XX年开封市通许项目发展建议报告

1、XX年开封市通许项目发展建议报告项目核心问题背景：通许县房地产处于初步发展阶段，整体规划及产品有待提升，现在通许县地产项目主要集中西区，分布在惠贾渠两侧，周边环境优美，区域认识度越来越高；北区板块正在崛起，现在只有一个中央公园，咸平湖环境资源丰富，将来是通许地产项目突出板块，相信将来一定会超越西区板块，本案紧邻咸平湖，自然环境，提升本案的区域价值。项目全案在通许承担一个什么样的市场角色？本案应该做什么产品来满足我们的目标客群？项目优点很多，我们采取什么样的营销策略吸引客户、塑造品牌；我们如何锁定我们的目标客户？本案需要解决的问题 明确方向 （企业战略、市场竞争下的策略） 清晰思路 （整体定位、

2、营销思路）本案总体轴线宏观市场分析客户群定位营销策略市场环境分析项目物业发展建议竞争环境分析项目属性诠释整体产品定位通许北区，再造一座城50万稀缺舒适住宅区如何树立核心？如何引领高尚？PART1：通许印象河南中心，开封相邻通许县隶属开封市，地处豫东平原，北临黄河，距省会郑州市100公里，七朝古都通许市45公里。 通许县东接杞县、西连尉氏，南邻扶沟、太康，北交通许县。东西宽27.7公里，南北长34.8公里，总面积767.53平方公里。2008年，辖6个镇、6个乡：城关镇、竖岗镇、玉皇庙镇、四所楼镇、朱砂镇、长智镇、冯庄乡、孙营乡、大岗李乡、邸阁乡、练城乡、厉庄乡。309个行政村，611个自然村，

3、62.46万人。民族汉族居多，占99.2%，回族和其他少数民族占0.8%。县人民政府驻城关镇。通许县扶沟太康尉氏杞县城市属性：通许位于河南省中部，紧邻通许，距通许仅45公里通许县区位优势明显，交通十分发达。西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里。地方铁路登杞线穿越境内，长达46公里。境内高速公路纵横交错，遍布全县，日南（日照至南阳）、大广（大庆至广州）两条高速公路交汇与县城东北3公里，内蒙古阿拉善旗至深圳高速公路纵贯全境，已开工建设的郑州机场至商丘高速成公路穿境而过。境内有S218、S325、S326省道3条，全县通车总里程已达1422.7万公里，公路密度每百平

4、方公里185.8公里，现已形成了以高速公路、铁路、国道、省道为骨架，以县、乡、村道路为脉络的交通网络体系 城市属性：西距新郑国际机场、京广铁路、京珠高速公路60公里，北距陇海铁路45公里，南兰、大广距城区3公里，交通便捷。通许县产业集聚区规划占地15.5平方公里，分城东和城北两个集聚区，已开发利用5.1平方公里，入驻企业35家，全部投产后可实现年产值46亿元，年获利税3.88亿元，可安排7000余人就业。区内基础设施日趋完善。已形成以电动车产业为支柱，纺织服装、机械制造、酿酒、化工、农副产品加工五大优势产业并存的良好局面。 产业集聚区按照“统一规划、成片布局、整合资源、拓展空间”的要求，从基础

5、设施建设、信息平台打造、服务环境的优化、优质项目的引进等方面高起点规划，高标准建设，最大限度降低企业入区成本，吸引项目向集聚区聚集，力争将两大集聚区建设成为通许县对外开放的“窗口”和招商引资的重要基地 3产业园聚集区产业园聚集区城市属性：按照通许市委、市政府打好工业强市攻坚战的总体部署，通许县大力实施“开放引进”战略，全面出台各项招商引资优惠政策，打造“政策洼地、投资福地、兴业高地”。 2011年1-11月份，通许县规模以上工业企业达到128家。截至11月末，规模以上工业共完成总产值1263835万元，同比增长25.8%；实现现价工业增加值334175万元，同比增长26.3%。（一）1-11月

6、通许县规模以上工业发展情况 1-11月以来，全县规模以上工业发展呈现稳步上升的态势，尤其进入第二季度，由于各企业生产力度的不断增强，一批新建新增企业的加入，全县规模以上工业处于稳增速运行状态，三个月当月的总产值增长速度一直保持在23.7%以上，平均速度达到了23.8%，全县规模以上工业增加值获得了24.3%以上的增长速度。同时产销衔接良好，1-11份销售产值共完成1256692万元，产销率达99.4%，同比增长0.7个百分点，工业用电量平稳控制，1-11月共用电1955.5万千瓦时，同比下降7.6个百分点，远低于工业增加值的增长速度。12.5163030.9703601020304050607

7、009年10年规划通许县城市化进程城市建成区城市化率城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速（二）2012年及未来全县规模工业发展形势展望 鉴于通许县工业结构及传统发展模式，历来县规模以上工业发展会在下半年开始提速，相应而言每年的下半年也是同比基数逐步加大的时期，给县规模以上工业增长的压力也开始逐步加大。 首先，老企业增长空间进一步压缩，难有潜力可挖。全县目前的128家规模以上工业企业中，纳入统计两年以上的企业有124家，基数十分庞大，而且经过多年的发展，其产能利用基本饱和，部分企业已经处于下滑状态，仅仅依靠企业自身自然的增长，已经没有多少空间，

8、正常情况下能有10个百分点的拉动力已很不错了。其次，新增企业规模相对较小，拉动力不足。2011下半年全县共新增企业4家，预计规模没有一个亿元企业，对全年规模以上工业增长的拉动力预计不会太强。鉴于上述情况，可以预期随着去年同期基数的逐步加大，2012年县规模以上工业经济增长的压力将是空前的，预计累计增长速度将会慢速提升。城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速本案城市属性：以打造生态园林城市为目标，以创“三城”为载体，按照“两心、两轴、三带、五大片区”的规划布局 区域属性：北城区，将成为一座集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城；将成为通许未来

9、的行政中心与发展重点；将来对通许市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景；西区居住区逐步形成。通许以北，生态新城通许新区核心区是集居住、工业、办公、休闲为一体的生态型新城区。建设初建成效，区域崛起在即从近几年的发展情况看，西新区高端项目云集，绝大部分项目都集中在此，北区生态居住规划已经初步形成，区域崛起在即，相信将来一定会超过西区区域属性：北区的崛起，启动了通许县发展的新篇章，将成为通许经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能产业聚集区产业聚集区居住区咸平大道聚集行政单位，产业园区聚集于此，势必会带来强大的人流，咸平湖的建设改造必将提升北区区域价值。区域属性：

10、而随着北区的建设，通许也将逐渐开始共享部分通许市的优势资源，享受通许20分钟城市圈的便利区位优势通许20分钟城市圈2003年，为了实现建设小康社会和中原崛起的宏伟目标，河南省委、省政府制定了河南省全面建设小康社会规划纲要，作出了实施区域性中心城市带动战略、加快中原城市群发展、实现中原崛起的战略决策，并确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的通许、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成中原城市群，同时大广高速和国道到通许仅需20分钟，享受开封老皇城城市生活圈。未来的20分钟城市圈中心作为通许到通许的桥头堡，通许北区新区将与通许西新区一起成为卡疯城市带的副中心，从而共享20分钟城市

11、圈核心带来的巨大区位优势。20分钟生活圈项目属性：本项目地块所属区域位于通许北区咸平湖景观中心，属于通许新区的第二组团，随着北区道路管网等系统的完善和咸平湖改造建设完成，北区组团即将大规模开发；项目发展机遇明显。咸平湖本案项目与城市的关系：项目的发展将推动通许房地产市场的升级，提升通许人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调主导通许房地产开发方向，引领新一轮建设热潮项目距兰南高速不足5公里、距S218不足1000米，未来的城市之门在项目之北，项目未来将承担通许北大门的形象的使命形成通许新城形象，奠定核心区发展基调作为核心区启动路的一号路从项目南北贯穿，将带动区域与核心区发展共同建设，

12、极大的推进项目的面世进程。升级通许人居体系随着核心区的建设，项目将享受核心区域的市政配套与咸平湖湖景资源，将成为项目开发的巨大利好项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色咸平大道次主轴线上，通许北门户项目紧邻上海路，与咸平大道不足500米，10分钟直达兰南高速，项目未来将承担通许北大门的形象的使命。咸平湖改造、道路建设，北区崛起在即！咸平湖改造方案已经审批，道路管网正在如火如荼的将建设，北区崛起指日可待！PART2：通许房地产现状通许县房地产市场洞察（一）、市场现状随着政府对城市的重新规划定位，通许县房地产发展迎来了真正的春天，瑞通嘉园 、水榭花都、俪

13、景湾 、凯旋城 、假日澜湾 等一批规模性住区开工建设，通许楼市出现了供销两旺的繁荣景象。近两年，通许县房地产市场虽然取得了较快的发展并且势头良好，但直到目前，楼市发展并不完善，规模性楼盘及私人建房共存，楼市整体仍处在“市场发展的初级阶段”。作为一个新兴市场，民权县房地产市场有着自己鲜明的个性，同时也存在诸多问题值得关注。 通许县城目前有房地产项目十余处，房地产项目主要集中在在行政路为中心的县城中西部，目前集中了通许县城的大部分楼盘。 项目售楼处也主要沿行政路两侧布置，包括俪景湾、名门世家、瑞通嘉园及城北新区新亮相的中央公园等。 建筑形态处在多层向小高层过渡阶段，居民对小高层产品接受度尚可。 房

14、价水平多层均价2700-2800元/，高层均价2800-2900元/。 户型以常规户型为主，水榭花都有部分创新。 市政无集中供暖，采暖源以地热资源为主。 城北新区范围内有大块闲置土地，具备良好房地产开发价值。 营销推广水平一般，以常规户外广告牌、墙体广告、围档、单页、短信及观赏性活动等为主，广告表现力一般。楼盘多为开发商自己销售。（1）市场特征中央广场中央公园本案水榭花都水御景湾瑞通嘉园迎宾御花园凯旋城假日澜湾（2）通许项目分布图西区板块北区板块中心板块通许县项目主要集中在西区，即行政路西段，产品以多层为主，部分项目有少量小高层和高层，如凯旋城是纯高层项目；整个市场物业档次都不高（除凯旋城外）

15、，整体包装较一般。北区和老城中心项目较少，北区只有一个中央公园，中心城区中央广场，但是北区湖景资源较丰富，道路系统发达，政府单位较多，学校医院等云集于此，区域发展潜力巨大。 各项目价格差异不大，多层从2300-3100元/平米，价格超过3200以上将是提升瓶颈，。均价元/平米2900俪景湾（多层）,2600小高2700假日澜湾（多层）1.俪景湾、水榭花都以地段配套与惠贾河水景资源为依托，引领市场价格；2.中央广场位于老城核心，但产品一般，整体价位相对高点；3.迎宾御花园、瑞通嘉园，自身品质不突出，价值处于洼地；2800中央广场（高层）28003100水榭花都（多层、小高） 地段、景观资源、产品

16、品质、开发品牌成为影响价格的重要因素通许在售楼盘价格列表2300迎宾御花园家（多层）（3）通许价格表现楼盘名称 容积率建筑形式 特色 水榭花都1.8多层、小高层板式建筑 ，围合分布，中心优秀景观。俪景湾1.8多层、小高层兵营排布，无景观资源假日澜湾2.946.5层，11.5层后现当代板式布局。中央广场高层。点状排布、无亮点迎宾御花园1.5多层兵营排布，规划一般凯旋城2.6小高层、高层法式板式布局中央公园多层、高层南低北高、兵营排布多层占据市场主导地位；以小高层11.5层左右高层为主，市场接受度一般。（4）各竞品建筑指标 （5）各竞品产品特点 楼盘名称 两居室() 三居室() 四居室() 户型特

17、点水榭花都109132146148 全明设计、，通透性好、观景阳台，户型合理。俪景湾100-130130-240 南北通透、观景采光好。假日澜湾90、96 116、121、123、124三房两厅两卫 104、113三房两厅一卫 宽阔舒适、布局合理。迎宾御花园 89118135130137精致布局、动静分区、通风采光好、观景好。中央广场95 126-146空间利用率高、双阳台、南北朝向、百变空间。凯旋城120、115宽步观景、全明设计、南北通透。 以三居室（110-130）为主，户型设计以通透、全明、布局合理、观景为最普遍特点。.（6）各竞品建筑风格本案风格（古典简约）金蓝湾普罗旺世从建筑风格上

18、来看，各竞品建筑风格特征不明显，绝大部分是现代或后现代主义风格、简欧，只有凯旋城是法式风格；整体建筑造型及形象一般。琥珀名城郑开森林半岛青苑碧丽国都开元华庭俪景湾中央公园水榭花都凯旋城迎宾御花园瑞通嘉园（7）竞品园林景观楼盘名称 绿化率 园林排布及特色 水榭花都56%中央景观水系和外部惠贾河景观资源遥相呼应，各栋楼之间都有很多的绿化带环绕。凯旋城中央景观水系与周边景观排布合理，体现景观均好性俪景湾44%景观规划一般迎宾御花园38%景观规划一般中央广场无景观在售项目景观规划一般，没有很好的体现项目景观优势；项目可在营销推广及销售体验的过程中强调景观的优势。（8）售价及销售特征市场消化以刚性需求为

19、主，140以上市场消化不佳，110-130的三房最受市场欢迎。楼盘名称 成交价格产品去化特征 水榭花都小高层2850元/多层3000元/109/132三房 去化较快，140以上去化较慢。俪景湾多层2900元/小高层2600元/100-130去化较快，相对115好卖 假日澜湾多层2700元/90、96 两房去化相对不错，104、113小三房接受度较高，116、121、123、124较好卖。中央广场高层2800元/通过销售人员访谈及万科分析获得（9）竞品客户群分析各竞品之间客群情况并不统一，但均离不开周边客群及外地客户对项目销售的支撑；据了解，品牌、周边配套、产品是客户考虑置业最关注的因素（价格除

20、外）。项目名称成交来源区域置业目的客户关注点俪景湾通许50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套水榭花都通许60%.乡镇40%自住居住舒适性及周边配套瑞通嘉园通许50%.乡镇50%，自住居住舒适性及周边配套中央广场通许50%.乡镇50%自住居住舒适性及周边配套竞品小结地段： 未来城市中心，配套较齐全，交通方便；户型： 户型设计上多注重高尚而不奢侈，首次置业最佳户型选择较为热销，片区供应比例不足；景观： 景观设计特色鲜明，注重排布上的层次和组合衔接的楼盘品牌档次市场反映更好；主题： 中高端楼盘都具备项目独特的主题（如建筑、人文、园林等），把项目优势融入到项目主题推广中。俪景湾项目案名俪景湾项目地

21、址通许通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商河南兴晨置业有限公司销售公司上兵行销售楼电话0378- 3288877 3288677建筑设计景观及规划特点现代简约物管公司物管收费待定总占地面积3万总建筑面积6万容 积 率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房 小高层为主工程进度前四期以基本销售达到90%,目前在售第五期住宅情况住宅以多层和小高层为主，住宅面积从70平米到130平米之间销售价格开盘日期：年初 ，均价： 2900元/平米汽车库售价待定销售现状前四期以基本销售达到90%,目前在售第五期优劣势分析紧邻主干道，交通便捷，但目前公交还不发达；周边配套规划较为齐全，但正在加强完善期间，升值

22、空间比较大较同区位楼盘较为高端；毗邻市政景观河，环境优美。（二）个案楼盘分析2.迎宾御花园项目案名迎宾御花园项目地址行政路和迎宾大道、与文卫路交叉口物业性质住宅+商业开发商通许宏海置业销售公司售楼电话0378- 3282222、3285555建筑设计景观及规划特点简欧物管公司物管收费待定总占地面积260亩总建筑面积30万容 积 率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房 小高层为主工程进度住宅情况住宅以多层和小高层为主，住宅面积从110平米到137平米之间销售价格开盘日期：年初 ，均价： 2800元/平米汽车库售价待定销售现状正在咨询阶段优劣势分析小区内环境优美，周边配套设施齐全，近20000

23、平米商业风情街，满足日常生活购物所需，交通十分便利。3.水榭花都项目案名水榭花都项目地址通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商通许林景房地产开发有限公司销售公司通许林景售楼电话0378- 4933333.4866666建筑设计景观及规划特点简欧物管公司河南建业物业物管收费待定总占地面积200亩总建筑面积20万容 积 率1.8得房率85%物业特征别墅式花园洋房 小高层为主工程进度住宅情况住宅以多层和小高层为主，以适中三房为主销售价格开盘日期：年初 ，均价： 3000元/平米汽车库售价待定销售现状优劣势分析周边及小区内部环境优美，占据核心地段，不仅交通方便，而且周边的生活配套非常齐全，休闲娱乐设

24、施也很完善。4.瑞通嘉园项目案名瑞通嘉园项目地址通许县行政路西段物业性质住宅+商业开发商河南命冠房地产销售公司售楼电4968999建筑设计景观及规划特点现代简约物管公司星瑞物业物管收费待定总占地面积40亩总建筑面积20万容 积 率2.0得房率85%物业特征多层为主工程进度前四期已封顶，目前在售第五期住宅情况住宅以多层为主，以两房及小三房为主销售价格开盘日期：年初 ，均价： 2800元/平米汽车库售价待定销售现状目前在售房源为一期五栋优劣势分析位于新老城区结合部，所以周边各种生活配套齐全，已经开发到第五期，小区入驻率比较高，商业街给给生活带来了许多便利。5.假日澜湾

25、项目地址：文卫路西段原西关造纸厂开发商：通许县通富房地产开发销售热线：4988999/4930888绿化率：40.3%容积率：2.94项目概况：占地22亩，共计10栋楼，共户数356户；一批推出1、2、3、5、6号楼，现仅6号楼剩余一半房源，其余楼栋仅剩余少数房源；其中1、2号楼为六层半，3、5、6号楼为11层半；房源细节：坡屋顶带阁楼；无暖气；八角窗；大阳台户型面积：116、121、123、124三房两厅两卫，104、113三房两厅一卫，90、96两房两厅一卫均价：2700元/左右交房日期：2012年8月31日，现工程部分已封顶优惠：一次性付款优惠6%；按揭首付40%，优惠1%，首付50%，

26、优惠2%，首付60%，优惠3%。项目小结：项目体量较小，有部分东西户房源，不易消化；产品属于中等，但是六层半、11层半概念植入较好，获得市场认可。多层产品目前仍占据市场主流，且在户型功能、户型面积、价格等方面存在雷同，市场竞争比较激烈；整体来看，市场对居住品质的提升要求不高，地段、开发商实力与品牌仍是吸引消费者的重要因素；通许本地消费者住房消费较为理性和务实。通许西区部分项目多层产品已基本售完，部分高层项目由于市场接受度低、客户置业习惯等去化量少，销售压力大。随着后续高层项目（如迎宾御花园、凯旋城、中央公园）的集中推出，加大了市场投放量。通许市场总结及启示启示： 项目在营销过程中应注重主题概念

27、的统一，同时充分传播城市未来中心最佳居住区之一、配套的优势、项目产品的特色、产品的优势等。PART3：本案SWOT分析区位：通许北新区，城市发展方向，站在城市发展最前沿；交通：紧邻上海路，距咸平大道不足300米，距兰南高速仅10分钟、直通开封，交通便利；景观资源：本案与咸平湖仅一路之隔，随着咸平湖的改造建设，本区域景观资源更加丰富；居住：该区域居住条件不成熟，生活配套不完善，但项目周边行政单位和医院、学校较多厚。（1）地段基本情况解析生活配套不齐全、生态资源较好，城市中心宜居典范。咸平大道行政路人民路上海路解放路咸平湖本案（2）SWOT分析Strengths(优势)地段优湖景资源丰富升值潜力大

28、紧邻上海路，距咸平大道不足300米，距兰南高速仅10分钟、直通开封，交通便利湖景资源丰富，是本案的前花园闹处于通许新区，未来升值潜力巨大此地段入则宁静，出则繁华，将广受客户的认可，且临近行政路和人民路，出入城区随心所欲；政策调控影响消费者购买信心和购买欲望，整体市场转淡。区域市场不成熟，周边配套不成熟；居住氛围不浓厚，客户认识度低；weakness (劣势)区域市场不成熟认识度不高配套不完善“地段稀缺”：城市未来中心土地稀缺，可享四路方便的交通；“生态性”：临近咸平湖，环境佳；“未来优”：政府招商引力力度较大，本区域招商引资项目较多，人流集中地；“产品稀缺”：市场产品同质化严重，我们可走差异化

29、高端路；opportunities(机会) 地段优势前景展望“大盘竞争”：水榭花都、瑞通嘉园、中央公园体量更大，入市更早，后期产品将调整与项目后期产品形成直接竞争；“城市理念”：目前开封的居住理念，多层住宅与大宅仍紧密相关，客户观念需引导；“品牌与价格”：项目即将形成标杆性的高价盘，品牌及价格将受到市场的考验；threats（威胁） 大盘竞争消费理念SWOT分析：多利用优势多创造机会综合策略SO策略：打造属于自身的品牌形象，区域领跑；利于户型、居住的舒适性等优势，分客源，抢客源；项目户型面积奢华，吸引高端主流客户群；ST策略：利用优势的资源打造宜居概念利用价格策略、产品推售组合策略竞争突围；产

30、品特点及未来前景对投资客户进行有效拉动。PART4：目标客户分析及定位中科院家庭分析模型模型解释：中国社会科学院对当前中国社会形态的研究，主要从两个大的方面，即经济阶层和社会阶层来进行研究，同时辅之于社会组织资源和文化资源两个标准来进行划分。本项目客户群主要为社会中层以上加农民。地市以下级别市场购房者一次性付款比例较高。五大社会经济等级社会上层：高层领导干部、大企业经理人员、高级专业人员及大私营企业主中上层：中低层领导干部、大企业中层管理人员、中小企业经理人员、中级专业技术人员及中等企业主中中层：初级专业技术人员、小企业主、办事人员、个体工商户、中高级技工、农业经营大户中下层：个体劳动者、一般

31、商业服务人员、工人、农民社会底层：生活处于贫困状态并缺乏就业保障的工人、农民和无业、失业、半失业者十大社会阶层国家及社会管理者阶层（拥有组织资源）经理人员阶层（拥有文化及组织资源）私营企业主阶层（拥有经济资源）专业技术人员阶层（拥有文化资源）办事人员阶层（拥有少量文化及组织资源）个体工商户阶层（拥有少量经济资源）商业服务员工阶层（拥有很少量三种资源）产业工人阶层（拥有很少量三种资源）农业劳动者阶层（拥有很少量三种资源）城乡无业、失业、半失业阶层（基本没有三种资源）1、目标客户分析2、客户定位：购买力范围10-40万，以20-30万居多家庭成员较为复杂新婚族小三口之家三代同堂二老空巢中 产 型经

32、 济 型富 裕 型富 贵 型40-60万城市新移民（2065）大三口之家都市新锐（2530）品质家庭（3050）健康养老（50以上）家庭结构购买力二老工作子女60万以上25-45万10-25万3、客户基本特征置业目的：住宅：自住为主，改善性需求；商业投资为主。客户描述：年龄：2560岁为主；家庭年收入：在3万元以上；家庭构成：家庭人口一般为35人；客户敏感度：楼层/价格：无论自住或投资客户， 对楼层及价格的敏感度最强；其他依次为：外立面、产品品质、景观、 物业管理等。县城55%乡镇、农村迁县城 及外出务工人员 45%四类核心目标客户群政府公务员，私营业主户型面积：120-160，三房两厅关注因

33、素：环境、交通、品质购买目的：自住购买心理：面子企事业单位高级管理人员，个体户户型面积：120-140，三房两厅关注因素：交通、环境、品质购买目的：自住购买心理：面子农村迁县城富裕家庭户型面积：110-150，三房两厅关注因素：品质、环境、交通、购买目的：自住购买心理：经济实惠外出务工人员户型面积：100-140，两房/三房两厅关注因素：环境、交通、品质购买目的：自住购买心理：经济实惠又不失面子项目整体定位整体产品定位PART5：项目物业发展建议如何塑造项目品牌？如何打到他们心灵深处？形象定位要以怎样的形象出现在目标客户群面前？要用什么方式、“语言”与他们沟通？本项目的形象定位是什么？产品定位

34、地块因子分析自身资源的匹配度 及本项目自身档次的初判以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发档次有一定优势，适宜开发中高端产品的住宅项目；但是从项目的体量上看，不适宜开发顶端豪宅的先天条件。本项目开发高档产品必须通过产品的精细化和对社区内部环境的营造才能加以改善。项目开发中低档产品和小户型公寓将会受到成本、区位、公共效能、品牌破坏等因素的影响。因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规

35、模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况资源不支持不符合基本符合基本符合不支持区位不支持档次定位初步判断中高端住宅物业？本项目物业档次中高档次、中高品质、科技的、极致的社区极致舒适社区（以差异化产品的打造为核心优势）本项目物业档次定位为：产品功能定位关键词：极致的、舒适的、的、纯粹的产品定位中高档、中高品质的解决思路和目标对比片区内竞争楼盘而言：超越和引领对比市场上高品

36、质楼盘而言：精细、极致、差异化产品定位形象定位精细生活极致城市精工建筑群，极致生活价值观精细品质国际都市品味极致生活科技从“城市运营”到“文化运营”的一次华丽转身当整个区域都在叫器着区域价值时，我们把重心放到“产品精细化”，开始追求一种生活的文化与居住的哲学。打造产品力我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素原则：一切均基于竞争的价值增加CVA(Competition Value Added)体现项目定位主题(极致住宅)需要说明的是产品规划建议5.5F退台式花园洋房“8+1”情景电梯洋房空中花廊联排小墅创新产品组合院馆级小高

37、层院馆级小高层“8+1”情景电梯洋房5.5F退台式花园洋房空中花廊联排小墅项目产品类别配比通过对通许房地产市场的深入调查与研究，结合本项目区域及消费者需求的特征，建议以上几种产品类别配比如下：产品类型产品配比户型面积区间院馆小高层20%80-1155.5F退台花园洋房50%洋房110-1508+1电梯洋房20%150160四房120-130三房空中花廊联排小墅10%120-140PART-1:项目住宅投放产品解析 产品一：5.5退台花园洋房户户有花园、洋味十足的建筑风格住宅层层退台 花园示意层层退台 花园示意层层退台，退一步的生活哲学！私享庭院有天有地、阳光、清风、花香、室内外交流的家庭舞台露

38、台文化营造第三生活空间入户花园进则入户相迎，退则休闲、与庭院相约地下私家会所专属空间，私享尊崇下沉式庭院共享庭院示意创新共享庭院设计对扣式庭院、彰显尊贵停车停车共 享 庭 院人在平台上活动，车进入地下，可做到各组团内的人车分流；形成半私密院落空间，重温往日院落情怀，而且不同的院落通过造景，可形成不同的主题，使居民产生安全感、归属感和领域感；平台高出地面1.2米的部分，采用与草坡地面及错落花池相接，可造成小区整体地形的起伏，营造更加丰富的环境景观；营造和谐的邻里关系，茶余饭后，园中品茶纳凉、观星赏月；通过院落的门禁系统，进行私家庭院的智能化安全管理，营造别墅的私密性。 共享庭院优势组团庭院 门禁

39、管理庭院内景实景港湾式停车一层私家花园入户亲地二层一、二层私家花园关系洋房三层赠送超大露台，品茶纳凉，无限清风与阳光洋房四层超长露台超值性价比生活享受洋房五层挑高复式宽阔居住空间、张扬人生气度星光露台挑高客厅产品二：8+1情景电梯洋房特征：1、2、3层具备花园洋房特征， 3、5、7和4、6、8进行奇偶错层设计。观景电梯尽览小区内优美景观，回归自然一层赠送私家花园独立的私家花园入户 奇偶错层、6米挑高阳光房下沉式庭院下沉式地下私家豪华会所二层设置亲地花园 一层二层 二层亲地效果示意产品三：空中花廊联排小墅开创别墅的空中想象 第一次将亲地别墅的建筑形态叠拼于空中的独门独院、前庭后院、叠跃宅院在高层

40、、洋房、别墅之外第四种建筑形态奢华抵临！空中花廊联排特点叠、跃、宅、院叠：联排别墅叠拼于空中的建筑形态，享受联排别墅同样的生活元素。跃：纯板式跃式空间，客厅部分挑高，挑高前庭后院，部分户型一跃再跃。宅：传承奢华宅邸精髓，结合城市现代栖居要求，营造别墅级宅邸生活空间。院：将“院”的本质融入空间的建筑肌理，多花池空间，别墅级院落为生活所享。空中花廊独创以空中花廊连接各家门庭，从电梯到家门的通路直享阳光、花木簇拥。 独门独院，联排别墅式分户示意标准的别墅式入户示意6米挑高，户前院落后院花园前花园后花园6米挑高庭院室内叠跃复式及空间布局由前庭花园进入户门由楼梯至二楼休息室观景后庭院二层卧室二层卫生间户

41、型剖面示意 平面示意 产品四：空中院馆高层 不同于普通高层封闭的阳台，狭小的室内空间，以多姿态的外部造型、大面积的露台设计，不仅丰富楼体外立面造型，更使室内空间无限延伸，拥有更多的阳光与清风。 巧妙的“奇偶错层”处理 阳 光 房奇偶错层空中观景台 架空处理局部架空，使景观更通透 星级酒店“入户大堂” 空中庭院花园2+1、3+1户型设计 PART-2:建筑风格建议建筑表情 在符合项目整体定位的前提下，选择在通许市场独具特色的建筑风格，形成本项目的差异化、个性化。 为了体现本项目的尊贵典雅、大气，不失时尚、流畅的质感，故建议以下两种建筑风格：1、现代法式风格； 2、简欧风格建筑是文化的符号，建筑是

42、凝固的艺术 关键词自然、田园、浪漫、典雅清新传承法式奢华贵族建筑精粹现代法式风格解析特点：1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间；2、贵族风格，高贵典雅；3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究；4、点缀在自然中，崇尚冲突之美。关键词优美、造型别致、雍容华贵延续欧式建筑经典永恒魅力简欧风格解析特点：1、简洁、线条分明、讲究对称；2、运用色彩的明暗、鲜淡来对视觉进行冲击；3、在设计上追求空间变化的连续性和形体变化的层次感；4、建筑线条部位装饰为线条或金边，在造型设计上既要突出凹凸感，又要有优美的弧线。效果图PART-3:景观规划建议凝聚通许北区浩瀚景观视野景观

43、与建筑应相互协调，总体风格要相互匹配，景观应进一步表达建筑规划对户外空间的要求，注重景观与建筑的融合、共生。根据项目所处的区位以及基地的自然条件、建筑的风格等因素，项目的整体景观风格定位：别墅标准，自然、生态、恒湿景观体系一轴两心四大公园打造通许百年健康生活核心概念 景观大道水景中心四大公园森林公园主题运动健康主题码头景观主题儿童乐园主题1、横亘南北景观大道林荫大道景观大道2、两个水景景观中心3、四大公园主题打造 “四大公园”主题社区 开创通许北区生态健康生活森林公园主题运动健康主题运动健康主题儿童乐园主题攀岩儿童乐园主题码头景观主题4、大门入口景观开敞式入口景观5、景观细节营造组团树阵景观会所景观会所景观景点细节营造景点细节营造林荫散步道路边休闲椅景点细节营造景观小品景观雕塑景点细节营造井盖景点细节营造井盖小型水幕电影配合水景在中央景观区或会所设置水幕电影车库景观 部分高层设置底部架空停车场，或半地下停车场，以满足人车分流的需求。PART6：营销推广部分“案名”不仅成为身份的符号，更是价值的代号，是项目推广主题与包装概念集中体现的载体。 命名原则：沉稳、内敛、韵味十足，符合项目地位和楼盘形象。老子说：“道，可