世联土地出让营销顾问

1、土地出让时通常会面临的问题土地出让时通常会面临的问题 Issue 在土地出让过程中，我们的客户常常会面在土地出让过程中，我们的客户常常会面临如下问题临如下问题 拟出让地块如何定位，它的真实价值在哪里？ 目标客户是哪类开发商？他们在哪里？ 采用什么方法使真实的市场信息高效地传播？ 通过什么渠道和通路与目标客户进行深度而有效的沟通？ 地块的市场价值是多少？目标客户能接受吗？ 如何在经济目标和其他目标之间，如社会目标等实现良性的平衡？根本原因在于我们没有把握此类工程的根根本原因在于我们没有把握此类工程的根本市场规律本市场规律世联研究发现，关于土地出让工程，本身是有一些规律可循的，需要解决以下几个关键

2、性问题：1.地块潜在价值的挖掘、包装定位及市场实现度分析2.地块真实信息的有效传播3.寻找真实的潜在客户，通过适宜的通路与其进行真实的沟通4.土地出让往往存在一定的社会目标，要与其经济目标取得平衡世联对此类工程的理解及观点世联对此类工程的理解及观点 Opinion 世联认为，土地出让工程应该从多个层面世联认为，土地出让工程应该从多个层面进行市场实现的结构化分析进行市场实现的结构化分析市场实现市场实现产业政策与产业政策与行业开展行业开展地块价值地块价值潜在购置者潜在购置者宏观层面微观层面中观层面宏观层面宏观层面国家产业政策及行业开展国家产业政策及行业开展行业政策、房地产市场表现、企业态势行业政策

3、、房地产市场表现、企业态势合理价格合理价格复苏阶段 开展阶段 危机阶段 萧条阶段国家产业政策国家产业政策及行业开展及行业开展宏观层面宏观层面以现阶段为例以现阶段为例国内成熟开展商，保持观望，拿地谨慎；国内成熟开展商，保持观望，拿地谨慎；而外资及局部新进入的开发商相对乐观，而外资及局部新进入的开发商相对乐观，投资热情高涨；房地产市场已经开展到投资热情高涨；房地产市场已经开展到一个比较有争议的阶段。一个比较有争议的阶段。地块价值认知地块价值认知微观层面微观层面土地区位繁华度、交通通达度等土地区位繁华度、交通通达度等城市设施城市根底设施、社会效劳设施等城市设施城市根底设施、社会效劳设施等环境优劣度环

4、境质量、自然条件等环境优劣度环境质量、自然条件等其它人口密度、建筑容积率、城市规划等其它人口密度、建筑容积率、城市规划等微观层面微观层面地块价值认知四大根本要素地块价值认知四大根本要素潜在购置者分析潜在购置者分析中观层面中观层面中观层面中观层面潜在购置者分析潜在购置者分析潜在购置者核心竞争力和市场期望的不同潜在购置者核心竞争力和市场期望的不同广州、深圳广州、深圳珠三角珠三角中国中国香港、外资香港、外资一线品牌一线品牌开发商开发商成本控制、产品创新、品牌支撑强；利润要求合理成本控制、产品创新、品牌支撑强；利润要求合理快速增长型快速增长型开发商开发商成本控制强成本控制强产品创新较强产品创新较强品牌

5、支撑一般品牌支撑一般利润要求合理利润要求合理成本控制、产品创新一般成本控制、产品创新一般缺乏品牌、利润要求较高缺乏品牌、利润要求较高成本控制强成本控制强创新及品牌一般创新及品牌一般利润要求较高利润要求较高二线发展商二线发展商成本控制较强成本控制较强产品创新一般产品创新一般无地产品牌无地产品牌成本控制力较差、难以实现产品创新、无地成本控制力较差、难以实现产品创新、无地产品牌、利润要求高产品牌、利润要求高跨行业财团跨行业财团投资公司投资公司成本控制一般成本控制一般产品创新差、产品创新差、无地产品牌无地产品牌举例：珠三角潜在购置者核心竞争力和市场期望举例：珠三角潜在购置者核心竞争力和市场期望世联地产

6、十年实践总结，开发商购置意向世联地产十年实践总结，开发商购置意向地块的地块的KPIKPI体系关键绩效指标体系关键绩效指标KPIKPI体系体系政府支持力度政府支持力度国家国家/ /地方行业政策地方行业政策土地储藏、年度开发方案土地储藏、年度开发方案资金调动资金调动/ /融资能力融资能力房地产市场开展阶段研判房地产市场开展阶段研判开发能力开发能力/ /收益、风险预期收益、风险预期全国战略布局全国战略布局意向城市区位意向城市区位/ /土地用途土地用途/ /规模规模宏观政治宏观政治/ /经济环境经济环境内因内因外因外因区域市场容量区域市场容量/ /竞争程度竞争程度“思路决定出路，应站在城市与区域开思路

7、决定出路，应站在城市与区域开展的角度来看土地出让工程展的角度来看土地出让工程城市未来十年的城市未来十年的大战略、大方针大战略、大方针在周边大区域的在周边大区域的开展中找到关联开展中找到关联土地出让带来的机遇及土地出让带来的机遇及对城市未来开展的影响对城市未来开展的影响政治目标政治目标经济目标经济目标社会目标社会目标土地出让工程有着共通的要素，也应遵循土地出让工程有着共通的要素，也应遵循类似案例成功的操作流程类似案例成功的操作流程第一阶段：地块规划的市场评价与出让策略第一阶段：地块规划的市场评价与出让策略第二阶段：土地出让营销战略与营销方案第二阶段：土地出让营销战略与营销方案第三阶段：土地出让方

8、案与执行程序第三阶段：土地出让方案与执行程序土地出让的三土地出让的三个标准化阶段个标准化阶段第一阶段：地块规划的市场评价与出让策第一阶段：地块规划的市场评价与出让策略略目标分解：经济目标、社会目标、政治目标、进程控制地块规划分析：功能布局、功能指标、公共配套规划条件的市场验证：初步锁定开发商、意向性访谈市场实现分析宏观城市数据，市场调查，消费者调研规划条件用地功能、规划指标等的调整建议潜在购置者的初步锁定土地出让的合理价格出让底价/成交价政府需要提供的优惠政策关键研究关键研究重点解决的问题重点解决的问题第二阶段：土地出让营销战略与方案执行第二阶段：土地出让营销战略与方案执行潜在购置者调研购置意

9、向及门槛调查、开发企业选择土地出让营销方案营销背景分析、问题或时机点、行动策略、推广执行方案营销方案执行地块包装、媒体推广、活动营销区域形象定位营销主题确实定寻找并开展潜在客户营销策略与方案的制定阶段性推广方案关键研究关键研究重点解决的问题重点解决的问题第三阶段：土地出让方案与执行程序第三阶段：土地出让方案与执行程序土地出让方式土地出让关键绩效指标技术标，资信标，商务标制订出让方案与执行程序土地出让的过程执行土地出让方案设计组织实施步骤及内容实施过程中的节点控制关键研究关键研究重点解决的问题重点解决的问题营销对于促进土地成功出让，寻找意向购营销对于促进土地成功出让，寻找意向购置者的过程中发挥着

10、重大的价值置者的过程中发挥着重大的价值1.1. 地块价值的重新定义，充分挖掘土地的隐性价值地块价值的重新定义，充分挖掘土地的隐性价值2.2. 地块的包装推广，可以让意向购置者充分认识到土地块的包装推广，可以让意向购置者充分认识到土地的价值地的价值3.3. 多种渠道进行地块宣传，进行有效的信息传播多种渠道进行地块宣传，进行有效的信息传播4.4. 意向购置者的多层面沟通，进行规划条件的市场验意向购置者的多层面沟通，进行规划条件的市场验证证5.5. 通过一系列的营销活动，可以创造良好的土地营销通过一系列的营销活动，可以创造良好的土地营销气氛，进而实现其真正的价值气氛，进而实现其真正的价值参谋公司可以

11、充分挖掘土地价值，有效利参谋公司可以充分挖掘土地价值，有效利用现有营销通路，确保土地价值市场实现用现有营销通路，确保土地价值市场实现1 1、参谋公司拥有大量的潜在客户资源、参谋公司拥有大量的潜在客户资源2 2、参谋公司以专业视角解读地块，赋予全新的定义、参谋公司以专业视角解读地块，赋予全新的定义3 3、对土地价值的一系列专业包装使价值大幅提升、对土地价值的一系列专业包装使价值大幅提升4 4、通过、通过 潜在客户的潜在客户的“实效营销，给予土地于最有效实效营销，给予土地于最有效的的“欣赏者手里。欣赏者手里。参谋公司的选择是土地成功出让的关键成参谋公司的选择是土地成功出让的关键成功要素之一功要素之

12、一重要地区的土地区域推广，一定重要地区的土地区域推广，一定要选择经验丰富、资源丰富的品牌专要选择经验丰富、资源丰富的品牌专业公司，只有这样才能取得高效的回业公司，只有这样才能取得高效的回报，降低政府的前期本钱试错本钱报，降低政府的前期本钱试错本钱世联土地出让工程成功案例简介世联土地出让工程成功案例简介 Case 世联成功案例世联成功案例项目名称项目名称时间时间城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容深圳华侨城南部填海区土地出让2001深圳290万平方米深圳市土地房产交易中心土地价值分析、出让方案、营销推广深圳蓝色盐田区区域营销推广2001深圳盐田国土局区域营销推广深圳大梅沙J4

13、02-0066号土地出让2001深圳26.8万平方米盐田国土局土地营销推广深圳香蜜湖B302号地块土地出让2001深圳9.3万平方米深圳房地产交易中心土地营销推广深圳宝安区新中心区域营销2002深圳宝安国土局区域营销推广深圳观澜土地项目2004深圳11.6万平方米观澜政府土地营销推广海口美丽沙土地项目2005海口219.8万平方米海口土地储备中心土地运营、营销推广青岛城阳区土地出让项目2005青岛63万平方米青岛城阳区政府规划方案评价及出让策略、营销方案及执行、招评标方案及执行南海狮山组团城市建设招商项目2005南海政府土地营销推广深圳华侨城南部填海区土地出让深圳华侨城南部填海区土地出让u工程

14、规模：工程规模：2.92.9平方公里平方公里u世联介入阶段：地块拍卖前的营世联介入阶段：地块拍卖前的营销推广阶段销推广阶段u工作成果：工作成果：u土地价值分析土地价值分析u土地出让方案土地出让方案u营销方案营销方案u参谋效果：参谋效果：u百仕达、泰华等品牌开发商进百仕达、泰华等品牌开发商进入入u区域成为开发热点区域成为开发热点u诞生诞生“深圳地王深圳地王 深圳蓝色盐田区区域营销推广深圳蓝色盐田区区域营销推广u工程规模：整体区域工程规模：整体区域u世联介入阶段：区域营销世联介入阶段：区域营销推广推广u工作成果：工作成果：u营销大纲营销大纲u营销方案营销方案u传播方案传播方案u营销方案营销方案u营

15、销纲要营销纲要u行动方案行动方案u主题沙龙主题沙龙u参谋效果：参谋效果：u区域营销推广，提升土区域营销推广，提升土地价值地价值u万科、百仕达等品牌开万科、百仕达等品牌开发商进入，区域内房价及土发商进入，区域内房价及土地价格大幅提升地价格大幅提升深圳大梅沙深圳大梅沙J402-0066J402-0066号土地出让号土地出让u工程规模：工程规模：26.826.8万平方米万平方米u世联介入阶段：地块拍卖前世联介入阶段：地块拍卖前的营销推广阶段的营销推广阶段u工作成果：工作成果：u制定有效的营销推广策略；制定有效的营销推广策略；u制定了准确可行的营销执制定了准确可行的营销执行方案；行方案；u协助客户组织

16、土地出让过协助客户组织土地出让过程中的各个营销推广及招标程中的各个营销推广及招标环节。环节。u参谋效果：参谋效果：u该地块以高出底价该地块以高出底价1.71.7亿，亿，72%72%的增幅成功出让，受让的增幅成功出让，受让方为万科地产；方为万科地产；u片区后续出让的土地吸引片区后续出让的土地吸引了万科、中海、华侨城、百了万科、中海、华侨城、百仕达等大批一线开发商，目仕达等大批一线开发商，目前大梅沙片区成为房地产开前大梅沙片区成为房地产开发的热点区域，住宅价格一发的热点区域，住宅价格一路飙升至路飙升至80008000元以上。元以上。深圳香蜜湖深圳香蜜湖B302B302号号地块土地出让地块土地出让u

17、工程规模：工程规模：9.39.3万平方米万平方米u世联介入阶段：地块拍卖前的世联介入阶段：地块拍卖前的营销推广阶段营销推广阶段u工作成果：工作成果：u工程营销筹划工程营销筹划u市场调研市场调研u目标客户筛选目标客户筛选u市场推介市场推介u参谋效果：参谋效果：u中海、信和联手以中海、信和联手以9.59.5亿元高亿元高价拍卖成交价拍卖成交深圳宝安区新中心区区域营销推广深圳宝安区新中心区区域营销推广u工程规模：整体区域工程规模：整体区域u世联介入阶段：整体世联介入阶段：整体形象定位与推广形象定位与推广u工作成果：工作成果：u营销方案营销方案u出让方案出让方案u营销行动营销行动u品牌形象的建立品牌形象

18、的建立u参谋效果：参谋效果：u拉平宝安关外拉平宝安关外与特区内关内的与特区内关内的地价地价u创宝安地价的新高创宝安地价的新高u品牌开展商万科、品牌开展商万科、深业等进入，从此深业等进入，从此打破宝安区封闭的房打破宝安区封闭的房地产市场局面地产市场局面深圳观澜深圳观澜A906-0285A906-0285和和A906-0288A906-0288号地块土地出让号地块土地出让u工程规模：工程规模：11.611.6万平万平方米方米u世联介入阶段：地块世联介入阶段：地块拍卖前的营销推广阶段拍卖前的营销推广阶段u工作成果：工作成果：u活动方案活动方案u推广方案推广方案u媒体宣传媒体宣传u推介书推介书u新闻通

19、稿新闻通稿u展板内容展板内容u参谋效果：参谋效果：u区域营销推广，提区域营销推广，提升土地价值升土地价值u中海、城建、鸿荣中海、城建、鸿荣源中航等知名品牌进入源中航等知名品牌进入海口美丽沙土地工程海口美丽沙土地工程u工程规模：工程规模：219.8219.8万平万平方米方米u世联介入阶段：地块拍世联介入阶段：地块拍卖前的营销推广阶段卖前的营销推广阶段u工作成果：工作成果：u完成美丽沙土地推广完成美丽沙土地推广营销方案营销方案u制作美丽沙土地投资制作美丽沙土地投资推介册推介册u参谋效果：参谋效果：u香港新世界以香港新世界以1818亿元亿元地价高价拍卖竞得地价高价拍卖竞得南海狮山组团城市建设招商工程

20、南海狮山组团城市建设招商工程 u工程规模：工程规模： 10 10项城市建项城市建设招商工程设招商工程u世联介入阶段：协助当世联介入阶段：协助当地政府推出地政府推出1010项方案总项方案总投资投资5050多亿元的城市建多亿元的城市建设招商工程设招商工程u工作成果：工作成果：u确定营销推广主题确定营销推广主题u制作推介手册制作推介手册u协助联系珠三角房地协助联系珠三角房地产开发知名企业近产开发知名企业近3030家家 u参谋效果：参谋效果：u吸引了近四百位来自吸引了近四百位来自全国各地的工商业、房地全国各地的工商业、房地产等产等“业界大亨和新闻业界大亨和新闻媒体记者媒体记者经典案例：青岛城阳区土地营

21、销推介案例经典案例：青岛城阳区土地营销推介案例针对需要解决的问题，本工程的营销策略针对需要解决的问题，本工程的营销策略为愿景价值拉动为愿景价值拉动展望城阳开展的美好愿景吸引国内外知名实力开发商吸引国内外知名实力开发商到达工程地块成功出让到达工程地块成功出让借鉴成功的商业开展模式突出地块资源和完善配套青岛青岛新天地五大营销价值点新天地五大营销价值点城市背景：城阳是大青岛国际化城市的副都心城市背景：城阳是大青岛国际化城市的副都心空港资源：空港对产业开展的强劲拉动空港资源：空港对产业开展的强劲拉动开展模式：借鉴上海新天地成功的商业模式开展模式：借鉴上海新天地成功的商业模式完善配套：完善的市政配套和根

22、底设施完善配套：完善的市政配套和根底设施规模优势：近千亩净地整体出让规模优势：近千亩净地整体出让营销价值点一：大青岛国际化城市的副都营销价值点一：大青岛国际化城市的副都心心黄岛黄岛青岛青岛红岛红岛u新的三岛规划：青岛，黄岛，红岛三岛布局，沿海岸线一线展开，生态间隔。u红岛即城阳，规划定位为：北部高端产业效劳中心，海洋科技副中心，旅游度假基地，青岛出口加工基地，东部流亭地区主要表达青岛市综合交通枢纽和商贸物流职能。u城阳：以规划副中心为根底演绎国际城市副都心国际案例演绎：香港铜锣湾国际案例演绎：香港铜锣湾causeway causeway BayBay 城市副都心造就商业城市副都心造就商业“宠儿

23、宠儿 u铜锣湾：旧称东角，位于香港岛中心北岸之西；1990年以前，分散着货舱、糖厂等零散企业，经过旧城改造、填海工程，现已成为中国最大的MALL，铜锣湾购物区是全世界租金第三贵的地段 u铜锣湾及邻近地区有不少日本人聚居，所以在铜锣湾的大型日资百货公司及超级市场亦特别多，区内的日式食肆及专门招待日本人的会所和娱乐场所更是星罗棋布。国际案例演绎：新宿国际案例演绎：新宿日本第一繁华街，日本第一繁华街，東京的重要商業和辦公中心東京的重要商業和辦公中心u为控制、缓解中心区过分集中的状态，1958年下半年东京都政府提出建设副都心，首先从新宿着手。u经过近30年的规划建设，新宿副都心在东京都的西部形成，并且

24、日益繁榮，今已成為東京的重要商業和辦公中心。营销价值点二：空港带来企业和产业聚集，拉动第营销价值点二：空港带来企业和产业聚集，拉动第三产业和制造业产业链下游的开展三产业和制造业产业链下游的开展u流亭机场 是华东地区重要的干线机场，2005年上半年旅客人次已超过300万，预计全年可以突破600万；u国际化空港之梦即将变成现实 通过三个层次来着力说明空港对于当地的通过三个层次来着力说明空港对于当地的开展和经济的增长的巨大推动作用开展和经济的增长的巨大推动作用u 空港对于当地开展和经济增长的推动作用一般分为三个层次:直接作用直接作用(Direct impact)关联作用关联作用catalytic i

25、mpact)间接作用间接作用(indirect/induced) 完全或主要由于机场的运营所带来的就业岗位、产值、税收。一般发生在机场内部或近邻机场的区域。如航空公司、机场运营公司、航空效劳、航空货运与仓储等。 为直接作用产生的经济活动提供产品和效劳所带来的就业岗位、产值与税收。如市政效劳、机场商业、航空食品等。上述两种经济活动的就业人口消费所产生的就业岗位、产值和税收。如机场工作人员居住、购物等。 并不直接依赖于机场运营，但由于临近机场的因素而聚集的企业/产业活动所带来的就业岗位、产值与税收，如高科技产业、商业、旅游业等。资料来源：国际空港联合会Airports council intern

26、ational) 美国美国 2002年美国所有机场共产生税收335335亿亿美元，相关工作岗位共670670万万个，从业人员的总收入达到19001900亿亿美元，其中的480480万万个工作岗位均产生在机场周边区域内。德国德国 2004 2004年机场的年机场的直接和间接作用所产生直接和间接作用所产生的工作岗位到达的工作岗位到达8080万个。万个。荷兰荷兰 阿姆斯特丹机场阿姆斯特丹机场的迅速开展已经成为荷的迅速开展已经成为荷兰经济的兰经济的“发动机，发动机，机场周边区域的就业岗机场周边区域的就业岗位的增长速度是所在地位的增长速度是所在地区其他区域的区其他区域的2-52-5倍倍营销价值点三：借鉴

27、上海新天地的成功商营销价值点三：借鉴上海新天地的成功商业模式是本工程的一大亮点业模式是本工程的一大亮点u上海“新天地最成功的地方不是建筑上的，而是商业上的，它把海派文化、石库门文化、酒吧文化以及音乐文化发挥到极致青岛青岛新天地新天地国际生活、文化体验之国际生活、文化体验之旅旅u综合定位：大型综合旅游景点，青岛人常到，青岛游客必到，青岛人值得为此而骄傲u商业亮点：以国际化生活社区为背景，充分开展青岛现代特色旅游精彩，演绎青岛精彩，演绎青岛新天地生活每一天新天地生活每一天国际商务广场：新颖的设计外观，完善的配套设施，创造优质的办公条件来自世界各地的美食广场、购物广场让人感受和品位独特的海派文化在风

28、情酒吧、咖啡店中渡过休闲时光漫步贯穿新天地的中央绿轴，放松心情五星级异国风情酒店让游人、商务人士留下美好的异域体验营销价值点四：完善的市政设施和根底设营销价值点四：完善的市政设施和根底设施施u完善的道路设施，三条主干道崇阳路、文阳路、兴阳路已投入使用u配套成熟，学校、医院、645亩生态公园、民俗博物馆等等。营销价值点五：近千亩净地整体转让营销价值点五：近千亩净地整体转让u规划指标：规划指标：占地63万m2建筑面积98万m2容积率1.54 u地块现状：地块现状：地块平整，净地出让营销推广策略营销推广策略造场造场价值展示价值展示营造一个品牌开展商云集的场营造一个品牌开展商云集的场展示地块核心价值点

29、展示地块核心价值点愿景拉升愿景拉升形象树立形象树立/ /展示未来开展前景展示未来开展前景工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示厅媒体配合媒体配合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表客户造场：开发商访谈客户造场：开发商访谈u目的：工程直效推目的：工程直效推广，获取市场反响广，获取市场反响u时间：持续到招标时间：持续到招标公告之前公告之前u形式：面谈结合形式：面谈结合 访谈访谈u开发商的选择：根开发商的选择：根据客户目标及工程状据客户目标及工程状况

30、制定选择标准况制定选择标准工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示厅媒体配合媒体配合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表事件造场之一：异地高层定向实效营销事件造场之一：异地高层定向实效营销u主题：青岛主题：青岛新天地新天地u目的：表达政府的效劳目的：表达政府的效劳意识和合作诚意，进行重意识和合作诚意，进行重点城市意向客户的深度沟点城市意向客户的深度沟通与工程推介通与工程推介u时间：招标公揭发布之时间：招标公揭发布之前前u形式：以青岛市城阳区形式：

31、以青岛市城阳区政府名义到各重点城市举政府名义到各重点城市举办小型座谈会，直接向当办小型座谈会，直接向当地意向开发商高层推介本地意向开发商高层推介本工程。工程。事件造场之二：青岛事件造场之二：青岛新天地土地推介新新天地土地推介新闻发布会闻发布会主题：青岛主题：青岛新天地新天地 目的：通过工程价值点的目的：通过工程价值点的实效营销吸引目标开发商实效营销吸引目标开发商的关注，并借此提高城阳的关注，并借此提高城阳区的形象与知名度区的形象与知名度时间：时间：1010月月1010日日地点：青岛香格里拉大酒地点：青岛香格里拉大酒店店形式：以青岛市城阳区政形式：以青岛市城阳区政府名义对外进行推介府名义对外进行

32、推介邀请对象：青岛市主管副邀请对象：青岛市主管副市长及市、区两级政府要市长及市、区两级政府要员、国内有实力的开发商、员、国内有实力的开发商、全国及本地的知名媒体全国及本地的知名媒体媒体配合：国内知名媒体媒体配合：国内知名媒体及青岛市主流媒体及青岛市主流媒体事件造场之三：青岛事件造场之三：青岛新天地土地出让答疑会新天地土地出让答疑会主题：青岛主题：青岛新天地新天地目的：介绍青岛和城阳的城市开展、城市规划规目的：介绍青岛和城阳的城市开展、城市规划规划、产业政策等相关内容，同时就开发商共同关注划、产业政策等相关内容，同时就开发商共同关注的问题加以解答。的问题加以解答。时间：时间：1010月底或月底或

33、1111月初月初地点：青岛新天地规划展示厅地点：青岛新天地规划展示厅邀请对象：意向开发商、全国及本地的知名媒体邀请对象：意向开发商、全国及本地的知名媒体政府部门：青岛市规划局政府部门：青岛市规划局 城阳区政府城阳区政府 青岛市城阳区城市规划建设管理局青岛市城阳区城市规划建设管理局媒体配合：国内知名媒体及青岛市主流媒体媒体配合：国内知名媒体及青岛市主流媒体工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示厅媒体配合媒体配合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表

34、营销工具之一：青岛营销工具之一：青岛新天地土地推介册新天地土地推介册目的：展示城市形象、目的：展示城市形象、开展前景，突出工程地开展前景，突出工程地块的价值，吸引开发商块的价值，吸引开发商的兴趣的兴趣发放对象：发放对象：国内外实力开发商国内外实力开发商发放渠道：发放渠道：推介会、直邮推介会、直邮完成时间：完成时间：9 9月月1515日日营销工具之二：青岛营销工具之二：青岛新天地推介影视片新天地推介影视片u目的目的：城市形象展示u形式形式：5分钟音乐影视片8分钟的推介影视片、配解说词u播放渠道播放渠道：在异地高层定向营销、土地推介酒会进行过程中滚动播放 完成时间：完成时间：9 9月月2020日日

35、工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示厅媒体配合媒体配合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表现场展示：一个展示青岛现场展示：一个展示青岛新天地未来形象新天地未来形象的规划展示厅的规划展示厅目的：以展示为主，目的：以展示为主，固定营销，提高目标客固定营销，提高目标客户对工程未来形象的感户对工程未来形象的感知度，展现工程的投资知度，展现工程的投资潜力潜力展示厅布局：展示厅布局：用沙盘展示青岛新用沙盘展示青岛新天地未来开展规划天地未来开展规划围墙布置

36、展板，形围墙布置展板，形象展示新天地的开展前象展示新天地的开展前景景沙盘展示沙盘展示规划展示厅规划展示厅接待处接待处现场包装：现场包装：完成时间：完成时间：9 9月月2525日日文文 阳阳 路路兴兴 阳阳 路路世纪公园世纪公园崇崇 阳阳 路路人民广场人民广场工程工程 地块地块于地块临主干道处设置于地块临主干道处设置两块公告牌：两块公告牌：注明工程概况、概念规注明工程概况、概念规划，设置咨询划，设置咨询 城阳规城阳规划建设管理局划建设管理局工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示

37、厅媒体配合媒体配合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表媒体配合媒体配合媒体媒体宣传内容宣传内容平面媒体21世纪经济报道经济观察报中国房地产报新闻发布会公告、招标公告、专题连续报导世联地产评论新闻发布会公告、招标公告青岛日报、财经日报 、半岛都市报 系列跟踪报道电视台青岛电视台系列跟踪报道网络搜房新闻发布会公告、招标公告9 9月月1515日之前要确定日之前要确定媒体以及宣传方案媒体以及宣传方案工程执行攻略索引工程执行攻略索引事件造场事件造场营销工具营销工具现场展示现场展示土地推介手册新闻发布会答疑会公告牌音乐影视片客户造场客户造场开发商访谈规划展示厅媒体配合媒体配

38、合平面媒体、电视台高层定向营销物料准备及执行进度表物料准备及执行进度表物料准备物料准备规划模型规划模型2 宣传光碟宣传光碟土地推介册土地推介册31完成时间：完成时间：9 9月月2020日前日前营销推广工作进度安排表营销推广工作进度安排表8月中旬新新闻闻发发布布会会10月底11月中旬答答疑疑会会招招标标公公告告9月5日推介手册推介手册音乐影视片音乐影视片9月20日10月10日现场告示牌现场告示牌媒体配合：平面媒体媒体配合：平面媒体+网络媒体网络媒体+当地电视台当地电视台开发商访谈信息传播、土地推介开发商访谈信息传播、土地推介规划展示厅规划展示厅高层定向营销重点城市意向客户深度沟通高层定向营销重点

39、城市意向客户深度沟通邀请函邀请函我们不仅提供报告文本，还将在整个工我们不仅提供报告文本，还将在整个工程的运作过程中，与客户共同协商，对程的运作过程中，与客户共同协商，对方案的实施提供建设性的指导和建议，方案的实施提供建设性的指导和建议，以躲避风险，最大化实现客户目标。以躲避风险，最大化实现客户目标。THE ENDTHE END谢谢 谢谢22.7.39:39:239:399:3922.7.322.7.39:399:399:39:2322.7.322.7.39:39:232022年7月3日星期日9时39分23秒9、静夜四无邻，荒居旧业贫。4月-224月-22Monday, April 25, 20

40、2210、雨中黄叶树，灯下白头人。02:35:3802:35:3802:354/25/2022 2:35:38 AM11、以我独沈久，愧君相见频。4月-2202:35:3802:35Apr-2225-Apr-2212、故人江海别，几度隔山川。02:35:3802:35:3802:35Monday, April 25, 202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。4月-224月-2202:35:3802:35:38April 25, 202214、他乡生白发，旧国见青山。25 四月 20222:35:38 上午02:35:384月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 222:35 上午4月-2202:35April 25, 202216、行动出成果，工作出财