河北保定未来石综合体项目定价报告

1、“未来石”项目定价报告谨呈隆基泰和实业集团谨呈隆基泰和实业集团3公寓类产品市场分析4保定市在售及待售公寓项目一览备注：标注绿色： 住宅为主，有少量公寓 标注紫色： 产权70年公寓类型住宅 标注黄色： 纯公寓 市场在售及待售公寓项目集中分布在高开区保百、先天下商圈，火车站裕华路商圈及东湖板块三大区域。5 高开区保百、先天下商圈 区域代表项目福堡秀域、青年公寓、悦正智慧城整体特征 依托保百、北国先天下新兴高端商业的带动，带来较优质的中高端消费群体； 以纯公寓项目为主，户型面积多集中在80平米以下，以投资类产品为主要卖点； 周边银行、保险等行业分布较集中，商务办公需求旺盛； 周边法院、国土局、税务局

2、、工商局等政府机关分布集中，利于相关行业的产业聚集，保证后期物业出租率。各区域项目特征6火车站裕华路商圈区域代表项目华创国际、万博广场整体特征 商业综合体项目，体量大，规划设计超前，物业种类较齐全，为区域乃至全市标杆类物业，价格较高； 占据市中心或繁华商圈道路节点位置，商业氛围浓厚； 依托项目自身聚客能力，发展前景比较被看好。各区域项目特征7各区域项目特征东湖板块区域代表项目炫彩soho、世纪名座整体特征 项目开发体量较小，多为1栋单体建筑，产品多以40-60平米小户型为主，总价不高，适合投资； 以东湖、高铁为项目卖点； 周边交通、市政配套有待进一步完善； 商业氛围差，有望在今后两三年得到改善

3、。8住宅类公寓项目对比一楼盘名称所属区域位置开发商建筑风格建筑类型规划体量占地（亩）公寓总建面（万）公寓总可售建筑面积户型面积区间（）万和城高科产业区乐凯大街鲁岗新村北隆远地产现代高层1栋30层公寓317约4约453-57领秀紫晶城七一路长城大街五四中路北关村瑞腾地产现代高层1栋28层公寓2005.65.642-89裕东公寓客运站片区裕华东路红旗大街民生地产现代小高层、多层20保运嘉苑火车站片区建华大街裕华路交口天鸿地产现代多层及高层1栋7层公寓67.51150-78东湖国际东湖片区东二环花鸟鱼虫市场东150米华叶地产现代高层3栋，20层高层4018.618.652-79吉隆公寓七一路七一路地

4、道桥东侧吉隆房地产现代高层1栋，28层41.81.843-111备注：住宅类公寓的体量都较小，一般在6万平米以内。9住宅类公寓项目对比二楼盘名称项目优势项目劣势装修情况价格万和城开发商实力强，性价比高，配套全，绿化高地段偏，厂区多，目前配套较少毛坯3600起领秀紫晶城地段好 周边配套全，紧邻学校户型传统无亮点毛坯5600均价裕东公寓70年产权，交通便利、配套齐全，紧邻学校社区规模较小LOFT精装精装11000保运嘉苑地段好，交通便利，客流量大周边环境杂乱、多层建在俩栋32层中间，采光差、非正规产权毛坯5300均价东湖国际70年产权，公司实力较大、紧邻两所学校周边无相关配套毛坯预计4500左右吉

5、隆公寓紧邻七一路、学区房、70年产权社区规模小，紧邻地道桥，火车过往频繁，有噪音毛坯5400均价备注：住宅类公寓一般为毛坯交房，少数精装。10纯公寓项目对比一楼盘名称所属区域位置开发商建筑风格建筑类型规划体量占地（亩）总建面（万）总可售建筑面积户型面积区间（）炫彩SOHO东三环东三环与腾飞路交叉口东华中地产现代高层1栋189.4842-104东湖 世纪名座东三环凤栖街88号光达地产现代高层4栋28101050-123紫御尚都东三环腾飞路与凤栖街交口处东南角铭德嘉业地产现代高层2栋246.56.552-110福堡秀域保百商圈保百广场北福堡地产现代高层1栋125.45.449青年公寓保百商圈天鹅路

6、北国对面泽龙地产现代高层1栋82.32.348-78备注：纯公寓项目，受地块限制，体量都较小，一般在10万平米以内。11纯公寓项目对比二楼盘名称项目优势项目劣势装修情况价格炫彩SOHO靠近高铁、高速，紧邻大学城周边配套较差精装6050均价东湖 世纪名座靠近高铁、高速，紧邻大学城周边配套较差毛坯+菜单装修4500(内部认购)紫御尚都靠近高铁、高速，紧邻大学城周边配套较差毛坯3980起福堡秀域地理位置好，周边配套设施成熟开发商无实力毛坯6100均价青年公寓地理位置好，周边配套设施成熟项目规模小，售楼部硬件差毛坯5500均价备注：东湖地区纯公寓项目，受位置影响，倾向于带装修，且价格相对市区项目要低。

7、12综合体公寓项目对比一楼盘名称所属区域位置开发商建筑风格建筑类型规划体量占地（亩）总建面（万） 公寓总可售建筑面积户型面积区间（）万博广场东风路商圈朝阳大街东风路恒祥地产现代超高层2栋超高层，12栋公寓12.557华创广场裕华路商圈裕华路恒祥南大街华创地产现代高层3栋高层4017943-153悦正智慧城保百商圈翠园街与云杉路交叉口悦正地产现代高层2栋28层，1栋 15层，1栋5层商场217740-100备注：综合体项目，公寓体量都较小，一般在10万平米以内。13综合体公寓项目对比二楼盘名称项目优势项目劣势装修情况价格万博广场地理位置较好、宣传百盛、洲际、沃尔玛等入驻案场管理较差华创广场传统商

8、圈、招商先行、工程形象、产品线丰富平层只剩高楼层、部分户型舒适性较差LOFT精装、LOFT毛坯精装12000-13000，毛坯11000左右悦正 智慧城整体采用智能化管理，采用3星级酒店式物业位置略偏，目前推出的b栋整体为南北走向，没有纯粹阳面毛坯5500分期备注：综合体类项目，相对其他类型的公寓产品，更加注重项目的优势，或招商优势，或科技优势，以拔高项目的价值14（1）分布： 目前市场在售及待售公寓项目主要集中在东湖板块区域，朝阳大街保百、北国商圈区域，火车站周边及裕华路商圈区域；（2）价格分布： 未正式开盘处于内部认购阶段的楼盘及东湖区域楼盘定价在4500元/平米左右（其中东湖板块的紫御尚

9、都起价3980元/平，总价15万/套）； 市区公寓项目定价在5500元/平米； loft在11000元/平米左右； 精装修公寓价格在6000元/平米以上，同时拎包就能入住也受到部分人群的欢迎；（3）需求： 以投资为主要目的，大多数项目今年入市，只有裕东公寓项目2010年5月入市，最后实际成交价和入市价差别不大，可以看出保定市场公寓产品仍为新型产品，随着今年公寓项目的大量入市，已得到市场认可；（4）现状： 从实际调研中可以感受到，高开区保百、北国区域及东湖板块区域公寓关注度较高，但公寓总体供应体量大，加之万博广场等项目的入市，预计到年底公寓产品供应量将突破80万平米，截止目前总去化量约在14万平

10、，销售速度缓慢，未来销售压力将会很大。小结15周边同类项目分析炫彩炫彩sohosoho项目位置项目位置北市区东三环与腾飞路交叉口东（洪金宝影视学校附近）开发商开发商河北华中房地产开发有限公司占地面积（）占地面积（）12500建筑面积建筑面积（）（）94000物业划分及体量物业划分及体量1栋30层主力面积（）主力面积（）40-60均价（元均价（元/）6050项目卖点项目卖点东湖、精装修、高铁、华中地产评析评析东湖、高铁，未来发展升值潜力大短时间内尚不具备商务办公氛围周边缺乏相应配套支持户型设计缺乏亮点16周边同类项目分析东湖世纪名座东湖世纪名座项目位置项目位置北市区凤栖街88号（凤栖街与腾飞路交

11、口）开发商开发商光达地产占地面积（）占地面积（）18710建筑面积建筑面积（）（）100000物业划分及体量物业划分及体量4栋，平层和LOFT主力面积（）主力面积（）50-108均价（元均价（元/）预计4500项目卖点项目卖点东湖、高铁评析评析东湖、高铁，未来发展升值潜力大短时间内尚不具备商务办公氛围周边缺乏相应配套支持客户较认同菜单式装修17周边同类项目分析紫御尚都紫御尚都项目位置项目位置北市区凤栖街与腾飞路东南开发商开发商保定铭德嘉业开发有限公司占地面积（）占地面积（）14913建筑面积建筑面积（）（）64975物业划分及体量物业划分及体量2栋双子楼，均23层，4层以下为底商，5层设空中花

12、园，连接两楼主力面积（）主力面积（）52-110均价（元均价（元/）3980起价，15万/套起项目卖点项目卖点东湖、高铁评析评析东湖、高铁，未来发展升值潜力大短时间内尚不具备商务办公氛围周边缺乏相应配套支持目前推广以低价为主诉求，同时深挖紫御美墅的老客户18（1）产品特征： 1-3F/4F以底商为主，部分含少量写字楼楼层； 开始注重项目楼体内部的打造，如空中花园、咖啡厅等； 外立面均为现代风格；（2）价格： 毛坯房集中在4000-4500元/；（3）户型： 户型以一室和两室为主，面积在40-100之间；（4）交房时间： 除紫御尚都外，其余项目均集中在2014年交房；（5）客户特征： 以投资客户

13、为主，且观望情绪浓厚；周边同类项目特征小结19本案定价分析20本案介绍 项目为总建筑面积50万的城市综合体，以商业为主导重新整合城市空间，把分散的土地缝合起来，将多种城市功能立体复合并集约化地组织和建造，以适应高度知识化、信息化产业时代都市人的工作、居住、商务、休闲、学习等多样而便利的生活需求。21外部交通七 一 路东二环东三环长城 大 街本案腾 飞 路京港澳高速 项目四周道路：东侧是东三环，西侧是规划一路，南侧是七一东路，可直达G4京港澳高速北侧将规划二路。现有道路现有道路规划道路规划道路看房通路看房通路22外部交通四至及介绍项目东至项目西至项目南至项目北至23本案现状项目售楼部项目施工现场

14、24本案SWOT分析优势（Strength）创意外立面，国际化设计隆基泰和品牌实力保证项目紧邻东湖、大学城周边交通完善劣势（Weakness ）周边环境荒凉商业尚未启动，不能支撑公寓价值东临东三环，过往大车较多机会（Opportunity） 威胁（Threat） 保定整体市场观望情绪浓厚市场公寓类产品供过于求，且供应量还在加大，但去化较慢周边公寓已有低价产品入市政府重点建设东湖新区京石高铁保定站的即将通车25调研分析 十一期间，共发放2000份问卷，收回1619份有效问卷。77%客户选择毛坯，说明客户对精装仍处于认知期。74%客户选择40-80平，说明前期对客户的引导较为有效。66%客户选择分

15、期付款，说明客户对全款仍有一定的抗性。61%客户选择4000以下，26%客户选择4001-4500，说明客户对价格的敏感度较高。4000以下, 992, 61%4001-4500, 423, 26%4501-5000, 160, 10%5001-5500, 37, 2%5501以上, 7, 1%一次性, 548, 34%分期, 1071, 66%毛坯, 1252, 77%简装, 71, 5%精装, 296, 18%40平以内, 229, 14%40-60平, 894, 55%60-80平, 311, 19%80-100平, 39, 3%100平以上, 146, 9%26定价因素 本次定价参照项

16、目，选择了区域内的同类型项目，以及临近的同产品类型项目，炫彩SOHO、东湖世纪名座、东湖国际、领秀紫晶成。 以参考区域内项目为主，故本区域选取两个项目：炫彩SOHO、东湖世纪名座。炫彩为本地知名开发商华中地产开发，其品牌溢价较高，东湖世纪名座为区域内体量相对较大的项目。 紧邻本区域，选择的是东湖国际和领秀紫晶城。东湖国际紧邻二环，体量与本案接近； 二环内项目领秀紫晶城（公寓），周边配套完善，交通便捷，且紧邻重点中小学及大学。 区域因素和个别因素，涵盖了定价所涉及的相关因素，由于周边配套、交通及销售速度对价格影响因素较大，故这三项权重比值相对较高。27定价系数表项目及权重项目及权重本项目本项目炫

17、彩炫彩SOHOSOHO东湖世纪名座东湖世纪名座东湖国际东湖国际领秀紫晶城领秀紫晶城总项目参考权重自选权重修正权重评分评分评分评分评分ABCDEF得分加权得分加权得分加权得分加权得分加权得分得分得分得分得分区位因素修正区位形象4%5%5%6%4%4.8%91.4384.4 80.253.9 74.3133.6 73.53.5 77.9383.7 大环境6%10%5%10%6%7.4%87.8756.5 73.1885.4 71.1255.3 71.255.3 76.4385.7 交通16%14%15%12%13%14.0%87.68812.3 79.43811.1 71.68810.0 72.1

18、2510.1 74.62510.4 周边配套11%10%12%10%15%11.6%82.759.6 70.8758.2 69.1258.0 67.57.8 74.9388.7 合计37%39%37%38%38%37.8%32.8 28.6 26.9 26.7 28.5 个别因素修正开发商品牌3%2%3%3%3%2.8%93.5632.6 86.52.4 123.443.5 65.9381.8 73.1252.0 项目规模2%3%4%3%4%3.2%88.252.8 74.252.4 72.252.3 70.8752.3 73.1252.3 工程形象2%3%3%3%2%2.6%90.8132.

19、4 76.1882.0 71.751.9 70.1251.8 72.3751.9 证照情况2%4%3%2%2%2.6%80.3132.1 60.1251.6 61.4381.6 59.251.5 67.1881.7 园林景观3%4%3%3%4%3.4%83.752.8 65.6882.2 65.1252.2 67.252.3 68.9382.3 整体规划4%3%5%4%3%3.8%89.6253.4 74.0632.8 71.8752.7 69.0632.6 69.4382.6 户型设计6%4%4%4%5%4.6%88.54.1 76.253.5 73.8753.4 73.8753.4 74.753.4 社区配套4%4%3%3%4%3.6%87.4383.1 74.752.7 742.7 71.6252.6 74.1882.7 建筑外观3%4%3%4%3%3.4%94.6253.2 73.1882.5 71.9382.4 69.752.4 73.0632.5 物管服务4%5%5%6%5%5.0%88.0634.4 7