房建业业营改增实操(定稿教材)

1、 刘玉章 建安和房地产行业建安和房地产行业全面全面“营改增营改增”财税与经营应对实操财税与经营应对实操一、一、“营改增营改增”对建安和对建安和房房地产业的影响地产业的影响 （一）避免重复征税。（一）避免重复征税。（二）降（二）降低房地产行低房地产行业的整体税负和开发产品的成本业的整体税负和开发产品的成本。 两大行业流转税的税负率会降低两大行业流转税的税负率会降低到到3%3%左右（目标税负）左右（目标税负） 应应交增值税销售额交增值税销售额11%11%（材料动力（材料动力17%17%劳务劳务服务服务税率）税率） （三）规（三）规范纳税行为，避免偷漏税。范纳税行为，避免偷漏税。二、二、区别区别一般

2、纳税人与小规模纳税人一般纳税人与小规模纳税人 在境内在境内销售销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。的单位和个人，为增值税纳税人。 1 1、同时满足下列两个条件的，以发包人为纳税人：、同时满足下列两个条件的，以发包人为纳税人： （1 1）以发包人名义对外经营；）以发包人名义对外经营； （2 2）由发包人承担相关法律责任。（包括纳税责任）由发包人承担相关法律责任。（包括纳税责任） 注意：谁签合同注意：谁签合同，谁承担法律责任，谁，谁承担法律责任，谁收款，收款，谁开具谁开具发发票、谁纳税。票、谁纳税。2 2、不能同时满

3、足以上两个条件的，以承包人为纳税人。、不能同时满足以上两个条件的，以承包人为纳税人。 即：（即：（1 1）以承包人名义对外经营；）以承包人名义对外经营； （2 2）由承包人承担相关法律责任）由承包人承担相关法律责任。 建筑施工企业挂靠模式？建筑施工企业挂靠模式？承包人取得法人地位承包人取得法人地位 试点实施办法试点实施办法第三条规定的年应税销售额标准为第三条规定的年应税销售额标准为500500万元（含本数）。万元（含本数）。 财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。 提示：建筑及房地产企业即或是营改增前提示：建筑及房地产企业即或是

4、营改增前1212个月内销售额个月内销售额没达到标准没达到标准500500万元，也应当申请一般纳税人资格。万元，也应当申请一般纳税人资格。 如何如何登记？登记？ 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全会计核算健全，能够能够提供准确税务资料提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。人资格登记，成为一般纳税人。 关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告关于调整增值税一般纳税人管理有关事项的公告（国（国家税务总局公告家税务总局公告20152015年第年第1818号），自号），自2015

5、2015年年4 4月月1 1日起施行。日起施行。 1 1、增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行、增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。 2 2、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下： （1 1）纳税人向主管税务机关填报）纳税人向主管税务机关填报增值税一般纳税人资增值税一般纳税人资格登记表格登记表（附件（附件1 1），并提供税务登记证件；），并提供税务登记证件； （2 2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务）纳税人填报内容

6、与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；机关当场登记； （3 3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。 3 3、纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标、纳税人年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明（附件2 2）。）

7、。 认定为小规模纳税人。认定为小规模纳税人。 个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。的，不需要向主管税务机关提交书面说明。 4 4、纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后、纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后2020个工作日内（个工作日内（应当应当）按照本公告第二条或第三条的规定办理）按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后限结束后1010个工作日内制作个工作日内制作税

8、务事项通知书税务事项通知书，告知纳税人，告知纳税人应当在应当在1010个工作日内向主管税务机关办理相关手续。个工作日内向主管税务机关办理相关手续。 试点实施办法试点实施办法第六条、中华人民共和国境外（以下称第六条、中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。 再无代理人的规再无代理人的规定。财政部和国家税务总局另有规定的除外。定。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 试点实施办法试点实施办法第七条第七条 、两、两个或者两个以上的纳税人

9、，个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。 原因是：第四十五条、固定业户应当向其机构所在地或者原因是：第四十五条、固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机

10、关申报纳税。可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。第二章、第二章、增值税的会计核算增值税的会计核算 一、增值税会计科目的设置一、增值税会计科目的设置 （一）小规模纳税人的会计科目设置（一）小规模纳税人的会计科目设置 在在“应交税费应交税费”科目设置科目设置“应交增值税应交增值税”明细科目。明细科目。 （二）一般纳税人会计科目设（二）一般纳税人会计科目设置（适用于新项目）置（适用于新项目） 应应交税费交税费应交增值税应交增值税未交增值税未交增值税增值税留抵税额增值税留抵税额待抵扣进项税额待抵扣进项税额预交增值税预交增值税 借方明细：借方明细：“进项税额进项税额”、“已交税金已交税

11、金”、“减免税款减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额出口抵减内销产品应纳税额”、“转出未交增值税转出未交增值税”、“营营改增抵减的销项税额改增抵减的销项税额”； 贷方明细：贷方明细：“销项税额销项税额”、“出口退税出口退税”、 “ “进项税额进项税额转出转出”、“转出多交增值税转出多交增值税”。 核算企业应交未交或待抵扣增值税的情况。核算企业应交未交或待抵扣增值税的情况。 “原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、

12、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。” 实行辅导期的一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发实行辅导期的一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据据注注明或者计算的进项税额明或者计算的进项税额。 根据财税根据财税201636201636号，房地产企业通过购买方式取得在建号，房地产企业通过购买方式取得在建工程，开具增值税专用发票注明的增值税额，在预售阶段不能工程，开具增值税专用发票注明的增值税额，在预售阶段不能扣除，待销售时可分两年抵扣。暂计入本

13、科目。扣除，待销售时可分两年抵扣。暂计入本科目。 根据财税根据财税201636201636号规定，房地产企业的新项目在预号规定，房地产企业的新项目在预售阶段按照增值税的税率（售阶段按照增值税的税率（11%11%）和预征率（）和预征率（3%3%）预征的增）预征的增值税。值税。 老项目按照征收率（老项目按照征收率（5%5%）和预征率（）和预征率（3%3%）预征的增值）预征的增值税。税。 老项目使用的会计科目：老项目使用的会计科目： 应交增值税应交增值税预交增值税预交增值税未交增值税未交增值税 应交税费应交税费会计业务举例：会计业务举例： （1 1）取得预售收入）取得预售收入 借：银行存款借：银行存

14、款 贷：预收账款贷：预收账款二、营改增对建筑业房地产业会计核算体系的影响二、营改增对建筑业房地产业会计核算体系的影响 建筑企业营改增之后，账户体系上有一些变化。建筑企业营改增之后，账户体系上有一些变化。 价内税变成价外税价内税变成价外税 营业税是价内税，按照营业额和适用税率计算的营业税营业税是价内税，按照营业额和适用税率计算的营业税对企业来讲是一项对企业来讲是一项“税前扣除的费用税前扣除的费用”，在，在“营业税金及附加营业税金及附加”科目核算，计算应纳税所得时允许扣除。科目核算，计算应纳税所得时允许扣除。 营改增之后按照销售额计算的销项税额，购入货物和劳务营改增之后按照销售额计算的销项税额，购

15、入货物和劳务带来的进项税额，均属于和政府的往来款，在带来的进项税额，均属于和政府的往来款，在“应交税费应交税费”科目核算，贷方大于借方属于应交增值税款，次月科目核算，贷方大于借方属于应交增值税款，次月1515日前日前纳税。借方大于贷方属于待抵扣增值税或多交的增值税，纳税。借方大于贷方属于待抵扣增值税或多交的增值税，可以在以后期间抵扣。可以在以后期间抵扣。 第三章第三章 建筑与房地产增值税建筑与房地产增值税征税范围征税范围 一一、销售服务、销售服务 （四）建筑服务：是指各类建筑物、构筑物及其附属设施（四）建筑服务：是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及

16、其他工的建造、修缮、装饰、线路、管道、设备等的安装以及其他工程作业的业务活动。程作业的业务活动。 包括规定工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其包括规定工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务、其他建筑服务。他建筑服务。 二、销售无形资产二、销售无形资产 销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。业务活动。 （1 1）技术，包括专利或非专利技术；）技术，包括专利或非专利技术； （2 2）自然资源使用权，包括）自然资源使用权，包括土地使用权土地使用权、海域使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。探矿权、采矿

17、权、取水权和其他自然资源使用权。 （3 3）其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、）其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、特许经营权、连锁经营权、肖像权、公共事业特许权、配额、特许经营权、连锁经营权、肖像权、冠名权等。冠名权等。 三、销售不动产三、销售不动产 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产。包括：指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产。包括： （1 1）建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、）建筑物，包括住宅、商业营业

18、用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。工作或者进行其他活动的建造物。 （2 2）构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等构造物。）构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等构造物。 （3 3）按照销售不动产缴纳增值税的：转让建筑物有限产权或）按照销售不动产缴纳增值税的：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的。权的。 四、有偿销售四、有偿销售 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有销售服

19、务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或有偿销售不动产。有偿，是指取得货币、货偿转让无形资产或有偿销售不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。物或者其他经济利益。 但下列非经营活动情形除外：但下列非经营活动情形除外： （一）单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（一）单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 （1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；府及其财政、价格主管部门批准设立的行

20、政事业性收费； （2 2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上（含省级）财政部门印制的财政票据； （3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。 （二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 （三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 何谓何谓“本单位员工本单位员工”？ （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 五、视同销售五、视同销售 实施办法实施办法第十三条

21、第十三条 下列情形视同销售服务、无形资下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外； （1 1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务。务。 （2 2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产。或者不动产。 （3 3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 增值税暂行条例实施细则增值税暂行条例实施细则第四条单位或者个体工商户的第四条单位或者个体工

22、商户的下列行为，视同销售货物：下列行为，视同销售货物： （一）将货物交付其他单位或者个人代销；（一）将货物交付其他单位或者个人代销； （二）销售代销货物；（二）销售代销货物； （三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；（市）的除外； 关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知关于企业所属机构间移送货物征收增值税问题的通知（国（国税发税发19981998137137号）：所称的号）：所称的“用于销售用于销售”，是指

23、受货机构，是指受货机构发生以下情形之一的经营行为：向购货方开具发票；向购货方发生以下情形之一的经营行为：向购货方开具发票；向购货方收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，收取货款。受货机构的货物移送行为有上述两项情形之一的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，应当向所在地税务机关缴纳增值税；未发生上述两项情形的，则应由总机构统一缴纳增值税。则应由总机构统一缴纳增值税。 建筑企业、房地产企业将建材移送到分公司、项目建筑企业、房地产企业将建材移送到分公司、项目部不视同销售。部不视同销售。 （四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目（四）将自产或者委托加工的货

24、物用于非增值税应税项目（营业税项目）；（营业税项目）； （五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；其他单位或者个体工商户； （七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；资者； （八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。或者个人。 增值税的税率增值税的税率 和征收率和

25、征收率税率税率征收率征收率17%17%，销售或进口货物销售或进口货物、有形动产租赁。、有形动产租赁。13%13%，粮油水电气书报农药化肥，粮油水电气书报农药化肥11%11%，交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权。产租赁服务，销售不动产，销售土地使用权。6%6%，现代服务业、增值电信服务、金融保险业、现代服务业、增值电信服务、金融保险业、生活服务业。生活服务业。零零，具体范围由财政部和国家税务总局另行规具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。定。 3%3%，小规，小规模纳税人，模纳税人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

26、财政部和国家税务总局另有规定的除外。 第四章第四章 税率、征收率与应纳税额的计算税率、征收率与应纳税额的计算 第一节第一节 税率与征收率税率与征收率 第第二二节节 应纳税额计算的一应纳税额计算的一般性规定般性规定 实施办法实施办法 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 （1 1）一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。）一般计税方法按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额。 应纳税额销项税额进项税额应纳税额销项税额进项税额 销项税额销售额销项税额销售额税率税率 （2 2）简易计税方法按照销售额与征收率的乘积计算应

27、纳税额。）简易计税方法按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。 应纳税额销售额应纳税额销售额征收率征收率 （3 3）境外单位和个人在境内提供劳）境外单位和个人在境内提供劳务应扣缴税款的计务应扣缴税款的计税方法税方法。 一、一般纳税人计税方法一、一般纳税人计税方法 实施办法实施办法第第十八条十八条 一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。计税。 一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，务，可以选择可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，适用简易计税方法计税，但一经选择，3636个月内不得变更

28、个月内不得变更。 征收率为征收率为3%3%，不得抵扣进项税额。，不得抵扣进项税额。 解读解读附件附件2 2第一条、（六）计税方法。第一条、（六）计税方法。 一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税（征收一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税（征收率率3 3）：）： 二、小规模纳税人计税方法二、小规模纳税人计税方法 实施办法实施办法第十九条第十九条 小规模纳税人提供应税劳务、应税服务适用简易计小规模纳税人提供应税劳务、应税服务适用简易计税方法计税税方法计税。（。（条例条例第十二条，小规模纳税人增值税征第十二条，小规模纳税人增值税征收率为收率为3%3%，增值税的，增值

29、税的调整由国务院决定。不调整由国务院决定。不得抵扣进行税额得抵扣进行税额。）。） 三、境外单位或个人在境内提供应税服务的计税方法三、境外单位或个人在境内提供应税服务的计税方法 实施办法实施办法第二十条第二十条 境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未境外单位或者个人在境内提供应税服务，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额： 应扣缴税额接受方支付的价款应扣缴税额接受方支付的价款（1 1税率）税率）税率税率 例例41 41 某某房地产公司委托房地产公司委托A A国的设计院进行开发小区国的设计院进行开发小区的设计的设计

30、，A A国设计院已派设计人员到我国来现场设计。国设计院已派设计人员到我国来现场设计。20152015年年1 1月月2020日，房地产公司按合同规定支付设计费日，房地产公司按合同规定支付设计费100100万美元万美元。该。该公公司应当代扣代缴增值司应当代扣代缴增值税及企业所得税。税及企业所得税。已知当天美元与人民币已知当天美元与人民币的汇率中间价为的汇率中间价为6.52026.5202。 第第三三节节 应纳税额的应纳税额的一一般计税方法般计税方法 一、应纳税额的计算一、应纳税额的计算 实施办法实施办法第二十一条第二十一条 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税

31、额抵扣当期进项税额后的余额税额抵扣当期进项税额后的余额。 应纳税额计算公式：应纳税额计算公式： 应纳税额当期销项税额当期进项税额应纳税额当期销项税额当期进项税额 购进扣除法。从销售方或劳务提供方取得的增值税专用发票上注购进扣除法。从销售方或劳务提供方取得的增值税专用发票上注明的增值税额可以抵扣。明的增值税额可以抵扣。 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。期继续抵扣。 例例4242、营改增以后，、营改增以后，甲房地产公甲房地产公司于司于20XX20XX年年X X月月份销售住宅，取得售房收份销售住宅，取

32、得售房收入（含税）入（含税）11101110万元，当月应税支出如下万元，当月应税支出如下： （1 1）购进钢材一批，取得的增值税专用发票，货款）购进钢材一批，取得的增值税专用发票，货款1 000 0001 000 000元，增值税元，增值税170 000170 000元。元。 （2 2）购进小轿车一辆，取得机动车销售统一发票，）购进小轿车一辆，取得机动车销售统一发票， 汽车价款汽车价款600 000600 000元，增值税额元，增值税额 102 000102 000元。元。 （3 3）支付乙施工企）支付乙施工企业工程款业工程款5 5 000 000000 000元，取得建筑元，取得建筑业增值税

33、业增值税专用发票，税率专用发票，税率11%11%，增值税额增值税额550 000550 000元。元。 销项税额销项税额11 100 00011 100 000（1 111%11%）11%11% 1 100 000 1 100 000（元）（元） 进项税额进项税额 170 000 170 000102 000102 000550 000550 000822 000822 000（元）（元） 应纳增值税额应纳增值税额1 100 0001 100 000822 000822 000278 000278 000（元）（元） 二、销项税额二、销项税额 实施办法实施办法 第二十二条第二十二条 销项税额，

34、是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。税税率计算的增值税额。 （一）销项税额是应税服务的销售额和增值税税率的乘积，是该环节应税服务的增（一）销项税额是应税服务的销售额和增值税税率的乘积，是该环节应税服务的增值税整体税金，扣除进项税额后形成当期增值税应纳税额。销项税额计算公式：值税整体税金，扣除进项税额后形成当期增值税应纳税额。销项税额计算公式： 销项税额销售额销项税额销售额税率税率 （二）会计处理：一般纳税人应在（二）会计处理：一般纳税人应在“应交税费应交税费”科目下设置科目下设置“应交增值税应交增值税销项销项税额税额”专栏

35、。一般纳税人销售货物、提供应税劳务、提供应税服务收取的销项税额，属专栏。一般纳税人销售货物、提供应税劳务、提供应税服务收取的销项税额，属于负债性质，用蓝字登记（贷方）；退回货物应冲减的销项税额，用红字登记。于负债性质，用蓝字登记（贷方）；退回货物应冲减的销项税额，用红字登记。 （三）含税销售额换算成不含税销售额（三）含税销售额换算成不含税销售额 实施办法实施办法第二第二十三条十三条 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含

36、税销售额销售额含税销售额（1 1税率）税率） 根据根据试点实施办法试点实施办法第五十三条第五十三条规定，向消费者个人提供应税服务、规定，向消费者个人提供应税服务、销售不动产不得开具增值税专用发票。销售不动产不得开具增值税专用发票。 房房地产开发公司向个人销售房产，建筑企业向个人提供建筑劳务，一般应地产开发公司向个人销售房产，建筑企业向个人提供建筑劳务，一般应当开具增值税普通发票，按上述公式和适用税率计算销项税额。当开具增值税普通发票，按上述公式和适用税率计算销项税额。 （四）建筑业简易计税办法销售额的确定（四）建筑业简易计税办法销售额的确定 试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全

37、部价款和价外试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 （五）（五）房地产开发企业一般计税方法销售额的确定房地产开发企业一般计税方法销售额的确定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项

38、目，是指房地产老项目，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在20162016年年4 4月月3030日前的房地产项目。日前的房地产项目。 扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。制的财政票据为合法有效凭证。 三三、进项税额进项税额 实施办法实施办法第二十四条进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳第二十四条进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。务、服务、无形资产或者不动产，支付

39、或者负担的增值税额。 （一）进项税额的抵扣条（一）进项税额的抵扣条件件 实施办法实施办法第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （1 1）从销售方取得的）从销售方取得的 增值税专用发票增值税专用发票（含税控（含税控机动车销售统一发机动车销售统一发票票，下同）上注明的增值税税额。，下同）上注明的增值税税额。 （2 2）从海关取得的）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。上注明的增值税额。 （3 3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关

40、进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%13%的扣除率计算的进项税额。计算的扣除率计算的进项税额。计算公式为：公式为： 进项税额进项税额= =买价买价扣除率（扣除率（13%13%） 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税规定缴纳的烟叶税 。 购进农产品，按照购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法（财税（财税201238201238号

41、）抵扣进项税额的除外。号）抵扣进项税额的除外。 （4 4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（以下称义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（以下称税收缴款凭证税收缴款凭证） （二）（二） 增增值税扣除凭证值税扣除凭证涉及业务涉及业务增值税扣除凭证增值税扣除凭证抵扣额抵扣额境内增值税业务境内增值税业务增值税专用发票增值税专用发票增值税额增值税额进口业务进口业务海关进口增值税专用缴款书海关进口增值税专用缴款书增值税额增值税额接受境外单位或个人

42、提供的接受境外单位或个人提供的应税服务应税服务解缴税款的完税凭证解缴税款的完税凭证增值税额增值税额购进农产品购进农产品农产品销售发票或农产品收农产品销售发票或农产品收购发票购发票进项税额买价进项税额买价扣除率扣除率（13%13%） 20152015年年1919号公告：自号公告：自20152015年年4 4月月1 1日起，纳税人使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左日起，纳税人使用增值税普通发票开具收购发票，系统在发票左上角自动打印上角自动打印“收购收购”字样。字样。 （三）不得抵扣的进项税额（三）不得抵扣的进项税额 实施办法实施办法第二十七条第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中

43、抵扣：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （1 1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2 2

44、）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。务。 （3 3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。加工修理修配劳务和交通运输服务。 （4 4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。筑服务。 （5 5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。）非正常损失的不动产在建工程所耗用的

45、购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 第（第（4 4）项、第（）项、第（5 5）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反非正常损

46、失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 （6 6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （7 7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 固定资产，是指使用期限超过固定资产，是指使用期限超过1212个月的机器、机械、运输工具以及其他与生个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。产经营有关的设备、工具、

47、器具等有形动产。 四、进项税额递延抵扣的规定四、进项税额递延抵扣的规定 附件附件2 2一（四）进项税额一（四）进项税额 1. 1.适用一般计税方法的试点纳税人，适用一般计税方法的试点纳税人，20162016年年5 5月月1 1日后取得并在会计制度上按日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者固定资产核算的不动产或者20162016年年5 5月月1 1日后取得的不动产在建工程，其进项税额日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分应自取得之日起分2 2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%60%，第二年抵扣比，第二年抵扣比例为例为40%40%

48、。 递延抵扣的规定。递延抵扣的规定。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分不适用上述分2 2年抵扣的规定。年抵扣的规定。 五、兼营业务不得抵扣进项税额的计算五、兼营业务不得抵扣进项税额的计算 （一）销售额比例法（一）销售额比例法 适用

49、一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方（当期简易计税方法计税项目销售额法计税项目销售额+ +免征增值税项目销售额）免征增值税项目销售额）当期全部销售额当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对

50、不得抵扣的进项税额进行清算。清算。 例例4343、乙建筑公司在建的项目有、乙建筑公司在建的项目有2 2个，个，A A项目是营改增之前取得的的项目，项目是营改增之前取得的的项目，实行简易办法征税，征收率实行简易办法征税，征收率3%3%；B B项目是营改增之后取得的项目，按一般计税方项目是营改增之后取得的项目，按一般计税方法征收。法征收。 2016 2016年年7 7月份，与甲方结算，月份，与甲方结算，A A项目取得销售收入项目取得销售收入3 6903 690万元，万元，B B项目取项目取得销售收入得销售收入5 0005 000万元。本月购入材料及劳务如下：万元。本月购入材料及劳务如下： （1 1

51、）购进钢材一批，取得增值税专用发票，价款）购进钢材一批，取得增值税专用发票，价款24 000 00024 000 000元，增值税额为元，增值税额为4 080 0004 080 000元。元。 （2 2）购进商品混凝土，取得增值税专用发票。价款）购进商品混凝土，取得增值税专用发票。价款4 760 0004 760 000元，增值税额元，增值税额为为142 800142 800元。元。 （3 3）从小规模纳税人处购得砂石料一批，取得税务机关代开的增值税专用发）从小规模纳税人处购得砂石料一批，取得税务机关代开的增值税专用发票，征收率票，征收率3%3%，价款，价款567 000567 000元，增值

52、税额元，增值税额17 01017 010元。元。 （4 4）购置塔吊一台取得增值税专用发票，价款）购置塔吊一台取得增值税专用发票，价款1 500 0001 500 000元，增值税额为元，增值税额为255 000255 000元，元， （5 5）购入劳动保护用品一批取得增值税专用发票，价款）购入劳动保护用品一批取得增值税专用发票，价款120 000120 000元，增值税元，增值税额额20 40020 400元。元。 请计算，应当转入请计算，应当转入A A项目成本的进项税额。项目成本的进项税额。 （二）实际成本法（二）实际成本法 已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生进项税

53、已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生进项税额不得从销项税额中抵扣规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目额不得从销项税额中抵扣规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，除外）的，应将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。 例例4444、营改增之后，丙建筑工程公司购入一批水泥、营改增之后，丙建筑工程公司购入一批水泥100100吨，取得了增值税吨，取得了增值税专用发票，单价专用发票，单价700700元元/ /

54、吨，货款吨，货款70 00070 000元，增值税额元，增值税额11 90011 900元。由于管理不善，元。由于管理不善，露天存放，已经失效。公司决定做报废处理，上报董事会审批。该公司对存货采露天存放，已经失效。公司决定做报废处理，上报董事会审批。该公司对存货采用移动平均法计价，当月末库存水泥的平均价格为用移动平均法计价，当月末库存水泥的平均价格为725725元元/ /吨，请计算应当转出的吨，请计算应当转出的进项税额。进项税额。 会计处理如下：会计处理如下： 应当转出的进项税额应当转出的进项税额72572510010017%17%12 32512 325（元）（元） 借：待处理财产损失借：待

55、处理财产损失 84 82584 825 贷：原材料贷：原材料水泥水泥 72 50072 500 应交税费应交税费应交增值税（进项税额转出）应交增值税（进项税额转出） 12 32512 325 （三）净值法（三）净值法 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生进项税额不得从销已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生进项税额不得从销项税额中抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：项税额中抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额固定资产、无形资产或者不动产净值不得抵扣的进项税额固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率适用税率 例例4545、营改

56、增之后，丁建筑工程公司为了支援灾区，将、营改增之后，丁建筑工程公司为了支援灾区，将2 2台混凝土搅拌机通台混凝土搅拌机通过县政府民政局捐赠给灾区，混凝土搅拌原价（不含税）过县政府民政局捐赠给灾区，混凝土搅拌原价（不含税）6 5006 500元，折旧年限元，折旧年限5 5年，年，不留净残值，已经使用不留净残值，已经使用2 2年，请计算捐赠款总额。年，请计算捐赠款总额。 六、不得抵扣的资产改变用途，用于增值税应税项目可以抵扣进项税额六、不得抵扣的资产改变用途，用于增值税应税项目可以抵扣进项税额 附件附件2 2一（四）进项税额一（四）进项税额 2. 2.按照按照试点实施办法试点实施办法第二十七条第（

57、一）项规定不得抵扣且未抵扣进第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额固定资产、无形资产、不动产净值可以抵扣的进项税额固定资产、无形资产、不动产净值 （1 1适用税率）适用税率）适用税率适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据

58、财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。折旧或摊销后的余额。 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。 例例4646、营改增之后，甲房地产公司将一栋自建的楼房作为、营改增之后，甲房地产公司将一栋自建的楼房作为“职工之家职工之家”交交由工会管理，已经做视同销售处理转为福利用房产。楼房成本价由工会管理，已经做视同销售处理转为福利用房产。楼房成本价1 2001 200万元，增万元，增值税税率值税税率11%11%，增值税额，增值税额132132万元。楼房折旧年限万元。楼房折旧年限2020年，不留净残值，已计提折旧年，不留净残值，已计提折旧

59、2 2年。现在由于公司规模扩大，把该楼改为办公楼。如何进行账务处理。年。现在由于公司规模扩大，把该楼改为办公楼。如何进行账务处理。 会计处理会计处理 楼房转作福利用房后，价税合并计提折旧。楼房转作福利用房后，价税合并计提折旧。 已提折旧额（已提折旧额（12 000 00012 000 0001 320 0001 320 000）20202 21 332 0001 332 000（元）（元） 房产净值房产净值13 320 00013 320 0001 332 0001 332 00011 988 00011 988 000（元）（元） 可以抵扣的进项税额可以抵扣的进项税额11 988 00011

60、 988 000（1 111%11%）11%11% 1 188 0001 188 000（元）（元） 七、惩罚性规定七、惩罚性规定 实施办法实施办法第三十二条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率第三十二条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票： （一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。 （二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。 第四节第四