上海锐懿资产管理有限公司尽职调查报告

1、上海锐懿资产管理有限公司项目尽职调查报告项目名称：锐懿资产- 淮安天津路保障房专项资产管理计划呈报部门：呈报会议：项目负责人：二 O 一三年十一月声明和保证我们在此声明与保证：本报告按照我公司有关规定，根据融资 申请人提供的和本团队收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析 和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资产管理 计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的 信息。我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所做判断的合 理性负责。调查人：2013 年 11 月目录44项目概述.（ 一 ）项目背景 441. 项目来源 442. 项目背景 44（ 二 ）项目的基本情况

2、441. 项目基本要素 442. 交易结构 553. 尽职调查的基本情况 77二、 项目可行性分析 77（ 一 ）合规性分析 77（ 二 ）经济性分析 771. 融资方基本情况 882. 融资方财务状况 1010（三 ）抵押物分析 13131. 抵押物概况 13132. 抵押物价值预估 1313（四 ）担保方分析 14141. 担保方基本情况 14142. 财务分析 1414资金用途分析1818（一 ）项目背景 19191.地域概况 1919（ 二 ）项目概况 20201. 项目定位 20202. 项目提出的理由与过程 20203. 承办单位概况 2121（三 ）项目建设规模及收支测算 212

3、11. 棚户区改造 22222. 安置房建设 22223.工程投资估算23234. 项目收支分析 2424（一 ）第一还款来源盱眙海通时代广场-吁胎海通时代广场错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。1.项目地背景概述错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。2.海通时代广场项目概括错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。3.海通时代广场销售分析错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。4.销售收入分析.错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。（二 ）第二还款来源海通花园?银座错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。1.项目地域概况.错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。2.项目概

4、况错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。3.项目开发测试.错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。还款来源分析错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。o风险分析错误 ! 未定义书签。错误五、o! 未定义书签。六、项目调研中提出的问题及解决情况错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。七、项目后续管理内容错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。八、尽职调查结论错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。附件一：盱眙海通基础证照错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。附件二：实际控制人身份证错误 ! 未定义书签。错误! 未定义书签。附件三：江苏海通基础证照错误 ! 未定义书签。错误! 未

5、定义书签。附件四：天津路保障房项目立项文件错误 ! 未定义书签。错误淮安天津路保障房项目可行性研究报告一、 项目概述（ 一 ） 项目背景1. 项目来源本项目由我部自主开发。我部在筛选项目过程中着重考虑了交易对手情况、项目区域位置、项目未来发展前景、当地经济发展水平等。在此基础上，我部拟与盱眙海通置业有限公司（下称“盱眙海通”、“项目公司”）合作，发行锐懿资产 - 淮安保障房专项资产管理计划。2. 项目背景盱眙海通是江苏海通投资发展有限公司旗下一家专为开发盱眙海通时代广场成立的房地产公司。盱眙海通时代广场是总建筑面积48 万平米的商住综合体项目，该项目施工进度超过70%，五证齐全，已售面积约26

6、 万平米（约11 万平米抵扣工程款），实际销售回款近 8 亿元，商业部分大部分已开业经营，住宅部分已开始入住。后续可销售面积14.8万平米，项目未来可回款金额超过11 亿元。盱眙海通时代广场总投资预计约13 亿至 14 亿元，目前已投入9.37 亿元，全部为盱眙海通自有资金以及销售回款，项目公司无任何对外借款。未来主要支出费用是剩余部分建安费用约1.77 亿元，基础设施费1.98 亿元，以及部分税费，而上述各项费用皆可凭项目后续自身的销售回款支付，无需额外资金投入。2011 年 10 月，盱眙海通以及关联企业江苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）与淮安市最大的政府平台企业淮安市城市资产经

7、营有限公司（下称“城市资产”）合资成立淮安市海弘华地置业有限公司（下称“海弘华地”），该项目公司专门用于开发淮安市天津路片区746亩棚户区改造及保障房项目（淮安市政府一号工程，下称“天津路保障房项目”）。其中保障房总占地面积 142.5 亩，总建筑面积39.5 万平米，建设总投资 16.6 亿元。截至报告日，已由盱眙海通及江苏海通分别以自有资金共同投入3.6 亿元。（ 二 ） 项目的基本情况1. 项目基本要素资管理计划名称锐懿资产- 淮安天津路保障房专项资产管理计划（拟）融资主体盱眙海通置业有限公司存续期24 个月规模12,000 万元类型集合管理方式通过银行向融资方发放委托贷款发行方式利得财

8、富包销总融资成本15.5%/年管理费2%/年托管费0.03%/年委贷费0.1%/年投资人收益及发 行费13.37 %/年2. 交易结构交易结构相关说明资金用途由吁哈海通向海弘华地发放股东贷款，该资金专项用于向城市 资产支付天津路保障房项目的土地征迁费。还款来源1）第一还款来源：吁哈海通时代广场后期销售回款约11亿。2）第二还款来源：江苏海逋下属淮安海通银座项目销售回款约10亿。增信措施1）抵押担保：吁哈海通时代广场 A区5龈与C区18龈的土 地使用权及在建工程抵押担保保证，抵押率/、超过 40%2）关联企业担保：江苏海通提供连带责任担保保证。3）个人连带担保：实际控制人王慧俊提供个人无限连带责

9、任 担保保证。4）用款监管：海弘华地、锐懿资产及开户银行设立三方监管 账户，该账户专门用于接受本次委托贷款资金，并专门用 于向城市资产支付天津路保障房项目土地保证金。5）资金归集：吁哈海通与江苏海通分别设立归集账户，该两个账户专门用于归集销售收入，归集的资金不经由【锐懿 资产】书面同意，不得挪作他用。归集条件为【在资管计 划存续期到期前六个月，自到期前第六个月至到期当月， 两个归集账户每个月的余额总和数，应满足委托贷款的本 金与利息总额的10% 10% 10% 15% 20% 35% 。6）强制/降价销售权：锐懿资产有权在归集账户余额不满足 上述归集比例时，强制要求吁哈海逋委托由锐懿资产指定

10、的房产销售公司对抵押物进行销售，销售价格由锐懿资产 指定。3.尽职调查的基本情况主要尽调方法 电话访谈、查阅分析 企业提供的相关证照 和资料、网上查询尽调时间参与人员尽调范围交易对手选择、交易 方案设计、项目相关 资料收集。实地考察。对吁哈海通时代 场、淮安海通银座及 淮安天津路保障房项 目的尽职调查。相关附件：吁哈海通基础证照，江苏海通基础证照，实际控制人身份证，天津路保障房项目立项文件。二、项目可行性分析（1） 合规性分析本项目融资方为暂定二级资质的房地产开发公司，抵押物为用款项目土地及在建工程 以及前期已取得产证的商铺，同时融资方的实际控制人以及关联企业为本次融资提供无限 连带责任担保保

11、证，交易结构符合相关法律规定。止匕外，项目公司未有任何对外借款，也未涉及任何诉讼。（2） 经济性分析1 .融资方基本情况1）企业基本信息项目公司肝胎海通置业有限公司住所肝胎县五墩南路法定代表人王启文企业类型有限责任公司（自然人控股）注册资本8117.1力兀实收资本8117.1力兀经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：无。成立时间2006年10月18日营业执照注册号32083000029825组织机构代码证79334828-4税务登记证320830793348284贷款卡号3208300000083941房地产开发资质暂定二级2）股权架构肝胎海通置业有限公司（注册资金8117.1

12、万肝胎县龙虾美食有限公司（出资7817.1万元）杭州中广投资有限公司（出资300万元）3）实际控制人简介王慧俊于2003年投入资金3000万元成立江苏海通投资发展有限公司和江苏海通木业有限公司，2006年以海通控股集团有限公司名义投资2000万元成立吁哈海通置业有限公实际控制企业总构架图如下:注册资金，600万元注册资金2030万元注册资金600万美金注册资金8 000万元注册资金8000万元注册资金8117.1万元注册资金500万元司97.7%勺股权江苏海 通投资 发展有 限公司出资4000万元出资匕例50%肝聆海通置业有限公巾出资16 00万元1区 mb2 0%淮安市城市资产经营有限公司出

13、资2400万元出资比例30%吁胎海通置业有限公 司拥有江苏海弘华地 置业有限公司20%勺 股权，拥有吁胎海达 房产开发有限公司股权 87.5%为王慧俊的股权代持人江苏海通投资发展 有限公司开发的17 万平方米“海通花 园”项目已全部完 工，26万平方米 海通花园银座” 项目预计在10月底动工江苏海弘华地置业有限公司为 旧城改造项目，第一期预计在 2014# 4月左右动工吁胎海通拥有土地300亩，开发吁胎海通时代广场项目，开发规模50万方，目前已经开发40万方，取得予售许可证35万方，已销售11万方，抵工程款9万方，待建项目10万方。江苏海 通投密 发展正 限公行出资 2016 万元出资 比例8

14、4%实际控制企业说明:企业名称淮安永金机械设备销售有限公司淮安山林建材有限公司海通酒店管理有限公司江苏海通投资发展江苏海弘华地置业有限公司肝胎海通置业杭州淮浙贸易有限公司淮安空港海通物流企业管理有限公司肝胎县龙虾美食肝胎海达房产开发有限公司2.融资方财务状况1）资产负债情况分析a）资产负债表一览备注已无实际经营已无实际经营酒店运营开发淮安海通花园、海通银座项目 开发淮安天津路保障房项目 开发肝胎海通时代广场项目 已无实际经营开发淮安空港物流园项目已无实际经营已无实际经营单位：人民币万元资产2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动资产：货币资金1,12452251725

15、5短期投资100应收账款1,2211,5691,3962,183预付账款7,8612,6321,73610,632其他应收款19,20518,13623,58416,777存货28,97230,34819,69829,219流动资产合计59,60553,30946,93459,068长期投资：长期投资合计2,3002,300固定资产：固定资产原价33323229减：累计折旧32302417固定资产净值12811固定资产合计12811资产总计60,68655,61246,94259,080负债和所有者权益流动负债：应付票据187应付账款5,3335,2892,8851,072预收账款9,1207

16、,68211,21029,559其他应付款8,2187,4211,9045,232未交税金283147480其他未交款26流动负债合计22,95520,40816,07536,140长期负债：长期负债合计负债合计22,95520,40816,07536,140所有者权益（或股东权 益）实收资本8,1178,1178,1178,117资本公积10,86510,86510,86510,865未分配利润18,74816,22111,8843,957所有者权益合计37,73035,20330,86622,939负债和所有者权益（或 股东权益）总计60,68655,61246,94259,080截至20

17、13年8月，吁哈海通资产总额6.06亿元，负债总额2.29亿元，资产负债率 37.83%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。b）资产负债表明细其他应收款1.92亿元，主要明细如下:序号客户名称余额（力兀）1江苏海通投资发展公司3,4092淮安市城市资产经营有限公司13,0003淮安清浦信用担保公司5004陈继梅1,385合计19,205其中，淮安市城市资产经营有限公司的 1.3亿元应收款为向城市资产支付的天津路保 障房项目土地保证金；江苏海通投资发展公司的3400余万元应收款为往来款。ii. 存货2.89亿元，为尚未结转的开发成本，以工程抵款的金额不包括在其中。iii. 长期投资23

18、00万元，分别为参股吁胎海达房产开发有限公司 700万元，出资比例占87.5%;参股江苏海弘华地置业有限公司 1600万元，出资比例占20%iv. 预收账款9100余万元，为未结转的销售收入。v. 应付账款5300余万元，主要为应付代建工程款 4565万元，以及应付县审批中心704万元。vi. 其他应付款8200余万元，主要是海通酒店管理公司 3500余万元，县审批中心800余万元，代建工程款1500余万元，浙江广扬建设集团300万元， 浙江鑫利莱 纺织公司200万元，以及关联方往来款。c）偿债能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动比率259.65%26

19、1.21%291.96%163.44%速动比率133.44%112.51%169.42%82.59%现金比率4.90%2.56%3.22%0.71%资产负债率37.83%36.70%34.25%61.17%权益乘数160.84%157.97%152.08%257.54%根据上表分析，公司流动比率与速动比率都维持于较高水平，体现公司短期债务偿还 能力较强；公司现金比率较低，是由于公司仍处于开发周期中。公司资产负债率较低，权益乘数较高，体现公司财务杠杆率较低，财务风险较低。止匕外，由于公司目前尚有9100余万销售收入未作结转，仍列入负债科目（预收账 款），因此若扣除该笔款项，公司于 2013年8月

20、及2012年12月的实际负债率仅为 22.80%、22.88%=2）利润分析a）损益表一览单位：人民币万元项目2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月一、主营业务收入3,56522,09336,55417,254减：主营业务成本1,65513,16122,85310,165营业费用9774408106主营业务税金及附加2671,5902,7841,207二、主营业务利润1,5457,26610,5075,773力口：其他业务利润367减：管理费用106338558664财务费用4095-4三、营业利润1,4436,9559,8545,113力口：营业外收入-411减：营业

21、外支出321751384167力口：以前年度损益调整四、利润总额1,1216,2009,4804,946减：所得税1,8632,3701,440五、净利润1,1214,3367,1103,505b）盈利能力分析指标2012年12月2011年12月2010年12月销售净利率19.63%19.45%20.32%资产净利率7.80%15.15%5.93%权益净利率12.32%23.04%15.28%营业利润率31.48%26.96%29.64%仅根据已做结转的数据分析，公司的销售净利率及营业利润率都处于行业内企业正常 盈利水平。3）财报中异常数据分析a）对外借款明细：截止2013年10月24日，公司

22、无对外借款。b）对外担保情况：截止2013年10月24日，公司对外担保金额总计 4400万元，明细如下:被担保人担保金额（万元）担保形式保证肝胎县第三建筑安装工程有 限公司1500单人担保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保c）人行征信报告结果：截止2013年10月24日，公司无不良信用记录。d）全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“吁哈海通置业有限公司”，返回的查询结果为零（3） 抵押物分析融资人提供吁哈海通时代广场 A区5#楼全部及C区18龈未售部分（该18龈一层已 售2,541.22平方米，剩余未售共计19,665.05平方米）的土地及在

23、建工程作为抵押。该 两幢楼在本资管计划存续期内不对外销售，由吁哈海通自持。1 .抵押物概况名称物业类型施工进度是否取得销售许可建筑面积A区5#楼5层商业主体完工是_ 231,775mC区18#楼4层商业主体完工是22,206.27m2 .抵押物价值预估鉴于拟抵押物业目前尚无由锐懿认可的评估机构出具评估报告，因此由本项目投资经 理根据周边同类物业的实际销售价格进行预评，实际评估价值以专业评估公司出具的评估 报告为准。3 ） A区5#楼抵押价值预评估.八一一2 可售面积（m）销售均价（元 /m2）销售收入（力兀）1层8,199.2718,000.0014,7582层6,725.257,000.00

24、4,7073层6,732.425,000.003,3664层6,766.085,000.003,3835层3,351.985,000.001,675总计31,775.0027,8914 ） C区18龈未售部分（共计19,665.05平方米）抵押价值预评估可售面积（m）销售均价（元/m ）销售收入（万元）负1层5,942.007,000.004,1591层2,880.2012,000.003,4562层5,421.427,000.003,7943层5,421.425,000.002,710总计19,665.0514,1213）抵押率估算根据分别对于A区5#楼及C区18龈的预计销售收入评估，该两幢

25、楼总计预估抵押价值为4.2亿元。以1.2亿元的融资规模计算，本项目的预估抵押率为28.56%。实际抵押率以评估机构出具的正式评估报告所示价值为准，但抵押率不可高于40%若抵押率高于40%则由融资方补足其他抵押物，直至抵押率低于40%（4） 担保方分析为本次融资提供担保的企业是江苏海通投资发展有限公司（下称“江苏海通”）。1 .担保方基本情况项目公司江苏海通投资发展有限公司住所淮阴区长江东路北、经二路东侧法定代表人孙长波企业类型有限公司（自然人控股）注册资本8000万元人民币实收资本8000万元人民币经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：实业投资（金融投资和国家禁止投资的 项目除

26、外），标准化厂房销售。成立时间2003年8月14日营业执照注册号一320804000008239组织机构代码证75320914-0税务登记证320804753209140贷款卡号3212010000629222房地产开发资质暂定三级2 .财务分析1）资产负债情况分析 a）资产负债表一览单位：人民币万元资产2013年8月2012 年2011 年2010 年流动资产：货币资金8951547974739应收账款2其他应收款27,29421,92921,5756,932存货26,7409,9068,98610,032流动资产合计54,93133,38331,53617,706长期投资：长期投资合计25

27、4392543937793279固定资产：固定资产原价351351326324减：累计折旧89734828固定资产净值262278278296固定资产清理262278278296固定资产合计262278278296无形资产及其他资产：无形资产195195195200递延资产：345997134无形资产及递延资产合 计230255292335资产总计80,86259,35535,88721,617负债和所有者权益流动负债：应付账款1,7772,3195,4441,592预收账款25,51422,71310,7779,866应付工资18171610未交税金158330274532其他应付款24,5

28、4112,3626,5031,551流动负债合计52,01037,74423,01513,553负债合计52,01037,74423,01513,553所有者权益（或股东权 益）实收资本（或股 本）8,0008,0004,9002,900实收资本（或股 本）净额8,0008,0004,9002,900资本公积8,0008,0005,0003,700未分配利润12,85111,7112,9711,463所有者权益合计28,85121,61112,8718,063负债和所有者权益（或 股东权益）总计80,86259,35535,88721,617截至2013年8月，江苏海通资产总额8.08亿元，负

29、债总额5.2亿元，资产负债率64.32%。其中，所有负债均为流动负债，无任何对外借款。b）资产负债表明细i. 其他应收款2.72亿元，主要明细如下：序号客户名称余额（力兀）1淮安市城市资产经营公司23,0002淮安空港产业园3,8403深圳涌相通进出口公司1,3085淮安永金机械-1,276合计19,205其中，淮安市城市资产经营有限公司的 2.3亿元应收款为向城市资产支付的淮安天津 路保障房项目土地保证金及购买土地指标款；淮安空港产业园 3840万元为代其缴纳空港 物流园的出资款；其他为内部往来款。ii. 存货2.67亿元，明细如下：序号存货名称余额（力兀）1开发产品（一期）3312开发产品

30、（二期）463开发成本及在建工程合计26,362合计26,740其中，“开发成本及在建工程合计” 2.63亿元包括新购土地成本1.65亿元，以及未 结转的开发成本。iii. 长期股权投资2.5439亿元，为关联公司持股，明细如下：序号投资名称出资（万兀）1江苏海弘华地置业有限公司4,0002淮安空港海通物流企业管理有限公司20,1603肝胎县龙虾美食1,279合计25,439iv.应付账款1700余万元，皆为往来款，明细如下:科目名称余额（万元）发生时间往来情况浙江中仑4662013.7.10应付工程款亘盛工程公司5022013.6.7应付工程款苏兴工程公司4682013.8.29应付工程款小

31、计1,777注：以上皆为尚未结算的工程款（为税务结算数）。v.其他应付款2.45亿元，明细如下:科目名称余额（元）发生时间往来情况淮阴经济开发区管委会14,980,000.002013.1.31往来款肝胎海通置业有限公司34,096,061.002013.8.31收往来款浙江中仑建设公司8,000,000.002011.8.31工程质量保证金江苏海弘华地置业88,220,388.322013.8.26往来款杭州坤健投资合伙企业3,300,000.002011.5.31农行收往来款浙江省长城建设集团淮安 分公司2,500,000.002013.7.4工程保证金淮阴区经济开发有限公司45,144,

32、464.002013.3.26暂收拆迁补偿款淮安园兴投资有限公司15,000,000.002013.3.26收往来款小计245,414,714.92其中，淮阴经济开发区4514万元为海通银座土地拆迁补偿金，还未转帐结算；其他 为正常收取的各种保证金。c）偿债能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月流动比率105.62%88.45%137.02%130.64%速动比率54.20%62.20%97.98%56.62%现金比率1.72%4.10%4.23%5.46%资产负债率64.32%63.59%64.13%62.70%权益乘数280.27%274.65%278.

33、81%268.08%作为本项目的担保方，公司短期债务偿还能力较强，财务杠杆率较低，财务风险较低。 而公司因正在开发海通银座项目，所以现阶段现金比率较低。止匕外，虽然公司负债率略高，但其负债皆为流动负债，尤其是在扣除未作结转的销售 收入（即预收账款2.55亿元）后，公司于2013年8月及2012年12月的实际负债率仅为 30流右。2）利润分析a）损益表一览单位：人民币万元项目2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月一、主营业务收入6,54524,55411,8267,214：减：主营业务成本4,16810,7597,1884,535主营业务税金及附加465963984951

34、J二、主营业务利润1,91212,8313,6531,7271力口：其他业务利润减：营业费用144367292104管理费用219530534460财务费用187141-4三、营业利润1,54711,8462,6841,167 1力口：投资收益8营业外收入25减：营业外支出2185836四、利润总额1,54611,6532,6251,131 减：所得税4062,913631154五、净利润1,1408,7391,994977b）盈利能力分析指标2013年8月2012年12月2011年12月2010年12月指标2013年8月 2012年12月 2011年12月 2010年12月销售净利率17.4

35、2%35.59%16.86%13.55%资产净利率1.88%15.72%4.25%1.65%权益净利率3.02%24.83%6.46%4.26%营业利润率23.64%48.25%22.70%16.19%根据以上数据分析，公司的盈利水平属于行业内企业的正常水准3）财报中异常数据分析a）对外借款明细：截止2013年10月24日，公司无对外借款。b）对外担保情况：截止2013年10月24日，公司对外担保金额总计 2900万元，明细如下：类型被担保人担保金额（万元）担保形式保证 杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保保证 杭州淮浙贸易有限公司1450多人联保c）人行征信报告结果：截止2013年10月24

36、日，公司无不良信用记录。d）全国法院被执行人信息查询结果：在系统中输入“江苏海通投资发展有限公司”，返回的查询结果为零。4）担保能力综合分析江苏海通作为吁哈海通的关联企业，拥有暂定三级房地产开发资质。公司曾开发海通 花园项目，该项目可售面积约13万平米，已售罄。2013年拍下海通银座项目地块，占地 面积132亩，该项目已全额支付土地款1.65亿元。截至2013年8月，公司总资产8.08亿元，负债率64.32% （含尚未结转的销售收入 2.55亿元）后。止匕外，截至2013年9月，公司无对外借款，对外担保金额 2900万元（为多人联保）， 无不良信用记录，不涉及诉讼案件。综上，公司确有能力为本次

37、吁胎海通的融资计划提供担保保证。三、资金用途分析（一） 项目背景1.地域概况江苏省淮安市，古名：楚州、淮阴、淮安，位于江淮平原东部，地处长江三角洲北翼 地区，南京都市圈紧密圈层。淮安市隶属于中国东部沿海经济带，市区东距黄海海岸线仅 100多公里，通达亿吨大港连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时京杭大运河与古淮河在淮安交汇，市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。淮安历史上与 扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”，有“中国运河之都”的美誉。是全国历 史文化名城、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、国家园林城市，与扬州为淮扬菜的主要 发源地，为江淮流域古文化发源地之一。淮安人文答萃，

38、历史上诞生过大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西 游记作者吴承恩、民族英雄关天培、老残游记作者刘鹦等。淮安更是一代伟人周恩 来的故乡。淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有“日出斗金”的洪泽湖，东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮 湖、白马湖。全境平原广袤，土地肥沃，粮丰林茂，水域宽广，盛产水产、蔬菜、林果、 各类禽畜及优质粮油等农副土特产品，形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导 产业，是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富，地下蕴藏有岩盐、芒硝、 凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产，已经探明的岩盐储量1300亿吨，居世界首位。作为新兴的工业城市，淮安全市有各类工业企业近3万家，其中包括

39、淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和7T苏清印集团等 50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是 台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻集团、康师傅、旺旺、膳魔 师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第 四大台资高地。全市初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工 业体系，同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础，丰富了整个工业体系。全市 企业规模不断扩大，技术不断升级，生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在 兴起。2012年，全市实现 GDP1920.91亿元，增长13.1%;规模以上工业增加值 958.8

40、8亿元, 增长17.2%;规模以上固定资产投资1247.99亿元，增长22.3%;社会消费品零售总额 633.24亿元，增长15.6%;城镇居民人士可支配收入 22995元，增长13.5%;农民人均纯 收入9838元，增长13.8%;进出口总额42.41亿美元，增长48.6%;注册外资实际到账 21.23亿美元，增长31.8%;公共财政预算收入233.61亿元，增长14.2%;金融机构人民 币存款、贷款余额分别为1502.79亿元和1173.18亿元，同比增长14.7%?口 18.3%。以上 11个主要指标增幅中，有8个指标居全省前列。（二） 项目概况1 .项目定位实施棚户区改造是省委、省政府

41、加快发展淮安市苏北重要中心城市战略部署中的一项 重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。 2010年2月，淮安市人民政府市长办公室会议 纪要第五号文件中明确指：加快实施淮安市棚户区改造开发和环境整治。天津路棚户区改造及保障房项目的建设不但可以取得拉动经济增长效果，而且可以改 善淮安市市容，且对项目地块及周边地块的拆迁安置户和低收入家庭进行统一安置。本次 建设，一则可以解决拆迁户和低收入家庭的住房问题，促进民众的住房福利改善，另一方 面，符合淮安市“十二？五”建设发展规划的需要，对改善淮安市环境及形象有着很大的 促进作用。因此可以说本项目的开发对于淮安市的发展而言可以起到经济效益与社会效益 兼顾的

42、一石多鸟效应。项目地块规划如下图：2 .项目提出的理由与过程1) 按照省委、省政府“立足于早解决、集中力量和资金加快解决棚户区改造问题”的总体工作要求，我市在棚户区拆迁、改造上的总体目标是：在2012 年底前基本完成全市棚户区拆迁任务；从现在起，利用两年时间完成全市的的棚户区改造安置房建设任务。2) 根据淮安市住宅建设目标计划和十二五规划要求，到2012年，全市城市居民人均居住面积达32.5 平方米，解决人均住房使用面积低于8平方米的住房困难家庭。要达到此目标，还要大力发展住房建设。继续加快发展保障性住房建设，解决淮安市绝大部分中低收入家庭的住房问题，稳步推进住宅产业现代化进程，全面提高住宅建

43、设质量，鼓励住房消费，促进住房市场繁荣，充分发挥住宅建设对全市经济发展的拉动作用。3) 随着城市经济发展和城市规模的扩大，城市形象也迫切需要相应提高。4) 实施淮安市“十二 ?五”建设发展规划的需要。3. 承办单位概况1) 江苏海弘华地置业有限公司。江苏海弘华地置业有限公司是遵市政府指示，为加快旧城改造，由淮安市资产经营有限公司和海通控股有限公司下属江苏海通及盱眙海通合资成立的。2) 淮安市资产经营有限公司淮安市资产经营有限公司建立现代企业制度，实行董事会、经理层、监事会决策、运营、监督三位一体、分离制约的运行体制。组织机构为四处一室一中心，设财务审计处、综合计划处、资产经营处、市政建设处、办

44、公室、收费中心。公司现有工作人员47 名，学历均为大学本科以上，拥有高级职称专业技术人员12 名，中级职称专业技术人员26 名。公司主要职责：a) 协调有关部门制订土地供应、房地产开发、资产经营年度计划和重大项目运作方案；b) 负责项目包装和招商发布、经营政策的制定、土地前期开发；c) 自主或委托经营市政公用设施、房产、地产等有形资产和广告发布权、路桥冠名权等无形资产；d) 负责统一收取涉及工程建设、房地产综合开发等方面的规费和土地出让金；e) 负责城市经营方案制定；f) 负责城市建设资金的筹集与管理，资本运作，向金融部门抵押货款与还贷；g) 负责承办市委、市政府交办的其它任务。( 三 ) 项

45、目建设规模及收支测算1 .棚户区改造本次天津路棚户区改造及保障房项目为江苏海弘华地置业有限公司根据淮安市市政府的指示，负责如下几个地块的棚户区改造工程序项目名称占地拆迁面积所在地号（亩）（力平方米）1天津路西侧A号地块201.6298清浦区2天津路西侧B号地块73.2873清浦区3清浦东区13号地213.7157清浦区4清浦东区14-A地块141.5013.5清浦区5清浦东区14-B地块117.053清浦区合计747.18224.52 .安置房建设天津路棚户区保障房项目，占地面积约 142.5亩，总建筑面积约379045平方米，以 及绿化、景观、活动场地等附属设施。天津路棚户区保障房项目主要经

46、济指标表主要经济指标总用地面积142.5亩总建筑面积379045m2住宅建筑面积368224m2其中商业建筑面积10821m2建筑占地面积21928m2绿地率68.57%建筑密度23.07%容积率3.99总户数3926总人数约11000人停车位地上：258地下：1431合1t 1689安置房部分进度计划表序号工作阶段时间安排1项目前期准备工作2011.102012.012地块拆迁2012.012012.103场地清理及三通一平2012.102013.034改造扫尾工作2013.032013.055安置房建设2012.052014.106江验收2014.103 .工程投资估算该项目的工程建设投资

47、估算总计约为12.6亿元，明细如下表:序号工 程和费用名称单位工程数量估 算 价 值估算价值编制依据单价（兀）合价（力兀）工程费具他 费工程费其他费一第一部分，程费1土建及装饰，程mi379,045.002,25085,285.13淮安市区范围 内已建工程结 算2消防、给水营网，程ml379,045.001405,306.633强、弱电管网工程mi379,045.001355,117.114道蛤及排水营网，程ml379,045.00953,600.935绿化工程mt379,045.00853,221.88第一部分工程费小计102,531.67二工程建设其他费用1综合规费m2379,045.001505,685.682建设单位管理费万元102,531.670.033,075.953工程设计费2m379,045.00953,600.934工程勘