分时度假CLUB MED调研保告

1、分时度假村调研报告 金融产品中心金融产品中心 2015.03分时度假概念简述分时度假分时度假将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，按为单位分时段卖给多个客人，按1010年至年至4040年，年，以会员制的方式一次性出售给客户以会员制的方式一次性出售给客户分时度假交换分时度假交换分时度假权益分时度假权益购买分时度假产品的客户，可购买分时度假产品的客户，可以获得每年到相应的酒店或度以获得每年到相应的酒店或度假村免费住宿一周的权利。同假村免费住宿一周的权利。同时，顾客还享有时段权益的转时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列，以

2、及让、馈赠、继承等系列，以及对公共配套设施的优惠使用权对公共配套设施的优惠使用权顾客还可以用自己购买的时段，顾客还可以用自己购买的时段，去去“交换交换”同属于一个交换服同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的前往不同地方旅游住宿的目的 要点要点n 分时度假投资人购分时度假投资人购买的是分割物业未买的是分割物业未来若干时间的使用来若干时间的使用权而非产权权而非产权n 非不动产投资，不非不动产投资，不产生投资回报产生投资回报3分时度假与产权酒店概述分时度假分时度假产权酒店产权酒店将酒店的住宿单

3、位分为一定将酒店的住宿单位分为一定的时间份（如：一年的时间份（如：一年5151周），周），出售每一个时间份的一定年出售每一个时间份的一定年限（如限（如3030、4040年等）的使用年等）的使用权。消费者拥有一定年限内权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一在该酒店每年一定时间（一周或更长）的免费入住权周或更长）的免费入住权 将酒店的住宿单位的产权出将酒店的住宿单位的产权出售给投资者，同时投资人委售给投资者，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取托酒店管理公司管理，获取一定的投资回报。一般情况一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权年

4、一定时间段的免费居住权4中文名称中文名称建成时间建成时间外文名字外文名字地中海俱乐部地中海俱乐部19501950年年CLUB MEDCLUB MED特色特色地理位置地理位置标志标志一价全包一价全包世界各地世界各地海神海神CLUB MED 概况来来自法国的自法国的Club MedClub Med成立于成立于19501950年，中文名为年，中文名为“地中海俱乐地中海俱乐部部”，是目前全球最大的度假连锁集团，一共拥有遍布全球是目前全球最大的度假连锁集团，一共拥有遍布全球5 5大洲大洲3030个国家个国家的的7777座座度假村，其醒目的海神戟标志已经遍布全度假村，其醒目的海神戟标志已经遍布全世界最美丽

5、的角落。仅在亚太区，就拥有世界最美丽的角落。仅在亚太区，就拥有9 9座度假村。座度假村。Club Club MedMed是法文是法文Club MditerraneClub Mditerrane的缩写，传达出了简单、快乐、阳的缩写，传达出了简单、快乐、阳光的度假理念光的度假理念，提，提供供一价全包一价全包、应有尽有、自由选择、精致奢、应有尽有、自由选择、精致奢华的完美假期，倡导人与自然和谐共处的生活方式华的完美假期，倡导人与自然和谐共处的生活方式。5模式与服务 7777个度假村个度假村度假村所选可选类型度假村所选可选类型奢华别墅区奢华别墅区5 5个海神戟奢华度假村个海神戟奢华度假村 不开设儿童俱

6、乐部不开设儿童俱乐部豪华型独家村豪华型独家村提供儿童看护服务的度假村提供儿童看护服务的度假村舒适型度假村舒适型度假村成人专享度假村成人专享度假村 精彩活动精彩活动陆上活动陆上活动n 水中有氧操，n Club Med健身中心 n Club Med健身天地 n 团体运动 沙滩排球 n 骑马 n 攀岩 n 高尔夫 n 健行n 导游陪同健行 n 夏季滑雪 n 夏季滑雪板运动 n 直排滚轴 n 重量训练室 n 心肺功能训练 n 壁球 n 网球 n 空中飞人 n 儿童马戏学校 n 自行车 / 小轮车 n 迷你网球课n 射箭舒缓运动（休闲活动）舒缓运动（休闲活动）n 游泳池 n 创意工坊 n 山地生活探索发

7、现 （山间探秘） n 出海 n 桥牌沙龙 n 舞蹈课程 6n 法式铅球（滚球） n 乒乓球 n Club Med Spa 中心 n 按摩 n 蒸汽浴 n 桑拿浴 n 按摩浴缸 n 夜总会 n 劲辣热舞 n 深宵酒吧 n 钢琴酒吧 n 现场乐队 n Club Med 晚间娱乐活动 n 晚间舒缓时光水上运动水上运动n 花式滑水 n 帆船 n 深海垂钓 n 板上冲浪 n 独木舟与皮划艇 n 风浪板 n 水肺潜水 n 浮潜探索发现之旅探索发现之旅n 村外游组合套餐n 村外游n 探险之旅n 村外住宿探索发现之旅n 长线观光旅游滑雪天堂滑雪天堂n 在度假村中心n 在雪坡脚下n 直达度假村的雪道缆车接送n

8、雪鞋健行n 青少年滑雪天地n 雪之王国n 阿尔卑斯山地滑雪n 滑雪通行证n 滑雪课程n 滑雪板课程模式与服务儿童俱乐部儿童俱乐部在Club Med，家长们可以依赖专业儿童托管服务和儿童俱乐部。Club Med致力于为宝贝们提供特别服务，为少年们提供丰富的体育和艺术活动，Club Med凭其在儿童看护方面超过40年的经历给孩子们带去了全新的自然理念。每个年龄团队每个年龄团队都由特别的G.O们带领着建立最具特色的属于孩子们的空间，所以家长们可以在孩子们娱乐的同时感受自己美好的假期。7“GENTIL ORGANISATEUR”的缩写，原意就是“和善的组织者”或“亲切的东道主”。他们都是 Club M

9、ed 的员工，来自世界 100 多个国家。个个精通两门以上语言，并拥有一技之长，以热情和高素质的服务著称。世界上任何一国游客都可以在 Club Med 得到自己熟悉的语言的帮助。n 迎宾和接待n 随行翻译n 活地图和讲解员n 贴身玩伴n 专业教练n 谈天说地的朋友n 进行舞台表演G.O模式与服务8分时度假成功的KPI分时度假分时度假KPIKPI自身因素自身因素丰富的度假丰富的度假酒店资源酒店资源强势的度假强势的度假区资源区资源系统交换便系统交换便捷捷社会因素社会因素消费者认可消费者认可社会诚信度社会诚信度高，资产安高，资产安全得到保障全得到保障9分时度假的营销要点n 需要特别训练有素的销售人员

10、，要求他们能够清楚的了解产品的概念n 有一个强有力的合作伙伴和一个类似于经营旅馆所要求的产业经营计划n 对某一个具体项目可能销售的市场广而告之n 培育市场，让其了解分时制的一般概念和供销产品的特点n 不断提供正当的潜在买主n 有一支可依靠、有才能的销售队伍，其具体销售策略能最有效地让产品打响现场销售，不在现场的销售点，远程促销，直接邮寄，internet及其它新技术，跟踪营销销售为重心、销售销售为重心、销售和营销费用约占产和营销费用约占产品总成本的品总成本的40%-40%-60%60%非渴求产品：公共不会对其非渴求产品：公共不会对其自然产生购买意愿自然产生购买意愿再销售难题：当前分时度假再销售

11、难题：当前分时度假产品收费单一，加上众多负产品收费单一，加上众多负面新闻，导致再销售困难面新闻，导致再销售困难前提基本任务销售措施10分时度假与酒店集团酒店集团具有可信度、财力、管理和巨大的人力资源，酒店集团的介入为行业带来营酒店集团具有可信度、财力、管理和巨大的人力资源，酒店集团的介入为行业带来营销策略和具体的客房业务两方面的革命，获得更高水平的经营灵活性。销策略和具体的客房业务两方面的革命，获得更高水平的经营灵活性。优势获得优势获得 度度假居所交换计划假居所交换计划能选择其它居所作为分时制居住，按照品质、地区和提供的设施作为分级标准进行调换，就可以让客户有更多选择，为分时度假带来了可信赖的

12、服务 更更高的入住率和更低的经营成本高的入住率和更低的经营成本凭借增加的客流量和降低淡旺季峰谷值差，使旅馆增加其设施的收入而获利，酒店集团的介入，使得分摊多种成本，降低经营风险成为可能 更更好的服务好的服务酒店集团的加入不仅使得分时段度假点提供比独立经营时更高质量的服务水平，还可以在淡季对雇员稳定的雇佣，吸引受到良好专业培训的雇佣，从而保证服务质量 促销优势促销优势合作可以带来大量的客户和低成本高水平的广告，同时使得促销具有极大的灵活性11分时度假中国经营模式分析在中国，目前主要有以下三类公司提供分时度假服务: n 是是加盟国际交换网络的公司加盟国际交换网络的公司 。目前我国加入国际分时度假交

13、换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在5万8万元之间。 在加盟RCI的企业中，北京地区有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省3家。 n 是是我国一些资金比较雄厚，有意在我国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假分时度假”领域进行探索和发展领域进行探索和发展的大型企业的大型企业。此类企业将分时度假作为长线运作，自主开发或收购度假产品，自行销售度假卡。例如：金典集团的红树林度假酒店系列，首创集团、中旅集团、

14、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。n 是是分时度假销售公司分时度假销售公司。此类公司只销售分时度假产品，它不参与分时度假房产的开发。例如：广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司。 地地理位置理位置 从所处的位置来看，都坐落在旅游城市旅游城市或风景区内风景区内。 经经营方式营方式 将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给酒店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。 推推广方式广方式 大众媒体、展会形式进入市场、现场设售楼处 、主

15、要目标消费群集中的地区设有办事处 。负责项目的推广，提供楼盘的信息，接受客户的咨询业务。市场认知度较高，客户较容易接受。 特特殊功能殊功能 一种新型的房产投资和消费模式，既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。 客客源情况源情况 作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。12国内分时度假项目特点分析13分时度假在中国发展的问题 西方市场法律完善法律完善社会诚信度高社会诚信度高分时度假交换系统分时

16、度假交换系统成熟成熟消费者消费观念强消费者消费观念强可接受的适中价格，可接受的适中价格，面对中产阶级面对中产阶级国内市场法律缺位法律缺位-我国分时度假的法律法规处于缺位状态我国分时度假的法律法规处于缺位状态社会诚信缺失社会诚信缺失-由于现阶段社会诚信的缺失，保障由于现阶段社会诚信的缺失，保障体系的缺位使国人对欲支付行为显得十分的谨慎体系的缺位使国人对欲支付行为显得十分的谨慎系统不成熟系统不成熟-我国分时度假交换系统还未完全建立，我国分时度假交换系统还未完全建立，已有网络覆盖又有限，消费者选择范围窄，时间缺已有网络覆盖又有限，消费者选择范围窄，时间缺乏灵活性，配套不健全，整个系统还处于初级阶段乏灵活性，配套不健全，整个系统还处于初级阶段消费习惯差异消费习惯差异-