周口八一路项目整体定位和发展战略

1、1谨呈：河南亿星实业集团有限公司连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位打造周口首个城市综合体周口八一路项目整体定位和发展战略2014年4月2中期整体定位及发展战略终期提交报告前期市场调研和沟通整体定位与发展战略阶段工作划分及主要解决问题整体定位与发展战略阶段工作划分及主要解决问题p项目规划建议p根据客户建议深化研究，完善报告p项目属性界定p核心问题结构化分析p成功案例借鉴p项目的优劣势分析和价值判断p项目定位研究p项目物业配比研究p项目开发时序研究p经济测算2014/4/152014/4/302014/3/18工工作作p周口宏观经济背景研究p区域产业研究、房地产市场调研p政府官员、专家及贵司中

2、高层领导p目标客户访谈p地块的了解和分析p市场情况的分析p项目方向的初步判断最最终终成成果果p项目优劣势分析p项目整体定位和发展战略p项目投资可行性分析提交整体报告（终稿）报告目录报告目录Part1.Part1.Part2.Part2.Part3.Part3.开发目标及问题梳理开发目标及问题梳理整体定位基础分析整体定位基础分析- -宏观经济、规划及本体宏观经济、规划及本体Part5.Part5.Part6.Part6.项目整体定位与发展策略项目整体定位与发展策略项目规划项目规划及布局建议及布局建议Part4.Part4.案例研究及借鉴案例研究及借鉴Part7.Part7.经济测算经济测算各物业

3、市场研究各物业市场研究第一部分：界定本报告需解决的核心问题S-C-QS-C-Q基本结构基本结构界定问题的分析模型界定问题的分析模型？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景与开发目标的现实情景与开发目标的对比对比，界定界定：本报告需解决的核心问题：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘紫金城，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建

4、设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；目前项目仅有红线范围，规划指标不明确物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；周口现有商业档次不高，尚无城市综合体希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的

5、局面；周口首个城市综合体，如何在正确把握周口市商业发展总体方向的前提下，对周口市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判为了凸显方案优势，打动政府，同时考虑该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建，满足形象要求，但未约定共建功能；希望在市场满足条件的前提下，做若干共建，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对共建的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；本报告需解决的核心问题梳理本报告需解决的核心问题梳理如何在满足开发商初始资金投入、后续现金流运作、政府要求（规划和形象）和市场条件的前提下实现相对的投资回报最大化核心问题如何保证“

6、既能满足市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报” 的前提下，确定各物业类型及比例组合；分解问题（一）如何对周口市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；并基于本项目所在城市及区域商业发展的客观事实，正确进行商业定位，引领区域商业发展的同时，保证本项目的前瞻式视角、品牌影响力和成功运作？如何在兼顾市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求，和企业的资金运作能力和盈利要求？对是否做共建，及功能、体量、目标客户和产品特征进行定位；分解问题（二）分解问题（三）第二部分：整体定位基础分析1. 城市宏观市场分析2. 城市规划发展分析3. 本项目地块解析n 地理位置地理位置-周周口市位于

7、河南省东南部，辖川汇口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水郸城、西华、商水8 8个个县。耕地面积县。耕地面积、总人口均、总人口均居全省居全省第第2 2位位。n 生态环境生态环境周周口市地上无山、地下无矿，气口市地上无山、地下无矿，气候适宜，农业发达。候适宜，农业发达。n 人口人口 20122012年末总人口1125.65万人，常住人口880.69万人，显示周口目前二三产业尚无法吸纳足够的就业人群。目前市区人口约市区人口约7070万万人，人， 预计预计20202020年可达年可达100100万人。平均年增长

8、万人。平均年增长3 3万人。万人。n 城市性质城市性质商贸流通、农产品深加工为主，商贸流通、农产品深加工为主，中原文化特色浓厚的豫东南中心城市；中原文化特色浓厚的豫东南中心城市；n 郑州影响郑州影响周口距离郑州周口距离郑州200200多公里，目前多公里，目前有高速直达。周口部分高端消费级下辖市县的有高速直达。周口部分高端消费级下辖市县的置业需求会被郑州所吸纳。置业需求会被郑州所吸纳。周口城市概况周口城市概况周 口周 口市市n 城市城市GDPGDP在河南省在河南省1818地市位列第地市位列第5 5位位，人均GDP位列全省18县市末位。GDPGDP增速较快，增速较快，近近8 8年年GDPGDP平平

9、均增速约均增速约12%12%。n 近主要经济指标增速均位列河南省前列，显示了近主要经济指标增速均位列河南省前列，显示了良好的发展势头良好的发展势头。n 20132013年全市实现生产总值年全市实现生产总值1790.651790.65亿元，按可比价格计算，同比增长亿元，按可比价格计算，同比增长9.3%9.3%，高于全省增速，高于全省增速0.30.3个百分个百分点。其中：第一产业实现增加值点。其中：第一产业实现增加值445.96445.96亿元，同比增长亿元，同比增长4.3%4.3%；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值893.65893.65亿元，同比亿元，同比增长增长13.1%13.1%；第

10、三产业实现增加值；第三产业实现增加值451.04451.04亿元，同比增长亿元，同比增长7.4%7.4%。一二三产业产值之比接近：一二三产业产值之比接近：1:2:1,1:2:1,比比较较20092009年的数据，显示周口近几年第二产业得以飞速发展，但第一产业和第三产业发展缓慢。第二产年的数据，显示周口近几年第二产业得以飞速发展，但第一产业和第三产业发展缓慢。第二产业的发展得益于周口在招商引资，承接东部产业转移方面所做的努力。业的发展得益于周口在招商引资，承接东部产业转移方面所做的努力。25%50%25%20132013年周口一二三产业占比年周口一二三产业占比第一产业第二产业第三产业周口城市经济

11、周口城市经济2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年GDP（亿元）677.74817.8984.11111.71227.91414.691592.381790.15GDP增长率（%） 12.20%13.00%12.30%12%10.60%15.00%12.00%12%周口的主导产业为食品加工、纺织服装和医药化工，均为制造类企业。周口的主导产业为食品加工、纺织服装和医药化工，均为制造类企业。p周口产业以食品加工、纺织服装、医药化工三大支柱产业；2012年三大支柱产业增加值达到406.3亿元，占全市规模以上工业增加值总量的60.4%，依然是拉动工业经济增长的

12、主导力量；p除食品加工、纺织服装、医药化工三大传统产业外，承接和引进的装备制造、生物医药、电子信息、新能源和新材料等新兴产业项目对周口市的经济拉动作用明显增强。周口为何吸引食品加工企业？食品加工方面周口是全省第一产粮大市，也号称全省人口第一大市，周口每年可生产出全省1/7的小麦、1/3的棉花、1/4的油料，每年为国家提供100多亿斤商品粮。面粉加工业、养殖企业、饮料行业内的品牌企业布局周口，是为了抢占原料与市场。知名品牌有金龙鱼、鲁花、康师傅、雨润、哇哈哈、新希望、金丝猴、莲花味精等等；企 业产品及品牌新加坡益海嘉里粮油公司金龙鱼食用油山东鲁花集团鲁花花生油河北五得利集团五得利面粉天津顶新国际

13、集团康师傅方便面河南斯美特方便面公司斯美特方便面泰国正大集团生猪养殖屠宰雨润集团生猪屠宰新希望六和饲料公司生猪饲料江西双胞胎公司生猪饲料华英农业肉鸡饲养与屠宰大用集团肉鸡饲养与屠宰杭州娃哈哈集团饮料纺织服装方面：主要有皮革、纺纱、服装和制鞋业等生产制造企业纺织服装方面：主要有皮革、纺纱、服装和制鞋业等生产制造企业周口发展纺织服装业的优势：p本体优势：本体优势：周口盛产棉花、皮革原材料等，同时人力资源储备丰富，交通较为发达，成为吸引纺织服装类企业的亮点：p领导重视：领导重视：市委、市政府主要领导多次亲自带队“走出去”与外资企业进行对接洽谈。p政策支持：政策支持：如鞋类，周口政府制订了周口制鞋产业

14、发展规划和承接台资制鞋产业转移优惠政策；主要表现：皮革及制鞋业：皮革及制鞋业：目前周口全市建成制鞋企业32家，形成产能1550万双，年产值15亿元，安排就业人员4万人。初步形成了以扶沟宝昌鞋业、西华凯鸿鞋业、鹿邑祥龙鞋业和淮阳亚泰鞋业为龙头的制鞋产业集群，制鞋企业遍布各个县市区。同步发展发展制革、制鞋、箱包、皮具、皮质家具等劳动密集型产业。纺织服装业：纺织服装业：目前拥有规模以上的纺织企业59家，203万纱锭。行业规模较大的有鑫达纺织印染有限公司，项城棉纺织公司等，已经形成了棉花种植、加工、纺纱、织布、服装加工完整的产业链医药化工方面医药化工方面医药化工一直是周口市三大支柱产业之一。周口具有独

15、特的区位优势、交通优势、资源优势和市场优势，人力资源丰富，消费潜力巨大，市场前景广阔。周口拥有辅仁、四方、百年康鑫等一批知名制药企业，在医药生产流通方面具有良好的产业基础。截止2012年，周口拥有大型医药企业23家。人民生活人民生活周口周口市居民的消费重点正在发生急剧的变化市居民的消费重点正在发生急剧的变化，耐用消费品、耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点服装、医疗保健、文化娱乐正在成为消费热点2012年，周口城镇居民家庭恩格尔系数33.9%，农村居民家庭恩格尔系数36.8%。根据国际标准，已进入富裕阶段。从消费结构变化趋势可以看出，周口市消费的重点开始转向服装、耐用消费品、室

16、内装饰、医疗保健、通讯、文化娱乐等方面。周口市社会消费品零售额快速增长，城镇消费品零售额占比达到周口市社会消费品零售额快速增长，城镇消费品零售额占比达到8080% %，表示市区对商业集聚的需求有所增强表示市区对商业集聚的需求有所增强2012年全市实现社会消费品零售总额664.14亿元，同比增长16.1%。增速超过GDP增速，显示良好的消费意愿。全市城镇实现消费品零售额534.58亿元，比上年增长16.3%；乡村实现消费品零售额129.56亿元，增长 15.4%，在社会消费品零售总额中，城镇和农村零售额占比分别为 80.5 %和 19.5%。周口经济存在总量较小，结构不优及城镇化水平较低及人均可

17、支配收入周口经济存在总量较小，结构不优及城镇化水平较低及人均可支配收入较低等问题。较低等问题。p一是经济总量小一是经济总量小。我市生产总值仅占全省的5.6%，地方财政收入仅占全省的3%，城镇居民人均可支配收入18046元，比全省低4352元，农民人均纯收入达到6950元，比全省低1525元，经济发展的基础比较薄弱。p城市居民人均可支配收入比徐州低3000元，比宿迁高1000元。p二是城镇化水平低。二是城镇化水平低。2012年，全市城镇化率为33.44%，低于全国19.8个百分点、全省9.1个百分点；随着工业化进程的加快，城镇化水平必将不断提高。p三是产业结构不优三是产业结构不优。一产占GDP的

18、比重分别高于全国14.9个百分点，全省12.3个百分点；三产占GDP的比重分别低于全国20.9个百分点，全省6.8个百分点。一产过重，三产滞后的格局仍没得到根本转变。河南全省2013年三次产业结构为12.6：55.4：32.0摘自河南统计网周口宏观经济的启示周口宏观经济的启示（1） 周口经济基础虽然薄弱，但近年来经济发展态势良好，增速走在全省前列。未来长期发展看好；（2）人均可支配收入逐年上涨，涨速超过GDP增速，显示居民消费意愿强烈。（3） 周口市居民消费结构正在发生变革，新的消费热点逐渐转向“耐用消费品、服装、医疗保健、文化娱乐”等业态；这也为为商业业态升级和新 业态的出现提供了市场基础。

19、城镇消费占主力，显示周口市区对集中型商业的需求增长。（4）周口依靠雄厚的农业基础和人口优势，支撑起了食品加工、纺织服装等制造 产业，制造业近5年在经济中占比还在不断提高，结合周口目前城镇化率较低，说明未来将由大量的农村人口进入城市，这将为商业的繁荣和房地产的发展提供有力的支撑。第二部分：整体定位基础分析1. 城市宏观市场分析2. 城市规划发展分析3. 本项目地块解析周口整体规划格局周口整体规划格局沙北片区东部片区一河穿城两轴拓展川汇行政中心东行政办公中心三点互动川东工业基地 铁南片区沙西老城区“一河穿城”即沙颍河从周口穿城而过，水与城相互交融，体现周口独特的自然环境特征。“两轴拓展”即文昌大道

20、、八一路两条城市功能拓展轴。“东拓轴”即规划以东行政中心拉动城市功能东移。南联轴”即八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区，集中体现现代化城市建设风貌，并和南北连为一体。三点互动”即城市远期将形成多中心的紧密组团式结构形式。川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心（周口市级行政办公区）将形成远期城市发展的增长极核，三点建设将带动城市新区的建设，并进而促进旧城的改造“四区共荣”即城市按用地空间布局可划分为四大片区，分别为铁南片区、沙北片区、东部片区和沙西老城片区。四大片区有机联系、共同繁荣，推动城市整体发展。城市空间拓展战略为城市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸东拓西控，南联北伸”

21、 周口市空间拓展战略为“东拓西控，南联北伸”具体为： 1、东拓：优先发展区，建设成为以“行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区； 2、西控：生态控制区。建设生态城市的角度，将城市西部用地划定为生态维护用地； 3、南联：引导建设区。以发挥最大的土地效益和产业集聚效益； 4、北伸：有限建设区。城市以北地区，规划期内做适当发展远景作为城市发展的战略储备空间。有限建设区（储备空间） 优先发展区生态维护区引导建设区（周商一体化）向东向南城市总体规划是以老城区为中心向东部、南部发展，东部将成为周口未来的城市总体规划是以老城区为中心向东部、南部发展，东部将成为周口未来的核心新城区，南部则成为

22、集行政、工商业和居住为一体的新区核心新城区，南部则成为集行政、工商业和居住为一体的新区l 一河穿城：沙颍河从周口市穿城而过l 两轴拓展：两条城市功能拓展轴。l 东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。l 南联轴：八一路南北延伸，串联了城市的主要功能核心区l 三点互动：川东工业基地、川汇区行政办公中心和东行政办公中心l 四区共荣：为铁南片区、河北片区、东部片区和老城片区。城市布局结构概括为：一河穿城一河穿城 两轴拓展两轴拓展三点互动三点互动 四区共荣四区共荣大三角大三角周（口）、项（城）、淮（阳周（口）、项（城）、淮（阳）；向南，实施周商一体化战略；）；向南，实施周商一体化战略；城市各发展的方

23、向上与县联动发展，使得周口对于周边的淮阳、项城、商水城市各发展的方向上与县联动发展，使得周口对于周边的淮阳、项城、商水等县辐射能力加强，能更好的聚合和吸纳其中高端消费等县辐射能力加强，能更好的聚合和吸纳其中高端消费周口市淮阳县项城市绿色旅游观光长廊绿色旅游观光长廊沿沙河南岸工业群带从周口到淮阳，到项城，将建成两条宽100米的绿色旅游观光长廊，周口市区将向东北延伸20平方公里作为周项淮大三角的起步区。从周口到项城沿沙河南岸的龙体上将是工业群带。周商一体化规划期内商水将演化为周口城区的一个有机组成部 分，形成周商一体化复合中心按照周口城市总体规划对于商业的规划，项目所在的八一路为市级商业按照周口城

24、市总体规划对于商业的规划，项目所在的八一路为市级商业中心，承担全市高端商业、酒店、办公等功能，是辐射全市的商业中心，中心，承担全市高端商业、酒店、办公等功能，是辐射全市的商业中心，市级商业中心：一处为七一路、八一路、中州路、交通路之间及附近区域，主要安排大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象；一处为八一路、建设路、大庆路、北环路之间的区域，该区域以中原商贸城为基础，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。商贸流通中心全市商业中心城市规划的启示城市规划的启示（1） 周口城市规划的空间战略使得城市架构不断拉大，且分组团的产业战略使

25、得各空间协调发展，这为城市争得了更多发展空间的同时，也为周口吸纳和容纳更多企业和人口提供了良好的载体平台；（2）按照周口总体规划，中心城区仍然承载核心商业、居住功能。尤其是八一路附近，是市级商业中心所在地，目前及未来也将是周口商贸集度最高的其余，将承载周口最现代、高端的商贸、商务和服务功能，聚集办公、宾馆业、餐饮业、娱乐业、零售业、休闲业等各式场所。（3）周口与周边县，如商水、淮阳、项城的联动发展，促进产业聚集的同时，必将强化周口的中心辐射能力，使得周口能更好的聚合和吸纳周边的高端消费。第二部分：整体定位基础分析1. 城市宏观市场分析2. 城市规划发展分析3. 本项目地块解析地处城市核心商圈边

26、缘，人流量大；现状破旧，严重影响城市形象；地块方正，地处城市核心商圈边缘，人流量大；现状破旧，严重影响城市形象；地块方正，三面临路，交通便利，昭示性好，适宜打造为以商业为驱动核心的综合体；地三面临路，交通便利，昭示性好，适宜打造为以商业为驱动核心的综合体；地块后面现状破旧，可考虑做仓储出入口块后面现状破旧，可考虑做仓储出入口一峰生活广场新天地万果园百货（人民商场）万顺达百货关帝上城丹尼斯家乐福沙北板块沙南板块新区板块龙都国际广场（铁路建材城）新荷花市场（恒丰家具建材城）莲花市场中都购物中心项目地处交通大道南侧，八一大道西侧，地块方正，三面临主干道，交通便利，昭示性好虽然处于城市商业中心，但属于

27、核心商圈边缘，商业氛围、档次以及人流量弱于核心商圈现状有农贸市场，人流量大，但环境较差，未来可考虑回迁，降低拆迁成本的同时确保出租率交交 通通 大大 道道八八一一路路六六一一路路占地约63亩，现状房屋破旧，区域内脏乱差第三部分：各物业市场研究1. 商业市场分析2. 办公市场分析3. 住宅市场分析4. 酒店市场分析周口商业以几条主要的商业街为主，并没有典型性的集中商圈，整体商业形态周口商业以几条主要的商业街为主，并没有典型性的集中商圈，整体商业形态较为零散，以中低档商业居多，尚处于城市商业发展的初级阶段。当前商业中，较为零散，以中低档商业居多，尚处于城市商业发展的初级阶段。当前商业中，以七一路的

28、商业最为集中和发达以七一路的商业最为集中和发达七一路交通路工农路文明路六一路八一路五一路中州大道黄河路新建路大庆路邦杰路市区主要集中商业以百货商场为主，缺乏大型商业综合商业设施；当前商业以市区主要集中商业以百货商场为主，缺乏大型商业综合商业设施；当前商业以中低档为主，商业环境较差，业态多辅以零售和配套类，业态较为简单，休闲中低档为主，商业环境较差，业态多辅以零售和配套类，业态较为简单，休闲娱乐业态需要进一步提升娱乐业态需要进一步提升新华步行街一峰生活广场万果园购物中心万顺达百货万果园百货商业市场的结论商业市场的结论集中型商业的发展还处于较为传统的状态，急需更高级的商业模式改善当前现集中型商业的

29、发展还处于较为传统的状态，急需更高级的商业模式改善当前现状状具有一站式购物体验、物业形态多元化、业态多元化、经营特色化、公共空间具有一站式购物体验、物业形态多元化、业态多元化、经营特色化、公共空间开放互动等特点的高端综合体物业必能很好的填补其城市商业的市场空白。开放互动等特点的高端综合体物业必能很好的填补其城市商业的市场空白。第三部分：各物业市场研究1. 商业市场分析2. 办公市场分析3. 住宅市场分析4. 酒店市场分析产业结构决定办公物业的发展产业结构决定办公物业的发展, ,周口第三产业发展相对落周口第三产业发展相对落 后，占后，占GDPGDP的的比重不到比重不到2525%，且近几年的增速落

30、后于，且近几年的增速落后于GDPGDP的增速的增速, ,限制了纯写字楼的限制了纯写字楼的发展发展年份生产总值增长率第三产业同比增长率2005年593.712.0%150.411.8%2006年677.7412.2%174.5811.0%2007年817.813.0%215.818.4%2008年984.112.3%26516.2%2009年1111.712.0%308.717.6%2010年1227.911.1%304.49.4%2011年1414.6910.6%351.468.9%2012年1592.3810.7%407.759.1%2013年1753.410.1%445.679.3%产业结

31、构是决定一个城市办公物业发展状况的最根本原因第三产业不发达第三产业不发达，对中高档，对中高档办公物业的办公物业的需求就越小需求就越小中小型企业越多，对商住楼等中低档办中小型企业越多，对商住楼等中低档办公物业的需求就越大公物业的需求就越大周口以第二产业为主导，对高档写字楼周口以第二产业为主导，对高档写字楼市场带动不强，对中低档办公物业有较市场带动不强，对中低档办公物业有较好的拉动作用好的拉动作用25%50%25%20132013年周口一二三产业占比年周口一二三产业占比第一产业第二产业第三产业现状周口存在以下四类办公形式，现状周口存在以下四类办公形式，专业写字楼较少专业写字楼较少最原始的商务办公环

32、境，档次低，形象差，但因周口大量实业型制造业企业的现状而存在厂房办公中小企业，对价格较低面积较小的商住楼需求较旺盛；但此种物业档次低，配套不全，物管差，功能混杂。商住混合办公商住楼与专业写字楼的过渡产品，受注重企业形象但实力有限的中小企业追捧形象相对于专业写字楼仍显低商务公寓真正意义上的高端专业写字楼，目前周口几乎没有此类写字楼形象档次高，适合有品牌形象追求的企业写字楼 现状办公形式现状办公形式，周口周口的的发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业发展型企业，稳定型企业以及扩张型企业以以租用租用办公办公物业为主，较物业为主，较少购买当地产品少购买当地产品企业发展阶段办公物业需求中低档办公物业中高档

33、 稳定型企业人数：50-100人物业要求：高形象、可接受较高价格，商务配套服务 扩张型企业人数：100人以上物业要求：高形象品质、企业品牌、价格敏感度低顶级07年09年11年13年q周口山作为新兴的工业基地，第二产业占传统优势地位，大中型企业多以生产制造业为主。q第三产业服务业起步较低，以商贸业为主；其中新兴的物流贸易类依托大中型生产加工企业，主要以中小企业为主，发展较为成熟的企业只占较小的比例。q外地的大企业公司，一般都在自己的厂房设办公物业，较少购买周口当地的产品。 发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利企业发展阶段现状周口尚无真正意义上

34、的写字楼，目前代表性产品周口国贸是商住楼，现状周口尚无真正意义上的写字楼，目前代表性产品周口国贸是商住楼，满足了大量中小企业的入住需求。满足了大量中小企业的入住需求。当时销售价格定位：A座：办公：均价4999元/平方米。B座：均价初步定于2580元/平方米。B楼共26层，以13层为中间层每平方米2580元，每增加一层价格增加1%,每减少一次价格减少1%；向阳部分房价要高出背阳部分100元200元/每平方。 周口市企业办公多数集中于七一路等繁华路段的商住楼，无真正意义上的写字楼项目在运作；周口国贸定位为周口第一高楼，规划有30F的写字楼，将在很大程度上推动写字楼市场的萌芽并发展；项目名称周口国贸

35、项目地址周口市交通路与大庆路交汇西50米项目指标占地10亩，总建5.5万，共AB,2栋;栋建筑层数为30层，1-5F商业/6-29楼办公/30F餐厅。B栋26F中小户型为主的酒店式SOHO住宅。Soho住宅楼B栋26F纯住宅，总高80m， 每层2单元四梯12户。50120大中小三种户型，每种户型各104户。小户型规格为55，容积率为10.54综合楼栋30F，总面积32000,单层面积约计1100，其中:，有市政府支持招商24套，配有双车道停车库，55个车位，可容纳近100家企业，可自由打通周口紫荆城周口紫荆城20102010年推出年推出loftloft，共，共8080套，调高套，调高4.84.

36、8米，去化情况较好米，去化情况较好亿星紫荆城loft，10F，层高4.8米，2个单元，一梯五户，总计80套。LOFT面积： 66.4、 56.2、 33.5、 58.1、 38.4、 37.2、 38.2、 53.5户型loft周口周口MOCOMOCO新世界位于东新区，大型综合体，规划带新世界位于东新区，大型综合体，规划带loftloft公寓公寓MOCO新世界项目位于周口大道与庆丰路交汇处东南，处于东新区13平方公里核心区域的正中心位置，是由周口报业昌建地产有限公司打造的大型城市综合体项目。MOCO新世界项目总占地面积将近100亩，总建筑面积30万平方米。其中一期建筑面积16万平方米，主要规划

37、建设五星级酒店，5A办公写字楼，LOFT居住公寓，高端商业。三、四线城市办公物业启动与发展历程三、四线城市办公物业启动与发展历程萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存地段服务软环境健康、风景这一进程将促进本地服务业的发展；同时促进人民生活水平提高，这一进程将促进本地服务业的发展；同时促进人民生活水平提高， 进一进

38、一步带动居民消费，推进第三产业的发展步伐步带动居民消费，推进第三产业的发展步伐保险法律等服务需求商贸物流等服务需求研发设计营销品牌周口制造业人民就业和生活水平提高商业零售等需求房地产、公用事业、居民服务业、旅游业需求教育文化卫生在这一过程中，大量的商务办公需求产生在这一过程中，大量的商务办公需求产生包括1制造业的研发、设计、营销、品牌部门2本地发展起来的生产性服务业3服务于居民生活的大量服务业同样制造业发达的昆山，在同样制造业发达的昆山，在20062006年前后年前后，纯写字楼很少，纯写字楼很少，现有办公多为现有办公多为工厂自建楼、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起工厂自建楼、

39、改造型旧写字楼和住宅性质办公物业，商务公寓概念刚起物业名称物业名称开盘时间开盘时间项目类型项目类型均价均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000诚泰国际商务广场2006年5月小高层商务写字楼7000利得国际2003年8月纯写字楼8000MP现代广场2006年12月纯写字楼8500酒店写字楼商住楼商住楼LOFTLOFT企业家企业家是首个提出是首个提出loftloft概念的商住楼，销售情况优于写字楼概念的

40、商住楼，销售情况优于写字楼u50-850平米的自由分隔办公空间。u挑高4.5米的大堂，豪华装修u首创昆山市集约式办公配套，前台接待、打字等办公设置。企业注册、商务咨询、代订机票等集约式商务服务u光纤接入、无线上网；OTIS电梯u专为成长型公司量身打造。LOFTLOFT企业家商住楼企业家商住楼产品优势产品优势LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓, 写字楼 LOFT企业家作为昆山首个昆山首个提出商住公寓中提出商住公寓中LOFTLOFT概念概念的地产项目，2007年4月底入市，8月底商住楼部分已经售罄，两栋商住楼先于写字楼售完。在在20102010年时，市场纯写字楼与商住楼共存，并且纯写字楼占绝大

41、多数，年时，市场纯写字楼与商住楼共存，并且纯写字楼占绝大多数，但最小单元面积均控制在但最小单元面积均控制在100100以下。对周口写字楼市场极有参考价值。以下。对周口写字楼市场极有参考价值。未来未来3 35 5年内年内，快速发展型企业将，快速发展型企业将成为成为周口周口市场市场上重要的办公物业客户上重要的办公物业客户企业发展阶段办公物业需求商住公寓中高档 创业型企业人数：10人以下物业要求：价格低、空间使用灵活、可商可住 成长型企业人数：10-20人物业要求：价格适合、面积实用，地段要好，开始要求形象 发展型企业人数：20-50人物业要求：形象要好，价格中等，要有商务配套，区位要好，交通便利顶

42、级低档写字楼p35年后，现有的创业型企业演变为成长型企业和发展型企业，而2030人规模的发展型企业将会成为市场上的主流客户； p这一时期主流客户需求将会集中于中档和中高档办公物业，对高档商务公寓的需求将会大大增加；p 这部分客户除了可以接受较高价格外，对办公物业的面积和形象有更高的要求，另外对区位、交通、配套服务的要求也有所提高。本项目优势的地位，可做少量纯办公和部分高品质商务公寓。最小面积本项目优势的地位，可做少量纯办公和部分高品质商务公寓。最小面积均不超过均不超过100100，可分割组合销售。，可分割组合销售。周口首个，唯一性和领先性满足中大型企业设立办事处的需求纯写字楼满足大量成长型的中

43、小企业需求提供公共办公配套和商务服务：如会议室、打印等；法律、人力、注册、咨询等综合服务，助力主力中小企业发展商务公寓第三部分：各物业市场研究1. 商业市场分析2. 办公市场分析3. 住宅市场分析4. 酒店市场分析住宅整体市场住宅整体市场总结：目前以高层和多层为主，三房总结：目前以高层和多层为主，三房110-130110-130为主导，周边为主导，周边县城客户较多，车位配比不超过县城客户较多，车位配比不超过1:11:1，预测优秀单盘年去化量介于，预测优秀单盘年去化量介于4-84-8万万市场产品多以高层和小高为主，其次多层；现代和欧式为主要建筑风格建筑形式/风格产品面积/户型客源项目商业市场车位

44、/物业来访量市场产品三房为主导，全市四个板块三房供应量均超过60%。其次二房与四房；三房面积主要集中在110-130各项目仍区域原住民客户为主，东部和南部区域项目周边县域客户占较大比重商业氛围不够浓厚，多数项目商业未售，在售项目商业价格在6667-16000元/市场车位在售项目车位比在1:1.3到2:1之间，物业费收取随产品、项目不同而变化，分别在0.4-1.8元/平/月之间项目售楼部每日来访量在5-10组的最多，市场项目整体来访量一般；按照20%的来访成交率，套均面积115计算，单盘去化量介于4-8万之间。板块板块区域属性区域属性主要产品主要产品类型类型主力均价主力均价（元（元/ /）主力户

45、型主力户型存量面积存量面积（万）（万）沙北古城区沙北古城区历史老区历史老区老城核心老城核心多层、多层、小高层小高层37003700两房、三房两房、三房62.962.9沙南古城区沙南古城区成熟板块成熟板块老城改造老城改造小高层、小高层、高层高层40004000一房、两房、一房、两房、三房三房208.7208.7东新区东新区东拓板块东拓板块城市新区城市新区多层、小高层、多层、小高层、高层高层39003900两房、三房两房、三房230230行政新区行政新区新兴板块新兴板块优质大盘优质大盘多层、小高层、多层、小高层、高层高层38503850两房、三房两房、三房302.1302.1目前各板块库存面积为目

46、前各板块库存面积为800800万平米。万平米。未来未来1-21-2年之内市场潜在供应量在年之内市场潜在供应量在200200万方左右。万方左右。 版块区域对比总结版块区域对比总结周口市区年度商品房销售量不超过周口市区年度商品房销售量不超过6060万，约占全市万，约占全市1/41/4左右。目前市左右。目前市场存量可供开发场存量可供开发1616年，商品房去化压力比较大。年，商品房去化压力比较大。来自周口统计局的报道：2012年1-9月，全市共有房地产开发企业110家，川汇区商品房销售面积31.4万平方米，同比增长45.2%，其中，商品住宅销售面积28.9万平方米，增长35.6%；商品房销售额10.1

47、亿元，增长33.6%。预测市区全年住宅销售面积为预测市区全年住宅销售面积为38.538.5万，商品房总销售面积为万，商品房总销售面积为4242万。万。 2013年1-8月，全市商品房销售面积为166.62万平方米，同比增长30.0%。全市商品房销售额49.13亿元，同比增长45.1%。显示全市商品房成交均价为显示全市商品房成交均价为29482948元元/ /，预测全，预测全年商品房销售面积年商品房销售面积250250万。万。价格方面，周口楼价最高的是东新区建业森林半岛价格方面，周口楼价最高的是东新区建业森林半岛47504750元元/ /，沙南板，沙南板块整体价格略领先于其他板块。块整体价格略领

48、先于其他板块。沙北古城区3000-3600元/沙南古城区3800-4300元/行政新区3400-4000元/东新区3500-4750元/n在售项目7个，待售项目1个，尾盘项目3个；n分布特征：项目沿黄河路黄河路和大庆北路大庆北路沿线分布较多，以及交通路交通路沿线部分项目；项目呈扩散式排列，古城中心区域在售项目较少，外围紧邻东新区和南部行政区在售项目较多；交通路中州路邦杰路大庆北路黄河路尾盘待售在售联盟新城滨江国际星城周口海燕鑫聚海燕周口国贸七中路云鼎新城金泰王朝新和铭城泰地现代城城市公馆馨莲茗园维也纳公园从市中心沙南板块楼盘分布图可见，目前本项目所在的核心区域无楼盘从市中心沙南板块楼盘分布图可

49、见，目前本项目所在的核心区域无楼盘竞争，项目具备一定的稀缺性。而市中心楼盘比较受市民欢迎。竞争，项目具备一定的稀缺性。而市中心楼盘比较受市民欢迎。2011年海燕鑫聚开盘，包揽周口楼市销售冠军，开盘成功热销近1000套房，市场反应好，说明市中心楼盘的受欢迎程度。市中心沙南板块住宅多以高层出现，少量楼盘有洋房和别墅市中心沙南板块住宅多以高层出现，少量楼盘有洋房和别墅项目名称项目名称建筑面积建筑面积（万方）（万方）容积率容积率产品类型产品类型建业联盟新城建业联盟新城1071071.491.49别墅别墅& &洋房洋房& &多层多层& &高层高层新和铭城新

50、和铭城12123.483.48高层高层& &商铺商铺馨莲名苑馨莲名苑15152.42.4小高层小高层& &高层高层维也纳公园维也纳公园25.625.63.813.81小高层小高层& &高层高层& &商铺商铺云鼎鑫城云鼎鑫城9.79.73.153.15多层多层& &高层高层& &商业商业金泰王朝金泰王朝25253.43.4多层多层& &高层高层泰地现代城泰地现代城100100二期二期2.02.0别墅别墅& &洋房洋房& &高层高层n沙南古城区的项目整体体

51、量较大，其中品质大盘有建业联盟新城和泰地现代城，总建面分别为107万方和100万方，容积率较其他低，且有别墅和洋房产品。n其他楼盘容积率普遍都在3以上，住宅多以高层出现。沙南板块以三房占绝大多数。除维也纳公园外，其余楼盘只供应一到两沙南板块以三房占绝大多数。除维也纳公园外，其余楼盘只供应一到两种房型。四房面积段种房型。四房面积段145145-171-171。项目名称二房三房四房建业联盟新城0%88%12%新和铭城0%100%0%馨莲名苑46%54%0%维也纳公园9%74%17%云鼎鑫城33%67%0%金泰王朝0%88%13%泰地现代城0%100%0%总占比17%76%7%n三房为沙南古城区区的

52、主力户型，占到市场总值的76%n 四房产品占比最少，仅为7%。n沙南古城区的三房面积：110-130平米之间，泰地现代城和维也纳公园三房面积较大。n二房面积主要集中在80-85；三个供应四房产品的楼盘面积重叠度低，面积段为145-171平米之间数据来源于周口市房产信息网对本项目住宅的启示对本项目住宅的启示p周口住宅供过于求，去化压力较大，应限制住宅开发体量p住宅各板块价差不大，本项目能实现价格5000-5500p高层住宅已经被周口市民接受，本项目可以全部做高层p户型方面，本项目应该涵盖市场主力面积段，并不放大面积，以控制总价p住宅部分以跑量为原则，对于利润贡献较小。第三部分：各物业市场研究1.

53、 商业市场分析2. 办公市场分析3. 住宅市场分析4. 酒店市场分析周口市接待旅客人数与旅游收入保持持续增长状态周口市接待旅客人数与旅游收入保持持续增长状态，年增长率，年增长率1515%-20%-20%，这将为酒店业的发展带来机会这将为酒店业的发展带来机会 2013年，周口市全年接待游客1753.09万人次，同比增长16.5 %；旅游总收入80.85亿元，同比增长16.5 %； 接待国内旅游人数保持接待国内旅游人数保持15%-20%15%-20%的递增，尽管省内的递增，尽管省内一日游占主导，随着省外游客一日游占主导，随着省外游客的递增，为酒店业的发展带来的递增，为酒店业的发展带来市场机会；市场

54、机会；年份游客数量（万人） 收入（亿元）2005476.6020.62006532.3024.82007621.2029.02008766.8035.02009920.2042.320101071.4049.120111286.2058.820121504.8069.420131753.0980.9周口文化资源丰富，但开发层次尚不高，全市仅有两个周口文化资源丰富，但开发层次尚不高，全市仅有两个4 4A A级景区。周口级景区。周口市区内仅有关帝庙为市区内仅有关帝庙为3 3A A级景区，随着旅游发展水平的提高，周口旅游人级景区，随着旅游发展水平的提高，周口旅游人群还会进一步上升群还会进一步上升周口

55、旅游周口旅游A A级景区：级景区：AAAA级：淮阳县太昊陵、鹿邑县老子故里AAA级：周口关帝庙、扶沟县吉鸿昌将军纪念馆景区AA级：郸城县中原民俗文化园、商水叶氏庄园、周口川汇区生态目前周口酒店数量及规模有限，客房入住率较高，尤其是高星级酒店（四目前周口酒店数量及规模有限，客房入住率较高，尤其是高星级酒店（四、五五星）入住率高达星）入住率高达8080%，显示供应紧张，尚有市场空间，显示供应紧张，尚有市场空间 经营情况：周口市酒店数量有限，而高星级酒店更是稀少，大部分酒店入住率在65%以上，表现酒店市场比较火热。高星级酒店数量较少，仅有一家五星，一家四星，入住率都达到80%，反映高星级酒店供应紧张

56、。有一定的市场空白； 市场研判：随着城市建设与旅游经济的发展，对酒店的需求量将逐步加大，酒店仍有一定的空间，尤其是高星级酒店。酒店名称星级客房数标间价格出租率滨江国际酒店186间258-398元80%左右中洲国际饭店81间168元80%左右周口迎宾馆120间160-240元70%左右平原宾馆113间120元70%左右周口国秀大酒店100间120-280元75%左右锦绣花园酒店80间120-220元70%左右周口饭店300间140元80%左右南湖宾馆100间100-480元55%左右金汇假日酒店156间168-328元50%左右备注：以上为不完全统计周口规划有高星级酒店的项目较多，目前已经有三个

57、已经开工，显示未周口规划有高星级酒店的项目较多，目前已经有三个已经开工，显示未来星级酒店市场供应充足。所有规划酒店均位于城市主干道盘，交通方来星级酒店市场供应充足。所有规划酒店均位于城市主干道盘，交通方便便板块板块楼盘或投资楼盘或投资商商占地（亩）占地（亩）酒店规划酒店规划沙北沙北佳利幸福花开携手台湾丹尼斯1200亩超级大盘，含大量商业写字楼和酒店（总建面20万，百货为2013年单店销售额17亿位列河南百货第二的丹尼斯百货）酒店（四星级酒店），已经动工已经动工关帝上城总占地800亩，一期开发面积240亩，集住宅、商街、ShoppingMall、酒店、写字楼等于一体4期规划5星级酒店沙南沙南片区

58、片区中航置业占地4.4万，总建面14万，含11栋住宅和一栋酒店一栋办公一栋15层四星级酒店，已动工已动工金泰王朝120亩，规划有住宅商业酒店3期规划30F5星级酒店东新区东新区天明天明总占地600亩，其中酒店230亩，建筑面积12万锦江五星级园林式酒店，已经动工已经动工MOCO新世界新世界100亩，总建筑面积30万平方米。其中一期建筑面积16万平方米，主要规划建设五星级酒店，5A办公写字楼，LOFT居住公寓，高端商业五星级酒店恒大许家印曾表示投资15亿建设五星级酒店本项目地段优势突出本项目地段优势突出，应该建设酒店成为提高项目整体形象的手段，应该建设酒店成为提高项目整体形象的手段，但，但酒店体

59、量不易过大，且应抢先开发，以免未来竞争太过激烈酒店体量不易过大，且应抢先开发，以免未来竞争太过激烈高星级酒店数量少，入住 率高，显示市场有空缺未来高星级酒店数量多，显示竞争压力较大部分对外宣称要要建设高星级酒店的项目迟迟未动工及有信息释放本项目应抢先开发，以先发优势阻止未来的酒店竞争者体量上加以控制，以避免未来过于激烈的竞争需求竞争开发时序体量同时酒店具备的稳定的现金流、经营上较为稳健、风险相对较低、较为安全的负债比率、不良债权相对较少、物业的升值预期等，符合企业的目标。第四部分：案例研究及借鉴1. 万达2. 南京水游城3. 邢台天一广场4. 山西阳泉滨河天地5. 综合体发展模式总结万达已成为

60、中国商业地产发展的一面旗帜，其灵活利用资金快速扩张的商业运万达已成为中国商业地产发展的一面旗帜，其灵活利用资金快速扩张的商业运作模式受到业界人士的广泛推崇和市场的积极肯定作模式受到业界人士的广泛推崇和市场的积极肯定发展模式从借发展模式从借“中心中心”到造到造“中心中心”，目前主流开发的第三代产品力图以自身，目前主流开发的第三代产品力图以自身规模和特色经营打造城市副中心的中心商业规模和特色经营打造城市副中心的中心商业第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、开发区及CBD功能购物功能购物功能居住、办公、购物集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体、盒子+街区+高层组合案例长沙、青岛、南京沈阳、天津上海、北京、宁波、成都第一代（城市