浦一酒店公寓分析报告74

1、浦一产权式商务酒店|可行性投资分析报告目 录前 言第一部分 徐州房地产市场分析一、徐州市房地产市场发展状况1、地理位置2、地质地貌3、行政区划4、经济概括5、城市整体规划6、交通7、主导产业二、徐州房地产市场现状、房地产开发投资稳步增长2、去年房价小幅上涨，市场供需较为平衡3、市场主导客户4、市场特点5、徐州市房地产板块划分二）、徐州市房地产需求市场分析1、徐州市总体需求市场分析2、市中心板块需求市场分析3、市场板块特点分析三、徐州房地产四大现象分析1、房价艰难攀升的深层次现象分析2、住宅建筑形态的市场接受度分析3、项目房型面积配比分析4、项目配套设施分析四、徐州房地产类型现状分析1、商业住宅

2、2、商业办公3、商业分析五、未来徐州市房产市场发展前景1、市场需求急剧上升，市场价格缓坡上扬2、徐州市场前景六、市场综合结论第二部分 徐州酒店市场分析一、徐州酒店市场现状分析二、酒店个案市场分析三、休闲娱乐业的大发展四、夜总会、KTV、酒吧类五、酒店市场综合分析第三部分 本项目SWOT分析及规划一、SWOT分析一）、本项目客户分析1、 传播渠道2、 客户来源及客源市场3、 年龄分析4、 购房动机与购买人群5、 产品类型及面积二）、项目基本情况三）、项目SWOT分析1、优势分析2、项目的劣势分析三）、机 会四）、威 胁二、项目规划分析一）、运营模式二）、客源市场 三）、结论第四部分 项目投资效益

3、分析一、功能初拟二、营销设想三、项目营业收入预测四、营运成本分析五、项目营业支出预算分析1运营费用（未列入之支出项，已直接计入运营成本中）2运营成本3年总支出六、经济效益评估 1财务效益评估2投资回报率预测七、项目投资预算第五部分 销售计划一、 销售计划二、 销售价格走势表第六部分浦一产权式商务酒店第一节 主题推广思考一、 产品的思考二、 市场价格第二节 营销推广实施计划一、 定位思考二、推广主题一）、主题确立与推广方向二）、推广主题三）、推广阶段四）、包装思路前 言今天的徐州，已经与过去不能同日而语。人们感受着一座具有时代感现代城市，感受着它的时髦、摩登，感受着它的从容，体味着它的速度和变迁

4、，时间在转瞬，人们在谈论，人们在关注，这座城市越变越美丽，越来越让人亲近！尤其是近几年来，让徐州人感受最深的，莫过于住房的变化。越来越多的徐州人对生活的讲究、追求不再停留在房型、面积、地段的肤面上，而是更更注重与生命健康息息相关的社区、环境、景观等综合要素。今天，在徐州，我们有理由为追求 “美丽主义”、“美丽个性”、“美丽生活”的先行者，打造具有生活质感的未来家园！从徐州的历史、社会、未来城市定位， 浦一产权式商务酒店必然将成为演绎个性时代的精品！从内到外，浦一产权式商务酒店塑造一面开创徐州“第一代”精髓的市场个性！如同徐州的辉煌年代，令无数人青睐与眷恋！徐州市中心 · 第一代产权式

5、商务酒店！ 本着徐州特有的感觉、历史底蕴、生活品质、分量，从而诞生有别于芸芸众生的新视线。于是，我们想为需求者打造具有国际韵味、四星级注册的标准生活，理念为此拔地而起浦一产权式商务酒店“零点”地带，“财”智时代！第一部分 徐州房地产市场分析一、徐州市房地产市场发展状况1、地理位置徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化。帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。徐州是国家历史文化名城，汉高祖刘邦的故乡，有着丰厚的历史文化遗产是国家历史文化名城之一。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便

6、为兵家必争之地。交通发达，基础设施较完备，素有“五省通衢”之称。是中国第二大铁路枢纽，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。境内公路四通八达，有国道5条，省道20条，正在建设中的京沪、霍连高速公路通过徐州。京杭运河穿境而过，沿岸建有四个内河大港。六千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。两汉彩绘兵马俑，是继咸阳和西安兵马俑之后的第三批重要发现。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。

7、名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华意经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，唐代白居易，一代文豪苏东坡，文天祥，清代方孝儒、潘季驯,当代国画大师李可染和著名音乐家马可都曾在徐州任职或生活过。如今的徐州人，正用他们的勤劳智慧书写历史的新篇章。耸立的高楼，如茵的绿草，交织成一道生机勃勃充满动感的都市风景线。2、地质地貌徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中铜山县东北的大洞山为全市

8、最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市北部的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000-1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在3050米之间。3、行政区划徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下管辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至2002年底，共有镇、办事处169个。4、经济概括国民经济在较高平台上持续快速增长，运行质量进一步提高。全年国内生产总值791.44亿元，比上年增长11.4，人均国内生产总值8763元，按现行汇率折算首次突破1000美元，跃

9、上新的台阶。其中第一产业增加值134.05亿元，增长6.3；第二产业增加值367.31亿元，增长11.3；第三产业增加值290.08亿元，增长11.4。扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。产业结构调整进一步优化。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由上年的17.6：45.8：36.6调整为16.9：46.4：36.7。增加值增产额所占份额增长为第一产业134.05亿元6.30%17.60%16.90%国家GDP791.4

10、4亿元第二产业367.31亿元11.30%45.80%46.40%人均GDP8763元第三产业290.08亿元11.40%36.60%36.70%增长11.40%经济效益明显提高。 销售收入和盈利水平再创新高，呈现快速增长。全年国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)产品销售收入540.76亿元，比上年增长17.4；两项资金占用93.93亿元，增长15.8，实现利税60.17亿元，增长33.9，其中国有控股企业38.54亿元，增长34.9，大中型企业47.66亿元，增长32.4；实现利润 19.18亿元，增长53.8，其中国有控股企业8.20亿元，增长93

11、.9，大中型企业14.34亿元，增长50.3。全年亏损企业亏损总额3.31亿元，比上年下降17.3，其中国有控股企业下降24.9，大中型企业下降16.4。全年工业企业经济效益综合指数为125.59，比上年提高13.22个点。改革开放向纵深推进。企业改革取得新突破。加快实施体制和机制创新，企业改制工作全面推进。2002年末，县(市)、区属工业企业改制面达95；市属工业企业改制面67.1；规模以上国有及国有控股工业企业改制面71.7；市属商粮物供直属企业改制面80。农村税费改革扎实推进，各项配套措施基本落实到位，农民减负率达37.2。市县镇党政机构改革全面完成；第二轮行政审批制度改革进展顺利。财政

12、改革步伐加快，市级部门预算开始实施。投融资体制改革不断深化，土地收购储备中心挂牌成立，经营城市迈出了新步伐。城镇医药卫生体制、教育体制、医疗保险制度等改革稳步推进。外向型经济全方位扩大开放，呈现良好发展态势。5、城市整体规划城市性质国家历史文化名城；全国交通主枢纽；陇海-兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市、商贸都会。城市规模近期（2000年）城市人口120万人，城市建设用地为114平方公里；远期（2010年）城市人口150万人，城市建设用地150平方公里。城市规划区包括市区（鼓楼、云龙、泉山和九里区）及其四周相连的铜山县的夹河、茅村、大黄山、大庙、潘塘、汉王、棠张、三堡、柳新等九个乡镇；睢宁

13、县双沟镇、观音机场及其净空保护范围用地；机场路沿线；城市水源保护区。总面积1150平方公里。 城市结构以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。城市主导发展方向为东及东南。6、交通徐州交通发达，基础设施较完备，素有“五省通衢”之称。是中国第二大铁路枢纽，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。境内公路四通八达，有国道5条，省道20条，正在建设中的京沪、霍连高速公路通过徐州。京杭运河穿境而过，沿岸建有四个内河大港。国家民航一级干线机场-徐州观音机场已开通至北京、上海、广州、大连、成都、昆明、哈尔滨等地的航线，架起了徐州通往外界的空中桥梁。特别是近几年来投资近百亿

14、元，先后新建了彭城电厂、热电厂、煤气工程、邮政枢纽、供水、道路工程等，使徐州基础设施大大改善，投资环境更为优越。城市主城区：其范围东起房亭河，西至丁楼，北起杨屯站、煤港铁路专用线，南达前二堡南，总面积300平方公里。由城市中心区、云龙风景区和坝山、下淀、拾屯、万寨、城西、铜山新区、朱庄、七里沟及潘塘等十一个城市分区组成。城市中心区：是城市二环西路、二环北路、湖北路、溢洪道及三环东路以内的地区，总面积26平方公里，2010年人口降至43万人。城市东西发展轴线，南移东进，由淮海路向建国路-铜山路过渡。中心区以发展金融、商贸、科技信息、交通、旅游服务等第三产业为主。进一步优化用地结构，增加区域中心城

15、市的辐射力和吸引力。徐州客运站、徐州西站为对外交通窗口地区；古彭广场周围为商务中心区；文化路、牌楼、西安路、友谊商场周围、王陵路东段等地区为商贸次中心；建国路东段和沿故黄河两岸为市场群。云龙风景区：其范围北至湖北路，南至汉王水库南山脊线，面积为62平方公里。云龙风景区按国家级风景名胜区进行规划和建设，包括云龙湖、云龙山、凤凰山、泉山、拉犁山和汉王拔剑泉等六个主要景区。坝山、下淀、万塞、徐屯、朱庄、城西、七里沟、潘塘及铜山新区：作为组团式城市分区，主要用于发展第二、第三产业和与之配套的生活区的开发建设。其中，坝山、下淀、拾屯、铜山新区和潘塘为城市副中心；金山桥、九里山和铜山新区为经济技术开发区。

16、住宅建设以新区开发为主，2010年人均居住面积达12平方米以上。绿地系统：以大环境绿化为基础，以一区（云龙风景区）三片（九里山、杨山、拖龙山）一环（三环路）两带（京杭运河和故黄河风光带）生态防护网为骨架，以面广量大的公共绿地为主体，以增加中心区绿地和云龙风景区的开发建设为重点，形成内外互映，层次有序，点、线、面结合，环境优美的绿地系统。突出以汉文化为内涵，自然山水为主体的古彭山水园林城市风貌。人均公共绿地远期达到8.7平方米，主城绿化覆盖率达到40%。交通系统：道路和交通工程增强徐州在全国交通主枢纽的地位和作用，建设以快速交通为骨架"中心成网、外围成环、四周放射、五通汇流"

17、的现代化立体交通体系。新建京沪高速铁路、连霍、京福、徐淮高速公路和徐州观音机场，扩大徐州、万寨等港口规模，完善铁、公路客、货运输主枢纽工程，拓宽城市12条出入口道路，建设一横一竖两环相结合的快速干道系统和市中心区"经八纬十"主干道系统，预留轻轨交通系统，加强支路和停车场建设。7、主导产业徐州是江苏省乃至全国重要的能源、工程机械、食品和建材工业基地，形成了以机械、电子、化工、食品、建材工业为支柱，能源、冶金、纺织、丝绸、轻工、皮革等行业协调发展，实力雄厚的工业体系。全市拥有各类工业企业3万余家,其中国家级大中型骨干企业111家。全市有5家企业跨入全国工业500强行列，有50多

18、个产品产量、质量分别居全国、全省同行业第一位。2002年全市工业总产值（列统）600.45亿元，其中徐工集团74.93亿元。主要产品产量:发电量170.31亿千瓦小时,原煤2404.94万吨，水泥1008.34万吨,汽车起重机2961台,装载机3997台,压路机3816台,车放机6.88万部,纱8.89万吨,布6315万米,卷烟37.8万箱,酒精10.82万吨,豆奶粉系列产品24.88万吨, 合成洗涤剂7.2万吨,轻革106.37万平方米,生铁48.75万吨,铝1.24万吨,烧碱6.74万吨，化肥(折100%)19.96万吨;铁路客运量758.4万人,货运量1561.19万吨;全社会

19、公路客运量1789万人,全社会公路货运量5004万吨;内河港口货物吞吐量1582万吨;固定电话137.17万户,移动电话91.85万部;建工系统施工企业房屋施工面积1596万平米,房屋竣工面积1032万平米。二、徐州房地产市场现状、房地产开发投资稳步增长近几年，徐州市城市建设发展迅速，宏观经济形势看好。房地产市场也呈现出良好的发展势头，随着住房货币化政策的进一步到位，以及住宅消费信贷制度的逐步完善，各类住房消费持续增长，新旧住房全面动销，已基本形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。2001年底，全市房地产交易实现20711宗，建筑面积185.25万平方米，交易金额22.16

20、亿元，其中交易额比2000年增长8%，2002年全市累计完成房地产投资35亿元，同比增长16.5，商品房施工面积195.02万平方米，竣工76.3万平方米，2003年也同样保持了较高开发增长率连续实现了快速增长的强劲势头。2、去年房价小幅上涨，市场供需较为平衡据统计数据显示，2003年徐州市商品房共交易6808户，交易面积为79.59万平方米，平均价格为1488.2元/平方米，一套住房的平均价格要达到16.52万元，每平方米比2002年上涨了98.6元。2003年，徐州市共批准预售和销售商品房面积117.53万平方米，与上年相比减少9.41万平方米，其中商品住宅批售面积90万平方米，比上年增加

21、0.62万平方米，同时，房改房的供应量呈逐渐上升势头。在市场供应充足的前提下，全年共输商品住宅18730户（宗），交易面积194.44万平方米，交易额23.55亿元，同比分别增长23.51%,193.%,14.97%。其中增量房产（商品房）交易为11085户（宗），交易面积120.72平方米，交易额16.76亿元，同比增长59.19%,62.09%69.95%；存量房产（私房）交易为7645户（宗），交易面积73.72万平方米，交易额7.19亿元，同比增长40.81%,37.91%,30.05%.从以上数据可以看出，房地产开发投资量理性回落，房屋销售价格小幅增长，房地产市场供需基本保持平衡。同

22、时保障中、低收入家庭的商品住房仍然供应不足，小区整体品质有待提高。3、市场主导客户Ø 本地客户为主Ø 以居住置业为主4、市场特点Ø 良好规范的政策环境，成为徐州楼市发展的助推器Ø 多层稳占市场席位，小高层、高层市场逐渐认可Ø 办公楼市场“不温不火”，商业房市场势头看好Ø 多数以适宜居住的80-120平方米的面积为主Ø 个性化、过渡性产品市场尚未开发，观念尚在转变当中5、徐州市房地产板块划分u 城西板块（三环路以东、西安路以西、二环北路以南、湖北路以北）城西区域集中了徐州大部分的工业企业, 沿主干道淮海路两侧均为中、小型汽配维

23、修站。整体商品房开发量不大，物业总体档次不高，多为多层住宅，物业价格较低。但由于开发较早，加上交通方便为西区广大工薪阶层的理想选择，市场销售较好。u 城北板块（三环西路以东、二环北路以北）起先一直不被看好的北区因中山路的拓宽、奔腾大道的三线贯通、水泥厂的搬迁、内港的搬迁、九龙湖的兴建使北区的区位优势凸现出来，物业将逐渐被广大购房者所瞄准，价格上升急速。现物业类型主要为多层住宅。u 市中心板块（西安路以东、解放路以西、黄河北路以南、和平路以北）地理位置优越，市政配套设施完善，商业氛围浓郁，购物环境得天独厚。这一板块目标消费群体多为在市中心工作的，人均收入在整个徐州处于顶端。u 城南板块南区区域是

24、以云龙湖、云龙山为中心的风景区，自然环境好，绿化率高。距市中心较远，缺少大型购物场所，但交通方便。从政府对城市未来的规划看城市中心将南移，房地产市场前景看好。南区现多为多层住宅、公寓及别墅，开发量较大。此外大学城的建设又增加了区域文化气氛。借助于自然风景区以及市政府的城市向南发展政策使南区的物业在徐州市场中拥有绝对的优势。独有的区域优势也使得其物业平均价格高于徐州其他区域同类物业。二）、徐州市房地产需求市场分析1、徐州市总体需求市场分析² 中心区板块依然是消费者首选购房的区域，但购房北移趋势日渐明朗² 城中与城南居民是较大的区域购房群体。计划购房者中1/3为城中居民

25、8; 计划购房者中，59%以上在城中消费和工作² 计划购房者中，90%的人是徐州常住人口，暂住户口的消费者仅占10%2、市中心板块需求市场分析 1）、本科以上高学历者占到一半，其中，硕士以上学历消费者占6.52%，在各板块中最高。 2）、特殊的交通地理位置，云集了近2000家进入徐州建立办事联络处，对于徐州的办公市场起到推动作用。 3）、板块内属于徐州市的绝对商业中心，商业氛围极其浓郁，大型购物中心接踵而来，市场需求潜力巨大。 4）、办公市场物业只租不售，租金价格保持在3560元/平方米/月。 5）、高层住宅去化缓慢，市场整体认可度不高6）、中心城区内缺乏特殊的过渡产品小户型单身公寓

26、以及相关边缘产品酒店式公寓。3、市场板块特点分析2004年徐州市第一季度房地产市场基本情况是：房价短期内逐步上涨，后期总体将保持平稳。东区房价小幅上扬，北区房价下滑明显。由于徐州房地产市场以本地消费为主本地居民的购买力水平是房价涨跌的决定性因素之一，而经济适用房的推出也会对房价直到一定的调节作用，因此房价总体保持平衡态势。2004年一季度的商品房批准预（销）售面积共31.82万平方米，与2003年同期相比增加9.22万平方米，其中商品住宅批售面积为27.30万平方米，比2003年同期增加8.99万平方米。另外，房改房的二手交易不断上升，说明存量房产在市场上仍有较强的供应水平。据房地产交易管理部

27、门统计资料分析，2004年一季度共办理各类房产交易（不含优售公有住房）4571户，交易面积42.04万平方米，交易额4.66亿元，比2003年同期分别提升1.74%、下降9.02%。其中增量住房交易为1910户，交易面积21.78万平方米，交易额2.5亿元，比2003年同期限分别提升7.24%、提升8.69%和下降6%：存量房产交易2496户，交易面积18.21万平方米，交易额1.64亿元，比2003年分别提升51%、53.67和81.76%。从上述有关数据中不难看出徐州房地产市场总的特点，表现为市场供需两旺，成交额明显上升，具体反映在商品住宅（增量房）销售比较平稳，需求较为旺盛，房产供给略些

28、不足；存量房产市场前景看好，交易数量增长明显；二手房热销比例上升。2004年，由于徐州市城市化进程的不断加快、住房消费结构的不断调整、置业投资者增多，导致市场需求急剧增加，同时，土地市场供应加大及外地资金的大量进入，进一步推动增量房产的规模开发，使2004年第一季度的房价上涨比较明显，但各分区住房房价涨幅不一，从总体上看，目前中心区的房价仍最高，南区的房价次之，东区的房价涨幅较快，北区的房价略有下降。中心区：2004年第一季度的住宅均价为2572元，2003年四季度的住宅均价为2568元，上涨了0.16%，该区域的价格上涨幅度不大。该区由于可供建设用地较少，地价较高，上市新盘不多，造成该区域的

29、房价居高不下。预计短期内该区域的住房价格上涨空间不大。中心区虽地处闹市,但是因为本身价格就很高,上升空间较小,二手房市场比较平稳,另外市区拆迁几率较大,有时拆迁补偿所得的补偿款要比出售房屋还要合算,一般情况下,中心区住房出租占有很大的比重。东 区：2004年一季度的住宅均价为1314元，比去年第四季度的住宅均价上涨了14.76%。该区域的住房价格上涨较快，主要是由黄山垄区域、金山桥开发区的住宅价格上涨以及新上市楼盘如子房美景花园、徐州人家的带动下形成的。预计短期内该区域的住房幸均价上涨空间不大。南 区：2004年一季度的住宅均价为2299元，2003年四季度的住宅均价为2194元，上涨了4.7

30、9%，该区域的住房价格一直处于上升通道中，没有回调现象。目前该区域的楼盘较多，小区环境好，已经吸引大量的购房者购买该区域的住房，使该区域的住房价格一直在上涨，预计该区域的住房价格近期仍会小幅上扬。相比北区二手房市场价格的不断攀升,南区则相对稳定,前一段时间由于各方大幅度的宣传,其自身具有良好的自然环境,南区住房达到一种疯狂购买的程度,特别是风华园,许多人都认为风华园无论是大环境还是小环境都非常适宜居住,而且原本的居住人群也提升了整个小区的层次,于是一度出现了只要是风华园的房子就不愁卖。买的肯出钱,卖方敢要价,使风华园的价格提前达到了顶点。一套150平方米左右的房子竟要价32万,远远高出26万左

31、右的正常价格,但是随着人们购房日益理性,购买者逐渐减少,成交率大大降低。西 区：2004年一季度的住宅均价为1614元，2003年四季度的住宅均价为1490元。本年一季度与上年四季度相比上涨8.32%。本季该地区的房价上涨明显，随着小康人家等新盘陆续投放市场，预计在短期内该区域的房价将进一步小幅小涨。 西南区的二手房价由于位于云龙湖风景区附近,价格一直都比较坚挺,但是价格却上不去,一直保持在一种程度上,不管是上升还是下降都不是很明显,其主要原因是由于整个湖滨地区虽然是一个大型居住区,也比较成熟,但是由于下水管路等公共设施存在问题,再加上房龄都较长,导致整体环境上不去,在一定程度上阻碍了房价的上

32、升。 北 区：2004年一季度的住宅均价为1268元，2003年四季度的住宅均价为1299元，下降了2.38%。该区域的房价去年上涨较快，幅度较大，主要是春华园等小区的热销带动的，以及受鼓楼区政府的迁址影响，本季该区房价每平方米下降31元。预计短期内该区域的房价将比较平稳，不会有太大的上涨和下跌。自从北区开始有春华园,北区的房价就一直处在上升的趋势，春泽园从刚开始的1200多元/平方米涨到1300多元/平方米,而伴随着越来越多新建楼盘的带动,北区的二手房市场也是只升不降,再加上北区近年来大环境的不断改善,而且北区是距离中心区最近的一个区域,北区吸引着越来越多的人群,过去是北区人不想再购买的房子

33、,而现在北区一些新建小区的二手房达到了炙手可热的程度,而且吸引了大部分中心区或是西区的许多购房者，一套春华园70多平方米的住房,最低也要上涨2万左右,每平方上涨一百七、八十元,而一些房龄不长,户型比较合理的北区住房上涨幅度也不小,例如电力医院附近的一套80平方米住房,2年前卖的只是7万多,前一段时间一经转手竟然卖到10.8万,可以说在二手房市场北区上涨幅度是比较明显的。北区新建小区多数座落在二环路左右，距离市中心不过10来分钟的路程，从恒昌花园、春华园，到永嘉花园，以及正在建设的天润花园，便捷的交通再加上不断改善的生活环境，各小区七、八十平方的户型受到人们普便欢迎。据了解，永嘉花园此类户型有七

34、十套左右，自去年6月份开盘以后，短短三个月的时间就已经全部售完，其购买者中等着新房结婚的年轻人也占有相当大的一部分，由于刚参加工作不久，手中资金不多，如果买套100多平方米的住房势必会给自己日常生活带来资金上的压力，随着日后各种条件的成熟再换大的也不迟，而且小面积住宅在二手房市场上也比较容易脱手，从投资方面看，租、售都是非常有利的。另一方面，七、八十平方的小户型一般都是两室二厅，户型结构也比较合理，基本上都是两室朝阳的设计，使用起来也非常方便。如图所示：中心区东区南区西区北区2003第四季度2568元/1120元/2194元/1490元/1299元/2004第一季度2572元/1314元/22

35、99元/1614元/1268元/上涨0.16%14.76%4.79%8.32%-2.38%三、徐州房地产四大现象分析1、房价艰难攀升的深层次现象分析1）、房产储备土地仍有剩余，楼市房价不会剧烈攀升2004年4月底，国务院办公厅决定农用地转非农建设用地审批暂停半年。随后，徐州市执行国家暂停土地“农转非”的决定，并拉开了深放治理整顿土地市场的序幕。目前，徐州市区房地产供地主要来源于储备地块，暂停“农转非”对市区供地基本没有影响。近年来市区通过征用、收回、收购、置换等方式储备土地，已有8000多亩的国有土地纳入储备库。据有关人士介绍，今年市区的房地产供地计划近4000亩，这部分地块，国爱并未加以限制

36、，只是选择何时出让的问题。今年计划出让的上述地块，到目前为止，徐州仅出让1000多亩，大量地块挂牌出让将在近段时间。此外，徐州市的各别开发商手中还囤积了大量的开发用地。一些房地产企业拿到土地后却迟迟不进行开发，这也将使得上市楼盘减少，房价上涨。据了解，徐州市今年将重点开展对1999年以来国务院和省级人民政府批准的城市建设用地的使用和供应情况的全面调查，加强对房地产用地的供后监管。对上一年度一个县（市、区）范围内土地闲置率超过一定数量、未到集约考核标准的，将不得扩大现有建设用地规模。这项措施的施行，也将使掌握在开发商手里的土地得到开发、减少土地闲置，增加上市楼盘数量。2）、知名企业欲霸市场，零、

37、小开发商各谋出路徐州久隆集团作为本土实力最为雄厚的房地产开发公司，其每年的土地开发量都占徐州市全年土地开发量的50%，逐步形成垄断市场的最终目的。近年来，由久隆集团开发的各种项目均以高姿态、高品质、高价位出现在市场之中，如都市家园、子房美景家园、久隆凤凰城等，不断引领市场往上行通道前进。但徐州市其它实力较为薄弱的房地产开发商们将土地收购后，进行后期房屋开发。由于企业之间的实力悬殊，资金投放量的差距，零、小开发商们后期房屋的建造也很少能与久隆物业抗衡，开发出来的房屋也没有什么品质而言，再加上地段因素，区域因素等等，使其不得不以偏低市场的价格来吸引大部分工薪阶层，促使零、小开发商不谋而合的走上市场

38、价格的下行通道，直接影响市场房价的迅速攀升，导致房价至今难以稳步上长。2、住宅建筑形态的市场接受度分析通过调查，在参考同类城市的经验之后，我们就徐州市场来看：多层住宅由于其起步较早，发展迅速，是目前市较为成熟的物业形态，价格相对比较适中，可以满足中、低层次消费群体的需求，整体销售进度较快，市场主流价位均在12801800元/平方米。但随着徐州城市不断的规划发展，市中心地段受到了土地供求量减少的限制，土地的稀、缺因素也促使越来越多的开发将项目定位在小高层和高层的建筑形态。目前市场现有发售项目中，已经出现了单纯采用小高层建筑形态的项目，但大多数项目采用多层建筑与小高层相结合的建筑形态。而据我们调查

39、了解，多层住宅仍是目前徐州房地产市场上需求量最大的商品房类型，高层住宅的发展潜力巨大。然而高层住宅的价格大大超出多层住宅价格，市场均价为21003000元/平方米左右。如高层住宅价格假设为2500元/平方米，面积100平方米，总价为250000元，而同等面积的多层住宅总价却为150000元（1500元/平方米X100平方米）。而易见，高层住宅的价格足可以购买1套半的多层住宅，再加上高层住宅后期昂贵的物业管理费用，不断提高购房者的门槛，从而使整体市场认可度不高，逐渐脱离了市场的购买力，极大的抑制市场有限的消费，与此同时外来消费也无法对市场形成有效的补给，导致市场对高层住宅的抗性较大，市场认可度不

40、高，据相关部门问卷调查统计，75%的市民表示在购买商品房时将会选择多层住宅，23%的市民表示将考虑高层住宅，只有约2%的市民不求自己会考虑别墅等高档住宅。调查显示，多层住宅仍是目前徐州商品房需求市场的主导类型。3、项目房型面积配比分析从2003年徐州实际成交量中我们可以清楚地看出，目前消费市场将注意力更多的集中在二房、三房，其中两房的面积段控制在90115平方米，三房的面积段控制在120-135平方米，目前市场供应二房与三房的实际配比在4：6左右。今年土地市场供应量稍有控制，价格也将会平稳运行，不会出现突增或突降现象，适中的总价将致使消费市场对面积的需求逐步加大，因此面积需求将会向大转变而变化

41、。4、项目配套设施分析从2003年至2004年，整体的房产市场对于相关配套设施也有相应的提高。目前市场现有楼盘项目均有会所、智能化安保系统、宽带入户、健身室等一系列最基本的配套设施，但这些诸如此类的配套，并不能提升项目的品质及优越性。所以我们认为，如要将项目打造成为新城区中高档、知名品牌项目，还需配置E时代高级时尚学习会所、社区医院、大型主题广场等住宅项目。四、徐州房地产类型现状分析1、商业住宅A.多层住宅随着对徐州市场深入的调查了解，我们不难发现，目前多层住宅楼仍是市场最为青睐的建筑形态，占领着市场的一席之地。由于多层住宅其起步较早，在早期的徐州市场中一直处于主力军地位。经过多年的发展，同时

42、伴随着人们生活水平的声速提高，现无论从小区的规划、房型的设计还是从配套设施方面都较为成熟，再加上其价位跨度较大，价格也比较适中，可以满足广大工薪阶层为主的多层次消费群体的需求，目前仍为徐州市场的主流。受市场供求量的影响，价格表现也较为活跃。整体销售进度较快，市场主流价位在12001800元/平方米。但其中也不凡高价楼盘，如市中心的苏堤大厦以及南区的翠园、彩园，受周围大环境的影响其价位均在2000元/平方米以上。B、高层、小高层住宅而小高层、高层相对于多层住宅来说不仅采光好、易于通风，而且还具有可观性，同时它隔音效果好，得房率高等种种因素吸引了市场越来越多的眼球。但由于其起步较晚，目前尚未完全发

43、展成熟，最明显的一个问题就是户型面积偏大，加上此类物业多位于市中心区域，无疑又使其价格更上一层楼。同时开发量的突然增加使现有的市场难以快速消化，以及徐州市物业管理水平的相对滞后使得其很难入市场主流。C、别 墅徐州市现有的别墅项目多分布于市区南面的风景区内，位置优越，环境优美。在相对于其他类型的物业来说，别墅的目标市场较为固定，为消费金字塔塔尖的群体，对物业的要求较高，且目标市场需求量有限。风景区内的别墅项目70%为联排别墅，20%双拼别墅，10%独栋别墅。得天独厚的环境优势加上项目本身的高档性使得其价格为住宅物业中最高者，现市场主价位在3000元/平方米3800元/平方米。2、商业办公A.市场

44、特点，两极分化徐州写字楼的市场在如今看来，属价格下跌物业，市场租金价格相对去年已下沉了5-10元，一直不被市场看好。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，地理位置优越，但作为小型的重工业城市，其市场需求是相对较小的。租赁或购买写字楼的客户都是以本地客源为主，占据了整个市场的85%，外来企、事业单位只占了市场的15%，由此可见，徐州写字楼市场外来消费体量较小，不能及时的对市场进行有效补充、供给，从而导致市场的价格急剧滑落，使整个市场陷入低迷不振的状态。目前徐州写字楼供应市场根据50元/平方米/月为分水岭形成了较为明显的两极分化。 高端市场： 以成功大厦、泛亚大厦为代表的项目，市场租金价格维持在5563

45、元/平方米.月，运营空置率基本在3040%之间，景气度不高。 中低端市场：以盛佳大厦及一些宾馆开设的办公场所为代表，市场租金价格维持在3045元/平方米.月，基本上不存在空置现象。B、 “只租不售”现象分析通过对徐州写字楼整个市场的调研后，我们认为写字楼“只租不售”现象应该分为以下几点进行分析说明：以彭城广场为中心的商业区无论是现在还是将来都将是徐州市的商业中心，商业氛围浓厚。加上徐州特殊的地理位置，将会有越来越多的外地商家进入，建立办事处等。这将对徐州的商业和办公楼市场都起到推动作用。巨大的发展潜力也引来了更多的房产投资者加入。然而，外地商家能够进入市场与城市发展进步也是息息相关的。目前，徐

46、州办公楼市场仍处于初级阶段，1）、徐州作为发展中的重工业城市，由于其城市发展的现状，写字楼市场的定位也受到了相应的影响。2）、去年写字楼市场均价为40-68元，2004年整体价位下滑14%，现市场均价在35-58元；市场本地客户居多，由于城市人均消费水平的限制，对于想购买写字楼的企、事单位倍感力不从心的。从而导致市场被迫整改营销路线，租赁方式也就成为市场的主流手段。3）、进驻市场的外来消费群体较小，后劲不足。2、商业分析调研范围城中主要商业集中板块戏马台户部山商务圈金地商都牌楼市场商务圈欧洲广场薇园小区附近调研重点住宅项目的规模、价格、现状、物业形态、营销手段等；住宅项目的商铺价格、形态；商业

47、街、沿街商铺的售价、租金及空租情况。1、徐州市主要商业街简介徐州房产的商业地产主要归纳为“两级密度”、“三角鼎立”。第一密度的“三角鼎立”为：戏马台户部山商务圈，金地商都牌楼市场商务圈，欧洲广场薇园小区附近。第二密度的“三角鼎立”为：东部东苑居住区，其民富园、民祥园、民怡园人气旺盛，商业投资也成热点：南部中国矿业大学及风华园、大学城附近，商业交易数量可观。l 戏马台商圈：主要商业形态以古玩、字画等传统地摊为主，形成了极为浓郁的地方传统商业气息与风格。l 金地商都商圈：位于徐州商业中心地带，主要以商业零售百货为主，多以大型的购物广场出现，人气极为旺盛，是徐州核心商业零售中心。l 欧洲广场商圈：位

48、于徐州市淮海路西侧，主要以家电批发零售业为主。2、区域主要商业街租金及售价状况金地商都：90150元/月，即35元/日。从金地商都一期面积销售情况看，市场热捧小面积反租现象。彭城百货：6080元/月，即22.5/日。华联商厦：90120元/月，即34/日。西苑宾馆：90150元/月，即35/日。中山北路部分商铺租金：基本在15002100元/间/月，一般20即90105元/月（33.5元/日）。以上租金均为沿街商铺的租金。商铺市场价格一般维持在1000025000元/平方米的水平，独立性强的商铺销售情况良好，市场接受度比较高。在本项目周围的几个商业项目中，有商铺在销售的楼盘并不多。价格范围地理

49、位置项目名称市场价格1万-1.5万元/平米古彭广场西北角黄河.景圆（大堂前10米）15000元/平方米青年路小学西皇城大厦 （一楼）15000元/平方米淮海西路人民广场对面新都大厦13000元/平方米解放路与大同街交叉口处12000元/平方米9500-11500元/平米户部山步行街B1-4 10000元/平方米古彭广场西北角黄河.景圆（大堂后10 米） 11500元/平方米青年路小学西皇城大厦（二楼）10000元/平方米9500-10000元/平米彭城晚报社对面10000元/平方米下淀路下淀派出所西世纪.锦圆9500元/平方米民主南路开明市场北开明公寓9500元/平方米二环西路人民广场西万通佳

50、苑10000元/平方米 3、淮海路段市场租金价格基本上在18002400元/间·日，即105150元/·月（3.55元/·日）。l 淮海路西段（项目周边段）： 新一佳超市，20平方米铺，适合经营眼镜、钟表、工艺品等，月租3000元，合5元/m²·天；友谊商场：1F经营鞋、化妆品、珠宝及烟酒等，租金5.5元/m²·天； 2F主要经营男装；三楼主要经营女装；二、三层夹层主要经营女性休闲服饰。华美商厦：-1F经营鞋类，租金40-50元/m²·月；1F化妆品、烟酒、珠宝等，租金120-180元/m²&#

51、183;月； 2F女装租金60-110元/m²·月；3F男装租金40-50元/m²·月；4、5F经营家电等，租金35元/m²·月。路南侧门面：20平方米，月租3000元，合5元/m²·天；矿山东路沿街铺：30平方米，月租1300-1400元，合1.5元/m²·天；l 淮海路（苏堤北路至西安北路）欧洲商城：1746平方米店铺，月租11万，合2.1元/m²·天；20平方米店铺，月租3000元，合5元/m²·天；规划设计院对面：25平方米，月租10000元，合1

52、3元/m²·天；l 淮海路（西安北路至中山北路）瑞银时代购物广场：沿街铺面1F 16元/m²·天；2F 8元/m²·天；金地商都：第一年租金打6折；1F 160-180元/m²·月；2F 扣点28%以上。 结论： 从上面市场调查结果可以看出，淮海路作为徐州市中心的核心商业街，其租金价位呈正态分布趋向，即从东、西向中心地带逐渐升高。淮海路西段的商场内租金及门面房租金基本集中在5元/m²·天；向古彭广场方向渐升至8元/m²·天、13元/m²·天，最高可达16元

53、/m²·天。 4、商业项目介绍A、金地商都二期地理位置：金地商都位于徐州市中心的黄金地段，四面临街，面临国际商厦，彭城广场，北接徐州市中心农贸市场牌楼市场，东侧为彭城路商业街，连接市总体规划彭城路步行街，西侧为徐州市主干道中山北路。开发商：天信房产公司总建筑面积：约15万平方米，一期工程总面积10万余平方米。商业模式：Shopping Mall集超市，专业商场，生态步行街、专卖店、休闲、餐饮、娱乐等为一体的一站式购物中心。开盘时间：2003.4.18建筑形态：整个商场共六层，地上四层，地下二层。地下二层为大型停车场。地下一层18000多平方米， 分层布局：地下一层国际大型超

54、市“家乐福”一层“精品广场”，商铺挑高6米；二层为主力百货，本地百货业龙头“徐州百大”整层经营；三层为文化广场，家电城、中式快餐；四层为“新人新居”，主营精品家具、洁具、灯具、家饰、布艺等。工程节点：项目一期工程2002年8月18日正式开工，2002年11月18日完成正负零零以下工程，2003年1月20日主体结构封顶，2003年9月一期工程全面竣工，2003年10月1日试营业，2004年1月1日正式开业。主体推广语：五钻级 黄金旺铺 六大保障 徐州中心商圈黄金地块，人流、钱流汇聚之地购物、休闲全新时尚（Shopping Mall）销售模式：金地商都二至四层引进全新的投资理念产权式，实行“大商场

55、、小业主”的经营模式，即把大型商场的所有权、经营权、管理权分离，达到投资平台的扩大与经营空间的需要，确保商场经营的商品位与高标准，客户在购铺1112年为“无理由退铺年” 即投资者届时若想把商铺兑现，可按原先购买总价把商铺退还开发公司。销售价格：1500030000元/平米销售模式:反租形式招租状况：目前一期首层已经完成整体招租的90%以上，多数为时尚精品服饰等；三楼为电脑大卖场，目前出租率接近80%租金价格：首层租金价格3-5元/平方米.天五、未来徐州市房产市场发展前景1、市场需求急剧上升，市场价格缓坡上扬Ø 从整体经济发展看，房地产是拉动内需的主要动力。政策将会进一步的向房地产业的

56、倾斜。Ø 住宅消费环境将进一步优化，市场潜力将进一步挖掘。Ø 城镇基础建设将拉动住宅的消费。同时将形成新的区域概念。Ø 交通便利成为购房者选房的第一考虑要素，楼盘质量将受到越来越多的消费者的重视，而物业管理与小区内景观设计则对高尚住宅小区提出了更高的要求。Ø 消费者的价格承受能力与主流付款方式按揭贷款的偿付能力都有所提高。Ø 消费者的个性消费特征日益明显，并表现出较强的“板块消费特性”，又处于不断变化之中，加强对消费者的研究成为开发商的必修课题。2、徐州市场前景Ø 按我国城镇小康居住标准18平方米/人计算，徐州现有人口164万人，总需

57、要1963.8万平方米住宅，而实有住宅居住面积818.57万平方米，仅为需求的41.7%，可见该市住宅潜在需求空间很大，市场住宅潜在需求空间很大。Ø 加之居民收入的进一步提高和住房金融政策的逐步完善，住宅有效需求会有一个大幅度的提升。Ø 另外，从房地产产业结构来看，徐州二级市场开放以及相关配套政策框架已基本形成，二、三级市场的联动效应加速了住宅潜在需求向有效需求的转化。Ø 最后，WTO将会带来良好的发展机遇，政府会引资上出台相应的优惠政策，以宽松的政策环境引外商来徐投资置业，也将会给徐州房地产市场带来新的商机。有效需求的增长，促进了房价的市场的活跃。Ø 此外，随着城市建设的推进，土地将越来越稀缺。土地的稀缺性决定