XX年金地天津市国际广场项目定位报告

1、项目开发建议办公楼市场酒店市场宏观经济环境分析城市规划分析地块研究需求分析竞争/SWOT分析第一阶段：背景分析第二阶段：市场分析第三阶段：项目策划总体市场定位结合发展商发展战略各类型物业开发建议财务评估研究方法研究思路规划及分期开发建议服务内容 此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。把握项目发展主题与方向构建项目物业种类、功能及规模明确各个物业产品类型及规模配比明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等为了达到上述目的，我们将分析以下内容：分

2、析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益宏观环境分析地块分析整体市场研究区域市场研究需求分析定位分析经济测算宏观

3、环境分析经济概况经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区 固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行

4、的态势在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后510年进入高速发展阶段宏观环境分析经济概况天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3%天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋

5、活跃天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱宏观环境分析经济概况天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长， 2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50% - 60%，处于温饱阶段；达到40% - 50%，进入小康；当达到20% - 40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上

6、实现小康，进入了比较富裕阶段居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展宏观环境分析经济概况天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75 - 78之间。天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增

7、长，餐饮消费需求将快速增长宏观环境分析资料来源：天津市规划局本案城市规划分析天津市城市总体规划(2005 2020年)正式确立天津”国际港口城市、北方经济中心和生态城市“的城市定位城市中心区的功能依托于城市空间布局 “一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸宏观环境分析 中心城区滨海地区城市规划分析滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。 本项目所处位置作为连接市区和滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。 本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。宏观环境分析本案交通设施分析 本项目所在位置临近天津东南

8、半环和地铁9号线，优越的交通优势无可比拟。 未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。宏观环境分析地块分析整体市场研究区域市场研究需求分析定位分析经济测算地块分析地块位置东南半环地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路 西北角紧邻津塘路和地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一目前地块周边主要以老的居民区和厂房为主，商业存在市场空白点处于天津未来城市发展的主动脉上，是连接市区和滨海的主要干道之一区域配套设施的极度缺乏为项目的商

9、务办公及商业配套提供了较大的发展机会居住区中山门居住区、富民路居住区、一号桥和二号桥居住区、张贵庄居住区商业区一号桥的万客隆和苏宁、东丽利津路商业街政务区东丽区政府交通枢纽距东南半环快速路约为1公里，距中环线约为3公里，津滨轻轨/地铁9号线将通过天津站交通枢纽完成与全市地铁系统的联通。规划地铁7号线也将在项目东侧设詹庄子站商务区周边商务氛围较低，仅有少量的商住楼工业园目前为企业用房未来规划二号桥都市工业示范区未来项目区域内未来规划主要是智慧城板块，主要以会展经济、商业商务、居住用地为主地块分析地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区地块周边主要是居住区和未来

10、潜在的地块，商业设施比较缺乏由于区域周边的老居民区较多，目前消费能力不强未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围项目位于津滨走廊的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场机会产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机地块周边物业环境本案地块分析主要物业物业类型对本项目影响1朝阳绿茵住宅增加了区域高端人群，对发展商务和商业提供好的人文条件2新津小区住宅3格调竹境住宅4融科金月湾项目住宅5米兰新干线住宅6万客隆、苏宁超市家电卖场主要服务于周边居民，但由于其自身定位不准确，目前经营状况一般借助原有商业载体，能够

11、快速提升区域的商业氛围7利津路商业街商业街自发形成的传统商业街区，将会分流本项目的部分客源8鼎基大厦商住商住两用的15层独体建筑，有助于培育区域的商务氛围可开发地块规划用途对本项目影响9汪庄子地块可建设用地22.6公顷，容积率2.0为本项目商业部分提供稳定的客源10吉安道地块占地面积1.3公顷，目前土地性质未定11糖精厂地块占地54亩，目前土地性质未定12天钢地块总占地面积544公顷，在该功能区规划建设4个项目。在河东境内占地面积127.5万平方米，建筑面积219.4万平方米，规划性质：公建、住宅公建和住宅物业的有机结合，提升区域的地块价值地块周边物业环境主要以居住为主，且目前整体的档次不高，

12、物业环境不是很好，存在很大的提升空间地块周边物业环境621378111249105由于本项目位于天津市中心区域，周边的交通环境良好，尤其具有临近火车站和通达多条公交线路的交通优势，方便居住在全市各个方向的人口上班和进行商业消费。本项目1号线3号线9号线2号线2号线1号线天津火车站1号线：已竣工9号线：20087号线：未定资料来源：天津市规划局地块分析地块可达性交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的综合功能区机

13、场距离滨海国际机场14公里，走外环非常便利火车站距离市中心8公里，距离火车站约7公里轨道交通地铁9号线部分已通车，其余市区部分正在修建当中，一号桥站在本地块的西北侧规划中的地铁7号线位于地块的东侧，并在詹庄子设站东南半环快速路，位于地块西侧1公里处，便捷的城市交通轨道将拉近各个区域到达地块的距离公交至少24条公交线路通过津塘公路本项目地块分析地块可达性中环线津塘公路快速路武当路海河大沽南路车流主要沿地块北侧和东侧进入地块城市交通的主干道快速路东南半环快速路和大沽南路快速路距离本地块较近，分别仅有1公里和3公里，能够为本地块快速导入人流津滨轻轨一号桥站位于项目的西北侧，便捷的轨道交通能够带动商业

14、商务的发展项目北侧津塘公路中间设有隔离带，机动车辆只能在中山门立交桥和变电所路的路口处绕行，目前机动车的可达性稍差地块北侧居民区的人流能通过人行通道穿行，但是据调查目前人行通道的红绿灯未开启，并且津塘公路车速很快，阻隔部分北部居民的通勤地块东侧为规划中的武当路，未来柳林桥的通车将拉近项目与河西区的距离地块可达性有待改善:目前人流主要集中在津塘公路沿线，由于隔离带的问题，车流的可达性问题有待改善，可以通过相关交通疏导标志来吸引北部的人流和车流地块分析天塔资料来源：CBRE地块四周主要景观现状如下：地块西北侧为地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，西北侧约100米处为万客隆及苏宁电器；地块的北侧及东北侧

15、为陈旧的居住区；地块的西侧、南侧和东侧为未来智慧城地块，与住宅区相连；目前地块的北侧有轻轨及轻轨一号桥站的遮挡，对于东丽向市区方向的车辆可视性不佳，对于从轻轨一号桥站下车的人流本地块的可视性较好。地块为狭长型紧靠津塘路，商业展示面较大，可视性较好综合评定地块的可视性一般，无景观环境后期定位要充分考虑各个业态的特征，根据各自的特征进行合理布局地块可视性分析地块分析规划指标及地块形状北地块南地块通过和有关部门协调，津塘公路上（地块西北侧）附近增加车辆转弯处重大挑战解决方案本案地块沿津塘公路380米左右沿规划武当路96米左右优势商业展示面大，可视性好地块紧邻一号桥站和未来的地铁7号线，聚集人流综合物

16、业，便于各业态功能互补劣势 地块呈狭长型，不便于业态布局 轻轨高架桥和中间的绿化带造成北侧的遮挡和人流阻隔规划性质土地面积建筑面积建筑密度绿地率商业金融业A-1地块36518.9 不大于100000平米不大于40%不小于20%SWOT分析优势交通方面：紧邻东南半环快速路和轻轨，轨道交通发达；项目业态分布可以自由组合，能够实现商业配套方面的优势互补； 周边项目普遍品质较低，有进一步提升品质的需求；主干道及轻轨沿线商业的发展必然提升土地价值。劣势项目周边人文环境较差、商业氛围不浓厚，对于商业项目的档次定位、业态定位需谨慎；项目沿津塘公路受到隔离带的影响，给未来的商业人流导入造成一定的阻隔；地块所在

17、区域不属于传统商务区，且缺乏产业支撑，未来酒店及商务办公需要较长的培育期；机会智慧城的规划将带动整个区域的发展，对本项目的开发形成利好；目前住宅需求大于供给。周边项目开发量较小，不能满足购房需求。该地块周边有大量未开发用地，未来将迁入大量人口，能够为商业提供稳定的客源；周边无高星级酒店类物业存在市场空白点；目前商圈内无大型商业设施聚集区；威胁市内公建类产品供应未来几年放量明显，这在一定程度上对本地块的公建产品形成很大的冲击；周边地块潜在供应较大，可能崛起大批竞争项目；宏观环境分析地块分析整体市场研究区域市场研究需求分析定位分析经济测算整体商业物业市场整体写字楼市场整体SOHO市场 办公类物业整

18、体商住市场整体高档酒店市场整体服务式公寓市场整体经济型酒店市场 整体酒店式公寓市场酒店类物业整体商业市场主要商业区域目前及未来主要商圈1南市商圈9北站商圈17梅江商圈2和平路滨江道商圈10中山路商圈18鞍山西道白堤路商圈3南京路商圈11大悲院商圈19水上商圈4小白楼商圈12狮子林金纬路商圈20奥运商圈5大胡同商圈13天津站商圈21新开路华昌大街商圈6鼓楼14佟楼商圈22南站十一经路商圈7东马路商圈15友谊路商圈23红星路商圈8西站商圈16大沽南路商圈24张贵庄路商圈核心商圈核心商圈6577191382341011121415161718192021222324目前天津市内主要商圈分布核心商圈：

19、和平路-滨江道、南京路、南市、小白楼、东马路、大胡同商圈传统特色泛商圈：鼓楼、海河楼商贸区新兴商圈，如奥运、水上、梅江商圈逐渐兴起各行政区内均有政府所规划出的区域型核心商圈未来商圈发展将向多中心的模式演变传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，整体档次、所面向客群的差异更加明显天津的商圈分布过度集中在市中心区域，缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调随着城市各区域功能布局的逐渐确定，商业发展已逐渐形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的消费特性的差异化而有不同的特色未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限。与此同

20、时，随着天津不断的发展，城市的不断扩张，对于一个拥有将近1000万人口的大城市，传统的单一的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求整体商业市场主要商圈发展特点南京路商圈和平路-滨江道商圈小白楼商圈泛老城厢商圈目前状况供应：大型商业面积约13,3000平方米；无步行街，临街店铺分布较少租金：临街店铺12-15元/天*平米，商场抽成比例为20-30%供应：大型商业面积约318,000平米；和平路步行街总长度1200米，滨江道步行街总长度500米租金：临街店铺10-25元/天*平米，商场抽成比例为15-30%供应：大型商业面积约67,000 平方米；无步行街，临街店铺极少租金：临街店铺8-10元

21、/天*平米，商场抽成比例为15-30%供应：大型商业面积约646,000平方米，涵盖小商品集散地、专业市场，临街店铺较少租金：5-8元/天*平米，商场抽成比例为15-30%主要特点该区域是中高档消费比较密集商圈该区域近期的调整幅度较大，06-07年，先后有新伊势丹和美美百货，将引领天津商业向更高端迈进休闲设施在商场中的作用比较突出天津传统商圈之一，代表了近代天津商业的发展水平商圈内百货公司林立，主要以中低档、中档为主区域内商场之间同质化经营比较严重，竞争激烈在中档商品消费方面，该区域在天津商业市场中占有主导地位受区域办公环境较好的影响，商业获利空间大区域优质商业供应较小，休闲娱乐设施比较缺乏0

22、7年区域内海信广场的开业，将提升区域商业的档次天津北部的主要商圈，拥有天津传统的商业和特色文化商业商业格局尚不成熟。整体商业档次处于中端水平，商业氛围较为混杂业态分散，传统文化及小商品集散类专业卖场、百货及购物中心等多种商业形式均有商业定位中档、中高档中低档、中档中档、高档低档、中档、中高档客群特点以中高端消费人群为主，是高收入、高学历、拥有跨国公司工作经历和海外背景的新兴中高收入阶层购物的主要场所除了全市大众消费外，该区域也是外来旅游人口重要的消费场所之一目前以中档消费为主，是周边区域工作的普通白领和周边居民购物的主要场所之一以天津中等收入的家庭和时尚青年为主欠缺高收入人群的购物氛围未来发展

23、随着和黄、乐宾百货等商业设施的入市，区域中高档商业核心区地位将更加得到巩固市场趋于饱和，未来发展潜力不大，周边其他区域将有一定投资发展空间海信广场的进入提升了区域内商业设施的整体品质未来，大量综合类公建项目的入市将改变近年来区域商业氛围较低迷的现状未来项目主要沿海河沿线及东马路商圈分布圈内原有商业将得到整合，潜在大型项目增多，整体档次将明显提升整体商业市场经营型商业特征商业形态分布商业类型经营模式百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场为主；商业街、专业市场为辅市级商圈内，依靠便利的公交系统辐射全市商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、

24、娱乐等商业类别由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用整体商业市场供应趋势成规模的经营性商业截至2006年底的市场存量为488万平米市场供应在1998年后增长较快，年增长率约为18%07-10年将形成大型商业的集中供应截止至2011年大型商业的总存量将达到1018万平米未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江、海河沿线、市民广场、时尚广场区域也将出现一些大型综合商业项目除此之外

25、，塘沽区的响锣湾及于家堡商务商业区也将规划大量的商业项目，将于2010年前后初见规模注：该数据仅统计了成规模商业的历史供应，主要包括规模在1万平米以上的百货、购物中心、大卖场、商业街、专业市场等资料来源： CBRE整体商业市场供应分布现有的大型商业主要集中在市中心传统商业区、商务区现有商业类型主要以大卖场为主未来商业有从传统商圈向人口聚集的商务区及新兴居住区扩散的趋势未来商业供应中综合性的购物中心所占比例大大增加未来商业向非传统商圈的扩散有利于城市外围商业的发展未来购物中心的大量集中使集合多种业态的大型综合性商业成为主流资料来源： CBRE整体商业市场商业街1和平路商业街3鼓楼商业街5小白楼商

26、业街7友谊路风情街2滨江道商业街4南市食品街6天津服装街8上谷商业街百货/专卖店1友谊商厦8百盛15圣奥商厦22滨江购物中心2国际商场9Inbase滨江道店16百货大楼23八里台新文化广场3米莱欧吉利店10米莱欧男人店17奥特莱斯购物广场24天津商场4津乐汇11米莱欧女人店18Inbase和平路店25东方商厦5伊势丹12滨江商厦19阳光广场26友谊新都市百货6海信广场13中原百货20远东百货7水牛城14劝业场21凯旋门百货购物中心1麦购休闲广场3万达商业广场5铜锣湾广场7奥城商业广场2友谊新天地4新世购物中心6嘉华国际商业中心 百货/专卖店/购物中心/商业街257101113167资料来源：C

27、BRE31456781234629121415818420212224252617262319137655111316商业街：目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内，总体经营档次低百货/专卖店：目前共有大型百货（专卖店）27家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货购物中心：主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈奥运商圈内供应呈放大趋势分布集中于核心商圈未来项目仍然集中在市中心的主要商圈，同时外围将有部分项目入市核心商圈竞争加剧，新商业项目的开发要慎重百货、购物中心未来竞争激烈整体商业市场资料来源：CBRE专业市场专业市场名称商

28、业建筑面积业态1酒吧街1万酒吧、服饰2食品街4.2万餐饮3海河楼商贸区16.8万文化用品、古玩、美容用品4科贸街约5万电脑、数码产品5万象轻纺城6.6万布料、窗帘等12345未来，专业市场将逐渐外扩，而核心商圈内的供应量有限单体规模增大，超大型项目占一定比例专业市场有待培育现有专业类项目包含5个区域，总商业面积约为33.6万平米主要分布在大胡同、东马路、南市、鞍山西道等商圈业态主要以酒吧、餐饮、轻纺、古玩、电子数码为主以突出传统文化定位的商业项目数量占有一定比例，目前经营状况参差不齐整体商业市场类型数量规模平方米租金元/天*平方米超市42691,8000.81.6家具、建材16905,5000

29、.81.3电器57267,0001.62.1总计1,864,300注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）家居建材超市电器资料来源：CBRE大型卖场食品、日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前其布点已基本完成，05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少电器类大型专业店以国美、苏宁为

30、代表，其分布特征与食品类超市类似家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。新进入的韩国易买得（E-Mart）扩张强劲大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题整体商业市场资料来源：CBRE大型卖场分布格局基本平衡，市场表现稳定网点分布基本饱和国际及全国性品牌占据较大市场份额城市发展，新的社区建设为大型综合超市带来新的发展机遇分布格局不够均衡市场表现较为稳定整体发展水平较低，本地品牌占据主要市场份额，缺少国际以及国内其它有较大影响力的品牌总量和分布格局上尚有发展空间引进新品牌有较好的市场机会大型超市家电、家居建材卖场整体商业市场8现

31、有主要餐饮娱乐集中区域序号位置目标客户档次1水上北路宴请为主，包括餐饮、夜总会较高2上谷宴请为主，包括餐饮、酒吧较高3友谊路休闲娱乐为主，酒吧比较密集中高档4永安路大众餐饮中档5五大道大众餐饮和宴请中高档6南市食品街文化旅游餐饮中高档7大沽南路大众餐饮中档未来主要餐饮娱乐集中区域1意式风情区2德式风情区3法式风情区4日式风情区5赤峰道6承德道7老城厢区域8泰达城大沽南路水上北路成都道资料来源：CBRE餐饮娱乐15274361247856天津餐饮娱乐正在进入高增长期，现有餐饮娱乐设施较为发达，需求旺盛目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平方米以上的餐馆就有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆2

32、0余家市区成规模的餐饮娱乐区域主要集中在水上区域、永安道及广东路、五大道、解放北路区域、南市食品街等大型餐饮租金：13元/天/平方米，视位置、规模而定。大型餐饮娱乐场所以租为主空置率普遍很低，招商周期短未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。其优势在于：能够提供大型餐饮需要的展示性、区域消费能力、文化氛围、停车位等普遍经营表现良好，反映出旺盛的需求规模较大，分布集中区域显示出集聚效应，经营状况普遍较好发展趋势：多样化，规模化，连锁化，休闲化旺盛的市场需求带来的机会，本项目的潜力很大资料来源： CBRE整体商业市场现有主要健身场馆1起点

33、广东路9浩沙今晚17宝力豪全民健身25天帜成都道33都铎健身俱乐部(太阳城店) 2起点王顶堤10浩沙津东18深呼吸26天帜久华里34都铎健身俱乐部(华钜店) 3起点天骄园11浩沙吉利19力度27甘蒂河西4起点河东大通12浩沙津汇20立达28甘蒂和平5起点水晶宫13宝莲河西21泰达29津利华6起点三马路14宝莲和平22向日葵和平30美都7起点建设路15宝力豪金牌23向日葵南开31滨江万丽酒店8浩沙新安16宝力豪体育宾馆24永康32活力12123468910111213141516171819202122232425262728293031资料来源：CBRE7532休闲娱乐健身场所3334和平、河

34、西较为集中以华苑为代表的大型居民区周边多有分布以南京路一线为代表的高档写字楼周边较密集连锁品牌加紧占有市场类型构成上，传统器械项目所占比例最高，跆拳道、合气道、瑜伽等新兴项目有上升趋势近年来增长速度较快，规模有放大趋势以服务居民区为主，写字楼周边逐年增加健身项目多元化，连锁品牌效应突出分散的中小型场馆将受到大型连锁品牌的严重考验，对于本项目区域密集的居住人口，对健身的需求潜力很大整体商业市场休闲娱乐KTV12123468910111213141516171819202122232425262728资料来源：CBRE7529目前本市共有KTV100余家，其中规模较大、影响较广的30余家从行政区划

35、看，主要集中在河西、和平和南开区，并且成散点式分布多集中在CBD、商业区周边以东方之珠为代表的连锁品牌效应突出根据所处地点不同，租金元/天*平米不等客群偏年轻化KTV近年来增长速度较快，规模有放大趋势,整体向规模化、健康化发展大型连锁品牌将成为本市KTV发展主要推动力量，传统中小型歌厅面临挑战整体商业市场经营型商业吸纳情况空置率受到供应的影响很大，其变化趋势与供应增长率趋同2006年，全市经营型商业平均空置率约72007年，受到大量新增供应的影响，预计空置率会有较大幅度的提升，达到约18预计未来天津的商业需求将继续保持较为旺盛的态势，因此预计到2011年，空置率将回落至约12的水平天津商业零售

36、市场发展较快，且随着国内外零售商的进入步伐加大，目前大型商业的空置率较低，市场发展较好未来随着供应量的大幅度增加，预计市场在招商及经营上均将出现较大的竞争，拥有较好地理位置及特色化经营的商业项目将更具竞争力资料来源： CBRE整体商业市场经营型商业租金情况资料来源：CBRE不同商业类型租金比较1.51.51.211.716.6512.6024681012141618百货购物中心食品超市家居超市电器商业街注：百货、购物中心、商业街的散租租金以使用面积计算，其余租金以建筑面积计算元/天/平方米整租散租小型商户的散租租金不同商业类型方式不同，其中百货一般通过营业额扣点方式，扣率普遍在15%30%，平

37、均租金约16.6元/天/平方米购物中心和街铺的散租租金一般以固定租金方式，一般低于百货的扣点租金。购物中心首层临街小商铺租金与街铺租金类似，而目前购物中心档次较低且中型以上商户较多，平均租金比街铺低大、中型租户的整租租金一般大大低于散租租金，视商业类型不同在12元之间商业项目招商采用主力商户和小商户散租结合的方式，既可以保证商业经营质量，同时也能提高租金收益整体商业市场销售型商业特征商业形态市场分布面积分割业态构成楼层安排买家特征底商或商业街依托于住宅集中区或商务区存在，很少项目独立存在规模划分：销售型商业面积多集中在2-4万平方米；单元面积划分：面积分割通常比较灵活，小面积单位通常在40-5

38、0平方米左右，大面积单位可达千平方米以上，主力面积通常在300平方米以下，灵活的分割方式利于销售底商类商业楼层分布绝大多数为地上2层，地下1层，较少底商分布在3-4层以上，主要是底商类商业以配套服务为主，强调便利性，且没有电梯设施，因此高楼层不利于消费和经营服务自身及周边的配套型商业写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态大多数的商业购买者为投资客，预计可达到60-70%左右的比例；自用购买者通常用以经营餐饮、休闲娱乐或美容美发、便利商店等业态，经

39、营餐饮和娱乐类型商业的商家通常选择购买写字楼底商；整体商业市场销售型商业供应及分布全市销售型商业2006年市场存量约108万平米2005年是销售型商业新增供应增幅最大的年份，与此时间段住宅和商务区大量建设密切相关预计2011年，全市销售型商业市场存量约311.3万平米，较06年底增长1.88倍市内传统商圈作为天津规模最大的商业区仍然是商业供应的热点区域其中9的销售型商业分布在河东区，销售型商业供应量的增加给本项目的未来销售带来压力资料来源： CBRE整体商业市场天津市重点区域商业平均售价从2003年的 18,667元/平方米，上涨到2006年的22,800元/平方米。平均每年涨幅7%，其中20

40、06年涨幅10%，表现了较强的市场需求不同区域价格差异很大，其中核心地段（和平路滨江道南京路，小白楼）优质店铺的售价明显高于全市平均水平塘沽及开发区商圈内优质店铺的售价低于天津成熟商圈的价格，预计未来发展潜力较大整售物业近年来开始活跃，目前价格集中在7,000-10,000元/平方米预计未来2008-2010年，优质商业价格还将持续上涨，以7涨幅的保守预计，2010年重点区域的商业平均价格将达到28,000元/平方米销售型商业销售情况相对于住宅市场而言，重点发展区域内商业的售价仍有一定的上升空间，发展潜力较大销售型商业曾因较高租金回报受到投资客的青睐，但商业的长期经营和投资客对短期利益追逐存在

41、矛盾，不少商业后续经营不善，大量空置。同时，住宅市场价格的快速增长也使得投资者的投资方向逐渐转移随着投资客户和开发商的成熟，商业处置方式也更加多样，更多开发商将选择租售结合的方式,本项目的商业的处置方式也应采取灵活的方式资料来源： CBRE整体商业市场消费者特征市级传统商圈区域级商圈全市范围的消费者，同时作为外地消费者的购物重点区域以消费能力较强或消费频次较高的青年或中青年为主，如南京路、友谊路商圈主要吸引商圈内居住及办公人群以居住型消费者为主的商圈目标客群年龄层次相对较高，以基础生活消费为主；以办公型消费者为辅的商圈目标客群以消费能力较强的青年及中青年为主，多进行时尚化、较高档次消费品的消费

42、未来，部分商圈由于供应增加及业态综合性加强，逐渐具有辐射全市的能力整体商业市场未来商业发展趋势市场分布市场供应市场表现市场趋势市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业全市商业尚未饱和市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整中低档百货占主导，档次、业态有待提升未来商业供应竞争力强价格理性，有上升空间租金低，预计上涨大型综合商业空置率低，预计较高其它业态表现稳定业态趋于多元化档次逐步提升国际零售商、品牌进入社区、地铁商业为主导整体商业市场未来大型商业项目1U6街区16弘泽

43、国际31泰达城欢乐港大型综合公建区46合生国际公寓2朗香街商业广场17水岸公馆32欧加华大厦47恒隆广场3海河新天地公建1期18环球置地广场33后现代城48和黄南京路项目4欧乐购物中心19铜锣湾广场裙楼34天津世贸大厦49麦收二期5原吉美商厦20老城厢11号公馆35湘秀丽舍50金港中心6大悲院商业街21海河风情水畔36宏业广场51仁恒海河广场7天津科技广场22国际五金机电城37天津财富中心52长江汽贸城8诚基中心23天津富力城商业38意式风情区53中山路商贸街9同方瞰和平24金盛广场39德式风情街54小伙巷项目10吉利花园2期25天津壹街区40海河新天地公建2期11君隆广场26君临天下（南京路

44、）41九龙建业南站地块12金茂现场27小白楼吉美林项目42迎宾广场13天津湾28天津世贸中心43君临大厦14海河大道29优联广场44招商地产宾水西道15顺弛又一城30天津中心45香港嘉里项目市区未来项目4647未来08未来09及以后资料来源：CBRE23458910111213391534171920212223332425281816445073536386411431154514849425152535432732582934未来1万平米以上商业项目共有54个，累计商业面积约400万平米未来大型综合商业仍然集中市中心区，特别是南京路沿线、老城厢及周边区域。新兴的住宅区、商务区，如奥城、梅江

45、、海河沿线也将出现一些大型综合商业项目较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外未来商业主要将定位为购物中心，百货其次未来商业的开发商实力很强，有较好的融资能力、较强的商业地产开发经验市中心、特别是核心商圈竞争加剧，新的商业项目的开发要慎重对于本项目地块未来潜在项目存在很多不确定因素，所以也要考虑前瞻性和竞争的因素302637404143整体商业市场小结经营型商业经营情况消费者特征传统商圈的外扩及区域性商圈的发展为本项目商业发展提供了较好的市场条件面对全市商业市场的竞争日益加剧，本项目应着重服务区域市场，通过有效的业态组合提高竞争力对于本项目来说，由于目前区域商业市场尚不成熟，经营型商业作

46、为稳定的主流商业类型，对于提升区域商业氛围较为有利同时也应注重发展经营型商业所需的居住氛围、基础设施配套等条件销售型商业经营型商业主要表现为百货、购物中心、大卖场等形式作为主流业态，这些商业设施几乎都分布于大型市级商圈或区域型商圈靠近地铁站，依托公交的便利性增加辐射力虽然受到供应的冲击对租金和空置率有所影响，但整体来看市场表现一直比较平稳经营型商业作为主流商业类型日后将保持持续发展随着城市“多中心”格局的形成以及基础设施的完善，越来越多的经营型商业将出现在区域型商圈中，而市级商圈的功能性将被弱化随着城市经济及居民收入水平的发展，城市居民对商业的需求将进一步提高并呈现多样化的趋势销售型商业主要表

47、现为底商和商业街两种形态，从业态上来看以配套服务型为主销售类型的商业在后续经营上都会遇到长期经营与短期利益的冲突，造成底商入住率远低于销售率的现象随着散售和经营矛盾的激化，开发商更加理智的选择商业处置方式，这也是销售型商业销售率下降的原因销售型商业对开发商回款很有帮助，因此未来仍将有较大供应但开发商的处置方式不再单一化，而是通过聘请专业顾问公司对商业进行前期策划，并且通过租售结合的方式对商业进行合理规划自持和散售相结合是未来底商和商业街比较普遍选择的处置方式研究范围写字楼市场整体市场研究范围界定研究范围针对天津有影响力的写字楼甲级与乙级项目研究区域包括：南京路区域、小白楼/CBD区域、友谊路/

48、围堤道区域、海河/东站研究时段：2003年2006年市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量目前，市场上提供写字楼的区域较少，客户的选择余地不太未来会有很多新兴的商务区域形成商务区分布主要商务区分布图（现有及未来）南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD本案海河沿线老城厢海河/东站整体写字楼市场奥运板块目前天津优质写字楼主要分布在市内的南京路沿线、小白楼/CBD、友谊路/围堤道、海河/东站区域及开发区核心区域现有商务区发展不成熟，定位的差别不明显，因此部分商务区未来可能有融合趋势未来城市热点开发区域将成为新兴的商务区，如海河沿线区域，奥运区域，泛老城厢区域等目前，整体市场物业档次不高，但未来将有提

49、升的趋势不成熟的市场环境下，可能催生商务格局的转变项目周边商务氛围较淡，未来发展商务办公需要培育期较长，发展纯商务办公产品要慎重现有供应项目现有项目1国际大厦13文华中心25友谊大厦2河川大厦14亚太大厦26津玉大厦3万科世贸广场15国华大厦27医药大厦4津汇广场、16天星河畔广场28丽晶大厦5华侨大厦17万隆太平洋大厦29环渤海发展中心6今晚大厦18三联大厦30港湾中心（海河之子）7天津国际经济经贸中心(A 座、平安大厦)19中联商务中心31万科中心大厦8信达广场20华盛广场32远洋大厦9金皇大厦21峰汇广场33津都大厦10泰达大厦22天信大厦34银河大厦11凯旋门大厦23北方金融大厦12滨

50、江万丽酒店24大安大厦B座1 本案 甲级写字楼23456789101112131415161718192021222324252627282930313233整体写字楼市场34资料来源： CBRE整体写字楼市场南京路小白楼/CBD友谊路/围堤道海河/东站总供应量172,600平方米415,131平方米323,500平方米143,000平方米甲级写字楼国际大厦津汇广场津汇广场ICTCA座/平安大厦信达广场滨江万丽金皇大厦丽晶国际大厦无乙级写字楼今晚大厦河川大厦万科世贸泰达大厦亚太大厦文华中心国华大厦天星河畔凯旋门大厦万隆太平洋大厦三联广场华盛广场B座北方金融天信大厦峰汇广场B座医药大厦环渤海发展

51、中心大安大厦A座大安大厦B座友谊大厦津玉大厦云翔大厦远洋大厦港湾中心津都大厦租金（含物业费）4.5元/天*平米甲级6.2元/天*平米3.3元/天*平米甲级4.5元/天*平米3元/天*平米2.8元/天*平米入住率80%；甲级72%82%；甲级80%72%80%主要特征天津最早发展、最为成熟的商务区主要分布在南京路两翼，其中南侧发展速度较快主要以综合体项目为主，写字楼物业比重约占50%未来项目品质将继续提升轨道交通增强区域可达性近期来入住率保持90%以上小白楼区域是天津历史上的商业旺地，且目前被规划为天津市的CBD目前此区域高层写字楼密集，已经形成较好的商务氛围此区域是天津唯一一个不沿着主要道路形

52、成与发展的商务区域形成原因是由于众多银行在此聚集办公，并且金融场所集中作为该区域的最主要优势目前以乙级写字楼及商住项目为主，缺乏高品质的甲级写字楼，存在市场空白点由金融服务企业所引发的产业链的发展优势更加明显临近天津火车站，交通便利临近天津商业中心目前甲、乙级的写字楼数量较少，商务氛围一般，未来市场发展潜力大租户特征金融企业在国际大厦内汇集跨国公司较多，世界500强企业占一定比例天津市租金最高、出租率最高的区域货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小货运代理集中的区域广告、地产租户相对较多租户租用面积相对较小货运、贸易为主因为区域的独特优势（临近交通枢纽、海河），对于部分外

53、来的新公司具有吸引力商务区分布资料来源： CBRE甲级写字楼供应特征整体写字楼市场目前供应量（截至07年3季度）：29.37万平米，占天津优质写字楼总体供应量的20.4%，滨海新区无供应未来供应总量（截至2012年）：将增长至234.9万平米，28%的供应量来自滨海新区分布特征：未来，海河沿线和滨海新区的供应量将大幅增加目前真正意义上的甲级写字楼较少，甲级写字楼市场尚不成熟未来海河沿线和泛老城厢区域将会出现很多甲级写字楼，市场分布分散化资料来源： CBRE甲级写字楼需求特征整体写字楼市场空置率：平均空置率为15%未来几年内，供应集中，新增供应的首年空置率往往高于50；因此整体空置率短期上升吸纳

54、量：甲级写字楼吸纳量的绝对值较少，但是相对于其数量而言，其吸纳能力要强于乙级写字楼未来2年供应的大幅增加给很多租户带来了扩租和搬迁的机会，吸纳量将保持上升态势随着天津城市经济的持续的高速发展，越来越多的跨国企业来此创办企业，随之而带来的对甲级写字楼的需求明显增加市场供应的放大，一定时间内，将会在出现供大于求的局面，相互争抢客户将会是各物业必须面对的问题，但是长期而言，供求关系较为平稳差异化产品将成为吸引客户的重要工具资料来源： CBRE甲级写字楼租金走势及预测整体写字楼市场目前租金水平：2000-2002年：供应稀缺，租金较高2002-2003年：供应增加，市场调整，租金回落2004-目前：以

55、年6-7%的增幅平稳上涨，目前平均净租金为4.5元/天*平米未来租金预测：供应量增长速度超过历史历年水平；过于集中的供应造成短期的供过于求新增供应往往以优惠的租金入市以吸引租户入住但由于于天津目前甲级写字楼租金水平相对较低，未来其仍会上涨，但涨幅将在未来3年内小幅下降虽然增幅下降，但是甲级写字楼的租金水平依然保持坚挺未来3年内，甲级写字楼的增幅将保持在3-4%资料来源： CBRE乙级写字楼供应特征整体写字楼市场目前供应量（截至07年3季度）：114.57万平米，占天津优质写字楼总体供应量的79.6%未来供应总量（截至2012年）：将增长至367.74万平米，28%的供应量来自滨海新区，新增供应

56、量主要市区的海河沿线及滨海新区分布特征：未来，海河沿线及塘沽开发区内的供应量将大幅增加，商务集聚效应更为明显乙级写字楼相对较多，竞争相对激烈城市重心东移，本项目处于市区和滨海新区的中间，缺乏竞争优势资料来源： CBRE乙级写字楼吸纳情况整体写字楼市场空置率：2006年为18未来2-3年内，供应集中，除新增供应的空置率较高外，一些建成时间早、硬件设施老化的项目也会受市场影响，空置率上升吸纳量：00-03年，市场需求不活跃04-目前，市场供应增加，需求上涨预计未来2-3年，吸纳量将提高，新增供应逐渐被市场吸纳未来，供求关系将保持平衡市场供应的压力，其吸纳能力将弱于甲级写字楼本项目的商务办公开发要慎

57、重资料来源： CBRE乙级写字楼租金走势及预测整体写字楼市场目前租金水平：租金平稳，目前净租金水平为2.7元/天*平米以年3的速度平稳上涨未来租金预测：供应量增长速度超过历史历年水平；过于集中的供应造成短期的供过于求新增供应往往以优惠的租金入市以吸引租户入住新增供应档次有很大提升，预期的租金水平较高目前，乙级写字楼的租金较低，在一定范围内保持震荡未来，乙级写字楼供应加大，市场竞争激烈，但部分项目由于品质的提升，其租金将有一定的上升空间资料来源： CBRE写字楼销售市场整体写字楼市场虽然将写字楼物业持有经营更有助于物业的保值、升值；但出于快速回收开发资金的考虑，目前天津市场约20的写字楼为出售类

58、物业出售类写字楼按销售策略的不同，又分为整体销售和分散销售两类散售的比例占有较大比例整售难度高于散售，且售价比散售低整体销售类分散销售类针对物业以甲级写字楼为主包括部分乙级写字楼乙级写字楼客群大型国企、银行、保险公司为主国外投资基金内资为主的中小型企业个人投资客户主要特征快速回收开发资金，降低租赁压力提高项目的知名度提高投资者和其他潜在租户对该项目的认同度成交价格低于同档次物业的散售价格推广难度较大通过1-2年回收大部分开发资金，减少现金流压力处置方式灵活，可以根据市场行情适时提升物业价格不利于项目长期价值的维持业主过于分散，后续管理难度大资料来源： CBRE写字楼销售市场整体写字楼市场内资购

59、买写字楼的目的主要是自用及升值，外资购买主要是投资升值保险业将成为新的整购主力，其购买目标主要为投资外资购买写字楼的目的是增值，因此均在好地段购买优质物业南京路、小白楼CBD、友谊路区域是整售市场最为活跃的区域天津经济发展及城市进程的持续加快，将有效的刺激投资市场的良性发展更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，将使并购、合作开发等投资方式明显增多本项目所属区域还属于待开发阶段,市场需要培育期投资机构名称投资者背景投资物业名称项目位置开发商投资额（亿元）折算单价（元/平米）交易时间平安保险中国，保险平安大厦小白楼CBD天津万顺近3亿100002004年中国节能投资天津国能

60、分公司中国，能源丽晶大厦友谊路/围堤道天津万顺2.68亿824906年8月雅诗阁法国，酒店运营商君谊大厦友谊路/围堤道建工集团2.7亿900007年1月天津泰达中国北方金融大厦友谊路/围堤道北方信托5亿1200006年11月资料来源： CBRE写字楼销售市场售价整体写字楼市场销售价格：07年三季度写字楼的销售均价为14000元/平米年平均增幅约为4-5%由于目前市场上在售的项目较少，总体成交量较小，因此市场价格短期内会随个别案例而出现波动未来2-3年内，随着上市项目的增多，整体均价将继续回归理性，增幅保持平稳销售量：所研究写字楼平均每季度销售1600-2000平米，一般需要2年以上时间才能达到