北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究-综合专业市场(NXPowerLite)

1、北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司11二二OO四四 年四月年四月 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest2目目 录录重要结论摘要 4研究背景及方法 18竞争项目分析 20竞争项目：周边综合市场、专业市场 211.天雅服装精品商厦 222.京温服装市场 303.大红门服装商贸城 374.新世纪服装商贸城 445.木樨园世贸商业中心 516.永外城文体用品市场 597.万朋文化办公用品商城 678.其它市场 72 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest3目目 录录竞争项目：家居市场 801.九龙百安居 81竞争项目：电器市场 871.大中电器 88竞争项目：电子市场 941.亿客隆南

2、城电子总汇 95竞争项目：其它市场 991.十里河建材市场 1002.三里屯雅秀服装市场 1063.日坛商务会馆 1124.红桥市场 117竞争项目：地下商业市场 1221.天成小商品市场 1232.青岛龙山地下商业街 128 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest4重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对北京市南城地区综合市场、专业市场市场供应量总结综合调查情况，针对北京市南城地区综合市场、专业市场市场供应量总结分析：分析：q初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商 品交易市场约115个；q总营业面积约为96万平方米；q市场摊位容量约35000个；q已出租摊位数

3、量25000个，摊位出租率71.43%；q其中个体摊位数量约22600个，占已出租摊位数的90.4%；q2003年，商品交易市场总成交额约170亿元，比上年增长26.4%，平均每个市场成交 额为1.48亿元 。北京市南城综合市场、专业市场供应量、经营情况及趋势北京市南城综合市场、专业市场供应量、经营情况及趋势 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest5重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场经营情况总结分综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场经营情况总结分析：析：q市场经营方式主要以零售为主，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好；q在115个市

4、场中有75家以零售为主的市场，占总数的65.3%，有40家以批发为主的市场， 占34.7%，97.3%的市场是常年营业，65.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余 为露天市场或其他形式市场；q以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专 业市场平分秋色，在115个市场中除1家为其他市场外，综合市场与专业市场数量相当；q其中农产品综合市场52家，占全部市场的45.2%，在专业市场中居前三位的市场为： 纺织品服装鞋帽市场20家，建材装饰材料市场12家，家具市场8家 ；q成交额中，2003年，区域成交额上亿元的市场9家，实现成交额146.5亿元，占总成交 额的90

5、.4%，其中成交额超十亿元的市场有3家，分别是北京市丰台区新发地农副产品 批发市场，北京市华垦岳各庄批发市场，北京京温服装市场等,成为丰台商品交易市场 的主导力量 。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest6重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号序号名称名称规模规模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）经营状况经营状况1天雅5.2万610一般2京温3万1050红火3大红门6.5万1060红火4新世纪3万520良好5百荣世贸46万10.55.1部分开业6

6、木樨园世贸10万4134.27开业7永外城文具3万48良好8万朋文具2万售价71000元/平米尚未开业 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest7重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号序号名称名称规模规模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）经营状况经营状况9龙湫1.6万1025一般10才华窗帘0.5万36不佳11天海服装0.3万1030一般12龙健都窗帘0.6万10不佳13温州灯具城0.7万45良好14瑞安童装0.3万34良好15广狮童装0.27万45

7、良好16大康鞋城6万精品20大厅40红火 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest8重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：综合调查情况，针对本项目周边专业批发市场的规模、租金现状总结分析：序号序号名称名称规模规模（建面：平米）（建面：平米）租金租金（元（元/天天/平米）平米）经营状况经营状况17中联华都红门鞋城5万5.5新开业，人气不旺18永外鞋城0.15万610良好19大伟鞋城1万10良好商业面积总供应量95.12万平方米 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest9重要结论摘要重要结论摘要综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场未来发展趋

8、综合调查情况，针对北京市、南城地区的综合市场、专业市场未来发展趋势总结分析：势总结分析：q商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展 ；q市场投资向多元化发展 ；q市场的整体实力在不断增强 ；q未来市场将加强管理，管理制度有所健全 ；q市场开发规模仍存在盲目性；q市场治安情况 将有所好转。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest10重要结论摘要重要结论摘要天雅服装精品商厦天雅服装精品商厦：木樨园商圈档次最高的服装城：木樨园商圈档次最高的服装城q 批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性，值得借鉴；q高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性；q目前经营情况一般，有市场成熟度的问题；q对购物、餐

9、饮、展示的融合是商业新的探索。 京温服装市场京温服装市场： 木樨园商圈历史最长的服装市场之一木樨园商圈历史最长的服装市场之一q市场成熟，经营良好，说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在；q批发市场的价值和历史积淀有关；q温州商家的存在对项目价值至关重要，本项目需要加以考虑；q该项目零售比重极低，本项目策划定位时需要选择针对性。综合调查情况，以下综合市场、专业市场对于本项目来讲有下述借鉴点：综合调查情况，以下综合市场、专业市场对于本项目来讲有下述借鉴点： 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest11重要结论摘要重要结论摘要 大红门服装商贸城大红门服装商贸城：木樨园商圈商铺租金最高的服装城：木樨园商圈商铺

10、租金最高的服装城q 批发零售、餐饮的融合是市场需求，本项目需要考虑；q核心批发商户的存在是该项目租金高企的核心原因；q该项目档次、硬件设施界于天雅和京温之间，市场情况最好，说明档次要提 升，但未必要提升那么多，这对本项目的定位存在借鉴价值；q5楼精品的档次和楼下差距不大，不像京温拉大差距的做法；q虽然该项目租金很高，但几乎是100%出租率，说明对于本案有重要参考。 新世纪服装商贸城新世纪服装商贸城： 木樨园商圈服装市场专业化的典范木樨园商圈服装市场专业化的典范q尽管该项目经营情况一般，但是在服装市场的基础上，再进行专业化细分， 主要经营针织品，对于本项目要开发较大规模的商业有重要借鉴价值；q未

11、来商业竞争的加剧，需要新的专业市场项目对产品进行细分，在规模容许 的条件下，具备做大、做强的可能性，本项目未来定位、商业组合考虑过程 中要就此深入挖掘。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest12重要结论摘要重要结论摘要 百荣世贸、百荣世贸、木樨园世贸商业中心木樨园世贸商业中心：木樨园商圈规模较大的、即将开业的：木樨园商圈规模较大的、即将开业的两个项目两个项目q 这两个项目对批发零售、商务办公、餐饮、娱乐及展示进行了完整融合，但这种 融合的效果值得本项目随时关注，并视其情况对商业组合做恰当调整；q批发和零售原则上是缺乏共存性的，如果零售规模过大的话，整个项目的经营会发 生根本的变化，这对本项目也有

12、典型的参照意义；q未来这两个项目将会经历模式的考验；q批发项目把娱乐和购物、餐饮、展示进行融合，有风险性。 永外城文化用品城永外城文化用品城： 木樨园商圈历史最长的办公用品批发市场木樨园商圈历史最长的办公用品批发市场q档次和硬件虽然差，但市场成熟，经营良好，说明上述因素并非商铺的价值所在；q该项目和本项目比邻，需要对其进行彻底关注；q该项目已经形成的成熟市场氛围，本项目需要充分利用、借势；q批发项目的价值规则需要深度挖掘。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest13重要结论摘要重要结论摘要万朋文化办公用品商城万朋文化办公用品商城： 木樨园商圈售价最高的文化用品商铺木樨园商圈售价最高的文化用品商铺q

13、周边市场成熟，带动商铺价格，本项目需要在定位、营销过程中，进行比照性深度 挖掘，以谋求市场环境对本项目商铺价值的带动；q批发市场的价值经过了长期市场积淀，需要顺势而为；q这种项目对临时仓储有需要，本项目需要关注。q木樨园商圈其他批发市场木樨园商圈其他批发市场： q 整体上来讲，因为规模、经营以及没有大商家的原因，人气比较差，所以本项目 如果有专业市场部分，那么就要关注规模和大商家的存在问题；q这些批发市场经营情况一般或不佳的原因并非档次及硬件条件等问题，所以本项目 在进行相应开发时，要一分为二考虑问题；q我们关注批发市场的产品细分，但很明显有些产品细分后市场规模有限，所以不能 简单考虑产品细分

14、的问题。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest14重要结论摘要重要结论摘要 九龙百安居九龙百安居：东南部具有绝对竞争力的家居建材专业市场：东南部具有绝对竞争力的家居建材专业市场q 作为国际商家，其影响力、竞争力无疑是最强的，考虑到本项目周边 未来大批住宅对家居、建材的需求，百安居类型的商家进驻本项目是 必要，也是很重要的；q该类国际零售商进驻，将有利于本项目商铺的营销；q国际建材主力商家对南城有开发需求。 洋桥大中电器洋桥大中电器： 南城典型家电专业市场南城典型家电专业市场q电器消费是消费市场必须考虑的内容，大中电器的扩张值得关注；q家电专业市场是未来项目招商选择的选择方向之一。 赛睿顾问赛睿顾

15、问 3 invest15重要结论摘要重要结论摘要亿客隆南城电子总汇亿客隆南城电子总汇： 南城唯一的规模略大的电子市场南城唯一的规模略大的电子市场q虽然经营情况一般，但因为在南城属于填补市场空缺的类型，所以有发展空间，值得本 项目加以适当关注；q南城消费者收入水平的成长速度将是北京最快的地区，所以原来市场表现不佳的商业地 产形式，未来的表现也许会出奇制胜。十里河建材市场十里河建材市场： q 在北京东南角，该项目有重要的市场价值，对其加以关注，目的不在引入该种形式，而 是提示建材市场的价值。三里屯雅秀服装市场三里屯雅秀服装市场： q 在北京档次较高，针对时尚消费及东欧批发市场的类型，本项目周边环境

16、与之不同，但 产品架构值得参照。日坛商务会馆日坛商务会馆： q 消费者档次比较高，产品以精细仿制名牌为主，在白领阶层有影响力。其产品的吸引力 创造了项目的影响力，以及租金价值，本项目做定位组合时可以加以关注。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest16重要结论摘要重要结论摘要 红桥批发市场红桥批发市场：北京最负胜名的批发兼零售市场之一：北京最负胜名的批发兼零售市场之一q 合理的楼层分布是本项目成功引流的重要环节；q良好的业态组合是本项目深度思考的内容。 天成地下小商品批发天成地下小商品批发：海淀区知名度极高的批发兼零售市场：海淀区知名度极高的批发兼零售市场q抓住固定消费人群是未来本项目地下商业成功

17、经营的基础，引人深思；q天成地下商业的经营模式，是本项目地下商业重要借鉴的内容。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest17重要结论摘要重要结论摘要青岛龙山地下商业街青岛龙山地下商业街：青岛著名的五大商业街之一：青岛著名的五大商业街之一q 抓住专业市场易形成特色商业的特点，打造自身品牌，增强市场竞争 力，是值得本项目借鉴的内容；q挖掘“一站式”消费的特点，对发展北京地下商业存在重要意义；q地下商业与文化的结合，是本项目有别其他地下商业的核心内容；q地下商场硬件设施的完善，是有效提升地下商业价值的重要依据；q青岛龙山地下商业街的成功运营，对本项目地下商业的开发有着指导 作用，也是未来地下商业经营的发

18、展趋势。北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司118 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest19研究背景及方法研究背景及方法 研究目的：研究目的：通过对北京市现有综合市场、专业市场的调研，了解其定位、地位、经营、业态以及前景 商业业态状况 相关评价 对潜在问题及市场机会进行分析 为本案市场定位提供业态以及经营方面的参考信息。 研究方法：实地调查研究方法：实地调查 调研地点：调研地点：北京市北京市 被访商业项目营业面积：被访商业项目营业面积：5000平米以上平米以上北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司120北京东方赛睿投资顾问有限公司北京东方赛睿投资顾问有限公司

19、121 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest221、天雅服装精品商厦 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest23关于天雅精品服装商厦关于天雅精品服装商厦区位：位于华北最大服装集散地区位：位于华北最大服装集散地木樨园木樨园大红门商圈核心位置；大红门商圈核心位置；定位：中档精品服装批发及零售；定位：中档精品服装批发及零售；地位：目前北京市档次最高的以批发为主的服装商场；地位：目前北京市档次最高的以批发为主的服装商场；规模：总面积规模：总面积5.2万平方米；万平方米；业态组合：批发零售、商务办公、餐饮、会展；业态组合：批发零售、商务办公、餐饮、会展；经营理念：打造大红门区域服装批发市场精品；经营理念：打造

20、大红门区域服装批发市场精品；商业环境：商业环境：周边低档服装批发市场密集；周边低档服装批发市场密集；硬环境：地上停车位、地下停车位共计硬环境：地上停车位、地下停车位共计200余个；余个；商品档次：中档；商品档次：中档；人气：人气较本区域其它商业项目相比不足；人气：人气较本区域其它商业项目相比不足；店铺成交租金：店铺成交租金：610元元/天天/平米；平米； 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest24 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest25天雅商厦优劣势分析天雅商厦优劣势分析 优势优势1、区域优势显著，经过长期市场培育，已经成就良好环境；2、差异化经营：定位中档及以上，与周边项目拉开经营档次；3、商业

21、与商务相结合，展示与售卖相结合；4、管理严格，有效避免恶性竞争：进驻品牌限制，商户严禁私自转租铺面；5、北京南城加大开发力度，区域环境好转；6、消费者生活水平提升，原有低档服装市场份额萎缩。劣势劣势1、开业较晚，自身宣传力度不足，市场认知度、美誉度欠缺；2、楼层过高（共九层），垂直客流引导有难度；3、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低；4、与周边批发市场档次差距过大，目标客户群不同，无法借助其它市场人流促进本商 场经营。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest26天雅商厦业态分析天雅商厦业态分析业态组合：批发零售、写字间、餐饮、商务配套业态组合：批发零售、写字间、餐饮、商务配套批发零售：批

22、发零售：以服装批发零售为主要经营业态，商厦中经营商品档次与该商圈内其他商场相比较高，有一部分品牌在国内具有一定知名度，如：夏蒙、杉杉法涵诗、拼牌男装、洛兹、依尚时、卡佛连女装等，但更多为没有名气的一些 新创品牌或杂牌服装。销售方式批零兼有，以向经销商批发为主，零售为辅。写字间：写字间：客户主要针对在商厦内经营品牌的北京代理商或经销商，商业与商务相结合。餐饮：餐饮：位于九楼，为中式快餐美食广场，服务客户主要针对本商厦内经营商户。商务配套：商务配套：内设邮政、银行。另有小型会展场地，可供经营商户品牌发布、订货会等使用，在该区域内是唯一一家。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest27天雅精品服装商厦楼

23、层组合天雅精品服装商厦楼层组合商场楼层分配如下商场楼层分配如下： -2F为地下停车场; 1F5F主要以服裝銷售为主; 其中1F为休闲装，1F-2F为男装，3F-5F为女装； 6F-8F主要以写字间为主多为各品牌商家在北京的办事处， 或分公司，通透的写字间除了办公还可作为商品展示使用； 9F为配套设施如邮局、银行、大众快餐以及一个1200平方米的多 功能厅，可供服装展示，品牌发布会使用。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest28天雅商厦前景分析天雅商厦前景分析前景：前景： 随着南城开发力度的不断加大，消费者收入水平的不断提升，批发市场档次必然随之提升，低端批发市场份额萎缩，因此本项目经营前景看好。

24、该项目突破口：该项目突破口： 改变木樨园一带原有批发市场低档无序竞争局面，瞄准市场空白，占得先机。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest29本项目参照性分析本项目参照性分析结合天雅商厦的优缺点，本项目应注意以下几点：结合天雅商厦的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性，值得借鉴；批发零售、商务办公、餐饮及展示的融合有创造性，值得借鉴；2.2.高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性；高层建筑从事批发、零售具有市场可执行性；3.3.目前经营情况一般，有市场成熟度的问题；目前经营情况一般，有市场成熟度的问题；4.4.对购物、餐饮、展示的融合是商业新的探索。对

25、购物、餐饮、展示的融合是商业新的探索。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest302、京温服装市场 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest31关于京温服装市场关于京温服装市场投资商：丰台区工商局与温州经营商户共同投资投资商：丰台区工商局与温州经营商户共同投资;区位：北京最大服装集散地区位：北京最大服装集散地木樨园木樨园大红门商圈核心位置大红门商圈核心位置;定位：低档服装批发市场定位：低档服装批发市场;地位：木樨园地区批发市场由大棚向商厦转变的代表地位：木樨园地区批发市场由大棚向商厦转变的代表;规模：总面积规模：总面积3万平方米万平方米;业态组合：低档服装贩卖、少量写字间业态组合：低档服装贩卖、少量写字

26、间;经营业绩：经营业绩：2002年销售额年销售额14.2亿亿;商业环境：周边服装批发市场密集商业环境：周边服装批发市场密集;硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑;商品档次：低档服装商品档次：低档服装;人气：与本区域其它商业项目相比较旺人气：与本区域其它商业项目相比较旺;专卖店成交租金：不同楼层不同位置租金价格差异较大，专卖店成交租金：不同楼层不同位置租金价格差异较大，1050元元/天天/平米之间平米之间; 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest32 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest33京温服装市场优劣势分析京温服装市场优劣势分析 优势优势1、区域优势：位于北京

27、最大的服装集散地：大红门木樨园地区；2、历史优势：大红门地区形成最早的市场之一，市场知名度较高；3、资源优势：大量的稳定的客户；4、发展机遇：北京南城加大开发力度，区域环境好转。劣势劣势1、市场环境恶劣，商场结构、布局不合理；2、低档批发市场逐渐萎缩；3、租金昂贵，经营成本过高；4、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest34京温服装市场经营分析京温服装市场经营分析目标客户分析目标客户分析 京温市场定位低档，因此消费客户主要是本地及周边低档市场经营者，而且由于市场内零售价格与市内其他零售市场价格差异不大，因此中低端零售顾客只占很少比例。经营商户及经营商品

28、分析经营商户及经营商品分析 经销商以江浙一带人员为主。京温服装市场是大红门地区最早成立的服装市场之一，也是批发市场由“大棚”向“商城”过渡的代表之一。建成年代较早，整个商场结构布局结构仍延续了大棚的形式，通道狭窄、商铺密布，经营环境恶劣。但是由于形成较早，很多最早的批发商户都在此持续经营，因此客流量较大，经营状况良好。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest35京温服装市场前景分析京温服装市场前景分析前景：前景： 随着消费者收入水平的不断提高，京温市场这种低档服装批发市场所占市场份额必然逐渐萎缩，加之各地批发市场相继兴建，如果不及时考虑转型，项目必然面临“夕阳无限好，只是近黄昏”的局面。该项目突破

29、口：该项目突破口： 大力开拓市场空间，在稳定现有客户的基础上开辟新的客源。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest36本项目参照性分析本项目参照性分析结合京温服装市场的优缺点，本项目应注意以下几点：结合京温服装市场的优缺点，本项目应注意以下几点：1.市场成熟，经营良好，说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在；市场成熟，经营良好，说明档次和硬件并非批发商铺的价值所在；2.批发市场的价值和历史积淀有关；批发市场的价值和历史积淀有关；3.温州商家的存在对项目价值至关重要，本项目需要加以考虑；温州商家的存在对项目价值至关重要，本项目需要加以考虑；4.该项目零售比重极低，本项目策划定位时需要选择针对性。该项目

30、零售比重极低，本项目策划定位时需要选择针对性。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest373、大红门服装商贸城 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest38关于大红门服装商贸城关于大红门服装商贸城区位：北京最大服装集散地区位：北京最大服装集散地木樨园木樨园大红门商圈核心位置；大红门商圈核心位置；定位：低档服装批发市场；定位：低档服装批发市场；地位：木樨园地区成立较早的商业项目，规模最大；地位：木樨园地区成立较早的商业项目，规模最大；规模：建筑面积规模：建筑面积6. 5万平米；万平米；业态组合：低档服装贩卖；业态组合：低档服装贩卖；经营业绩：开业较早，经营状况良好；经营业绩：开业较早，经营状况良好；商业环

31、境：周边服装批发市场密集；商业环境：周边服装批发市场密集；硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑；硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑；商品档次：低档服装；商品档次：低档服装；人气：人气与本区域其它商业项目相比较旺；人气：人气与本区域其它商业项目相比较旺；专卖店成交租金：目前经营者很多是通过经营权转让获得的商铺经营权，不同楼层不同位专卖店成交租金：目前经营者很多是通过经营权转让获得的商铺经营权，不同楼层不同位 置租金价格差异较大，置租金价格差异较大，1060元元/天天/平米之间。平米之间。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest39 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest40大红门服装商贸城优劣势分析大

32、红门服装商贸城优劣势分析 优势优势1、区域优势：位于北京最大的服装集散地：大红门木樨园一带；2、历史优势：大红门地区形成最早的市场之一，市场知名度较高；3、资源优势：大量的稳定的客户；4、发展机遇：北京南城加大开发力度，区域环境好转。劣势劣势1、市场环境恶劣，商场结构、布局不合理；2、低档批发市场逐渐萎缩；3、租金昂贵，经营成本过高；4、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest41大红门服装商贸城经营分析大红门服装商贸城经营分析目标客户分析目标客户分析 大红门服装商贸城定位低档，因此消费客户主要是本地及周边低档市场经营者，而且由于市场内零售价格与市内其他

33、零售型市场价格差异不大，因此中低端零售顾客只占很少比例。经营商户及经营商品分析经营商户及经营商品分析 经销商以江浙一带人员为主。大红门商贸城是大红门地区最早成立的服装市场之一，也是批发市场由“大棚”向“商城”过渡的代表之一。建成年代较早，整个商场结构布局结构仍延续了大棚的形式，通道狭窄、商铺密布，经营环境恶劣。但是由于形成较早，很多最早的批发商户都在此持续经营，因此客流量较大，经营状况良好。经营商品多以产销联营，自产自销为主。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest42大红门服装商贸城大红门服装商贸城前景分析前景分析前景：前景： 目前仍能够凭借过去积累的丰富的客户资源达到购销两旺的局面，但如果仍旧

34、固步自封，不对现有商业业态进行从新组合，开辟新的市场，必将会被新兴的商业设施取代。该项目突破口：该项目突破口： 持续发展，今后视市场情况进行阶段性调整。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest43本项目参照性分析本项目参照性分析结合大红门服装商贸城的优缺点，本项目应注意以下几点：结合大红门服装商贸城的优缺点，本项目应注意以下几点：1.批发零售、餐饮的融合是市场需求，本项目需要考虑；批发零售、餐饮的融合是市场需求，本项目需要考虑；2.核心批发商户的存在是该项目租金高企的核心原因；核心批发商户的存在是该项目租金高企的核心原因；3.该项目档次、硬件设施界于天雅和京温之间，市场情况最好，说明该项目档次、硬

35、件设施界于天雅和京温之间，市场情况最好，说明 档次要提升，但未必要提升那么多，这对本项目的定位存在借鉴价值；档次要提升，但未必要提升那么多，这对本项目的定位存在借鉴价值；4.五楼精品的档次和楼下差距不大，不像京温拉大差距的做法；五楼精品的档次和楼下差距不大，不像京温拉大差距的做法；5.虽然该项目租金很高，但几乎是虽然该项目租金很高，但几乎是100%出租率，说明对于本案有重出租率，说明对于本案有重 要参考。要参考。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest444、新世纪服装商贸城 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest45关于新世纪服装商贸城关于新世纪服装商贸城区位：北京最大服装集散地区位：北京最大服装集

36、散地木樨园木樨园大红门商圈核心位置；大红门商圈核心位置；定位：针织毛纺专营市场、中小服装品牌专卖；定位：针织毛纺专营市场、中小服装品牌专卖；地位：华北地区最大的地位：华北地区最大的T恤、羊毛衫运动休闲专业批发市场；恤、羊毛衫运动休闲专业批发市场；规模：总面积规模：总面积3万平方米；万平方米；业态组合：中低档服装贩卖；业态组合：中低档服装贩卖；商业环境：周边服装批发市场密集；商业环境：周边服装批发市场密集；经营理念：批发快乐，相约时尚；经营理念：批发快乐，相约时尚；硬环境：简单装修，电梯、扶梯；硬环境：简单装修，电梯、扶梯；商品档次：低档服装，以针织、毛纺用品为主；商品档次：低档服装，以针织、毛

37、纺用品为主；人气：人气一般，周末客流较旺；人气：人气一般，周末客流较旺；专卖店成交租金：不同楼层不同位置租金价格差异较大，低层店铺专卖店成交租金：不同楼层不同位置租金价格差异较大，低层店铺520元元/天天/平米之间平米之间 四层专卖店租金统一四层专卖店租金统一40000元元/30平米。平米。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest46 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest47新世纪服装商贸城优劣势分析新世纪服装商贸城优劣势分析 优势优势1、区域优势：位于北京最大的服装集散地：大红门木樨园；2、发展机遇：北京南城加大开发力度，区域环境好转；3、定位优势：采用市场细分，定位专业化市场；4、产品优势：与区

38、域内其他市场相比，产品较有特色，吸引了较多零售客流。劣势劣势1、低档批发市场份额逐渐萎缩；2、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低；3、传统批发市场密集区域，影响了零售顾客的购物欲望。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest48新世纪服装商贸城新世纪服装商贸城经营分析经营分析目标客户分析目标客户分析 新世纪服装商贸城客户主要针对本地及周边中低档市场经营者；而且由于市场内有一些比较时尚的服装，因此也吸引了部分零售客户。周一，周六、周日三天为客流高峰期。周一主要以批发商户为主，周六、日主要以零售顾客为主。经营商户及经营商品分析经营商户及经营商品分析 经销商以江浙及东北地区人员为主。商场负一至三层

39、为针织毛纺制品批发；中低档，小品牌或杂牌服装为主，四楼、五楼为休闲品牌专卖，除部分品牌外多为首次进入北京市场，以江浙一带生产为主。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest49新世纪服装商贸城前景分析新世纪服装商贸城前景分析前景：前景： 注意到了低档批发市场份额萎缩，因此加大力度挖掘零售市场，以及细分批发市场，如能坚持下去，前景乐观。该项目突破口：该项目突破口： 注意细分市场，定位专业针织毛纺休闲服饰批发；加大零售市场的挖掘力度。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest50本项目参照性分析本项目参照性分析结合新世纪服装商贸城的优缺点，本项目应注意以结合新世纪服装商贸城的优缺点，本项目应注意以下几点：下几

40、点：1.尽管该项目经营情况一般，但是在服装市场的基础上，再进尽管该项目经营情况一般，但是在服装市场的基础上，再进 行专业化细分，主要经营针织品，对于本项目要开发较大规行专业化细分，主要经营针织品，对于本项目要开发较大规 模的商业有重要借鉴价值；模的商业有重要借鉴价值；2.未来商业竞争的加剧，需要新的专业市场项目对产品进行细未来商业竞争的加剧，需要新的专业市场项目对产品进行细 分，在规模容许的条件下，具备做大、做强的可能性，本项分，在规模容许的条件下，具备做大、做强的可能性，本项 目未来定位、商业组合考虑过程中要就此深入挖掘。目未来定位、商业组合考虑过程中要就此深入挖掘。 赛睿顾问赛睿顾问 3

41、invest515、木樨园世贸商业中心 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest52关于木樨园世贸商业中心关于木樨园世贸商业中心区位：北京最大服装集散地区位：北京最大服装集散地木樨园木樨园大红门商圈，紧邻南三环与南中轴路；大红门商圈，紧邻南三环与南中轴路；定位：中档精品服装批发及零售；定位：中档精品服装批发及零售；地位：未开业；地位：未开业；规模：总建筑面积规模：总建筑面积10万平米，一期万平米，一期5万平米；万平米；业态组合：零售、写字间、服装展示、餐饮、商务配套；业态组合：零售、写字间、服装展示、餐饮、商务配套；经营理念：打造木樨园地区首家女性购物场所；经营理念：打造木樨园地区首家女性购物场所；

42、商业环境：商业环境：该区域装修最高档的商场；该区域装修最高档的商场；硬环境：多部直梯、滚梯、观光电梯，充足停车位；硬环境：多部直梯、滚梯、观光电梯，充足停车位；专卖店成交租金：专卖店成交租金：413元元/天天/平米；平米；专卖店成交售价：三专卖店成交售价：三四楼：四楼：45万元万元/平米平米 五五六楼：六楼：2.53.5万元万元/平米；平米； 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest53 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest54木樨园世贸商业中心优劣势分析木樨园世贸商业中心优劣势分析 优势优势1、区域优势：位于北京最大的服装集散地木樨园大红门区域；2、差异化经营：定位女性主题，与周边项目错位经营，定位

43、中档精品；3、交通条件便利；5、政策优势：北京南城加大开发力度，市场环境好转；6、消费者生活水平提升，原有低档服装市场份额萎缩。劣势劣势1、开业后需要经历市场培育期；2、楼层过高，客流不易到达，影响经营效果；3、高中低档混杂，容易造成客户分流；4、该区域内中低档商业项目过多，恶性竞争；5、原有市场环境恶劣，在零售顾客心中非优秀购物区域。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest55木樨园世贸商业中心业态分析木樨园世贸商业中心业态分析业态组合：业态组合： 零售、批发等；零售、批发等；零售：零售：以服装为主，中档与低档相结合，批发与零售结合。写字间：写字间：主要服务外地品牌在北京的经销商或代理商，商务商

44、贸结合。餐饮娱乐休闲：餐饮娱乐休闲：位于七楼，能够有效延长消费者在商厦内逗留时间，为 经营商户提供全面服务。商务配套：商务配套：内设邮政、银行、小型会展场地，可为经营商户提供经营便利。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest56木樨园世贸商业中心木樨园世贸商业中心业态组合业态组合B2： 停车及仓储B1：购物天堂生活馆 超市，品牌服装专柜F1：丽人大道 休闲装F2：丽人大道 正装及时装F3：缤纷天地 童装、牛仔、皮草F4：魅力特区 韩版服饰及配饰F5：魅力特区 精品店F6：魅力特区 精品店F7： 餐饮娱乐F8： 管理及商务配套F911： 写字间 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest57木樨园世贸商业中

45、心前景分析木樨园世贸商业中心前景分析前景：前景： 随着南城开发力度的不断加大，消费者收入水平的不断提升，批发市场档次必然随之提升，低端批发市场份额萎缩，因此本项目经营前景看好。该项目突破口：该项目突破口：细分市场；瞄准市场空白；专业定位分区。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest58本项目参照性分析本项目参照性分析结合木樨园世贸商业中心的优缺点，本项目应注意以下几点：结合木樨园世贸商业中心的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.这两个项目对批发零售、商务办公、餐饮、娱乐及展示进行了完整融这两个项目对批发零售、商务办公、餐饮、娱乐及展示进行了完整融 合，但这种融合的效果值得本项目随合，但这种融合的

46、效果值得本项目随 时关注，并视其情况对商业组时关注，并视其情况对商业组 合做恰当调整；合做恰当调整；2.2.批发和零售原则上是缺乏共存性的，如果零售规模过大的话，整个项批发和零售原则上是缺乏共存性的，如果零售规模过大的话，整个项 目的经营会发生根本的变化，这对本项目也有典型的参照意义；目的经营会发生根本的变化，这对本项目也有典型的参照意义；3.3.未来这两个项目将会经历模式的考验；未来这两个项目将会经历模式的考验；4.4.批发项目把娱乐和购物、餐饮、展示进行融合，有风险性。批发项目把娱乐和购物、餐饮、展示进行融合，有风险性。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest596、永外城文体用品市场 赛睿顾

47、问赛睿顾问 3 invest60关于永外城文体用品市场关于永外城文体用品市场投资商：北京永外城文化用品市场有限公司投资商：北京永外城文化用品市场有限公司(北京一商国有控股北京一商国有控股)；区位：位于原北京市文化用品公司，有较大影响；客流稳定；区位：位于原北京市文化用品公司，有较大影响；客流稳定；定位：各种档次文化、体育、办公用品；定位：各种档次文化、体育、办公用品；地位：目前北京市影响最大、覆盖面最广的文化体育用品批发市场；地位：目前北京市影响最大、覆盖面最广的文化体育用品批发市场；规模：总面积规模：总面积3余万平方米；余万平方米；业态组合：文化、体育、办公用品批发零售；写字楼、仓储；业态组

48、合：文化、体育、办公用品批发零售；写字楼、仓储；经营业绩：占有北京市文化体育办公用品批发经营业绩：占有北京市文化体育办公用品批发80%以上市场；以上市场；商业环境：商业氛围浓郁；商业环境：商业氛围浓郁；硬环境：有少量停车场，交通不便；硬环境：有少量停车场，交通不便；商品档次：高中低档商品混杂；商品档次：高中低档商品混杂；人气：人气较旺，聚集了较多的文体用品经营商户；人气：人气较旺，聚集了较多的文体用品经营商户；专卖店成交租金：租赁价格较低：专卖店成交租金：租赁价格较低：48元元/天天/平米；但商铺转手价格较高，位置较好的商铺平米；但商铺转手价格较高，位置较好的商铺 转手价格在转手价格在50万元

49、以上，新近商户进驻成本较高。万元以上，新近商户进驻成本较高。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest61 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest62永外城文化用品市场优劣势分析永外城文化用品市场优劣势分析优势优势1、区域历史优势：几十年国有主渠道的影响深远，市场建立前，已经形成了较为浓厚 的文化办公用品批发氛围；2、专业化经营：定位明确，专营文体办公用品；3、商贸与商务相结合；销售与仓储相结合，方便客户；4、位置优势：位于北京南站、木樨园长途客运站、赵公口长途客运站中心位置；沿三 南三环可方便到达京石、京开、京津塘高速；5、消费者生活水平提高，对于文体、办公用品的消费需求急剧增长。劣势劣势1、位于沙子

50、口革新西里内，微观交通环境恶劣；2、大棚式商场，建筑风格与现代商业不符；3、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest63永外城业态分析永外城业态分析业态组合：文体用品、办公礼品批发零售；写字间；仓储结合业态组合：文体用品、办公礼品批发零售；写字间；仓储结合商品销售：商品销售：各种品牌、各种档次商品齐全；可以满足 客户一次性够足 的需求。写写 字字 间：间：客户主要为商厦内经营者，商品的北京代理商或经销商，商 贸与商务相结合；商品销售与商品展示相结合。仓仓 储：储：可以为经营者提供较为便利的仓储用地。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest64永外城文化用品市

51、场业态组合图解永外城文化用品市场业态组合图解 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest65永外城文化用品市场前景分析永外城文化用品市场前景分析前景：前景： 目前在北京市尚无能够与该项目竞争的同类商业项目，随着万朋文体用品商场、百荣世贸的相继开业，其龙头老大的地位必将被撼动。该项目突破口：该项目突破口：历史优势、区域优势、资源优势。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest66本项目参照性分析本项目参照性分析结合永外城文化用品市场的优缺点，结合永外城文化用品市场的优缺点，本项目应注意以下几点：本项目应注意以下几点：1.1.档次和硬件虽然差，但市场成熟，经营良好，说明上述因素并档次和硬件虽然差，但市场成熟，经

52、营良好，说明上述因素并 非商铺的价值所在；非商铺的价值所在；2.2.该项目和本项目比邻，需要对其进行彻底关注；该项目和本项目比邻，需要对其进行彻底关注；3.3.该项目已经形成的成熟市场氛围，本项目需要充分利用、借势；该项目已经形成的成熟市场氛围，本项目需要充分利用、借势；4.4.批发项目的价值规则需要深度挖掘。批发项目的价值规则需要深度挖掘。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest677、万朋文化办公用品商城 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest68关于万朋文化办公用品商城关于万朋文化办公用品商城投资商：浙江省万朋文化用品股份有限公司；投资商：浙江省万朋文化用品股份有限公司；区位：区位：北京南北轴线

53、永外大街沙子口；北京南北轴线永外大街沙子口；定位：定位：全国最大的办公文化用品市场；全国最大的办公文化用品市场；规模：总面积规模：总面积2万多平方米；万多平方米；业态组合：办公用品批发零售、手机、电脑零售，办公楼；业态组合：办公用品批发零售、手机、电脑零售，办公楼；商业环境：商业氛围浓厚；商业环境：商业氛围浓厚；硬环境：地下一层为停车场；硬环境：地下一层为停车场；商品档次：高中低档商品混杂；商品档次：高中低档商品混杂；最高成交售价：最高成交售价：RMB71000/平方米；平方米； 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest69万朋文化办公用品商城优劣势分析万朋文化办公用品商城优劣势分析优势优势1、商城

54、建立在已经形成了较为浓厚的文化办公用品批发集散地内；2、专业化经营、定位明确，专营文化办公用品；3、顶层为商务办公室，方便客户；4、商铺卖出了天价，未开业已造出了极大的声势。劣势劣势1、周边的治安及交通环境恶劣；2、周边区域文化用品批发竞争激烈，已处于白热化阶段；3、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest70万朋文化办公用品商城万朋文化办公用品商城业态分析业态分析业态组合：文体用品、手机、电脑、写字间、美食城；业态组合：文体用品、手机、电脑、写字间、美食城；商品销售：商品销售：各种品牌、各种档次商品齐全；可以满足 客户一次性够足 的需求。写写 字字 间

55、：间：客户主要为商厦内经营者，商品的北京代理商或经销商，商 贸与商务相结合；商品销售与商品展示相结合。美美 食食 城：城：为前来购物的消费者及商家提供了方便。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest71万朋文化办公用品商城万朋文化办公用品商城前景分析前景分析前景：前景： 尚未营业，前途持观望态度。结合万朋文化用品商城的优缺点，本项目应注意以下几点：结合万朋文化用品商城的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.周边市场成熟，带动商铺价格，本项目需要在定位、营销过程中，周边市场成熟，带动商铺价格，本项目需要在定位、营销过程中， 进行比照性深度挖掘，以谋求市场环境对本项目商铺价值的带动；进行比照性深度挖掘

56、，以谋求市场环境对本项目商铺价值的带动；2.2.批发市场的价值经过了长期市场积淀，需要顺势而为；批发市场的价值经过了长期市场积淀，需要顺势而为；3.3.这种项目对临时仓储有需要，本项目需要关注。这种项目对临时仓储有需要，本项目需要关注。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest728、其他市场 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest73竞争项目竞争项目: :该区域内其它市场该区域内其它市场 该区域内除上述几个项目外，仍有不少同类项目，如龙湫商贸城、木樨园才华窗帘布艺市场、天海服装批发市场、龙建都窗帘布艺床上用品市场等项目,经营种类多以服装、配件、面料、辅料为主，或小商品批发。档次多以低档商品为主。从租金

57、、客流、销售额来说，上述几个项目均有一定的差距。因此不再单独分析，在此统一介绍： 关于该区域内其它竞争项目项目名称 经营面积 （平方米） 标准摊位面积 （平方米） 租金水平（万元/年/摊位）龙湫批发市场 16000 4，6，8 2.43.5木樨园才华窗帘 100150 918天海服装批发市场 4，6 1.513龙建都窗帘床品 30100 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest74其它市场其它市场区位：北京最大服装集散地区位：北京最大服装集散地木樨园木樨园大红门商圈；大红门商圈；定位：低档服装、配件、面料及辅料批发市场；定位：低档服装、配件、面料及辅料批发市场；规模：规模一般偏小；规模：规模一般偏小

58、；业态组合：低档服装贩卖等；业态组合：低档服装贩卖等；业绩：经营状况一般；业绩：经营状况一般；商业环境：周边服装批发市场密集；商业环境：周边服装批发市场密集；硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑；硬环境：装修低档，市场拥挤，商铺紧凑；商品档次：低档服装、配件、面料辅料；商品档次：低档服装、配件、面料辅料；人气：与京温等老牌市场无法相比；人气：与京温等老牌市场无法相比；专卖店成交租金：不同市场租金价格不一，专卖店成交租金：不同市场租金价格不一，10元元/天天/平米左右居多；平米左右居多； 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest75其它市场图解其它市场图解 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest76其它市

59、场其它市场 优势优势1、区域优势：位于北京最大的服装集散地：大红门木樨园；2、历史优势：大红门地区形成最早的市场之一，市场知名度较高；3、资源优势：稳定的客户；4、发展机遇：北京南城加大开发力度，区域环境好转。劣势劣势1、市场环境恶劣，商场结构、布局不合理；2、低档批发市场逐渐萎缩；3、租金昂贵，经营成本过高；4、周边城市批发市场相继兴起，市场辐射范围降低；5、规模小，市场竞争力较小；6、建筑老化，部分项目需要拆迁。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest77其它项目分析其它项目分析目标客户分析目标客户分析 定位低档，因此消费客户主要是本地及周边低档市场经营者。经营商户及经营商品分析经营商户及经营

60、商品分析 经销商以江浙一带人员为主。经营商品多为周边乡镇企业产品或江浙一带小工厂加工产品，市场竞争能力有限。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest78前景分析前景分析前景：前景： 随着消费者收入水平的不断提高，这种低档服装批发市场所占市场份额必然逐渐萎缩，加之各地批发市场相继兴建，如果不及时考虑转型，项目必然面临倒闭的风险。该项目突破口：该项目突破口： 细分市场，提升环境，转变项目定位。 赛睿顾问赛睿顾问 3 invest79本项目参照性分析本项目参照性分析结合此类市场的优缺点，本项目应注意以下几点结合此类市场的优缺点，本项目应注意以下几点：1.1.整体上来讲，因为规模、经营以及没有大商家的原因