第3章资产评估的基本方法3

1、第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）第二节第二节 收益法收益法第三节第三节 市场法市场法第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择第一节第一节 市场法市场法一、市场法的基本原理一、市场法的基本原理（一）理论基础（一）理论基础均衡价值论均衡价值论（二）评估思路（二）评估思路（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件均衡价格的决定均衡价格的决定 OQQePePSDE超额供给P1Q1Q2超额需求P2Q3Q4静态分析静态分析P1P1时时: :供给需求，供给需求， 价格会下跌。价格会下跌。P2

2、P2时时: :需求供给，需求供给， 价格会上升。价格会上升。 由于资产评估是一个模拟市场过程的结由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。资产定价。 （三）运用的前提条件（三）运用的前提条件1 1、充分活跃的公开市场、充分活跃的公开市场2 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到等资料均能搜集到（二）评估思路（二）评估思路nni1评估值各项调整系数参照物成交价（一）寻找参照物。（一）寻

3、找参照物。1 1、成交价必须真实。、成交价必须真实。2 2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。（原因是什么（原因是什么? ?）3 3、与被估资产相类似（可替代、与被估资产相类似（可替代, ,即功能相同）。即功能相同）。4 4、成交价是正常交易的结果。、成交价是正常交易的结果。5 5、尽可能选择近期成交的交易案例。、尽可能选择近期成交的交易案例。二、市场比较法的基本程序及有关指标二、市场比较法的基本程序及有关指标（二）调整差异（类比调整法）（二）调整差异（类比调整法） 一般情况下，应当根据参照物价格变动指一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日数将参照物实际

4、成交价格调整为评估基准日交易价格。交易价格。%)1 (%)1%)(1 (21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：评估值评估值= =参照物价格参照物价格* *交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数1 1、时间因素、时间因素 参照物所在区域比被估资产好：参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数反之系数11。一般以被评资产为。一般以被评资产为100100。1系数P100系数2 2、区域因素、区域因素3 3、功能因素、功能因素功能系数法功能系数法参照物的成新率被估资产的成新率调整系数100调整系数4 4、交易因素、交易因素5 5、成新率因素、成新率因素（三）确定评估值（三）确定

5、评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。术平均，确定评估值。 三、市场法的具体操作方法三、市场法的具体操作方法（一）单一因素比较法（一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。在差异，例如：成新率、功能等。AA被估资产 因素评估值参照物成交价参照物 因素参照物A因素在分母 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的进行调整来估算被估对象价值的方法。 被估资产年生产能力为被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年吨，参照资产的年生产能力为生产能力为

6、120吨，被估时点参照物的市场价格为吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。万元。 被估资产的价值为被估资产的价值为：10901207.5（万元）（万元）被估资产生产能力评估值参照物成交价参照物生产能力 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的对资产价值的影响。 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成个月前的成交价格为交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了万元，半年间该类资产的价格上升了5，则：，则： 资产评估价值资产评估价值10（15）10.5（万元）（万元）

7、 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。被估资产成新率评估值参照物成交价参照物成新率 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相同的资产正常变现价为同的资产正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为万元，评估师经综合分析，认为快

8、速变现的折扣率应为快速变现的折扣率应为40，因此，因此， 资产评估价值资产评估价值 = 10（1-40）6（万元）（万元） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的来估算评估对象的价值的方法。 评估时点某市商品住宅的成本市价率为评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接万元，则其市价接近于近于30万元。万元。 资产评估价值资产评估价值2015030（万元）（万元）被估资产现行合理成本评估值参照物成交价参照物现行合理成本 以参照物的（倍数），以此乘数评估对象的估算评估对象价值的方法。 某被评估企业的年净利润为

9、某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：倍，则： 评估价值评估价值=10002020000（万元）（万元）（二）类比调整法（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例交易案例A A的调整值参照物的调整值参照物A A的成交价的成交价时间因素调整系数时间因素调整系数 区域因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数功能因素调整系数 成新率因素调整系数成新率因素调整系数交易情况调整系数交易情况调整系数或：或：交易案例交易案例A A的

10、调整值的调整值 参照物参照物A A的成交价的成交价时间因素调整值时间因素调整值 区域因素调整值区域因素调整值功能因素调整值功能因素调整值 成新率因素调整值成新率因素调整值交易情况调整值交易情况调整值例题：某商业用房，面积为例题：某商业用房，面积为600600平方米，现因企平方米，现因企业联营需要进行评估，业联营需要进行评估，评估基准日评估基准日为为20062006年年1010月月3131日。评估人员在房地产交易市场上找到三日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：案例，具体情况如下表所示。

11、单位：/m元2参照物参照物 A AB BC C交易单价交易单价 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 成交日期成交日期 2006.6 2006.6 2006.9 2006.9 2006.10 2006.10 区域条件区域条件 比被评估资比被评估资产好产好 比被评估资产比被评估资产好好 比被评估资产比被评估资产好好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4% 4% 正常正常 被评估商业用房与参照物商业用房被评估商业用房与参照物商业用房结构相结构相似、新旧程度相近似、新旧程度相近，故无需对，故无需对功能因素功能因素和和成成新率因素新率因素进行调整。被评估商业

12、用房所在区进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为域的综合评分为100100，三个参照物所在区域条，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为分分别为107107、110110和和108108。当时房产价格月上。当时房产价格月上涨率为涨率为4%4%，故参照物，故参照物A A的时间因素调整系数的时间因素调整系数117;117;参照物参照物B B的时间因素调整系数的时间因素调整系数104;104;参照物参照物C C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：个参照

13、物成交价格的调整过程如下。单位：m/2元参照物参照物 A AB BC C交易单价交易单价 5,000 5,000 5,960 5,960 5,918 5,918 时间因素修正时间因素修正 117/100 117/100 104/100 104/100 100/100 100/100 区域因素修正区域因素修正 100/107 100/107 100/110 100/110 100/108 100/108 交易情况修正交易情况修正100/100 100/100 100/104 100/104 100/100 100/100 修正后的价格修正后的价格 5,467 5,467 5,418 5,418

14、5,480 5,480 被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 3 5,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元计算题计算题有一待估宗地有一待估宗地A A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：关对比资料如下表所示： 宗地宗地成交成交价价交易交易时间时间交易交易情况情况容积容积率因率因素素区域区域因素因素个别个别因素因素交易时间交易时间地价值数地价值数A 2000.10010500108甲甲7801999.2+1%1

15、10-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。幅度。1 1、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、区域因、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数、交素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数、交易时间修正系数。易时间修正系数。2 2、计算参照物修正后的地价、计算参照物修正后的地价答案答案交易情况修正系数为交易情况修正系数为100/101100/101或者或者0.990.99区域因素修正系数为区域因素修正系数为100/98100/98或者或者1.021.02个别因素修正系数为个别

16、因素修正系数为100/100100/100或者或者1 1容积率修正系数为容积率修正系数为105/110105/110或者或者0.950.95参照物修正后地价参照物修正后地价( (万元）万元） 交易时间修正系数为交易时间修正系数为108/102108/102或者或者1.061.06？思考题？思考题？市场法的适用范围市场法的适用范围本次作业本次作业案例案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2009年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，）从市场上收集

17、到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为吨，市场成交价格为160万元。万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除生产能力指标存在差异外，从参差异，发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。格比较平稳，其他条件也基本相同。 分析：分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。参照物为同类设备，因可采用市场法进

18、行评估。参照物为同类设备，因此使用直接比较法。待估资产与参照资产的差异此使用直接比较法。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)被估资产生产能力评估值参照物成交价参照物生产能力案例案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为平方米，建筑时间为1995年，位置在某市闹市区，年，位置在某市闹市区，评估基准日为评估基准日为2009年年5月月1日。日。在待估房屋附

19、近，于在待估房屋附近，于2007年年12月曾发生过房屋交易月曾发生过房屋交易活动，交易价格为活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。2009年居住用房价格与年居住用房价格与2007年相比上升了年相比上升了9.3%。 分析：分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法（直接比较法）进行评估。待估资应采用市场法（直接比较法）进行评估。待估资产与参照资产的差异

20、仅仅在交易时间这一指标上，产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。的市场价值。则：则： 资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，

21、成交时间为成交时间为2009年年6月，成交价格为月，成交价格为365.2万元。评万元。评估基准日为估基准日为2009年年8月，经评估人员分析，待估资月，经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的产快速脱手的价格将低于正常售价的30% 。 分析：分析：这是清算问题。这是清算问题。待估资产与参照资产的待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 则待估资产的评估值为：则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(1-30)=255.64（

22、万元）（万元）案例案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为：待估资产为某机器设备，其生产时间为1999年年1月，评估基准日为月，评估基准日为2009年年1月。经调查了月。经调查了解。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备解。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年年12月，交易价格为月，交易价格为124000元，该机器设备的生产元，该机器设备的生产时间为时间为2000年年12月，尚可使用年限为月，尚可使用年限为15年。经调年。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为查了解，待估设备的尚可使用年限为13年。年。 分析：

23、分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。估算待估资产的市场价值。 待估资产的成新率为：待估资产的成新率为： =13(10+13) =57%1999年到2009年+尚可使用年限待估资产成新率（已使用年限 尚可使用年限） 参照资产已使用年限为参照资产已使用年限为8年，则参照资产的成新率年，则参照资产的成新率=15(8+15) 100%=65% 则待估资

24、产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算： 该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(57%65%)=108738.62(元元) 2000年到2008年被估资产成新率评估值参照物成交价参照物成新率计算题1、现拟对某采矿权价值进行评估。已知某可、现拟对某采矿权价值进行评估。已知某可参照的采矿权成交价格为参照的采矿权成交价格为3000万元，规模调万元，规模调整系数为整系数为1.10，品位调整系数为，品位调整系数为1.05，价格，价格调整系数为调整系数为1.15，差异调整系数为，差异调整系数为0.95。试。试评估采矿权价值。评估采矿权价值。 四、清算问

25、题四、清算问题清算价格属于非正常价格清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法清算价格的确定方法 1.1.市价折扣法市价折扣法 清算价格公允市价清算价格公允市价折扣率折扣率 2.2.模拟拍卖法（意向询价法）模拟拍卖法（意向询价法）清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定 五、评价五、评价 1.1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2.2.该方法的运用需具备一定的前提条件该方法的运用需具备一定的前提条件（1 1）对产权交易市场成熟度的需求；）对产权交易市场成熟度的需求；（2 2）对被估对象本身的要求，即应是具有一定）对被估对象本身的要求，即应是具有

26、一定通用性通用性的资产。的资产。最适合用于在市场上交易活跃资产的评估，如最适合用于在市场上交易活跃资产的评估，如通用设备、房地产等。通用设备、房地产等。第四节第四节 资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。不应存在太大差

27、异。二、资产评估方法的最适选择二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是： 单项单项/整体整体 有形有形/无形无形 通用通用/专用专用 可复制可复制/不可复制不可复制一般讲：一般讲： 成本法适宜评估成本法适宜评估可复制的资产可复制的资产专用资产专用资产单项资产单项资产收益法适宜评估收益法适宜评估资源性资产资

28、源性资产无形资产无形资产整体资产整体资产市场法市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产具有一定通用性能在公开市场出售的资产 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约 3、方法选择的统筹考虑、方法选择的统筹考虑单项选择题单项选择题1 1、专用机器设备的价值评估，一般适宜、专用机器设备的价值评估，一般适宜选用（选用（ ）。）。A.A.成本法成本法 B. B. 收益法收益法 C. C. 市场比较法市场比较法 D. D. 残余法残余法2 2、通常情况下，可以用市场法进行评估的资、通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（产是（ ）。）。A. A. 专利权专利权 B. B. 专用机器设备专用机器设备 C. C. 通用设备通用设备 D.D.专有技术专有技术3 3、在应用市场法时，一般应该选择（、在应用市场法时，一般应该选择（ ）参）参照物进行比较。照物进行比