世界名酒定制中心招商策划方案

1、http:/GATHERING HIGH-END WINEST A S T I N G T H E W O R L D聚名酒品天下世界名酒电商总部基地招商策划方案http:/http:/招商目标梳理http:/目标解读政府目标解读政府目标解读1.作为政府财政支持的产业项目，对政府财政的风险必须控制到最小，必须快速回收成本；2.作为产业园区项目保证园区企业经营业态不变，与规划业态保持一致促进行业发展也是非常重要;3.吸引足够多的外地酒类名企进入合肥，增加合肥城市在酒行业的市场影响力；4.将合肥打造成为世界名酒中心，在名酒指数方面成为全国核心城市，增加城市影响力。恩源目标解读恩源目标解读1.产品如

2、何推售降低招商难度，保证持续招商；2.确保南区顺利招商完成，并且以孵化器的性质带动入驻企业紧跟入驻北区总部基地；3.打造恩源样板园区，为全国园区建设运营提供体验及经营经验。http:/项目本体分析及价值提炼http:/项目区位解读项目区域解读项目区域解读高新商高新商务区务区市中心商市中心商务区务区新站商务新站商务区区濉溪路商濉溪路商务区务区五墩商五墩商务区务区政务商政务商务区务区包河包河商务区商务区随着经济水平的不断提升，合肥地区形成了8个商务区域并存的局面，我们正是出于高新商务区片区，具有商业聚集发展前景。滨湖商滨湖商务区务区http:/6本项目地处合肥市西部风景区，坐落于蜀山经济开发区腹地

3、，南临合肥大蜀山森林公园，北本项目地处合肥市西部风景区，坐落于蜀山经济开发区腹地，南临合肥大蜀山森林公园，北接合肥市水资源保护地董铺水库。接合肥市水资源保护地董铺水库。项目区位解读http:/7园区总规划面积为266460平米，共分为南区北区两个区域，南区规划面积约185000平米，北区规划面积约为81460平米项目规划解读项目规划解读项目规划解读http:/8项目南区规划建筑总面积约185000平方米，共分为塔楼A、B为18F高层建筑，每栋面积分别为30888平米，塔楼C10层，地上建筑面积为26610平米，塔楼D11层，地上建筑面积为26610平米，塔楼E9层，地上建筑面积为23969平米

4、，裙房面积为7455平米，车位为750个。南区规划解读项目南区规划解读项目南区规划解读http:/项目模式解读个性化定制个性化定制多组织联动多组织联动基地经营模式基地经营模式 平台五大特色平台五大特色与酒庄直接对接与酒庄直接对接电电子商务新模式子商务新模式质量保障 凸显尊贵 统一平台、全程服务监管、追溯 呼叫中心呼叫中心 新型电子商务新型电子商务现场实体展示体验现场实体展示体验与厂家面对面与厂家面对面ctobctob电子商城电子商城9519595195助理服务助理服务服务服务模式模式 世界名酒电子商务总部基地是专门为全球中高端用户打造的集名酒文化弘扬传承、体验展销、个性定制等为一体的综合性电商

5、服务平台!项目模式解读项目模式解读http:/项目模式解读企业领馆公寓及LOFT商务名酒展示酒文化品鉴文化生态为生态系统注入商务价值提升商务产业产品品质填补项目文化属性为生态体系带来人文环境提升文化产品品质名酒定制提供高端文化载体景观园林景观小品生态水系会所及底商项目模式解读项目模式解读本项目融合了文化、商务、生态三重功能，打造国内先进产业聚集园区，助推产业聚合升级发展。http:/恩源模式解读恩源模式解读恩源模式解读恩源集团依托多年电子商务经验，业务包括了 提供管家式助理服务提供商、电子商务平台运营商、个性化信息服务商，通过城市之家提供服务平台打造线上网站（电子商务）加上线下的电子商务总部基

6、地（体验馆）将产品（供应商）、客户（C端）、服务体系（支付、客服、物流）、支撑体系融为一体，为入园企业打造入一园拓全国的机会。http:/优势优势Strength依托政府、政策支持，具有良好已树立的的知名度和美誉度，快速为市场尤其是行业内所接受；依托产业孵化，配套完善，吸引企业入驻；依托恩源强大的平台资源，可快速的笼络和找到目标客户；依托恩源在国内同系列成功案例的衬托，项目前景良好；依托优厚的扶持政策吸引集团客户入驻。依托电商大趋势，先进的线上线下运营模式和丰富的云资源，吸引客户入驻。完美的建筑产品价值体现，是市场同类办公产品无可比拟之处。项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析劣势劣势Wea

7、kness 项目地处非合肥市中心区，总体发展较慢，区域形象受限制，直接影响项目价值确立；项目周边缺少商务氛围，总体办公环境欠佳，周边配套不够完善，市场认知度差。由于特定行业，跨界营销难度大。http:/机会机会Opportunity作为蜀山区重点关注项目，前期政策扶持优厚，形象较好，一经推出，市场关注程度高；国家发展电子商务大趋所向，众多企业开始重视并发展电商。合肥市发展总部经济的大方向明确，政策畅通；合肥市对于酒类产业的大资源整合动作，例如糖酒会等大型展会的陆续实施项目SWOT分析项目项目SWOT分析分析威胁威胁Threat项目所在区域作为合肥高新商务片区，区内写字楼项目较多分流部分客户；本

8、区域客户对电商总部基地的接受度较缓慢，需要一个培植过程；http:/项目价值点提炼项目价值点提炼项目价值点提炼优势二：优厚的政府扶持政策优势二：优厚的政府扶持政策优势一：恩源全新电子商务模式优势一：恩源全新电子商务模式优势三：先进的产品规划理念优势三：先进的产品规划理念http:/项目整体定位http:/项目定位：世界酒产业的“硅谷”!项目定位http:/整体定位世 界 名 酒 之 都 世界名酒世博园世界名酒的权威品鉴机构 “世界名酒合肥指数”权威市场定位：世界名酒发展“晴雨表”http:/形象定位一个尊贵的企业形象 一个全新的商务理念 一个未来的潜力价值 一个周全的服务方案形象定位形象定位h

9、ttp:/项目业态定位http:/业态功能定位B区区A区区C区区D区区E区区F区区A/B区区61776名酒研发中心名酒研发中心C区区26610专家公寓专家公寓E/D区区53020名酒之都名酒之都F区区7455七彩蜀山七彩蜀山http:/业态功能定位A/B区区61776名酒研发中心名酒研发中心C区区26610专家公寓专家公寓E/D区区53020名酒之都名酒之都F区区7455七彩蜀山七彩蜀山世界各地调酒大师的工作室、酒类企业的研发创意机构，成功加入到世界名酒合肥指数中来，通过客户盲品，形成星系酒品，可以把产品重新包装，通过入驻企业推向市场。主要为所有入驻企业的专家提供生活服务，成为吸引国内专家入驻

10、园区的优势条件之一，做为一种园区入驻优惠政策释放出去。区域功能定位区域功能分区包括酒生产商、设计公司、包装公司、进口酒总代理、网络公司、广告策划公司、媒体营销公司、物流公司、金融公司、电子商务代运营公司及会务接待中心等配套企业。包括此区客户主要是我们已有园区的体验中心、名优特产中心、地域特产中心（类似台湾馆之类），还有咖啡馆、大型商超、银行等生活配套综合展示展览、娱乐休闲功能http:/业态功能定位B区区制酒大师工作室制酒大师工作室创意研发区创意研发区A区区白酒、黄酒、葡萄酒、白酒、黄酒、葡萄酒、果酒、药酒、啤酒、果酒、药酒、啤酒、洋酒、酿造酒、蒸馏酒洋酒、酿造酒、蒸馏酒等品类酒制造企业研发中

11、心等品类酒制造企业研发中心名酒研发中心名酒研发中心功能分布功能分布http:/业态功能定位7-10F，CEO会馆会馆3-6F,专家公寓专家公寓1-2F企业会馆及接待处企业会馆及接待处专家公寓专家公寓功能分布功能分布http:/业态功能定位1012F文化创意区文化创意区名酒之都名酒之都功能分布功能分布89F电子商务区电子商务区47F酒品经销区酒品经销区13F金融服务区金融服务区http:/业态功能定位七彩蜀山七彩蜀山功能分布功能分布园区特色产品园区特色产品体验中心体验中心美食广场美食广场酒品评级展示中心酒品评级展示中心休闲娱乐中心休闲娱乐中心http:/项目客户定位http:/目标客群定位按照行

12、业分类按照行业分类酒品行业企业目标客户分类：酒品行业企业目标客户分类：白酒、黄酒、葡萄酒、果酒、药酒、啤酒、洋酒、酿造酒、蒸馏酒等品类酒制造企业研发中心以及个人制酒工作室按照我们四个分区的方式，我们的目标客户行业分按照我们四个分区的方式，我们的目标客户行业分类也逐渐清晰，主要分为四大类分别为酒品行业企类也逐渐清晰，主要分为四大类分别为酒品行业企业、酒企配套企业、生活居住需求人群、商务配套业、酒企配套企业、生活居住需求人群、商务配套行业，按照业态规划面积分别占到的招商比例为行业，按照业态规划面积分别占到的招商比例为41%、36%、18%、5%。酒品配套企业目标客户分类：酒品配套企业目标客户分类：

13、设计公司、包装公司、酒品经销商、网络公司、广告策划公司、媒体营销公司、物流公司、金融公司、电子商务代运营公司、会务接待中心、培训机构等生活配套需求目标客户分类：生活配套需求目标客户分类：ceo会馆、专家公寓、企业接待处、企业会馆、茶室等商务配套行业：商务配套行业：园区特色产品体验中心、酒品评级展示中心、购物中心、咖啡厅、美食广场http:/客户定位按照规模分类按照规模分类0510152025较宽敞较拥挤，但不打算扩大十分拥挤，近期内打算扩大不同规模企业对其目前办公空间的满意程度200万元以下200-500万元500-1000万元1000万元以上 我们前期对我们目前积累的客户进行了一个初步的调研

14、工作，从反馈回来的数据来看，在总体上说，中小型企业对于办公环境改善有很大扩张需求，其次是年产值在1000万以上的大型企业，这两个档次的企业是我们最应关注的客户资源。http:/客户定位目标客户比例目标客户比例 通过结合我们的业态布局和目标行业企业现状以及调查结果，我们确定按照规模定位方式，我们的的目标客群应该为：核心客户为中小型企业占比75%，重点客户为大型企业占比20%，边缘客户为依托基金性客户占比5%。核心客户：核心客户：占比占比75%中小型企中小型企业业重点客户：占重点客户：占比比20%大型企业大型企业边缘客户：边缘客户：占比占比5%依托基金依托基金型客户型客户http:/客户定位核心客

15、户企业属性企业属性n 园区定义的四大类行业客户中，需要升级或拓展办公空间的企业，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象关注因素关注因素n 园区优惠政策n 注重物业外在形象n 交通便捷、配套齐全n 较高的实用率n 良好的电子商务平台面积需求及价格面积需求及价格n 需求面积：200-500平米n 承受价格：80-200万http:/客户定位重要客户企业属性企业属性n 园区定义的四大类行业客户中，以国内民营企业为主，其次为国有大型企业，或大型金融机构关注因素关注因素n 注重园区配套n 注重办公物业的品质n 地段，交通的便捷性n 注重办公空间的舒适性n 注重商务服务及物业管理服务面积需求及价格面

16、积需求及价格n 需求面积：600-1200平米n 承受价格：200-800万http:/客户定位边缘客户企业属性企业属性n 园区定义的四大类行业客户中，处于起步期，需求发展基金，对基金的依赖性较大。关注因素关注因素n 园区优惠政策n 发展基金的扶持力度n 良好的电子商务平台n 较低的入驻门槛面积需求及价格面积需求及价格n 需求面积：60-200平米n 承受价格：25-80万http:/项目招商策略http:/招商体系组成招商体系组成为保证园区招商任务的顺利完成，根据传统房产销售结合恩源招商优势，对我们现有销售招商方式进行整合，多渠道多层面吸引挖掘潜在客户，提高招商质量加速招商进度。实行坐销、行

17、销体系和会销体系相结合的全系招商体系。坐销体系行销体系全系招商体系活动推广类户外媒体类圈层营销线上媒体类大客户组电呼组地面组行业组会销体系城市之家会员会销恩源助理服务会销移动黄页服务会销电台联盟服务会销http:/坐销体系及行销体系下的招商策略http:/n 重塑区域价值，提升区域形象，展示区域未来产业前景，精细化营销，高调占据合肥市场，增强购买者信心；n 以政府优惠政策吸引相关行业关注；n 重点突破集团客户，以龙头企业带动中小型企业前来入驻，形成产业聚集效应，实现快速招商与品牌延续双赢；n 现场展示为基础，圈层传播为主轴，创新营销为手段整体招商策略http:/可实施策略建议高形象站位高形象站

18、位市场市场重塑区域价值，提升区域形象；政策引导，提高行业关注度；专业引导办公理念大事件营销立大事件营销立势势设立项目产品、电子商务平台推荐会、营销体验中心启动会、中国电商基地商旅考察团等精细化包装展示及精细化包装展示及服务服务强化现场包装，尤其是营销中心和体验中心的建设，以体验服务为主活动营销活动营销 品牌产品体验活动、微博、微信营销、圈层营销、登门拜访、企业联谊、意向团购、神秘营销等策略一策略一策略二策略二策略三策略三策略四策略四http:/策略一高形象站位市场n 前期预热市场，从政府层面炒作板块价值，提升区域形象；n 以政府优惠政策吸引行业关注度；n 以业内专家对顶级办公产品从5A到5E的

19、转变趋势为题，来引导市场对办公产品的需求方向和认知，为后期项目产品品质体现做铺垫；http:/策略二大事件营销立势世界名酒盲品评级指数启动发布会世界名酒盲品评级指数启动发布会 项目营销中心开放项目营销中心开放时间： 2014年2月目的：全面公开项目、全面报道项目形象。场所：营销中心形式：开放营销中心、体验中心邀请商务局领导到场致辞、剪彩，邀请知名瓶酒师和恩源平台会员到场参加，邀请各大媒体到场报道，期间有演艺、抽奖、酒文化讲解等环节。http:/20142014中国名酒产业电商研讨会中国名酒产业电商研讨会 暨本项目产品发布会暨本项目产品发布会 时间： 2014年3月目的：制造新闻热点，全面解读项

20、目。场所：某酒店形式：邀请政府领导（商务部）讲行业电商的发展趋势及政府扶持政策，有相关专家解读项目，邀请行业内知名企业参加，中间穿插项目视频展示、研讨会、现场签约、抽奖等。策略二大事件营销立势http:/-体验式营销体验式营销时间: 2014年每月一次目的：在目标客户群内强化项目前景，促进成交场所：恩源全国园区形式：每月邀请目标客户约30组，游览恩源全国10大园区，充分领略生态商务园区带来的全新体验。策略二大事件营销立势http:/策略三精细化包装展示及服务营销中心、体验中心、项目外围等进行精细化包装，以体验服务为主，弱化周边环境的劣势，体现项目品质体验式营销策略http:/建立建立“以活动为

21、节点爆破式招商体系以活动为节点爆破式招商体系”因为我们项目的特性，客户比较集中，所以本着减少宣传费用，做好最大的宣传效应，因此我提出“以活动节点为节点爆破式”招商体系，主要操作方法为：前期通过我们招商团队电呼及地面拓客实现一定潜在客户的积累，然后以活动作为邀请主题，所有现有宣传手段配合宣传活动内容，在活动现场进行爆破，最大发挥活动营销的作用。策略四活动营销http:/策略四活动营销品牌嫁接策略：品牌嫁接策略：拉斯维加斯之夜名车汇拉斯维加斯之夜名车汇时间：2012年5月份目的：嫁接宾利、宝马、法拉利、玛莎拉蒂名车鉴赏会场所：项目营销中心形式：品牌合作展示各式名车，同时展示项目。邀约新老客户，充分

22、发挥品牌的人脉关系。http:/策略四活动营销 展会营销通过参加国内各种酒类展会、电子商务展会、峰会等渠道，以物料派发、项目讲解等形式，将项目信息与品牌形象散播到省内外，以抓住全国范围内的目标客群。展会营销策略http:/策略四活动营销 全封闭施工，纯预约看房 线下传播，小众营销。 不完全释放信息，制造神秘感。全封闭施工，纯预约看房，稀缺营造全封闭施工，只有提前预约客户方可进入营销中心，制造神秘感。不正面释放信息:n利用第三方，如据说、据传、小道消息.n不释放完整信息:统一口径释放一两个亮点n难买氛围营造：制造项目房源不多，非关系很难买到的市场氛围控制性信息释放，制造难买氛围释放部分信息足以震

23、感客户，使其更加憧憬项目整体价值神秘营销策略http:/会销体系下的招商策略http:/策略一城市之家平台体验及推介活动主题：城市一个梦，共建一个家通过我们城市之间网站平台的建设和上线，我们可以通过会议方式进行推介，并且尽可能多的发展我们的平台会员，建立我们的C端体系和B端体系，积累园区入驻会员。http:/策略二移动黄页平台体验及推介活动主题：互联网时代企业信息检索从移动黄页的产品布局上而言，我们在庞大的微信用户群体基础上，为企业客户搭建的正是一个快捷低成本的服务体系，同时提供了一个企业信息再次拓展方式，类同却区别于传统于传统的114企业黄页，打造成为具互动性、全信息化的新一代黄页体系，正是

24、助力企业再次发展的重大推力http:/策略三恩源助理体验及推介活动主题：一对一管家式助理服务当普通的大众服务面对越来越的智能化信息服务方式，人工处理越来越进入衰退阶段，但真正的高端服务却更加趋向于一对一的管家式服务，恩源助力正是将这种最贵服务进行最彻底的设置，随时掌握会员信息，随时根据会员需求提供最为周到的服务，让服务不再冰冷，让服务不再单一、让服务不再有拘泥和限制，恩源助力将成为企业及会员之间最靓丽的一道服务名片！http:/项目推盘策略http:/整体推售策略小步快跑，现金为王1111月月2013年年1212月月1 1月月2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8

25、月月9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月 5 5月月2014年年2015年年入市入市前期准备、市场分析、视觉传达表现、项目包装表现、推广思路完善市场预热期市场预热期客户积累、开盘准备、形象树立开开盘盘持续热期持续热期继续加推强销期强销期招商落位多频次少量加推交交房房验验收收运营期运营期持续热销持续热销多频次少量加推第一阶段推售E/D区区53020名酒之都占比名酒之都占比36%第二阶段C区区26610专家公寓占专家公寓占比比18%第三阶段推售A区区30888名酒研发中心占比名酒研发中心占比41%第四阶段推售B区及F区区7455七彩蜀山占比

26、七彩蜀山占比25.5%截止到2014年底推售面积达到74.5%，约110518万平米http:/推售策略第一阶段第一阶段入市、预热、开盘入市、预热、开盘n 主要任务：主要任务：重塑区域价值，提升区域形象、点对点直销导入集团客户+散客前期积累n 工程节点：工程节点：正负零n 推广策略：推广策略：对项目进行预热，以政府优惠政策、购房政府补贴等吸引市场关注度，为后期宣传及销售做铺垫。以新闻炒作为主要宣传方式，以特定专业媒体为工具，为求新闻真实性，建议借助政府、专家等共同推动n 销售策略：销售策略：主动出击确定大客户名单，通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判；通过大型客户入驻拉动中小型企业n 推售

27、时间：推售时间：2013年11月-2014年5月n 推售条件：推售条件：认筹客户量达到推售单位的90%以上，以形成热销局面，为加推提供预热http:/第二阶段第二阶段保持热销，少量加推保持热销，少量加推n 主要任务：主要任务：宣传产品品质、大客户引进带动全面小客户跟进n 工程节点：工程节点：局部园林体验区完工n 推广策略：推广策略：以“泛营销”策略，拓展客户渠道；以较强的现场执行力，提高散户成交率；推出少量连层单位，拓展集团客户n 销售策略：销售策略：强化现场包装，体现产品高端品质；在各网络媒体新闻炒作开盘热销的基础上进一步增加硬性广告，加大广告发布频率，全方位拦截客户n 推售时间：推售时间：

28、2014年7-8月n 推售条件：推售条件：认筹客户量达到推售单位的80%以上推售策略http:/第三阶段第三阶段市场强销，少量多频次加推市场强销，少量多频次加推n 主要任务：主要任务：宣传园区配套、继续吸引大中小型客户入驻n 工程节点：工程节点：主体封顶n 推广策略：推广策略：以成交客户的证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心，配合活动营销、神秘营销策略保持项目市场热度及关注度n 销售策略：销售策略：销售价格小幅提升，造成物业升值局面，逼定观望客户；重点打造电子商务平台、物业服务等软性服务系统，提升物业性价比n 推售时间：推售时间：2014年9-12月n 推售条件：推售条

29、件：认筹客户量达到推售单位的80%以上推售策略http:/第四阶段第四阶段园区运营造势，多频次加推，完美收官园区运营造势，多频次加推，完美收官n 主要任务：主要任务：宣传区域价值、园区配套、优惠政策，吸引中小型企业入驻n 推广策略：推广策略：以大事件营销策略，不定期在园区举办政府类、行业类大型论坛、商务会议等，吸引省内及全国相关行业的关注度，扩大项目客户群，加快销售进度，实现完美收官n 销售策略：销售策略：以体验式营销策略，让到访客户亲身体验园区配套，园区运营模式，园区企业办公模式等，缩短客户犹豫期，提高成交率n 推售时间：推售时间：2015年1-5月n 推售条件：推售条件：认筹客户量达到推售

30、单位的80%以上推售策略http:/项目运营管理保障http:/园区运营思路1. 除招商环节严格考核入园企业是否符合园区规划之外，恩源公司首先引入恩源自有产业业务入驻园区；2.采用企业自营+恩源代运营相结合的策略，由恩源集团代运营不低于15%面积，更加保障园区产业规划的落地性与可实施性；3.依托恩源15年电子商务沉淀，全国800万会员基础，将全国各地成熟电子商务产品引入园区，为入驻企业提供采购及定制服务，确保园区运营状况；4.按照代运营面积15%，入驻85%计算，从一定意义上，可以依靠代运营部分，拉动七分之三的入驻企业在此园区中现实经营盈利；5.按照目前市场运营通用方法来算，一个产业聚集区存在

31、20%以上企业盈利，此园区即被评价为健康发展园区一、代运营支撑，确保产业导向http:/1.恩源规划在全国各地建设总部基地，目前已具备一定规模；2.未来入园企业其经营产品上线后，恩源将联合全国近百家园区，将园区企业推广到其他园区发展，或者把其产品经营权（代理权）交给当地，发展当地的代运营公司运营发展；3.最终实现 “入一园、拓全国”，依托电子商务平台，帮助入驻企业建立全国的销售网络，打开产品销量园区运营思路二、“入一园、拓全国”，帮助入园企业拓宽销售渠道http:/园区运营思路1.依托恩源大量客户资源,引入大型采购集团客户，提供大宗定制采购市场机会，以此拉动约20%以上入驻商家的盈利，保证商家

32、的入驻忠诚度，从而实现园区运营稳定性;2.成立园区 “采购中心”，帮助外地客户及行业集团客户进行产品采购，面向全国寻找电子商务销售渠道进行战略合作；3.与全国电视台进行联系沟通，打造“电视台联盟”、“电子商务代运营联盟”、“总部基地商会”，共同进行园区特色产品的推广，为入驻企业展示商务平台的凝聚力与影响力三、建立多层次产品采购和品牌推广，带动入园企业业务三、建立多层次产品采购和品牌推广，带动入园企业业务http:/园区运营思路1.打破传统地面消费体验及网上购物体验模式，打造全方面体验消费体系；2.从厂家直供保障产品品质开始，结合厂家批发价降低消费成本，配合尊贵定制、个人助理服务，最终实现以展销结合立体体验，实现产品全程追溯的新一代消费体验3.服务流程：1全程追溯、2工厂价格、3原产地直采、4尊贵定制、5展销结合、6助理服务；4.结合合肥