贵阳2014年市场基本情况

1、在“只拆不建，多拆少建”建设基调下，政府将持续梳老城、建新城p根据市政府最新公布梳老城、建新城规划方案，20142018年共五年时间进行棚户区改造，5年老城区建筑密度降至25.3%、疏解人口20万。贵阳市尚存棚户区贵阳市尚存棚户区改造区域类型数量建筑面积（万）两城区（云岩区、南明区）各类棚户区城中村193796花溪、乌当、白云、观山湖、高新、经开区2151849三县一市96564三线企业和在城市规划区内的国有企业棚户区40119.5梳老城、建新城规划方案梳老城、建新城规划方案三年、五年目标及重点工作三年、五年目标及重点工作类别内容重点目标2014年实施11346户城市棚户区、10230户“三线

2、”企业棚户区改造三年目标20142016年完成云岩、南明两区（一环内）棚户区改造44个，面积190.5万五年目标20142018年完成全市棚户区改造443个，面积2841.3万【城市发展】城市发展宏观市场楼市分析在1、2号线轻轨交通核心驱动下，观山湖区将优先成为梳老城最大收益区域，同时将加速贵阳南北的连接p 1号线有望年建成，投入使用2号线2015年3月动工，预计2019年建成通车，将老城区与观山湖区连接，加快老城区经济圈和新兴经济圈融合。p 1号线横穿贵阳，观山湖会展中心连接，途径贵阳火车站和老城区重要节点，设计日均客流量20万人次，预计2017年建成通车。p 2号线预计2015年3月投入建

3、设，将龙洞堡机场与国家高技术开发区连接，途径老城区核心CBD，设计日均客流量20万日次，预计2019年建成通车。【城市发展】城市发展宏观市场楼市分析观山湖区花溪区城市发展小结：旧城改造、轨道交通建设将成为未来贵阳房地产市场增长点观山湖区收益最大2014年起，土地严控 “去大盘化，控容积率，净地出让”等政策出台，将促使市场回归良性竞争p单宗用地不得超过20公顷，用地面积在20公顷以上、建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，必须严格按照控制性详细规划的强制性要求，容积率老城区原则上不得突破3.5，老城区以外的其他区域不得突破2.5。 住宅类房地产项目单宗用地不得超过20公顷，用地面积在20公顷以

4、上、建筑面积100万平方米以上的住宅区建设，必须严格按照控制性详细规划的强制性要求，编制修建性详细规划并充分论证其功能配套、城市基础设施承载能力、交通影响评价、环境影响评价后，按程序报批。一、去大盘化 对全市住宅类房地产项目（住宅面积比例大于50%）容积率实行分类指导，老城区原则上不得突破3.5，老城区以外的其他区域不得突破2.5。局部地区按照城市功能布局需设置超高层建筑的，须报市城规委审批。二、控容 经营性用地禁止采取 “现状”、“政府收取纯收益”、“生地净挂”等方式出让，全面推行“净地”出让。土地出让前，必须完成地块内土地及房屋征收等工作，处理好土地、房屋产权、安置补偿等法律经济关系，并明

5、确土地开发的投资进度和开发时限。三、净地出让【土地市场】城市发展宏观市场楼市分析贵阳土地市场历时四年井喷，得到有效控制，贵阳土地市场历时四年井喷，得到有效控制，20142014年贵阳市土地市年贵阳市土地市场整体供应场整体供应9090宗、宗、5763.455763.45亩，成交亩，成交9797宗、宗、6136.356136.35亩。同比亩。同比20132013年年整体供应量、成交量大幅下滑，整体供应量、成交量大幅下滑，供应面积环比下滑供应面积环比下滑65%65%，成交面积，成交面积环比下滑环比下滑54%54%供应面积（亩）168661454719001165355763.45成交面积（亩）148

6、461242716355133936136.35供应宗数（宗）10212923920190成交宗数（宗）89103191163972010年2011年2012年2013年2014年05010015020025005000100001500020000注：截至注：截至20142014年年1111月月3030日日p贵阳土地市场历时四年井喷，2014年受新政影响，市场整体供应量、成交量同比2013年分别下滑65%、54%。p房地产经营性用地（商业、商住综合用地）供应量、成交量受影响较大，成交量、供应量相较前四年平均水平，不足40%。供应面积（亩）1181990821378296892377成交面积（

7、亩）995678581187276452997供应宗数（宗）667314911827成交宗数（宗）57541179237201020112012201320140204060801001201401600300060009000120001500020142014年整体供应面积年整体供应面积2727宗、宗、23772377亩；成交面积亩；成交面积3737宗、宗、29972997亩，相亩，相较较20102010年年-2013-2013年平均水平，年平均水平，20102010年至今为止经营性用地供应量最年至今为止经营性用地供应量最低；成交量、供应量相较前四年平均水平，不足低；成交量、供应量相较前四

8、年平均水平，不足40%40%。注：截至注：截至20142014年年1111月月3030日日【土地市场】城市发展宏观市场楼市分析土地供应和成交以花溪和白云区为主，成交土地用途以工业用地为主住宅用地工业用地商住用地仓储用地商业用地从土地供应及成交区域看，热点区域观山湖区、两城区土地供应量较少，2014年土地供应及成交主要集中花溪区与白云区，均与以工业用地成交为主。 贵阳两城区土地供应13宗，供应面积21.1万，土地供应用途主要为工业用地和商业用地；2014年贵阳两城区土地成交36宗，土地成交面积为87.4万，成交土地多为2013年供应土地。 观山湖区土地供应4宗，供应面积为33.5万，土地供应用途

9、为工业用地；2014年成交4宗土地，成交面积为60.2万 花溪区土地成交47宗，其中工业用地26宗，占比55%；主要集中于花溪区燕楼乡谷蒙村； 白云区土地成交39宗，其中工业用地29宗，占比74%；主要集中于沙文生态产业科技园。【土地市场】城市发展宏观市场楼市分析从年度走势看，贵阳市场供应量及成交量持续三年下降，成交价格持续三年上涨p 2013年贵阳住宅市场整体库存量达907万，库存压力大。p 2014年贵阳住宅新增供应共计819万、72646套，整体供应面积较2013年1288万下降36%。p 2014年贵阳住宅共计成交 605万、51451套，成交面积较2013年840万下降28%。p 整

10、体成交均价 4966元/，较同期整体成交均价4797元/小幅上涨，涨幅3%。供应面积71514341288819成交面积551978840605均价49184446479749662011年2012年2013年2014年400042004400460048005000500700900110013001500备注：数据来源于筑房网，截止时间为11月30日【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析p 2012年月均成交量81万、成交均4446元/，2013年月均成交量70万、成交均价4797元/，2014年1-11月均成交量55万，成交均价4966元/。010002000300040005000600

11、00204060801001201402012/12012/22012/32012/42012/52012/62012/72012/82012/92012/102012/112012/122013/12013/22013/32013/42013/52013/62013/72013/82013/92013/102013/112013/122014/12014/22014/32014/42014/52014/62014/72014/82014/92014/102014/11成交面积均价2012年月均成交81万2013年月均成交70万2014年月均成交55万2012年成交均价4446元2013年成交

12、均价4797元2014年成交均价4966元备注：数据来源于筑房网，截止时间为11月30日9月新政后成交量有一定程度的回升，但新政的持续热度较短。2014全年月度成交量持续3年回落，较2013年月均成交量下降21%【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析贵阳市场TOP10： 2014年花果园、中天未来方舟与中天会展城，位列前三,观山湖区美的林城时代入围前10。p 花果园整体成交21392套，成交面积1688724.1，实现销售额827592万元；中天未来方舟成交7310套，成交面积807958.47，实现销售额552972万元；中天会展城成交2556套，成交面积510238.22，实现销售额5138

13、10万元。项目销售额(万元)套数面积()均价（元/）花果园82759221392168.874901中天未来方舟552972731080.806844中天会展城513810255651.0210070花溪碧桂园219281177027.747904西南国际商贸城198381210011.716917北大资源梦想城157825336417.109231美的林城时代117077150616.377150中国铁建国际城82323142415.065465汇金国际广场759004534.9715256备注：此数据包含商业和办公成交数据。数据来源于筑房网，截止时间为11月30日【楼市回顾】城市发展宏观市

14、场楼市分析排名项目销售金额(万元）销售套数（套）销售面积（万）成交均价（元/）1花果园62560016602140.844412未来方舟338355562665.951333花溪碧桂园219281177027.7479044美的林城时代90894135315.0760335铁建国际城82323142415.0654656大川白金城69617205618.4237797观府壹号6653999012.154878万科大都会58253126610.3956039金阳新世界541479059.89547710中铁逸都国际522447299.265645注：数据来源于筑房网，截止时间为11月30日纵观贵

15、阳市，花果园、未来方舟、花溪碧桂园，位列贵阳住宅销售前三【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析观山湖区TOP10：排在前三均为主力去化商业为主的项目，且前三均为商业或销售商业为主的项目。项目所属板块销售额(万元)套数面积(万)均价(元/)中天会展城会展城板块513810255651.0210070西南国际商贸城奥体板块198381210011.716917北大资源梦想城高铁板块157825336417.099231美的林城时代会展城板块117077150616.377150中铁逸都国际奥体板块7749595610.547352观府壹号会展城板块6653999012.15487金阳新世界新世界板块

16、60821109010.645718中渝第一城会展城板块552324765.4410160万科城奥体板块55063142310.865071中航城奥体板块1985119627.867125备注：数据来源于筑房网，截至2014年11月30日p中天会展城成交2556套，成交面积51.02万，实现销售额513810万元；西南国际商贸城成交2100套，成交面积11.7万，实现销售额198381万元；北大资源梦想城成交3364套，成交面积17.09万，实现销售额157825万元。【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析纵观观山湖区高层住宅市场，美的林城时代蝉联第一。项目名称所属版块销售额(万元)销售套数销售

17、面积(万)销售均价(元/)美的林城时代会展板块90894135315.076033观府壹号会展板块6653999012.15487万科城奥体板块55063142310.865071金阳新世界新世界板块541479059.895477中铁逸都国际奥体板块522447299.265645中铁阅山湖十二滩板块488154446.937044中天铭廷会展板块4784491311.993991万科悦城世纪城板块4539982185831中渝第一城会展板块199232302.856986中航城奥体板块198511962.797125备注：数据来源于筑房网，截止时间为11月30日p美的林城时代成交1353套

18、，成交面积15.07万，实现销售额90894万元；观府壹号成交990套，成交面积12.1万，实现销售额66539万元；万科城成交1423套，成交面积10.86万，实现销售额55063万元。【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析纵观区域洋房市场，2014年观山湖区洋房市场去化占贵阳整体市场45%，月均单盘去化峰值25套p从区域整体市场看，2014年观山湖区洋房市场成交量722套，月均去化65套，金额6.9亿元，占贵阳整体洋房市场45%。p从单盘成交量看，2014年中航城销售185套，实现产值17871万元，观府壹号、及中铁阅山湖紧随其后。排名排名项目项目销售套数销售套数面积面积( (万万) )产值

19、（万元）产值（万元）均价（元均价（元/ /） 销售周期（月）销售周期（月） 月均去化套数月均去化套数1 1中航城1852.391787179019202观府壹号1331.981465574058163 3中铁阅山湖1251.71259674097174 4万科缇香郡1141.26985078227.5155中铁逸都国际1001.25754359954256 6中渝第一城650.8766347625125合计合计7227229.459.456914969149备注：数据来源于筑房网，截止时间为11月30日【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析2015年洋房供应量大，区域洋房市场竞争激烈，高层产品供

20、应量主要集中会展商圈p高层供应量较大项目分别中天铭廷、美的林城时代、华润国际社区等项目，区域未来新增与存量合计约121万；p洋房产品潜在供应量主要来自中铁逸都、中航城、中铁阅山湖项目，2015年洋房预计新增供应与存量合计约34万。备注：数据来源于筑房网和同行交流竞品项目存量新增供应量合计（万）高层（万）洋房（万）高层（万）别墅（万）洋房（万）中天铭廷20323美的林城时代 4.510115.5华润国际社区1515中渝第一城437.514.5中铁阅山湖6.80.0656.0974.824.7中铁逸都国际7.13.311.521.4金阳新世界12.31.514中航城262.5313万科城27.50

21、11万科缇香郡224观府壹号4.60.928.5714.09合计41.311.28580.6613.522.8170.19城市发展宏观市场楼市分析【楼市回顾】p 2014年贵阳市商业整体成交56.68万方，月均去化5.15万方，整体成交均价16783元/平米；p 2014年观山湖区商业整体成交29.82万方，月均去化2.7万方，整体成交均价18145元/平米；p 观山湖区商业去化占贵阳市场去化的52.67%，成交均价高出整体市场8%。面积(万)4.852.936.994.552.513.942.773.898.14.5611.59均价（元/） 13919 19263 12723 15758 1

22、6451 17831 16482 18772 16194 19133 185931401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141102000400060008000100001200014000160001800020000024681012142014年贵阳市商业成交量价走势 面积(万)1.482.443.462.691.32.671.171.573.92.087.06均价（元/） 18972 20061 15649 15814 17401 18676 19217 19670 18183 19029 180931401 1402 14

23、03 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141105000100001500020000250000123456782014年观山湖区商业成交走势【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析区域商业市场中，中天会展城、西南国际商贸城、北大资源梦想城名列前茅，成交集中于会展板块p中天会展城、西南国际商贸城、北大资源梦想城成交排名前三。成交金额分别为200086万元、198381万元、68861万元；p金阳世贸与中渝第一城仅居于次，成交金额分别为28793万元，25788万元。项目所属板块销售金额（万元）销售套数销售面积(万)销售均价(元/)中天会展城会展板块20008

24、6125910.119747西南国际商贸城奥体板块198381210011.716917北大资源梦想城高铁板块68861535321408金阳世贸会展板块28793281217634中渝第一城会展板块257881041.616412中铁逸都国际奥体板块252502271.2820965美的林城时代会展板块19020830.631356中天铭廷会展板块152171080.8218470金阳新世界新世界板块3926390.2814021注：数据来源于筑房网，截至注：数据来源于筑房网，截至20142014年年1111月月3030日日【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析p 2014年贵阳市写字楼整体成

25、交81.43万方，月均去化7.4万方，整体成交均价8497元/平米；p 2014年观山湖区写字楼整体成交50.71万方，月均去化4.61万方，整体成交均价8909元/平米；面积(万)4.427.537.04 14.86 5.519.053.412.798.035.46 13.33均价（元/） 7629 8786 7693 9190 7391 9125 8549 7981 8039 10182 79901401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 141102000400060008000100001200002468101214162014

26、年贵阳市写字楼成交量价走势面积(万)1.275.74.36 11.99 1.02 7.23 2.41 1.19 5.43 0.94 9.17均价（元/） 7935 9439 9121 9137 7861 9366 8307 8304 8441 8200 866014011402140314041405140614071408140914101411010002000300040005000600070008000900010000024681012142014年观山湖区写字楼成交走势【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析观山湖区写字楼占整体市场的62%，成交均价高出整体市场5%。面积(万)4.0

27、81.624.071.351.071.784.041.230.872.073.53.922.640.621.893.775.543.785.093.599.519.046.9均价（元/）527951154617458955295666608880506292532860196513623464976297659968436053631456205323551556051301130213031304130513061307130813091310131113121401140214031404140514061407140814091410141101000200030004000500060

28、00700080009000012345678910p2013年贵阳市公寓整体成交29.6万方，月均去化2.45万方，整体成交均价4405元/平米；p2014年贵阳市公寓整体成交52.37万方，月均去化4.76万方，整体成交均价5910元/平米；【楼市回顾】城市发展宏观市场楼市分析较13年相比，公寓市场呈“量价齐涨”，成交量同比上涨37%，成交均价同比上涨34%。市场总结：p受土地新政影响，未来土地市场供应量受限;p楼市供应量、成交持续下滑，价格小幅回升，城市改造建设红利是未来楼市增长点;p观山湖区已成为贵阳市房地产热点城区，以高层主导的观山湖区住宅市场，2015年会展城将成为集中供应版块及竞争所在；p2015年区域商业市场表现活跃，且公寓市场出现新的变化，未来市场竞争将呈多元化。恒大雅苑竞品市场：大上海、未来方舟、中建华府、尚善御景、一、中建华府开发商贵州中建四局地产开发有限公司位置贵阳市云岩区大营坡（紧邻云岩区政府）总