布2022-02-28实施 前言本规范是根据黑龙江省市场监督管理局年度标准编制计划和黑龙江省住房和城乡建设厅工作要求，由哈尔滨市标准化研究院会同相关单位编制而成。在编制过程中，编制组经深入研究、广泛调查、认真总结学校物业管理实践，参考有关国内外先进标准和做法，在广泛征求有关单位和专家的意见基础上编制了本规范。本规

2、范共分为 12章。主要技术内容是：1总则；2术语；3基本要求；4校舍及设施设备管理和维护；5秩序维护服务；6消防管理；7环境管理与服务；8宿舍管理；9其他服务；10突发事件处理；11疫情防控；12创新与服务提升。3 目录1总则.12术语.23基本要求.33. 1服务机构.33. 2人员.33. 3规章制度. 33. 4财务管理. 33. 5档案. 44校舍及设施设备管理和维护.54. 1综合管理.54. 2照明.64. 3供配电系统.64. 4电梯.74. 5空调系统.84. 6给排水系统.94. 7避雷系统.104. 8消防系统.104. 9弱电系统.114. 10供热系统.124. 11标

3、识.124. 12施工管理.134. 13节能措施.135秩序维护服务. 145. 1出入管理.145. 2巡查管理.145. 3监控管理.155. 4车辆管理.155 6消防管理.167环境管理与服务. 187. 1保洁服务.187. 2室内保洁.187. 3生活服务用房保洁.197. 4室外保洁.197. 5绿化服务.207. 6消杀和环境消毒.207. 7清冰雪服务.218宿舍管理.229其他服务.249. 1教学及办公辅助服务.249. 2会务服务.249. 3活动现场服务.2410突发事件处理. 2611疫情防控.2811. 1基本职责.2811. 2出入口管理.2911. 3车辆管

4、控.2911. 4疑似病例处置.2911. 5垃圾处理.3011. 6清洁消杀.3011. 7空调及新风系统.3212创新与服务提升. 33本规范用词说明. 34引用标准名录.35附：条文说明. 366 Contents123General Provisions.1Terms.2Essential Requirements.33. 1Facility.33. 2 Personnel.33. 3 Rules and Regulations.33. 4 Financial Management.33. 5File.44Management and Maintenance of School Bui

5、ldings and Facilitiesand Equipment.54. 1 General Management. 54. 2 Lighting. 64. 3 Power Supply and Distribution System.64. 4 Elevator. 74. 5 Air Conditioning System.84. 6 Water Supply and Drainage System.94. 7 Lighting Protection System.104. 8 Fire Fighting Device.104. 9 Weak current system.114. 10

6、 Heating system. 124. 11Identification.124. 12 Construction Management. 134. 13 Energy saving measures.13Order Maintenance Services.145. 1 In and Out Management.145. 2 Patrol Management.145. 3 Monitoring Management.1557 5. 4 Vehicle management.15Fire Management.16Environmental Management and Service

7、.187. 1 Cleaning service. 187. 2 Indoor cleaning .187. 3 Housekeeping Service Room Cleaning.197. 4 Outdoor Cleaning. 197. 5 Greening Service.207. 6 Extermination and Environmental Disinfection.207. 7 Ice and Snow Clearing Service. 21Dormitory Management.22Other Service. 249. 1 Teaching and Office Su

8、pport Service.249. 2 Conference Service.249. 3 Activities Services.2467891011Emergency Handing. 26Epidemic prevention and control.2811. 1 Basic responsibilities.2811. 2 Entrance and exit management .2911. 3 Vehicle control.2911. 4 Disposal of suspected cases.3011. 5 Waste disposal. 3011. 6 Cleaning

9、and killing. 3111. 7 Air conditioning and fresh air system.3212Innovation and service improvement. 33Explanation of Wording in This Specification.34List of Quoted Standards.35Addition: Explanation of Provisions.368 1 总则1. 0. 1为规范黑龙江省学校物业服务市场行为，确保学校师生享受到专业化、标准化物业服务，为完善校园后勤服务招投标体系提供借鉴和支撑，扩大标准在学校中的推广实施

10、，确保学校物业服务质量的可复制性，制定本规范。1. 0. 2本规范适用于黑龙江省行政区域内的学校物业服务管理。1. 0. 3黑龙江省学校物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家和黑龙江省现行有关标准的规定。1 2 术语2. 0. 1学校物业服务 School Property Services学校物业服务是指物业服务人接受学校的委托，依据物业服务合同、行业标准、相关法律法规，利用科学的管理和先进技术，以经济手段对学校物业实施统一的专业化管理。2. 0. 2物业服务人 Property Service Provider包括物业服务企业和其他管理人。2 3基本要求3. 1服务机构3. 1. 1物业服

11、务人应取得相应的合法经营资格。3. 1. 2物业服务人应具备相应的服务场所。3. 1. 3物业服务人应具备满足服务需求的设施设备。3. 1. 4物业服务人应具有相应的管理机构、人员、措施和制度。3. 1. 5物业服务人宜采用信息化手段进行管理。3. 2 人员3. 2. 1物业服务人员应具有良好的职业道德和职业操守，身体健康，能够胜任本职工作。3. 2. 2专业技术操作人员应按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书。3. 2. 3物业服务人员应经岗前培训，考核合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。3. 2. 4物业服务人员应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，主动

12、热情服务，窗口服务人员应使用普通话。3. 3规章制度3. 3. 1物业服务人应建立完善的规章制度，并制定具体的落实措施及考核办法。3. 3. 2规章制度包括但不限于物业服务方案、各岗位职责、工作流程及服务要求、财务管理制度、档案管理制度、内部管理制度。3. 4财务管理3. 4. 1物业服务费和其他费用收支应符合国家和省级相关规定，操3 作规范，账目清晰。3. 4. 2合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行。对于提供特约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列账，按实际支出费用和约定方式向学校或其他被服务人收取。3. 4. 3物业服务人应每年对物业财务情况进行审计。3. 5 档案3. 5. 1物业

13、服务人应建立日常服务档案和设施设备台账等档案，并及时更新。3. 5. 2物业服务人建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及查验、鉴定和销毁制度，提高档案管理水平。3. 5. 3物业服务人更迭或退出时向学校移交档案。4 4校舍及设施设备管理和维护4. 1综合管理4. 1. 1物业服务人应每年协助校方制定大、中修及预防性维修等维修养护计划。进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全，并建立报修、维修和回访记录。4. 1. 2物业服务人应建立相关现场管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、设施设备巡检、巡检范围、巡检周期、巡检内容、巡检标准、维护保养、运行记录、维修档案等；跟进大、中修及预防性

14、维护养护计划的执行情况，确保现场管理工作落实到位，制定相关应急预案；做好设施设备事故防范和处理，编制设施设备事故应急处理预案，组织抢修和处理。4. 1. 3校舍使用管理服务应适应教学、科研、办公及生活需要，并建立相应的规章制度和记录。4. 1. 4物业服务人应根据校舍实际使用年限，及物业合同约定检查校舍使用和安全状况，大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查及相应处置。4. 1. 5物业服务人应依据合同约定及时完成维修任务，如达到中修及以上情况应及时采取处理措施且设置警示标识，并告知校方。水、电等零修不过夜，门窗课具零修不过天，土建零修不过周，做好维修记录和回访。4. 1. 6物业服务人应实施维修

15、养护，宜在假期或休息日进行，不应影响正常教学活动。4. 1. 7物业服务人应每日巡查大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；设备间（井）等设备机房附属设施应实行周检，每周不少于 1次，发现问题及时处理，并做好记录。4. 1. 8物业服务人应配合校方办理房屋、场所使用情况登记，做好5 钥匙管理、房屋临时借用应做好记录。4. 1. 9物业服务人应配置适用、安全、性能可靠的作业工具，所有工器具应建立台账，责任到人，安全工器具按期进行检测和保养，并确认使用的计量器材检定（校准）合格。4. 1. 10物业服务人应按照管理制度和操作规程等对设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和处置，维护

16、设施设备安全、稳定运行。发现安全隐患，应及时采取必要的处置及防护措施并及时通报校方。4. 1. 11物业服务人应在设备机房显著区域悬挂或粘贴各类管理制度、系统图、紧急联系方式、人员证件、设施设备标识标牌、安全防护和警示标识等，在明显易取放位置配备符合规定的完好有效的消防器材及专用工具，应设有挡鼠板，宜配备捕鼠设施。设备机房定期进行巡检及清洁，并如实记录，发现异常应及时报告处理，机房内整洁有序，无杂物。设备房门应保持锁闭状态，钥匙由专人保管。4. 2 照明4. 2. 1物业服务人应每天检查教学楼、办公楼、实验楼、图书馆、体育馆、学生公寓的楼道、教室等场地的照明，灯具线路无裸露，开关完好，无安全隐

17、患，及时修复损坏的灯具。4. 2. 2物业服务人应保持道路、庭院、操场等室外场地照明器具完好，每天检修并填写检修记录。4. 2. 3物业服务人对公共区域照明灯应按时开启、关闭，满足使用要求。4. 2. 4有重要和重大活动时，物业服务人应提前对活动区域照明进行检查、维修。4. 3供配电系统4. 3. 1物业服务人应制定供配电系统的运行维护作业规范和程序、6 人员安全和培训等制度，编制检查和维修工作计划。4. 3. 2物业服务人按照设施设备规定的周期组织实施维保，对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，维护保养前应告知业主或物业使用人，并做记录。进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告。4.

18、 3. 3设置集控站、监控中心、35kV及以上电压等级、10kV电压等级且变压器容量在 630kVA及以上的配电室，应安排全天 24小时专人值班，每班不少于 2人，且应明确 1人为值长。未设置集控站或监控中心的，10kV电压等级且变压器容量在 630kVA及以下的，宜安排专人值班，不具备值班条件的，应每日巡视。4. 3. 4物业服务人应制定易触电区域（如电开水炉、公共洗衣机、电教设备等设备所处区域）用电安全防范制度。4. 3. 5物业服务人应建立应急供电系统相关规章制度，每月启动及维护备用发电机（组）至少一次，对应急供电系统设备进行检查维护、预防性试验和功能试验。功能试验主要包括自启动试验、切

19、换试验等。4. 3. 6配电系统跳闸时检查断电情况，分析断电原因，找到原因后按配电系统相关的操作规程恢复供电。4. 3. 7供电停电时，第一时间联系当地供电公司询问停电时间、停电原因等信息，并告知业主或物业使用人。应急供电系统应在 10分钟内启动并网送电，检查用电情况，观察应急供电系统运行状况。4. 3. 8物业服务人应对停电区域加强安全警戒，维持区域秩序，必要时启动应急预案。4. 4 电梯4. 4. 1电梯应经取得相应资质的特种设备检验机构检验合格，并取得安全检验合格证后投入使用，此后每年检验，并张贴新的合格证。4. 4. 2电梯应由取得相应资质的专业维修保养单位对电梯进行保7 养和维护，并

20、按照所签订的设备维保合同对其提供的服务进行监督，维修、保养记录完整。4. 4. 3物业服务人应按照管理制度和操作规程等检查电梯安全状况，保障运行完好。每日应不少于 1次巡查直梯轿厢内外按钮、轿厢内灯具、扶梯踏板、扶手带等配件，轿厢内照明、通风良好，对讲功能正常，即时应答，对话清晰。4. 4. 4物业服务人应制定应急措施与救援预案，每年至少演练2次。电梯出现故障、发生异常情况或存在安全隐患时，应立即停止使用、设置警示标志，及时通知专业维保单位处理解决，并如实记录。4. 4. 5保持消防电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。4. 5空调系统4. 5. 1运行前物业服务人应对对冷水机组、循环水泵、冷却塔

21、、风机等设施设备进行系统检查，并进行清洁保养，检测运行控制和安全控制功能，做好记录。4. 5. 2物业服务人应按照管理制度和操作规程等进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，做好记录。4. 5. 3物业服务人应按照管理制度和操作规程等检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。4. 5. 4物业服务人应确保各种管道、阀件及仪表完好齐备。4. 5. 5物业服务人应保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。4. 5. 6物业服务人应保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。4. 5. 7运行期间物业服务人应每日巡查运行情况

22、，确保正常运行和安全使用。4. 5. 8冬季停冷后，物业服务人应对冷却塔等室外设施进行覆盖遮挡。8 4. 6给排水系统4. 6. 1物业服务人应每天对各类水泵、阀门、表计、控制柜等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常；各种管道阀门完好；仪表显示准确；系统无明显异味、噪声。4. 6. 2物业服务人按照设施设备规定的周期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。4. 6. 3水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流、排污管口应安装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。4. 6. 4管道标色和水流指示清晰；阀门开关状态和水泵的使用、备用状态，挂牌明示。4. 6. 5物

23、业服务人应制定停水、跑水等相关应急预案，每年至少培训 2次并做好记录。供水单位限水、停水，按规定通知业主或物业使用人。4. 6. 6给水系统还应符合下列要求：1生活水箱（池）应每季度清洗消毒 1次，清洗消毒时间应避开用水高峰期，并提前 3日告知业主或物业使用人。生活饮用水水质应符合 GB 5749的规定，并委托有资质的检测机构进行检测。每半年不少于 1次对生活水箱清洗消毒，每年不少于 2次水质检测。二次供水的设施和处理要求应按 GB 17051执行。2进行规范加压操作，确保校方末端的水压及流量满足使用要求。4. 6. 7排水系统还应符合下列要求：1物业服务人应每季对排水总管进行检查，维护保养前

24、应告知业主或物业使用人，并做好安全防范措施；每半年对水泵、管道进行除锈防腐处理，每月对轴承进行润滑，对污水处理系统进行全面维护保养。2发现窨井井盖凹陷、破损、缺失及时处理，并做好记录，冬季宜做保温处理。9 3每月对排水沟、排水管道等进行清扫、疏通，每年汛期、冬季来临前重点检查，保证排水畅通；根据实际情况做好污水井、化粪池的清掏工作，记录完整。4. 7避雷系统4. 7. 1物业服务人应每周对变配电室内的接地带、各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查，保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地可靠。4. 7. 2物业服务人依据合同约定及雨季来临前对避雷带、避雷针、避雷线、避雷网等装置进行检查，发现问

25、题及时处理，做好记录。4. 7. 3物业服务人应每周检查重要部位防静电地板的接地是否可靠，并对钢窗、钢结构进行外观检查，发现问题及时处理，做好记录。4. 8消防系统4. 8. 1消防设施应委托具备相应资质的检测、维修保养机构进行检测、维修保养，并出具检测报告。4. 8. 2消防设施的维护管理应符合 GB 25201的规定。4. 8. 3在楼内明显位置应张贴平面疏散示意图，疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，不应占用防火通道。4. 8. 4灭火器的外观完好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，发现问题及时更替或维修。4. 8. 5消防设施运行正常，每年至少进行 1次

26、全面检查和检测，每月至少进行 1次维护保养，按规定做好巡检，每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能等，记录完整。4. 8. 6设自动消防设施的，应确保自动消防设施运行正常，处于自动控制状态；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控10 制室有信号反馈。4. 8. 7消防控制室至少备用下列消防工具和文件，且处于战备状态，非紧急情况不得挪用。1防护类：头盔、防毒面罩（含有效期内的活性炭）、消防服、消防手套（靴）、安全带、安全绳（钩）等；2破拆工具：消防斧、撬棒（铁铤）等；3其他：灭火器、消火栓扳手、消防手电

27、筒、扩音器等；4最新版本的应急通讯录。4. 8. 8物业服务人对故障报警信号应及时确认，及时排除误报和一般故障并确认故障原因，对系统复位。24小时内不能排除的故障应立即向消防安全管理人报告，做好故障处理记录。4. 8. 9设置消防安全标志，消防安全标志应符合 GB 13495.1的规定。消防水池等消防储水设施应保持有水，消防管线应保持有水有压，水量符合要求，消防管线冬季应有防冻措施。4. 8. 10消防设备主备用电源每月应进行手/自动切换和备用电池充放电试验。4. 8. 11消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的，应采取有效措施确保消防安全。停用时间超过 24小时，应向消防部门报告。4. 9弱

28、电系统4. 9. 1电子门禁、楼宇对讲、监控摄像、车辆道闸、电子巡更、周界报警、电子围栏等设施功能齐全，外观完好，24小时正常运行。4. 9. 2门禁系统控制设备运行正常，电控锁、门磁工作正常，手动开门正常。4. 9. 3对讲系统设备运行正常，人机对话（图像）清晰。4. 9. 4室内外摄像机安装牢固、规范接线，监控录像画面齐全、清晰，存储期不低于 30日。4. 9. 5车辆道闸系统运行正常，车牌识别系统联网图像传递信息正常。11 4. 9. 6电子屏等信息发布系统设备运行正常，显示功能符合要求。4. 9. 7突发事件响应快速，故障维修及时。4. 10供热系统4. 10. 1根据实际情况实施市政集中供暖及自行供暖系统的维护工作。4. 10. 2物业服务人应每年对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，并建立检修档案。4. 10. 3供热期间应 24小时值守，每周巡检供热设备设施，确保各类设备、安全附件、阀门、管道、仪表运行正常，并做好记录。4. 10. 4遇管网检修、调试等影响供热情况，物业服务人应提前通知校方。4. 11 标识4. 11. 1校内应设有消防、交通、安全、物流、人流通道等