房地产押品价值评估培训班 讲义

1、 房地产押品价值评估培训班 培训讲义课程内容第一局部：房地产押品评估根底知识第二局部：房地产押品价值评估理论与实务市场法收益法本钱法基准地价系数修正法假设开发法评估程序评估报告第三局部：房地产押品价值评估操作模板应用第一局部：房地产押品评估根底知识第一局部：房地产押品评估根底知识一、房地产根本知识第一局部：房地产押品评估根底知识房地产押品实物层面的根本知识房地产的含义指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是指陆地外表及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界所围合的区域。这个“边界是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。

2、建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外房地产押品实物层面的根本知识房地产的种类按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此根底上可再细分为以下10类:居住房地产办公房地产商业房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产房地产押品实物层面的根本知识房地产的种类按开发程度划分 生地：是指不具有城市根底设施的土地，如荒

3、地、农地。毛地：是指具有一定的城市根底设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市根底设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照根底设施完备程度，可分为“三通一平、“五通一平、“七通一平。“三通一平一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平一般指在“三通根底上增加排水、电信；“七通一平一般指在“五通根底上增加燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：是指已建造完成、可直接

4、使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地产押品实物层面的根本知识房地产的种类按的结构类型和材料划分 砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑房地产押品实物层面的根本知识房地产押品勘查知识房地产的位置坐落：房地产所在具体地点。方位：房地产在所在区域中的方向和位置。距离：房地产与有关社会场所的远近。朝向：房地产正门或房间窗户正对着的方向。楼层：房地产为某幢房屋中某层、某套时，其所在的楼层房地产的外部配套设施：根底设施和公共效劳设施根底设施一般指道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施。公共效劳一般指

5、教育、医疗、文化、体育、商业效劳、金融邮电、社区效劳、市政公用和行政管理等设施房地产押品权利层面的根本知识房地产押品权利的含义我国房地产权利的种类主要有房地产所有权、土地使用权、地役权、抵押权和租赁权房地产所有权单独所有是指房地产由一个单位或个人享有所有权。共有是指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权，共有又分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的房地产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的房地产共同享有所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利房地产押品权利层面的根本知识房地产押品权利的含义土地使

6、用权建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按取得方式，可分为出让、划拨和其他三种建设用地使用权。其他建设用地使用权主要有出资、入股等形式的建设用地使用权。宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产房地产押品权利层面的根本知识房地产押品权利的含义地役权房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产

7、，以提高自己的房地产效益的权利抵押权债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得价款优先受偿房地产租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利房地产押品权利层面的根本知识出让和划拨出让协议出让：指出让方与受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。招标出让：由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会发布招标公告，邀请特定或者不特定公民、法人或其他组织参加投标，根

8、据投标结果择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方式包括邀请招标和公开招标房地产押品权利层面的根本知识出让和划拨出让拍卖方式出让土地使用权，是由市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构，在指定的时间地点，通过拍卖的方式公开叫价竞投，以出价最高者为受让人出让土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。土

9、地使用权出让的实际年限不得突破规定的最高年限，只能限于最高年限的范围内房地产押品权利层面的根本知识出让和划拨划拨划拨用地范围：1国家机关用地和军事用地：2城市根底设施用地和公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地；4法律、行政法规规定的其他用地划拨土地使用权的处分在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受

10、偿房地产押品权利层面的根本知识出让和划拨划拨划拨土地使用权的处分以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有职工以市场价购置的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以本钱价购置的住房产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购置的住房，拥有局部产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承房地产押品权利层面的根本知识土地使用权转让土地使用权转让条件土地使用者按出让合同约定已支

11、付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。土地使用者依出让合同约定进行开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地。转让房地产时房屋已建成的，还应持有房屋所有权证书土地使用权转让时，不得损害土地及其地上建筑物的经济效益，不得违反城市规划的要求；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门和房管部门批准，并按规定办理过户登记手续。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让房地产押品标准层面的根本知识规划知识用地分类根据?城市用地分类与规划建设用地标准?GBJ13790

12、，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。城市用地共分10大类、46中类和73个小类规划控制指标：规定性指标用地性质，指规划用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。用地面积，指规划地块划定的面积建筑密度，指规划地块内各类建筑首层占地面积与地块面积之比，通常以上限控制建筑控制高度，指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离房地产押品标准层面的根本知识规划知识规划控制指标：规定性指标建筑红线后退距离，指建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和

13、布局应进行特别控制，包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标其他环境要求房地产押品标准层面的根本知识规划知识规划控制指标：指导性指标容积率，指规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 绿地率，指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地道路红线内的绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。交通出入口方位，指规划地块内允许设置

14、出入口的方向和位置停车泊位及其他需要配置的公共设施，包括居住区效劳设施中小学、幼托、居住区级公建、环卫设施垃圾转运站、公共厕所、电力设施变电站、配电所、电信设施 局、邮政局、燃气设施煤气调气站等房地产押品标准层面的根本知识规划知识建设工程规划许可证制度在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续房地产押品标准层面的根本知识房地产开发管理知识立项管理对房地产

15、开发工程进行可行性研究，形成?房地产开发工程可行性研究报告?房地产开发工程用地的土地使用权出让或者划拨前，主管部门应当出具?房地产开发工程建设条件意见书?，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条件或者划拨土地使用权批准文件的内容之一房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或者取得划拨土地使用权批准文件后的15日内，到建设行政主管部门备案，领取?房地产开发工程手册?。房地产开发企业应当将房地产开发工程建设过程中的主要事项记录在?房地产开发工程手册?中，并定期送房地产开发主管部门备案房地产押品标准层面的根本知识房地产开发管理知识四证管理房地产开发企业应取得?国有土地使用权证?、?建设用地规划许

16、可证?、?建筑工程规划许可证?、?建筑工程施工许可证?质量验收和房屋完损等级房屋验收按国家?建筑工程施工验收统一标准?GB50300-2001规定进行二、 房地产押品评估根本知识第一局部：房地产押品评估根底知识房地产评估根本知识定义评估人员依据国家有关法律、法规和评估标准，根据评估目的，选择适当价值类型，遵循评估原那么，按照评估程序，运用适当的评估方法，对房地产抵押品在评估时点的合理价值进行分析、估算并发表评估意见的行为和过程(专业估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定

17、的活动。?房地产估价标准? )。评估主体从事房地产抵押品价值评估和审核工作的人员，他们是评估工作的主导者。评估客体评估对象具体评估活动中需要评估的房地产作为评估对象的房地产，应符合国家有关法律、法规和农业银行相关制度的规定。对于根据有关规定不得抵押的房地产，不得作为评估对象房地产评估要素评估依据评估工作所应遵循的国家法律法规和评估标准、评估活动相关当事人之间的合同协议以及其他参考依据?房地产估价标准?GB/T 50291-1999?城镇土地估价规程?GB/T 18508-2001?房地产抵押估价指导意见?建住房20068号?资产评估准那么不动产?中评协2007189号?中国农业银行押品管理方法

18、试行?农银发2021400号?中国农业银行房地产押品价值评估指引?人民银行、银监会等外部监管部门的监管要求以及本指引等我行内部制度方法的规定房地产评估要素评估目的评估结果的期望用途，它直接决定着价值类型和评估方法的选择评估时点评估基准日评估结果对应的日期。即只在该评估日期，评估对象才有该评估价值一般应为完成评估对象实地查勘之日，但评估委托合同另有约定的除外。因特殊需要，评估时点可定为过去或未来的某个日期房地产评估要素价值类型评估结果的价值属性及其表现形式市场价值和非市场价值农业银行房地产价值评估的价值类型为房地产抵押价值，即抵押房地产在评估时点的市场价值。抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值

19、-优先受偿权 =未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押担 保的债权占用额度-其他法定优先受偿权房地产评估要素价格类型名义价格和实际价格名义价格是外表上的价格，实际价格是在名义价格的根底上进行计算或处理得到的价格。例一宗建筑面积为150平方米，总价100万元的住房，在买卖中双方如约定按以下几种付款方式付款：1要求在成交日一次性付清；2如果在成交日一次性付清，那么给予2%的优惠；3以抵押贷款方式支付，其中首付50万元，银行贷款50万元，期限20年，贷款年利率7%，按月等额归还贷款本息；4从成交日期起分期支付，成交日期支付50万元，1年后支付剩余50万元，年折现率为10%。请计算各种

20、付款方式下的名义价格和实际价格。解在以上4种付款方式下，名义价格均为总价100万元。第1、3中付款方式下，实际价格和名义价格一样，均为总价100万元。在第2中付款方式下，实际价格为：1001-2%=98万元。在第4中付款方式下，实际价格为：50+50/1+10%=95.45万元。房地产评估要素价格类型总价格、单位价格和楼面地价总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内房地产整体价格单位价格简称单价。土地单价是指单位土地面积的土地价格。建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格。房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格楼面地价是土地上建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地

21、价土地总价/总建筑面积楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价土地单价/容积率房地产评估要素评估原那么独立客观公正原那么独立：要求房地产评估不应受外界不合理因素的干扰和影响客观：要求房地产评估要尽可能地减少评估人员主观意志对评估过程和评估结论的影响。公正：要求房地产评估时必须站在中立的立场上，不偏袒当事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方合法原那么：必须以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提进行评估 房地产评估要素评估原那么评估时点原那么：评估结论具有很强的时间相关性和时效性，要求评估结果是评估对象在评估时点的价格，不能将该评估结果作为评估对象在其他时点的价格替代原

22、那么：评估结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格类似房地产是指在同一供求范围内，在用途、规模、档次、区位、建筑结构、权利性质等方面与评估对象相同或相近的房地产谨慎原那么：在存在不确定或不可量化因素的情况下，评估人员作出评估相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在评估报告中作出必要的风险提示 最高最正确使用原那么： 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 房地产评估要素评估方法评估方法是指评估所运用的特定技术，它是分析和判断房地

23、产价值的手段和途径。评估人员应根据评估对象、价值类型和评估资料的搜集情况，分析各种评估方法的适用性，选用适宜的评估方法。房地产价值评估主要使用市场法、收益法、本钱法、假设开发法、基准地价系数修正法等评估方法以及这些评估方法的综合运用。评估人员应熟知、理解并正确运用这些方法，根据实际情况选择适宜的评估方法进行评估房地产评估要素评估程序评估程序是指评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，主要包括明确评估根本领项、拟定评估作业方案、搜集评估所需资料、实地查勘评估对象、选定评估方法、计算和确定评估结果、撰写和出具评估报告、审核确认评估结论、评估资料归档等内容评估信息评估所需信息的来源地方政府公布的有关

24、行业数据地方政府相关的政策文件根据各地情况执行，一般可根据各地的相关地方政府部门及其网站查外部中介机构数据能提供数据的外部中介机构有评估公司、房地产销售公司、房地产交易会、房地产二手交易中介、电视电台网络等现场勘查、客户提供评估机构积累的信息、工具书、其它媒介如网络、平面媒体信息归档将评估报告电子版、现场勘查资料、电子照片、评估测算资料、权证复印件等资料存档备查第二局部：房地产押品价值评估理论与实务一、市场法第二局部：房地产评估理论与实务市场法定义市场法又称市场比较法，是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算评估对象的客观合

25、理价格或价值的方法。采用市场法求得的房地产价格又称为比准价格使用前提有一个活泼的公开市场：市场上有自愿的买者和卖者，他们有足够的时间可以获得相关信息并进行平等交易，市场成交价格根本上可以反映市场行情公开市场上要有可比的交易实例：选择的交易实例及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与评估对象相同或相似，这些交易实例就可以作为评估对象的参照物市场法适用范围同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等写字楼。商铺。标准厂房。房地产开发用地。以下房地产难以采用市场法评估：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如

26、学校、医院、行政办公楼等可比性很差的房地产，如在建工程等市场法操作步骤 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立价格可比根底； 4 进行交易情况修正； 5 进行交易日期修正； 6 进行区域因素修正； 7 进行个别因素修正； 8 求出比准价格。市场法可比实例选择要求所处地段相同或是同一供需圈内，指所处的市场供求环境和竞争状况相同或相似。用途相同，指居住、商业、办公、工业等用途。建筑结构相同，指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等房屋建筑结构。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。 权利性质相似，指土地和房屋的权利性质。例如国有土地与集体土地权利性质不同，出让土地使用权与

27、划拨土地使用权的权利性质不同，商品住宅与经济适用房、房改所购住房权利性质不同交易类型相同，房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类，其中根据交易方式可分协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。交易实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易实例的成交日期与评估基准日接近，最长不宜超过1年市场法计算公式Pf=PBABCPf评估对象的比准价格；PB可比实例成交价格；A交易情况修正系数；B交易日期修正系数；C房地产状况修正系数；市场法指标说明交易情况修正系数A交易情况修正是指排除交易行为中特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比交易实例成交价风格整为正常价格计算公式交易日期修正系数B交易日期修正是指由

28、于可比实例的成交日期与评估时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，因此，应将可比实例在其成交日期时的价风格整到在评估时点时的价格计算公式市场法指标说明房地产状况修正系数C房地产状况修正是指把可比实例在自身状况下的价格，调整为在评估对象房地产状况下的价格计算公式区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在评估对象房地产区位状况下的价格。内容主要包括：位置、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、根底设施情况、公共配套设施完备程度、产业聚集度等影响房地产价格的因素。区位状况比较、调整的具体内容应视评估对象的具体用途而确定市场法指标说明房地产状况调整系数C实物状况调整，是将可比实例房地

29、产在其实物状况下的价格，调整为在评估对象房地产实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容，土地主要包括面积、形状、进深、宗地内根底设施完备程度和场地平整程度等；建筑物主要包括建筑规模、建筑结构、设施设备、空间布局、层高、工程质量、建筑物年龄、维修养护情况等影响房地产价格的因素。实物状况因素修正的具体内容应视评估对象的具体用途而确定权益状况调整，是指将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在评估对象房地产权益状况下的价格。权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影响房地产价格的因素市场法的计算应用建立比较基准统一房地产范围针对某些评估对象，有时难以直接选取到与其范围

30、完全相同的房地产的交易实例作为可比实例，只能选取“主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。统一房地产范围即是进行“有无比照并消除由此导致的价格差异带有债权债务的房地产。房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权债务含有非房地产成分。房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格房地产实物范围不同市场法的计算应用建立比较基准统一房地产范围例评估对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为126万元，含有一个现价为15万元的车位和一套全新状态下价值为8万元的家具，家具为八成新，请计算该可比实例经统一房地产范围后的价格。解选取的该可比实例成交价格为：126-15-80.8=104

31、.6万元市场法的计算应用建立比较基准统一付款方式需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算例某宗房地产成交总价为120万元，其中首付款40%，余款于半年后一次性支付。假设月利率为0.4%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付款付清的价格。解该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下市场法的计算应用建立比较基准统一采用单价统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，但一般是采用单价统一币种和货币单位在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元统一面积内涵市场法的计算应用建立比较基准统一面积单位平方米下的价格=公顷下的价格

32、10000平方米下的价格=亩下的价格666.67平方米下的价格=平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格=坪下的价格3.305793例搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积120平方米，成交总价240万元人民币，分三期付款，首付款100万元人民币，第二期于半年后付70万元人民币，余款70万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产使用面积3000平方英尺，成交总价122万美元，于成交时一次性付清。人民币年利率为6%，该类房地产建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.65平方英尺使用面积，乙交易实例成交时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8383元人民币。如果

33、选取该两个交易实例为可比实例，请对其成交价格进行“建立比较基准处理市场法的计算应用建立比较基准统一面积单位解1统一付款方式乙总价=122.00万美元统一采用单价。甲单价=2340300120=19502.50元人民币/平方米建筑面积乙单价=12200003000=406.67美元/平方英尺使用面积统一币种和货币单位。统一采用人民币表示：甲单价=19502.50元人民币/平方米建筑面积乙单价=406.676.8383=2780.93元人民币/平方英尺使用面积市场法的计算应用建立比较基准统一面积单位解 统一面积内涵。统一采用建筑面积表示：甲单价=19502.50元人民币/平方米建筑面积乙单价=27

34、80.930.65=1807.60元人民币/平方英尺建筑面积统一面积单位。以平方米为基准表示：甲单价=19502.50元人民币/平方米建筑面积乙单价=1807.600.09290304=19456.84元人民币/平方米建筑面积因此，通过建立比较基准处理，甲交易实例的单价为19502.50元/平方米建筑面积，乙交易实例的单价为19456.84元/平方米建筑面积市场法的计算应用交易情况修正交易情况修正需要考虑的主要因素利害关系人之间的交易急于出售或急于购置的交易交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易特殊交易方式的交易交易税费非正常负担的交易相

35、邻房地产的合并交易强迫出售或强迫购置的交易受迷信影响的交易其他非正常的交易市场法的计算应用交易情况修正交易税费非正常负担的修正将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定没有规定的，按照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式为：正常成交价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费=买方实付金额-应由买方缴纳的税费正常成交价格=卖方实得金额/1-应当由卖方交付的税费比率=买方实付金额/1+应由买方缴纳的税费比率市场法的计算应用交易日期修正交易日期修正是指将可比交易实例在交易日期的价风格整为评估基准日的价格交易日期修正的价格指数法采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：

36、例某房地产2021年3月1日价格为16000元/平方米，现需将其调整到2021年11月1日。该宗房地产所在地区类似房地产2021年1月1日至11月1日的价格指数分别为89.3，84.7，86.8，85.0，89.2，92.5，98.1，98.0,97.6,98.0,97.9以2021年1月1日为100。请计算该宗房地产2021年11月1日的价格。解该宗房地产2021年11月1日的价格计算如下：市场法的计算应用交易日期修正交易日期修正的价格指数法采用环比价格指数进行交易日期修正的公式为可比实例在评估时点的价格=可比实例在其成交日期的价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数评估时点的价

37、格指数例某宗房地产2021年3月1日的价格为16000元/平方米，现需将其调整到2021年7月1日。如该宗房地产所在地区类似房地产2021年1月1日至7月1日的价格指数分别为94.7，94.8，96.7，105.0，114.2，116.5，120.1均以上个月为100。请计算该宗房地产2007年10月1日的价格。解该宗房地产2021年7月1日的价格计算如下：市场法的计算应用交易日期修正交易日期修正的价格变动率法采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为例为评估某宗房地产2021年9月1日的价格，选取了成交日期为2021年12月1日、成交价格为8000元/平方米的可比实例。另获知该类

38、房地产的价格2021年1月1日至2021年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2021年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行交易日期修正。解对该交易实例的交易日期修正为：市场法的计算应用交易日期修正交易日期修正的价格变动率法采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在评估时点的价格=可比实例在其成交日期的价格1价格变动率期数房地产状况调整区位状况调整例在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的区域分析如下表所示，请计算可比实例A、B的区位状况调整系数可比实例A可比实例B可比实例C区位状况交通通达程度（100分）（相同）100（稍差）9

39、8（相同）100自然人文环境（100分）（较好）102（相同）100（较差）97外部配套设施（100分）（相同）100（较好）102（相同）100商业繁华程度（100分）（较差）97（相同）100（较好）102是否有电梯（100分）（较好）102（相同）100（较好）102楼层位置（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100市场法的计算应用解可比实例A、B的区位状况调整系数分别为市场法的计算应用房地产状况调整实物状况因素修正例 在某宗房地产评估中，选取的可比实例A、B、C的实物状况分析如下表所示，请计算可比实例A、C的实物状况因素修正系数可比实例A可比实例B可比实例C实物状况建筑外观与

40、公共装修（100分）（相同）100（稍差）98（相同）100设施设备（100分）（较好）102（相同）100（较差）97内部装修与成新度（100分）（相同）100（稍差）98（较好）102空间布局/层高/朝向（100分）（相同）100（较好）102（相同）100建筑结构（100分）（较差）97（相同）100（较好）102物业管理与车位（100分）（较好）102（相同）100（较好）102市场法的计算应用房地产状况调整实物状况因素修正可比实例A、C的实物状况因素修正系数分别为市场法的计算应用房地产状况调整权益状况调整将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。权

41、益状况调整的内容主要包括土地使用期限、城市规划限制条件如容积率等影响房地产价格的因素 评估对象及比较案例比较因素评估对象案例1案例2案例3XXX房地产XXX房地产XXX房地产交易价格100交易情况100市场状况100区位状况道路通达度100基础设施情况100距区域中心距离100距公交站和地铁距离100住宅聚集度或产业聚集度100自然人文环境100公共服务设施100市场法指标取值范围单项因素修正不能超过20%综合因素修正不能超过30%因素修正超出范围的，应更换其他可比交易实例现场勘查:比较因素条件指数表 评估对象及比较案例比较因素评估对象案例1案例2案例3XXX房地产XXX房地产XXX房地产实物

42、状况成新度100室内装修100建筑结构100建筑类型100楼层情况100房间朝向100户型面积100公共部分装修100建筑外观100设备设施100物业管理100车位情况100景观绿化100权益状况使用年限100容积率与规划限制100计算结果比准价格三个案例的比准价格之和算术平均按市场法公式计算比准价格按市场法公式计算比准价格按市场法公式计算比准价格市场法的计算应用求取比准价格求取某个与可比实例对应的比准价格比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数交易情况修正系数=可比实例的交易情况指数/100交易日期修正系数=可比实例的市场状况指数/100房地产状况调整系数=10

43、0/可比实例的房地产状况指数市场法的计算应用求取比准价格求取其他几个可比实例的比准价格采用算术平均数法，将多个可比交易实例的比准价格相加求和，除以可比实例的个数，得出评估对象的最终比准价格例某宗房地产评估时，选取周边成交的同类房地产实例A、B、C、D，成交单价分别为8700元/平方米，8200元/平方米，8550元/平方米，8400元/平方米，交易情况修正率为0，2%，3%，0，交易日期修正率为6%，7%，12%，10%，房地产状况调整打分分别为104，101，98，65。假设没有其他需要考虑的因素，请计算该宗房地产的最终比准价格采用算术平均数法市场法的计算应用求取比准价格解由于同类房地产实例

44、D的房地产状况调整修正超过30%，不宜作为评估对象的可比交易实例。本宗房地产评估的可比交易实例为A、B、C，依据比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数实物状况因素修正系数，相应计算如下：利用算术平均数法计算评估对象的最终比准价格为：市场法实例1、选择可比实例选择可比实例的原那么：可比实例与待估房地产用途相同；可比实例与待估房地产交易类型相同；可比实例为正常交易或可修正为正常交易，其中个别修正不超过20%，综合修正不超过30%；可比实例交易时间与估价时点尽可能接近：可比实例与待估房地产处于同一房地产市场供需圈。根据以上原那么，在估价对象所处区域附近选取了三个可

45、比实例。2、选择比较因素根据待估房地产的用途及所处区域的房地产价格影响因素，影响待估房地产价格因素有：交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；交易期日：确定价格指数；区域因素：主要有交通条件、根底设施条件、繁华程度、环境质量；个别因素：主要有物业管理、面积大小、建筑质量、配套设备、楼层、临街状况等；市场法实例3、编制比较因素条件说明表待估房地产与可比实例的比较因素条件详述如下表：比较因素新牌坊三路新牌坊三路新牌坊三路新牌坊三路成交价格（元/平方米）正常850090008300房地产用途商业商业商业商业交易情况交易双方情况及交易目的正常正常正常正常交易方式、付款方式正常、一次性付款正常、一

46、次性付款正常、一次性付款正常、一次性付款交易房地产状况正常正常正常正常市场状况交易时间2010.9.252010.9.252010.9.252010.9.25权益状况土地使用权类型出让出让出让出让使用年限（年）40404040容积率高高高高区域因素土地级别4444产业聚集规模、商业繁华程度交通方便，商业氛围较差交通方便，商业氛围较差交通方便，商业氛围较差交通方便，商业氛围较差基础设施、公共设施完善程度较好较好较好较好交通便捷程度较好较好较好较好环境质量、周围景观一般一般一般一般个别因素临街状况、地势临主干道，临街门面临主干道，临街门面临主干道，临街门面临主干道，临街门面建筑物新旧程度较新较新较

47、新较新装修情况清水简装中装简装设施设备完备完备完备完备面积（）60.378035150建筑结构钢混钢混钢混钢混所在楼层平街1层平街1层平街1层平街1层层高3333市场法实例4、编制比较因素条件指数表1比较因素说明根据待估房地产与可比实例的各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确实定方法如下：交易情况：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上选择的几个比较实例，均为自由竞争市场上的平均价格。交易期日：估价对象与可比实例的交易期日有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势

48、时，必须进行交易期日修正。区域因素：由于可比实例与估价对象均在同一区域。个别因素：本次估价主要选用了结构、装修配套、楼层、朝向、新旧程度等因素。2编制比较因素条件指数表根据以上比较因素条件指数的说明以及待估房地产和可比实例的条件，编制比较因素条件指数表，如下表： 市场法实例可比实例及得分 比较项目估价对象案例一案例二案例三交易情况交易双方情况及交易目的30303030交易方式30303030交易房地产状况40404040合计100100100100市场状况交易时间100100100100权益状况土地使用权类型30303030年限30303030容积率40404040合计100100100100

49、区域因素土地级别10101010产业聚集规模、商业繁华程度30303030基础设施、公共设施完善程度25252525交通便捷程度20202020环境质量、周围景观15151515合计100100100100个别因素临街状况、地势20202020建筑物新旧程度10101010装修情况10111211设施设备15151515面积大小15151712建筑结构10101010所在楼层10101010层高10101010合计10010110498市场法实例5、编制比较因素系数表根据比较因条件指数表，编制比较因素修正系数表，如右表： 6、求取待估房地产价格 通过比较分析，三个比较案例的实际情况与委估对象都

50、比较接近，故取三个比准价格的算术平均值测算估价对象的市场价格：评估单价=8416+8654+8469/3=8513元/平方米，取值8500元/平方米委估房地产总价=评估单价建筑面积=8500元/平方米172.30平方米=146万元修正项目案例一案例二案例三价格（元/M2）850090008300交易情况修正100/100100/100100/100市场状况修正100/100100/100100/100权益状况修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/101 100/104100/98比准价格（元/M2）8416 86

51、54 8469 二、收益法第二局部：房地产评估理论与实务收益法定义收益法是指预计评估对象未来正常净收益，选用适当的报酬率或资本化率将其转换为价值，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格选用条件被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量房地产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量被评估房地产预期获利期限寿命可以预测适用范围对于可独立经营获利或具有潜在收益的房地产，一般采用收益法进行评估收益法操作步骤 搜集有关收入和费用的资料； 估算潜在毛收入； 估算有效毛收入； 估算运营费用； 估算净收益； 选用适当的资本化率； 选用适宜的计算

52、公式求出收益价格。根本公式V评估时点的收益价格通常称为现值；Ai未来第i年的正常净收益；Y房地产的报酬率；n可获收益的年限收益法的计算公式可参考公式净收益每年不变V评估时点的收益价格通常称为现值；A未来第i年的正常净收益，保持不变；Y房地产的报酬率；n可获收益的年限例某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用权年限是70年，不可续期，至今已使用了8年；预计该宗房地产在正常情况下每年的净收益为7万元；该类房地产的报酬率为6.5%。请以收益法计算该宗房地产的价格。解该宗房地产以收益法计算的价格为收益法的计算公式可参考公式净收益在假设干年前有变化V评估时点的收益价格通常称为现值；A

53、i未来第i年至第t年的正常净收益；A未来第t年后的正常净收益，保持不变；Y房地产的报酬率；n可获收益的年限例某宗房地产的收益期限为40年，通过预测得出未来5年的净收益分别为18万元，20万元，21万元，23万元，26万元，从未来第6年到第40年每年的净收益将稳定在28万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请以收益法计算该宗房地产的价格。解该宗房地产以收益法计算的价格为收益法的计算公式可参考公式净收益按一定数额递增V评估时点的收益价格通常称为现值；A未来第1年的正常净收益，此后按数额b逐年递增；Y房地产的报酬率不为0；n可获收益的年限收益法的计算公式可参考公式净收益按一定数额递减V评估时点的收益

54、价格通常称为现值；A未来第1年的正常净收益，此后按数额b逐年递减；Y房地产的报酬率不为0；n可获收益的年限，为有限年，满足n收益法的计算公式可参考公式净收益按一定数额递减例预计某综房地产未来第一年净收益为37万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少2万元，该类房地产的报酬率为10%，产权有限时间为40年。请以收益法计算该宗房地产的价格。解该宗房地产的合理经营期限n计算如下收益法的计算公式可参考公式净收益按一定比率递增V评估时点的收益价格A未来第一年的正常净收益；Y房地产的报酬率；g净收益逐年递增的比例；n可获收益的年限可参考公式净收益按一定比率递减V评估时点的收益价格A未来第一年的正常净收

55、益；Y房地产的报酬率；g净收益逐年递减的比例；n可获收益的年限收益法的计算公式可参考公式净收益按一定比率递增、递减例预计某综房地产未来第一年净收益为26万元，此后每年的净收益会在上一年的根底上减少1%，该类房地产的报酬率为7%，收益期限为5年。请以收益法计算该宗房地产的价格。解该宗房地产以收益法计算的价格为收益法的计算公式可参考公式预知未来假设干年后的价格V评估时点的收益价格通常称为现值；Ai未来第i年至第t年的正常净收益；Vn房地产在未来第n年末的转售净收益或市场价值Y房地产的报酬率；t持有房地产期间收益法的计算公式可参考公式预知未来假设干年后的价格例某写字楼过去的市场价格为28000元/平

56、方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天13元/平方米，该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会上升，那时该写字楼的价格将到达30000元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类资产的报酬率为10%，请以收益法计算该写字楼目前的价值。解该写字楼以收益法计算的价值为：收益法的指标说明未来第i年的净收益Ai基于房地产出租的净收益的计算。基于房地产出租的净收益计算的根本公式为：年净收益=房地产出租年总收入房地产出租年总费用。房地产出租的总收入房地产出租年总收入=有效毛收入+其他收入有效毛收入=单位租金建筑面积365天1空置率拖欠的租金以及其他收入损失其

57、他收入主要包括租赁保证金和押金的利息收入、房地产经营业态带来的除租赁收入外的其他收入。没有其他收入取值为0收益法的指标说明未来第i年的净收益Ai基于房地产出租的净收益的计算房地产出租年总费用保险费=重置单价建筑面积保险费率。房屋保险费率一般按1.5-2计算。税金：按照国家和地方政府有关规定执行，主要包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等。其他费用：根据当地具体情况确定，主要包括供暖费、水电费、 费等，但是要注意租金收入是否包括该项费用，并根据实际情况决定是否计算或扣除基于营业收入的净收益的计算。使用收益法对百货商场和超市等业态评估时，净收益测算公式为：净收益主营业务收入主营业务本钱和

58、税金管理费用财务费用销售费用商业利润。收益法的指标说明房地产的报酬率Y市场提取法搜集三宗类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出每个可比交易实例的报酬率Yi,算术平均或加权平均后，得出评估对象的报酬率风险累加法Y=平安利率风险调整值。综合考虑现行的定期存款利率和风险调整值，根据风险累加法确定的报酬率，取值应不低于5%。投资收益率排序插入法找出相关投资类型及其收益率、风险程度，将按照风险程度排序，将评估对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定折现率收益法的指标说明可获收益的年限n评估对象可获收益的年限一般应根据房屋剩余经济寿命耐用年限扣除已使用年限、建设用地剩余使用年限

59、孰低原那么来确定，哪个年限短，就将其作为可获收益年限对单独土地或单独房屋建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和房屋建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，并选用有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限大于等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 收益法的指标说明可获收益的年限n对土地与房屋建筑物合一的评估对象，当房屋建筑物耐用年限小于土地使用权年限时，可采用以下方式之一进行处理：先根据房屋建筑物耐用年限确定未来可获收

60、益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值根据房屋建筑物维修养护状况，在适当增大未来维修费用的情况下，按土地剩余使用年限确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式测算收益法的指标说明净收益增长率g不同区域和不同实物状况的房地产，其租金收入增长水平是不一致的。在实际测算过程中，要对评估对象特点进行分析，选取适当的净收益增长率。如果预计未来收益保持稳定不变，该值按0计算假设干年后的价格Vn在计算假设干年后的价格Vn时，要依据实际情况合理预测。如果购置房地产的目的是为了持有